FAQ

Jeder Nichtresident, der eine spanische Immobilie besitzt oder Einkünfte aus spanischen Quellen erzielt (Miete, Dividenden, Zinsen), reicht das Modelo 210 ein. Die Schwelle liegt bei null – es gibt kein Mindesteinkommen, ab dem die Erklärungspflicht einsetzt. Jährliche Erklärung für fiktive Einkünfte aus dem Besitz einer Immobilie; vierteljährliche Erklärung für tatsächliche Mieteinkünfte.

Der 31. Dezember des Jahres nach dem Einkommensjahr für Erklärungen zu fiktiven Einkünften. Vierteljährliche Mieterklärungen sind bis zum 20. des Monats nach Quartalsende fällig (20. April, 20. Juli, 20. Oktober, 20. Januar).

19 % Pauschalsatz für Ansässige der EU/des EWR (mit vollem Abzug der Mietkosten). 24 % Pauschalsatz für Nicht-EU-Ansässige, einschließlich des Vereinigten Königreichs seit dem Brexit (kein Abzug von Mietkosten möglich – besteuert wird das Bruttoeinkommen). Der Satz gilt gleichermaßen für fiktive und tatsächliche Mieteinkünfte.

1,1 % des Katasterwerts, wenn dieser nach 1994 überprüft wurde; andernfalls 2 %. Multiplizieren Sie mit dem Eigentumsanteil und der Anzahl der Tage, an denen Ihnen die Immobilie im Jahr zur Verfügung stand. Auf diese Bemessungsgrundlage wird dann der Satz (19 % oder 24 %) angewendet.

Nur für Ansässige der EU/des EWR: Hypothekenzinsen, Reparaturen und Instandhaltung, Abschreibung (jährlich 3 % des Bauwerts), Gemeinschaftskosten, IBI, Versicherung, Maklerprovisionen, vom Vermieter getragene Nebenkosten und uneinbringliche Forderungen. Nicht-EU-Ansässige (einschließlich des Vereinigten Königreichs) können nichts davon abziehen – besteuert wird das volle Bruttoeinkommen mit 24 %.

Die AEAT kann innerhalb von 4 Jahren (allgemeine Verjährungsfrist) einen eigenen Steuerbescheid erlassen und dazu Verzugszinsen sowie eine Sanktion von 50 %–150 % festsetzen, je nachdem, ob sie die Unterlassung als fahrlässig oder vorsätzlich einstuft. Eine freiwillige verspätete Einreichung (ohne vorherige Aufforderung der AEAT) löst dagegen nur einen Zuschlag von 1 % pro Monat für bis zu 12 Monate aus – weit günstiger, als sich entdecken zu lassen.

Verpflichtend ist er nur, wenn Sie eine Betriebsstätte in Spanien haben oder die AEAT ihn ausdrücklich verlangt. Andernfalls dringend empfohlen – Mitteilungen der AEAT werden auf Spanisch an eine spanische Adresse gesendet, und verpasste Mitteilungen führen zu automatischen Sanktionen. Wir übernehmen diese Rolle für 149 €/Jahr und leiten Ihnen jeden Brief der AEAT weiter.

Ja – jeder Miteigentümer reicht sein eigenes Modelo 210 für seinen Eigentumsanteil ein. Die Bemessungsgrundlage (1,1 % oder 2 % des Katasterwerts) wird mit dem Eigentumsanteil multipliziert. Eine gemeinsame Erklärung ist unter der IRNR nicht zulässig.

Beantragen Sie sie mit dem Formular EX-15 zzgl. Gebühr von 9,96 € (Modelo 790 código 012) bei jeder Oficina de Extranjería oder über das spanische Konsulat in Ihrem Heimatland. EU-Bürger erhalten eine NIE comunitario; Staatsangehörige von Drittstaaten benötigen zusätzliche Unterlagen (Apostille des Reisepasses, Begründung des Zwecks, in manchen Fällen Nachweis ausreichender finanzieller Mittel).

EU-Bürger: in der Regel 1–3 Wochen, sobald Sie die cita previa haben. Nicht-EU: 4–12 Wochen, je nach Land und Auslastung des Konsulats (Vereinigtes Königreich 4–6 Wochen, USA 6–8, Russland/Indien 8–12). Die Wartezeit auf die cita previa ist der eigentliche Engpass – buchen Sie sie vor jedem anderen Schritt.

Die NIE ist lediglich eine Identifikationsnummer für steuerliche und rechtliche Zwecke (ohne Aufenthaltsrecht). Die TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero) ist der physische Aufenthaltsausweis für Nicht-EU-Ansässige. Die Residencia ist das gesetzliche Recht, in Spanien zu leben – EU-Bürgern automatisch zuerkannt, Nicht-EU-Bürgern über bestimmte Visa-Wege (Arbeit, Familie, nicht erwerbstätige Residencia, Golden Visa, Digital Nomad Visa).

6 Monate ab dem Todestag, einmal um weitere 6 Monate verlängerbar, wenn der Antrag vor Ablauf der ursprünglichen Frist gestellt wird. Die Erklärung erfolgt mit dem Modelo 650 in der Comunidad Autónoma (CCAA), in der der Verstorbene zuletzt ansässig war (oder in der sich die spanische Immobilie befindet, wenn der Erblasser Nichtresident war).

Das hängt vollständig von der Region ab. Die Comunitat Valenciana gewährt für die Gruppen I und II eine Bonifikation von 99 % auf die Steuerschuld – Art. 12 bis der Ley 13/1997 in der Fassung der Ley 6/2023, für Todesfälle ab dem 28. Mai 2023 –, und die Region Murcia hat eine eigene Ermäßigung von 99 % (Art. 3.Cinco, DLeg 1/2010). Madrid und Andalusien liegen ebenfalls bei 99 %. Andere Regionen haben eigene Tarife und Vergünstigungen, die je nach Verwandtschaftsgruppe unterschiedlich sind: Wir nennen Ihnen die Zahlen für die beiden Regionen, in denen wir tätig sind, und prüfen die übrigen im Einzelfall. Der staatliche Tarif ist überall gleich; die Variable ist, was die Region daraus macht.

Nach dem Urteil des EuGH vom 3. September 2014 und der Ley 26/2014 wendet ein nicht ansässiger Erbe die Regeln der Region an, in der der wertvollste spanische Vermögensgegenstand liegt. Seitdem die Ley 11/2021 die zweite Zusatzbestimmung des LISD neu gefasst hat, ist diese Reichweite nicht mehr auf die EU und den EWR beschränkt: Auch in Drittstaaten ansässige Erben wenden die regionalen Regeln an, wie es der Tribunal Supremo bereits zuvor entschieden hatte. Ein britischer oder russischer Erbe einer Wohnung in Torrevieja erhält daher die valencianische Bonifikation von 99 % und nicht nur den nackten staatlichen Tarif.

Die staatliche Regel sieht eine Reduzierung von 95 % auf den Hauptwohnsitz des Verstorbenen vor (Art. 20.2.c LISD), gedeckelt auf 122.606,47 € pro Erben und mit der Pflicht, die Immobilie zehn Jahre zu behalten. Wo die Region eine eigene Regel erlässt, ersetzt diese die staatliche: In der Comunitat Valenciana liegt der Deckel bei 150.000 € pro Steuerpflichtigem und die Haltefrist bei fünf Jahren (Art. 10.Uno.c der Ley 13/1997), während die Region Murcia die staatlichen Beträge beibehält. Prüfen Sie, welche Regel gilt, bevor Sie von den 122.606,47 € ausgehen.

Madrid 6 %, Comunidad Valenciana 9 % (11 % auf den gesamten Wert oberhalb von 1 Mio. € bei Steuerentstehung ab dem 1. Juni 2026 – Ley 5/2025 GVA), Katalonien 10 %, Andalusien 7 %, Galicien 8–10 % je nach Preis, Baskenland 4 %. Jede Comunidad Autónoma (CCAA) bietet zudem Ermäßigungen für die erste Wohnung, kinderreiche Familien, junge Käufer usw. – diese können den effektiven Satz um 2–5 Prozentpunkte senken.

IVA plus AJD beim Neubau (vivienda nueva, erste Übertragung durch den Bauträger). ITP bei der Bestandsimmobilie (vivienda usada, alle nachfolgenden Übertragungen). Die Steuer zahlt in beiden Fällen der Käufer. Die IVA auf Wohnimmobilien beträgt 10 %, die AJD je nach CCAA 1–1,5 % (1,4 % in der Comunidad Valenciana bei Steuerentstehung ab dem 1. Juni 2026, Ley 5/2025 GVA).

Nein – das Urteil STC 182/2021 hat die Pflicht zur Zahlung der Plusvalía municipal aufgehoben, wenn kein tatsächlicher Wertzuwachs vorliegt. Seit 2021 kann der Steuerpflichtige zwischen der objektiven Methode (Koeffizient × Katasterwert) und der Methode des tatsächlichen Gewinns (Verkaufspreis minus Kaufpreis) wählen und zahlt die niedrigere. Liegt ein tatsächlicher Verlust vor, beträgt die Steuerschuld null.

Verkauft ein Nichtresident eine spanische Immobilie, muss der Käufer 3 % des Verkaufspreises einbehalten und innerhalb eines Monats mit dem Modelo 211 direkt an die AEAT abführen. Das ist ein Einbehalt auf Rechnung der späteren Steuer des Verkäufers auf den Veräußerungsgewinn (Modelo 210), keine eigenständige Steuer. Liegt der Gewinn unter dem einbehaltenen Betrag, stellt der Verkäufer einen Erstattungsantrag.

Die Tarifa plana beträgt im ersten Jahr 80 €/Monat, sofern Sie die Voraussetzungen erfüllen (erstmaliger Autónomo, keine vorherige Alta in den letzten 2 Jahren). Ab dem zweiten Jahr staffelt sich die cuota nach Nettoeinkommensstufe – im zweiten Jahr liegt sie typischerweise bei 230–320 €/Monat. Monatliche Lastschrift von Ihrem angegebenen spanischen Bankkonto.

Das Modelo 130 (IRPF – 20 % des Nettogewinns) und das Modelo 303 (IVA repercutido abzüglich IVA soportado), beide fällig bis zum 20. des Monats nach Quartalsende. Dazu jährlich das Modelo 100 (April–Juni), das das Jahr zusammenfasst. Manche Branchen (Medizin, Bildung, Finanzwesen) sind von der IVA befreit, sodass für sie das Modelo 303 entfällt.

Sie werden spanischer Steuerresident, wenn eines von drei Kriterien erfüllt ist: (1) Sie halten sich in einem Kalenderjahr mehr als 183 Tage in Spanien auf (gelegentliche Abwesenheiten zählen als Aufenthalt, sofern Sie keine steuerliche Ansässigkeit anderswo nachweisen), (2) der Mittelpunkt Ihrer wirtschaftlichen Interessen liegt in Spanien, oder (3) Ihr Ehepartner und Ihre minderjährigen Kinder haben ihren gewöhnlichen Aufenthalt in Spanien. Sobald Sie ansässig sind, schulden Sie die IRPF auf Ihr weltweites Einkommen, nicht nur auf Einkünfte aus spanischen Quellen.

Ein Sonderregime nach Art. 93 IRPF – neu ansässige Steuerpflichtige können für 5 Jahre einen Pauschalsatz von 24 % auf Einkünfte aus spanischen Quellen bis 600.000 € wählen (47 % darüber), statt der progressiven Residenten-Staffel. Ursprünglich für Spitzensportler gedacht; die Ley 28/2022 hat es auf Remote-Worker und qualifizierte Fachkräfte ausgeweitet. Besonders attraktiv für Gutverdiener, die nach Spanien ziehen.

Erforderlich für spanische Steuerresidenten, deren Auslandsvermögen in einer der drei Kategorien (Bankkonten, börsennotierte Wertpapiere/Fonds, Immobilien) zum Jahresende oder während des Jahres 50.000 € übersteigt. Jährlich einzureichen bis zum 31. März. Das EuGH-Urteil von 2022 hat die unverhältnismäßigen Sanktionen gekippt, die Erklärungspflicht selbst besteht jedoch weiter; die aktuellen Sanktionen entsprechen den Standardsanktionen für Informationserklärungen.

Spanien (oder das Partnerland) rechnet die tatsächlich im Ausland gezahlte Steuer an, gedeckelt auf die spanische Steuer, die andernfalls auf dieselben Einkünfte anfiele. Sie zahlen also den höheren der beiden Beträge, nie mehr. Die Anrechnung braucht Nachweise: Bescheinigung der ausländischen Steuer, zugehörige Einkommenszeile und Zahlungsnachweis. Ohne Unterlagen wird die Anrechnung verweigert.

Residenten: bei einem weltweiten Nettovermögen über 700.000 € (staatliches Minimum, die CCAA können es anpassen) zuzüglich eines Freibetrags von 300.000 € für den Hauptwohnsitz. Nichtresidenten: dieselbe Mindestgrenze von 700.000 €, jedoch nur auf in Spanien belegenes Vermögen angewendet. Manche CCAA (Madrid, Andalusien) bonifizieren das gesamte Vermögen faktisch zu 100 %, sodass dort ansässige Personen auch bei hohem Nettovermögen nichts zahlen.

Die IRPF besteuert Residenten mit progressiven Stufen (19–47 % und mehr, je nach CCAA) auf ihr weltweites Einkommen. Die IRNR besteuert Nichtresidenten mit Pauschalsätzen (19 % EU/EWR, 24 % Nicht-EU) auf Einkünfte aus spanischen Quellen. Beide schließen sich gegenseitig aus – für ein gegebenes Steuerjahr sind Sie entweder Resident (IRPF) oder Nichtresident (IRNR), nie beides.

Ja, per SEPA-Lastschrift, wenn Ihre ausländische Bank in der SEPA-Zone liegt (EU + EWR + Vereinigtes Königreich + Schweiz). Außerhalb der SEPA-Zone benötigen Sie ein spanisches Bankkonto oder zahlen über das Konto Ihres Steuervertreters. Eine manuelle SWIFT-Überweisung ist technisch möglich, wird von der AEAT aber nicht empfohlen (längere Abwicklung, gelegentliche Probleme bei der Zuordnung der Zahlung).

Beide sind elektronische Identifizierungsmethoden für spanische Behörden. Das certificado digital (FNMT oder DNIe) ist eine dauerhafte Datei, die auf Ihrem Gerät installiert wird – sie funktioniert für jedes Verfahren. Cl@ve ist ein System aus Benutzername/Passwort plus SMS – einfacher einzurichten, deckt aber weniger ab (die meisten Verfahren bei AEAT, Seguridad Social und INSS funktionieren damit). Die meisten Steuerpflichtigen nutzen beides.

Standardmäßig elektronisch über die DEH (Dirección Electrónica Habilitada), wenn Sie ein certificado digital oder Cl@ve besitzen, oder per Einschreiben an Ihre gemeldete Steueradresse. Sobald Sie sich für die elektronische Zustellung entscheiden (oder sie für Ihre Steuerpflichtigen-Kategorie verpflichtend wird), haben Sie 10 Kalendertage Zeit, die Mitteilung zu lesen, bevor sie automatisch als abgelehnt und damit als zugestellt gilt. Eine verpasste Mitteilung kann automatische Sanktionen auslösen.