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Nebenkosten Hauskauf Spanien: Steuern & Kosten, Costa Blanca 2026

~11 Min. LesezeitVeröffentlicht: 2026-05-20Aktualisiert: 2026-09-23

Beim Immobilienkauf in Spanien kommen zum Kaufpreis rund 10–13 % an Steuern und Gebühren hinzu. An der Costa Blanca (Region Valencia, Comunidad Valenciana) fällt für eine Bestandsimmobilie die Grunderwerbsteuer (ITP) mit einem allgemeinen Satz von 9 % an – 11 % auf den gesamten Wert, wenn die Immobilie mehr als 1.000.000 € kostet, gültig für Steuerentstehungen ab dem 1. Juni 2026 nach der Ley 5/2025 GVA. Ein Neubau unterliegt dagegen 10 % MwSt. (IVA) zuzüglich Beurkundungssteuer (AJD) von 0,1 % bei einem Hauptwohnsitz oder 1,4 % in allen übrigen Fällen (der übliche Satz für nicht ansässige Käufer) – beide Regelungen schließen sich gegenseitig aus. Außerdem müssen Sie Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten einplanen, Sie benötigen vor der Unterschrift eine NIE, und als Nichtresident haben Sie nach dem Kauf jedes Jahr eine laufende IRNR-Pflicht (Modelo 210). Dieser Ratgeber erklärt jeden Kostenpunkt, damit ausländische Käufer in Torrevieja, Orihuela Costa und der gesamten Provinz Alicante genau wissen, was sie zahlen werden.

Kurzantwort

Beim Immobilienkauf in Spanien fallen Nebenkosten von rund 10–13 % des Kaufpreises für Steuern und Gebühren an. In der Region Valencia (Comunidad Valenciana) zahlen Sie für eine Bestandsimmobilie die Grunderwerbsteuer (ITP) von 9 % (11 % auf den gesamten Preis, wenn er 1.000.000 € übersteigt; für Steuerentstehungen ab dem 1. Juni 2026, Ley 5/2025 GVA), ermäßigte Sätze gibt es nur in eng begrenzten Fällen. Für einen Neubau zahlen Sie dagegen 10 % MwSt. plus Beurkundungssteuer (AJD) von 0,1 %, wenn die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz wird, andernfalls 1,4 % – der Regelfall für nicht ansässige Käufer. Hinzu kommen Notarkosten von 600–1.200 €, Grundbuchkosten von 400–700 € und eine NIE.

Valery Grinkevich

Geprüft von

Valery Grinkevich

Zugelassener Ökonom (economista colegiado) · asesor fiscal · 20+ Jahre Erfahrung · Torrevieja, Costa Blanca

Das Wichtigste in Kürze

  • Planen Sie zusätzlich zum Kaufpreis rund 10–13 % für Steuern und Gebühren ein.
  • Für eine Bestandsimmobilie fällt in der Region Valencia (Comunidad Valenciana) die Grunderwerbsteuer (ITP) mit einem allgemeinen Satz von 9 % an (11 % auf den gesamten Wert, wenn er 1.000.000 € übersteigt, für Steuerentstehungen ab dem 1. Juni 2026); ermäßigte Sätze gelten nur in eng begrenzten Fällen.
  • Für einen Neubau zahlen Sie 10 % MwSt. (IVA) plus Beurkundungssteuer (AJD) von 0,1 % bei einem Hauptwohnsitz oder andernfalls 1,4 % – MwSt. und ITP schließen sich gegenseitig aus, beides zusammen fällt nie an.
  • Sie benötigen eine NIE, bevor Sie in Spanien die Kaufurkunde unterschreiben oder eine Erwerbsteuer zahlen können.
  • Käufer von außerhalb der EU (einschließlich britischer Staatsbürger nach dem Brexit) müssen in Spanien nur in den Fällen des Art. 10 TRLIRNR einen Steuervertreter benennen (etwa wenn die AEAT es verlangt); ansonsten ist er dringend zu empfehlen, aber nicht verpflichtend.
  • Nach dem Kauf erklären Nichtresidenten jedes Jahr die IRNR (Modelo 210) – besteuert mit 19 % (EU/EWR) oder 24 % (außerhalb der EU).

Auf dieser Seite

  1. Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien?
  2. ITP bei Bestandsimmobilien in der Region Valencia
  3. Neubau: MwSt. (IVA 10 %) und Beurkundungssteuer (AJD 0,1 % oder 1,4 %)
  4. NIE, Bankkonto und Steuervertreter
  5. Plusvalía municipal, Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten
  6. Nach dem Kauf: die jährliche IRNR-Pflicht (Modelo 210)
  7. Häufig gestellte Fragen

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien?

Rechnen Sie beim Immobilienkauf in Spanien mit zusätzlichen 10–13 % des Kaufpreises für Steuern und Erwerbsnebenkosten. Der mit Abstand größte Posten ist die Steuer auf den Erwerb – entweder die Grunderwerbsteuer (ITP) bei einer Bestandsimmobilie oder die MwSt. zuzüglich Beurkundungssteuer bei einem Neubau –, gefolgt von Notar-, Grundbuch- und Beratungskosten.

An der Costa Blanca setzt sich ein typischer Kauf aus zweiter Hand so zusammen: ITP in Höhe von 9 % des erklärten Kaufpreises, Notarkosten von etwa 600–1.200 €, Grundbuchkosten von etwa 400–700 € und Gestoría-Honorare (für die verwaltungstechnische Abwicklung) von einigen Hundert Euro. Bei einem Neubau fallen stattdessen 10 % MwSt. und die Beurkundungssteuer (AJD) von 0,1 % oder 1,4 % an, je nachdem, ob die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz wird.

Diese Prozentsätze trägt der Käufer. Der Verkäufer zahlt getrennt davon die plusvalía municipal (gemeindliche Wertzuwachssteuer) und gegebenenfalls die Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Da die Sätze je nach autonomer Gemeinschaft unterschiedlich sind, gelten die folgenden Zahlen für die Region Valencia speziell für die Provinz Alicante und nicht für Madrid, Andalusien oder Katalonien.

ITP bei Bestandsimmobilien in der Region Valencia

Die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) ist die Grunderwerbsteuer, die Sie beim Kauf einer Immobilie aus zweiter Hand zahlen. In der Region Valencia beträgt der allgemeine Satz 9 % des Kaufpreises für Steuerentstehungen ab dem 1. Juni 2026 (Ley 5/2025 GVA); übersteigt der Wert 1.000.000 €, gilt der Satz von 11 % auf den gesamten Wert und nicht nur auf den übersteigenden Teil (Art. 13.Uno Ley 13/1997). Diese Steuer betrifft die meisten Käufe an der Costa Blanca, denn in Torrevieja, Orihuela Costa und Guardamar werden überwiegend Bestandsimmobilien und keine Neubauten verkauft.

Ermäßigte ITP-Sätze gelten nur in bestimmten, vom valencianischen Regionalrecht eng definierten Fällen: 6 % (8 % oberhalb von 180.000 €) für Käufer unter 35 Jahren beim Erwerb des ersten Hauptwohnsitzes sowie für geförderten Wohnraum (VPO) des allgemeinen Regimes, und 3 % (4 % oberhalb von 180.000 €) für kinderreiche Familien oder Alleinerziehende, Käufer mit anerkannter Behinderung, Opfer geschlechtsspezifischer Gewalt und VPO des Sonderregimes. Die Voraussetzungen sind streng und ändern sich regelmäßig; prüfen Sie Ihren Fall daher anhand der aktuellen Vorschriften der Generalitat Valenciana, bevor Sie mit dem ermäßigten Satz kalkulieren.

Die ITP wird im Wege der Selbstveranlagung erklärt und gezahlt (traditionell über das Modelo 600), und zwar innerhalb eines Monats nach Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde. Bemessungsgrundlage ist in der Regel der höhere Betrag aus erklärtem Kaufpreis und dem vom Catastro veröffentlichten Referenzwert (valor de referencia) – das Finanzamt kann einen ungewöhnlich niedrig erklärten Preis also beanstanden.

Neubau: MwSt. (IVA 10 %) und Beurkundungssteuer (AJD 0,1 % oder 1,4 %)

Neubauimmobilien werden in Spanien mit der MwSt. (IVA) statt mit der ITP besteuert; für Wohnneubauten beträgt der Steuersatz 10 %. Weil sich MwSt. und ITP gegenseitig ausschließen, zahlen Sie für denselben Kauf niemals beides: Eine fabrikneue Immobilie vom Bauträger unterliegt der MwSt., eine Immobilie aus zweiter Hand der ITP.

Zusätzlich zur MwSt. löst ein Neubau die Beurkundungssteuer – Actos Jurídicos Documentados (AJD) – auf die Kaufurkunde aus. In der Region Valencia (Art. 14 Ley 13/1997 in der Fassung der Ley 5/2025 für Steuerentstehungen ab dem 1. Juni 2026) beträgt der Satz 0,1 %, wenn die Immobilie der Hauptwohnsitz des Käufers im Sinne der spanischen IRPF-Vorschriften wird, und 1,4 % in allen übrigen Fällen. Ein Nichtresident, der ein Ferienhaus, ein Vermietungsobjekt oder eine Kapitalanlage kauft, erfüllt diese Definition nicht; der typische Satz für ausländische Käufer an der Costa Blanca liegt daher bei 1,4 %. Ein Neubau kostet an Erwerbsteuern somit effektiv 10 % MwSt. + AJD von 1,4 % (etwa 10,1 %, wenn Sie dort tatsächlich Ihren Hauptwohnsitz nehmen) – mehr als die plakativen 9 % ITP bei einer Bestandsimmobilie.

Beachten Sie: Seit 2018 zahlt die AJD auf die Hypothekenurkunde selbst die Bank und nicht der Darlehensnehmer – in der Region Valencia beträgt sie 2 %, wenn der Darlehensgeber Steuerschuldner ist (Art. 14.Tres Ley 13/1997) –, die AJD auf die Kaufurkunde eines Neubaus bleibt jedoch ein Kostenpunkt des Käufers. Für Baugrundstücke und Gewerbeobjekte können 21 % MwSt. anfallen; klären Sie deshalb immer die Art des Objekts, bevor Sie Ihr Budget aufstellen.

Achtung

Bestandsimmobilie (ITP) und Neubau (MwSt. + AJD) sind Regelungen, die sich gegenseitig ausschließen – für denselben Kauf zahlen Sie niemals beides. Klären Sie vor der Budgetplanung, ob der Verkäufer ein Bauträger (Neubau, MwSt.) oder ein privater Eigentümer (zweite Hand, ITP) ist, denn davon hängen die Bemessungsgrundlage und das einzureichende Formular ab.

NIE, Bankkonto und Steuervertreter

Sie benötigen eine NIE (Número de Identidad de Extranjero), bevor Sie in Spanien eine notarielle Kaufurkunde unterschreiben können, denn die NIE ist die Steueridentifikationsnummer, über die Ihnen jede Steuererklärung rund um die Immobilie zugeordnet wird. Ohne sie lässt sich ein Kauf rechtlich weder abschließen noch die ITP bezahlen.

Die meisten Käufer eröffnen außerdem ein spanisches Bankkonto, um die Anzahlung und den Restbetrag beim Notar zu zahlen und laufende Kosten wie IBI, Strom, Wasser und Gemeinschaftsumlagen per Lastschrift abbuchen zu lassen. Eine spanische IBAN ist nicht zwingend vorgeschrieben, macht aber den Kaufabschluss und den späteren Alltag als Eigentümer in der Praxis deutlich einfacher.

Käufer von außerhalb der EU (zum Beispiel britische Staatsbürger nach dem Brexit oder Käufer von außerhalb des EWR) benötigen unter Umständen einen Steuervertreter in Spanien – eine in Spanien ansässige Person, die gegenüber der Agencia Tributaria als Ansprechpartner in Steuerangelegenheiten von Nichtresidenten auftritt. Das hängt eng mit der jährlichen IRNR-Pflicht zusammen und gehört zu den Leistungen, die ausländische Eigentümer an der Costa Blanca am häufigsten benötigen. Verpflichtend ist er nur in den Fällen des Art. 10 des Gesetzes über die Einkommensteuer für Nichtresidenten (etwa wenn die AEAT die Benennung verlangt oder wenn Sie in einem Gebiet ohne effektiven steuerlichen Informationsaustausch mit Spanien leben); für alle übrigen außerhalb der EU/des EWR Ansässigen ist er dringend zu empfehlen, aber nicht verpflichtend.

Tipp

Kümmern Sie sich frühzeitig um die NIE – die Beantragung kann Wochen dauern, und ohne sie können Sie weder unterschreiben noch die ITP zahlen. Wenn Sie aus der Ferne kaufen, können Sie Ihrer Gestoría oder Ihrem Steuervertreter eine Vollmacht erteilen: Dann beantragen diese die NIE, unterzeichnen die Kaufurkunde und begleichen die Steuern in Ihrem Namen, ohne dass Sie zweimal anreisen müssen.

Plusvalía municipal, Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten

Die plusvalía municipal ist eine Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Bodens; sie wird normalerweise vom Verkäufer und nicht vom Käufer gezahlt. Jede Gemeinde legt sie selbst fest (Torrevieja, Orihuela, Alicante und andere haben jeweils eine eigene Satzung), berechnet wird sie auf Grundlage des Katasterwerts des Bodens und der Besitzjahre. Käufer sollten sich dennoch im Vertrag bestätigen lassen, wer sie begleicht, denn die Kostentragung ist verhandelbar.

Die Notargebühren richten sich nach einer landesweit geregelten Gebührenordnung und liegen für eine Wohnimmobilie üblicherweise bei 600–1.200 €, gestaffelt nach dem Kaufpreis. Die Kosten des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad) für die Eintragung Ihres Eigentums betragen in der Regel 400–700 €.

Die Gestoría-Honorare decken die verwaltungstechnische Abwicklung ab – die Abrechnung von ITP/AJD, die Einreichung der Urkunde beim Grundbuchamt und die Beschaffung des Grundbuchauszugs (nota simple). Sie sind keine Steuer, sondern eine Dienstleistung; einige Hundert Euro einzuplanen ist realistisch. Eine Gestoría, die die kommunalen Abläufe an der Costa Blanca kennt, bewahrt Sie vor teuren Fehlern bei der Einreichung.

Nach dem Kauf: die jährliche IRNR-Pflicht (Modelo 210)

Nach dem Kauf müssen Nichtresidenten, die eine Immobilie in Spanien besitzen, jedes Jahr die IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, Nichtresidentensteuer) mit dem Modelo 210 erklären. Diese jährliche Pflicht beginnt, sobald Sie Eigentümer sind; sie besteht unabhängig von den einmaligen Erwerbsteuern und gilt unabhängig davon, ob Sie die Immobilie vermieten oder nicht.

Nutzen Sie die Immobilie selbst (ohne Vermietung), versteuern Sie fiktive Einkünfte, die aus dem Katasterwert berechnet werden – im Grundsatz 1,1 % oder 2 % dieses Werts, je nachdem, ob der Katasterwert überprüft wurde –, zum Satz von 19 % für in der EU/im EWR Ansässige oder 24 % für außerhalb der EU Ansässige wie britische Eigentümer. Die Aufteilung 19 %/24 % ergibt sich aus den IRNR-Vorschriften der AEAT.

Wenn Sie die Immobilie vermieten, erklären Sie stattdessen die Mieteinnahmen im Modelo 210; in der EU/im EWR Ansässige können dabei Ausgaben abziehen, während außerhalb der EU Ansässige in der Regel auf die Bruttoeinnahmen besteuert werden. Versäumte Erklärungen führen zu Zuschlägen und Verzugszinsen – deshalb überlassen die meisten ausländischen Eigentümer das jährliche Modelo 210 einem Steuervertreter.

  • Grunderwerbsteuer (ITP)80 %

    Richtwert – bei einer Bestandsimmobilie der mit Abstand größte Kostenpunkt.

  • Notar7 %
  • Grundbuchamt5 %
  • Gestoría / Rechtsberatung6 %
  • Sonstiges (NIE, Bank, Kleinbeträge)2 %

    Ungefähre Aufteilung der gesamten Kaufnebenkosten; abhängig vom Preis und vom Einzelfall.

Bestandsimmobilie oder Neubau: Erwerbsteuern in der Region Valencia
SteuerBestandsimmobilieNeubau
ITP (Grunderwerbsteuer)9 % (11 % auf den gesamten Wert über 1 Mio. €; ermäßigte Fälle 6 %/3 %)Entfällt
MwSt. (IVA)Entfällt10 %
AJD (Beurkundungssteuer)Entfällt0,1 % Hauptwohnsitz · 1,4 % übrige Fälle
Effektive Erwerbsteuer~9 %~10,1 % Hauptwohnsitz · ~11,4 % übrige Fälle
Typische Kaufnebenkosten bei einer Bestandsimmobilie an der Costa Blanca
PostenÜblicher Betrag
ITP (Grunderwerbsteuer)9 % des Kaufpreises
Notarkosten600–1.200 €
Grundbuchamt400–700 €
Gestoría / RechtsberatungEinige Hundert Euro

FAQ

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Steuern zahle ich beim Hauskauf in Spanien?

In der Regel zahlen Sie rund 10–13 % des Kaufpreises an Steuern und Gebühren. Bei einer Bestandsimmobilie an der Costa Blanca ist das vor allem die ITP von 9 %, dazu kommen Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten; bei einem Neubau sind es 10 % MwSt. plus Beurkundungssteuer (AJD) von 0,1 % bei einem Hauptwohnsitz oder andernfalls 1,4 % (der Regelfall für Nichtresidenten).

Was ist die ITP in der Region Valencia?

Die ITP ist in der Region Valencia (Comunidad Valenciana) die Grunderwerbsteuer auf Bestandsimmobilien. Der allgemeine Satz beträgt 9 % des Kaufpreises für Steuerentstehungen ab dem 1. Juni 2026 (Ley 5/2025 GVA) und 11 % auf den gesamten Wert, wenn die Immobilie mehr als 1.000.000 € kostet. Ermäßigte Sätze (6 % oder 3 % bis 180.000 €) gelten nur in bestimmten, vom valencianischen Regionalrecht definierten Fällen, etwa beim Erwerb eines Hauptwohnsitzes unter bestimmten Bedingungen oder für geschützte Personengruppen.

Brauche ich eine NIE, um eine Immobilie in Spanien zu kaufen?

Ja, Sie benötigen eine NIE, bevor Sie in Spanien die notarielle Kaufurkunde unterschreiben können. Die NIE ist Ihre Steueridentifikationsnummer als Ausländer; sie ist erforderlich, um die Erwerbsteuern zu zahlen und das Eigentum eintragen zu lassen – ohne sie kann ein Kauf rechtlich nicht abgeschlossen werden.

Zahlt man beim Neubau in Spanien ITP oder MwSt.?

Bei Neubauten fällt die MwSt. (IVA) an, nicht die ITP. Ein Wohnneubau unterliegt in der Region Valencia 10 % MwSt. plus Beurkundungssteuer (AJD) von 0,1 %, wenn er Ihr Hauptwohnsitz wird, andernfalls 1,4 %; für eine Bestandsimmobilie zahlen Sie stattdessen die ITP – beide Regelungen schließen sich gegenseitig aus.

Wer zahlt die plusvalía municipal beim Immobilienkauf in Spanien?

Normalerweise zahlt der Verkäufer die plusvalía municipal, eine Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Bodens. Die genaue Höhe legt jede Gemeinde fest (Torrevieja, Orihuela und andere haben eigene Regeln), und wer sie trägt, kann im Vertrag verhandelt werden.

Brauchen Käufer von außerhalb der EU einen Steuervertreter in Spanien?

Nicht immer. Art. 10 des Gesetzes über die Einkommensteuer für Nichtresidenten verlangt einen Steuervertreter nur in bestimmten Fällen – etwa wenn die AEAT die Benennung verlangt oder wenn Sie in einem Gebiet ohne effektiven steuerlichen Informationsaustausch mit Spanien leben. Für die übrigen Käufer von außerhalb der EU (einschließlich britischer Staatsbürger nach dem Brexit) ist er dringend zu empfehlen, aber nicht verpflichtend: Der Vertreter ist Ansprechpartner der Agencia Tributaria und kümmert sich um die jährliche IRNR-Pflicht.

Welche Steuern zahlen Nichtresidenten nach dem Immobilienkauf in Spanien?

Nichtresidenten müssen nach dem Kauf jedes Jahr die IRNR mit dem Modelo 210 erklären. Bei selbst genutzten Immobilien versteuern Sie fiktive Einkünfte (im Grundsatz 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts) zum Satz von 19 % für in der EU/im EWR Ansässige oder 24 % für außerhalb der EU Ansässige.

Wie hoch sind Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf in Spanien?

Für den Kauf einer Wohnimmobilie liegen die Notarkosten üblicherweise bei 600–1.200 € und die Grundbuchkosten bei 400–700 €, gestaffelt nach dem Kaufpreis. Die Gestoría-Honorare für die verwaltungstechnische Abwicklung kommen mit einigen Hundert Euro hinzu.

Können Briten nach dem Brexit noch Immobilien in Spanien kaufen?

Ja, britische Staatsbürger können auch nach dem Brexit Immobilien in Spanien kaufen. Die Erwerbsteuern sind dieselben, aber als Eigentümer von außerhalb der EU werden ihre fiktiven Einkünfte bei der IRNR mit 24 % besteuert (gegenüber 19 % für in der EU/im EWR Ansässige). Seit dem Brexit kann die AEAT von ihnen als Immobilieneigentümern einen Steuervertreter verlangen; in der Praxis ist er dringend zu empfehlen.

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Zuletzt aktualisiert: 2026-09-23