Immobilie in Spanien verkaufen 2026: Steuern, 3 %-Einbehalt, Modelo 211 und Rechner

Was sind der 3 %-Einbehalt und das Modelo 211?

Der 3 %-Einbehalt ist eine Vorauszahlung auf die Steuer, die ein nicht ansässiger Verkäufer auf seinen Veräußerungsgewinn schuldet: Der Käufer muss sie vom vereinbarten Preis einbehalten und direkt an die AEAT abführen. Geregelt ist das im Gesetz über die Nichtresidentensteuer (TRLIRNR, Real Decreto Legislativo 5/2004); es gilt immer dann, wenn der Verkäufer einer spanischen Immobilie nicht in Spanien steuerlich ansässig ist.

Der Käufer (oder sein Vertreter) erklärt und zahlt diese 3 % mit dem Modelo 211, in der Regel innerhalb eines Monats ab dem Datum der notariellen Kaufurkunde (escritura). Anschließend übergibt er dem Verkäufer eine abgestempelte Kopie des Modelo 211 als Nachweis – der Verkäufer braucht dieses Dokument, um seine eigene Erklärung einzureichen und gegebenenfalls eine Erstattung zu beantragen.

In der Praxis wird dieser Einbehalt an der Costa Blanca und in der gesamten Region Valencia am Tag der Beurkundung direkt beim Notar abgewickelt: Der Käufer zahlt dem Verkäufer 97 % des Preises und behält 3 % ein, um sie an die Steuerbehörde abzuführen. Behält der Käufer den Betrag nicht ein oder führt ihn nicht ab, kann die AEAT für diese Schuld auf die Immobilie selbst zugreifen.

Steuer auf den Veräußerungsgewinn (IRNR, Modelo 210): 19 % für alle Nichtresidenten

Die eigentliche Steuerschuld des Verkäufers ist die Steuer auf den Veräußerungsgewinn, die im Modelo 210 erklärt wird. Der Gewinn ist im Grundsatz die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Anschaffungswert (Kaufpreis zuzüglich der beim Erwerb gezahlten Kosten und Steuern sowie bestimmter belegter Verbesserungen).

Der Steuersatz beträgt 19 % des Gewinns für jeden nicht ansässigen Verkäufer, gleich in welchem Land er ansässig ist – Art. 25.1.f) des TRLIRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004) wendet ihn auf sämtliche Veräußerungsgewinne aus der Übertragung von Vermögenswerten an. Der allgemeine IRNR-Satz von 24 % gilt für andere Einkünfte (zum Beispiel Mieteinnahmen eines außerhalb der EU ansässigen Eigentümers), nicht für den Gewinn aus einem Verkauf. Was sich mit dem Wohnsitz tatsächlich ändert, ist enger gefasst: Nur in der EU/im EWR ansässige Verkäufer können die Reinvestitionsbefreiung beanspruchen, wenn sie ihren früheren Hauptwohnsitz in Spanien verkaufen und in einen neuen reinvestieren (DA 7ª TRLIRNR), und nur sie können Ausgaben von den Mieteinnahmen abziehen.

Das Modelo 210 für den Veräußerungsgewinn ist innerhalb von drei Monaten einzureichen, nachdem ein Monat ab dem Datum der Kaufurkunde vergangen ist – ein Zeitfenster, das sich in Monat 1 nach dem Verkauf öffnet und in Monat 4 schließt –, unabhängig davon, ob sich eine Zahlung oder eine Erstattung ergibt (Art. 5.a Orden EHA/3316/2010). Da die bereits einbehaltenen 3 % auf diese Steuer angerechnet werden, zahlt der Verkäufer entweder die Differenz nach (wenn die tatsächliche Steuer höher ist als die 3 %) oder beantragt eine Erstattung (wenn sie niedriger ist).

So holen Sie sich den 3 %-Einbehalt zurück

Sind die einbehaltenen 3 % höher als die tatsächlich geschuldete Steuer auf den Veräußerungsgewinn – was häufig vorkommt, wenn die Immobilie mit geringem Gewinn, mit Verlust oder nach vielen Besitzjahren verkauft wird –, kann der Verkäufer den Überschuss zurückfordern, indem er das Modelo 210 einreicht und die Erstattung der Differenz beantragt.

Für die Bearbeitung der Erstattung verlangt die AEAT, dass das Modelo 211 des Käufers ordnungsgemäß eingereicht und bezahlt wurde, dass der Verkäufer seinen Pflichten rund um die Immobilie nachgekommen ist (zum Beispiel der jährlichen IRNR auf fiktive Einkünfte für die Jahre, in denen er Eigentümer war) und dass ein spanisches Bankkonto (IBAN) für die Überweisung angegeben wird.

Erstattungen kommen nicht sofort: Die Steuerbehörde hat eine gesetzliche Frist für Prüfung und Auszahlung, und in der Praxis kann das mehrere Monate dauern. Wer sorgfältig erklärt und das abgestempelte Modelo 211 sowie die Urkunden über Kauf und Verkauf beifügt, verringert das Risiko von Verzögerungen oder einer Ablehnung.

Plusvalía municipal: die Gemeindesteuer des Verkäufers

Die plusvalía municipal (offiziell die Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke, IIVTNU) ist eine eigenständige, lokale Steuer, die der Verkäufer normalerweise an die Gemeinde zahlt, in der die Immobilie liegt. Besteuert wird der Wertzuwachs des Bodens – nicht des Gebäudes – über die Besitzjahre.

Seit dem Urteil 182/2021 des spanischen Verfassungsgerichts lässt das Gesetz (reformiert durch das Real Decreto-ley 26/2021) den Steuerpflichtigen zwischen zwei Berechnungsmethoden wählen: einer objektiven Methode auf Grundlage des Katasterwerts des Bodens und gesetzlicher Koeffizienten oder einer Methode des tatsächlichen Wertzuwachses, die auf der realen Wertsteigerung zwischen Kauf und Verkauf beruht. Sie dürfen die für Sie günstigere wählen, und wenn es keinen tatsächlichen Wertzuwachs gab, fällt keine plusvalía an.

An der Costa Blanca legt jede Gemeinde (Torrevieja, Orihuela, Alicante, Benidorm, Dénia und andere) innerhalb des landesweiten Rahmens ihre eigenen Koeffizienten und Fristen fest, sodass Betrag und Erklärungsfrist von Gemeinde zu Gemeinde variieren – in der Regel muss der Verkäufer bei Übertragungen unter Lebenden innerhalb eines Monats nach dem Verkauf erklären und zahlen.

Nachweis der Nichtansässigkeit und erforderliche Unterlagen

Der steuerliche Wohnsitz bestimmt den gesamten Ablauf: Der 3 %-Einbehalt und die Behandlung nach der IRNR greifen nur, weil der Verkäufer Nichtresident ist. Die AEAT und der Käufer stützen sich zur Bestätigung dieses Status auf Unterlagen wie die Nichtansässigkeitsbescheinigung (certificado de no residencia) oder eine steuerliche Ansässigkeitsbescheinigung aus dem Wohnsitzstaat des Verkäufers.

Zu den üblichen Unterlagen für den Verkauf gehören: NIE und Reisepass des Verkäufers, die ursprüngliche Kaufurkunde (escritura de compraventa), der letzte IBI-Beleg und die Katasterreferenz, der Energieausweis, eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über ausgeglichene Umlagen sowie Rechnungen, die Anschaffungskosten und Verbesserungen belegen und so den steuerpflichtigen Gewinn mindern.

Speziell für die steuerliche Seite benötigen Sie das abgestempelte Modelo 211 des Käufers, den Nachweis, dass Sie die Modelo-210-Erklärungen über fiktive Einkünfte für die Vorjahre abgegeben haben, und eine spanische IBAN für eine mögliche Erstattung. Wer all das vor dem Notartermin zusammenstellt, vermeidet Probleme in letzter Minute.

Die Fristen im Überblick

Modelo 211 (der 3 %-Einbehalt des Käufers): in der Regel innerhalb eines Monats ab dem Datum der notariellen Kaufurkunde bei der AEAT einzureichen und zu zahlen.

Modelo 210 (Steuer auf den Veräußerungsgewinn oder Erstattungsantrag des Verkäufers): innerhalb von drei Monaten, nachdem ein Monat ab dem Datum der Kaufurkunde vergangen ist, unabhängig vom Ergebnis (Art. 5.a Orden EHA/3316/2010) – das Zeitfenster öffnet sich, wenn die einmonatige Frist des Käufers für das Modelo 211 endet, und schließt sich vier Monate nach dem Verkauf.

Plusvalía municipal: bei Übertragungen unter Lebenden in der Regel innerhalb eines Monats nach dem Verkauf; die genaue Frist legt jedoch die Satzung der jeweiligen Gemeinde fest – erkundigen Sie sich beim zuständigen Rathaus (ayuntamiento) an der Costa Blanca.

Wer eine dieser Fristen versäumt, riskiert Zuschläge und Verzugszinsen – deshalb überlassen die meisten Nichtresidenten die Erklärungen einem Steuervertreter.

Warum ein Steuervertreter Nichtresidenten hilft

Ein Steuervertreter in Spanien übernimmt für Sie die Erklärungen bei der AEAT und bei der Gemeinde, berechnet den Gewinn korrekt, wählt die günstigere plusvalía-Methode (objektiv oder tatsächlicher Wertzuwachs) und kümmert sich um die Erstattung der 3 % – all das erfordert Formulare in spanischer Sprache, ein digitales Zertifikat und Vertrautheit mit den örtlichen Fristen.

Für Verkäufer, die nach dem Verkauf im Ausland leben, ist ein Vertreter auch praktisch: Erstattungen werden auf ein spanisches Konto gezahlt, und die AEAT kann noch Monate später Bescheide auf Spanisch zustellen. Ein Vertreter vor Ort an der Costa Blanca nimmt diese entgegen und reagiert darauf, ohne dass Sie nach Spanien zurückkehren müssen.

spainfiscal übernimmt das Modelo 210 für den Veräußerungsgewinn des Verkäufers und die Erstattung der 3 %, tritt als Ihr Steuervertreter auf und koordiniert die umfassende Beratung rund um den Immobilienverkauf in der Region Valencia.