¿Qué tipo IRNR aplica a propietarios alemanes en España?

19 % plano para residentes UE. Aplicado a la imputación de rentas (1,1 % o 2 % del valor catastral según fecha revisión) si es uso propio, o al alquiler neto (tras gastos deducibles) si está alquilado. Modelo 210 anual obligatorio en ambos casos.

¿Tengo que presentar el modelo 720 como residente alemán con propiedad en España?

Sólo si pasas a ser residente fiscal en España (>183 días/año aquí o centro de intereses económicos en España). Como residente fiscal alemán con piso vacacional español eres no residente aquí y el modelo 720 no aplica. Si te haces residente — común al jubilarse y mudarse — debes presentar el 720 listando todo activo extranjero >50 000 € en cada una de las tres categorías (cuentas · valores · inmuebles).

¿Cómo interactúa el convenio España-Alemania de sucesiones con el ISD?

No existe convenio bilateral específico de sucesiones. El de renta 2012 no cubre el ISD. Resultado: un heredero residente alemán que hereda inmueble español paga ISD español (con la bonificación CCAA correspondiente — Madrid 99 %, Andalucía 99 %, otras varían), y puede deber Erbschaftssteuer alemán con crédito por el ISD pagado (anrechenbar). Efecto neto muy variable — herederos en Madrid suelen quedar cerca de cero, en Baviera pueden pagar 7-19 % igualmente.

¿Se tributan las pensiones alemanas en España?

Si eres residente fiscal en España, sí — bajo el convenio 2012 Alemania retiene en origen (típicamente 18-25 %) y España la grava de nuevo como IRPF con crédito por el impuesto alemán. Tipo neto suele acabar en el mayor de los dos sistemas. La pensión pública (Beamtenpension) es excepción — sólo grava el estado pagador. El Sterbegeld (capital por fallecimiento) en general no es renta pero puede tener efectos ISD.

¿Sirve el visado nómada digital para teletrabajadores alemanes?

Sí. El visado nómada digital español (Ley 28/2022) está abierto a no UE Y a ciudadanos UE; como alemán no lo necesitas para residencia pero el componente fiscal sí es interesante — te ruta a un IRPF plano del 24 % sobre rentas de origen español hasta 600 000 € durante 5 años (la llamada extensión Beckham). Si supera al IRPF ordinario depende de tu renta mundial; lo modelamos antes de recomendar.

¿Qué bonificación de sucesiones aplica en la Comunidad Valenciana a herederos alemanes?

La Comunidad Valenciana aplica desde 2023 una bonificación del 99 % en la cuota de ISD para grupos I (descendientes <21) y II (cónyuge, descendientes ≥21, ascendientes). Para un heredero alemán de una propiedad en la Costa Blanca — asumiendo parentesco grupo II — el ISD efectivo suele ser el 1 % de lo que sería el impuesto nacional. Combinado con el mecanismo de crédito España-Alemania, muchas herencias quedan próximas a cero. La bonificación sólo aplica si el causante tenía residencia fiscal en la Comunitat (Torrevieja, Alicante, Benidorm…); en Murcia la estructura es similar pero porcentajes y umbrales de reducción varían por año.

¿Puedo alquilar mi apartamento de Costa Blanca a corto plazo siendo no residente alemán?

Sí, pero necesitas la licencia regional de alquiler turístico (la Comunidad Valenciana usa los códigos VT — VT-466xxx para provincia de Alicante) registrada en la Generalitat Valenciana, y el apartamento debe cumplir las exigencias regionales de habitabilidad. A efectos fiscales: ingresos por alquiler se declaran trimestralmente vía modelo 210 al 19 % sobre el neto (residente UE · deducciones permitidas: limpieza entre huéspedes, comisión plataforma, suministros, IBI, gastos comunidad, amortización). Los municipios de Costa Blanca más consultados — Torrevieja, Benidorm, Calpe, Jávea — han endurecido en 2024-2025 contra alquileres turísticos sin licencia, así que tramita el VT antes de listar.

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Impuestos en España para alemanes

La guía para alemanes: modelo 210, representante fiscal, NIE y sucesiones — gestionado por un asesor colegiado que habla tu idioma.

Lo que los propietarios alemanes deben saber

Alemania es el segundo origen de compradores extranjeros de inmueble en España tras Reino Unido, concentrados en Costa Blanca, Mallorca y Costa del Sol. Como residente UE el tipo IRNR es 19 % y las deducciones por alquiler (reparaciones, intereses, amortización, gastos comunidad, IBI) sí aplican — diferencia significativa frente a propietarios UK. Otros temas alemanes específicos: modelo 720 (si tus bienes mundiales fuera de España superan 50 000 € puedes tener obligación de declararlos en España siendo residente fiscal aquí), e impuesto de sucesiones (ISD) con la Erbschaftssteuergesetz alemana, que suele producir doble imposición que el convenio 2012 resuelve sólo parcialmente.

Servicios más habituales para alemanes

Convenio fiscal entre España y Alemania

In force since: 2012
Status: in force
Dividend cap: 15%
Interest cap: 0%

Esta sección es informativa. Los tipos del convenio y las reducciones dependen del tipo concreto de renta, de tu certificado de residencia y del procedimiento de presentación. En tu declaración aplicamos el tipo efectivo del convenio.

Preguntas específicas de alemanes

¿Qué tipo IRNR aplica a propietarios alemanes en España?: 19 % plano para residentes UE. Aplicado a la imputación de rentas (1,1 % o 2 % del valor catastral según fecha revisión) si es uso propio, o al alquiler neto (tras gastos deducibles) si está alquilado. Modelo 210 anual obligatorio en ambos casos.
¿Tengo que presentar el modelo 720 como residente alemán con propiedad en España?: Sólo si pasas a ser residente fiscal en España (>183 días/año aquí o centro de intereses económicos en España). Como residente fiscal alemán con piso vacacional español eres no residente aquí y el modelo 720 no aplica. Si te haces residente — común al jubilarse y mudarse — debes presentar el 720 listando todo activo extranjero >50 000 € en cada una de las tres categorías (cuentas · valores · inmuebles).
¿Cómo interactúa el convenio España-Alemania de sucesiones con el ISD?: No existe convenio bilateral específico de sucesiones. El de renta 2012 no cubre el ISD. Resultado: un heredero residente alemán que hereda inmueble español paga ISD español (con la bonificación CCAA correspondiente — Madrid 99 %, Andalucía 99 %, otras varían), y puede deber Erbschaftssteuer alemán con crédito por el ISD pagado (anrechenbar). Efecto neto muy variable — herederos en Madrid suelen quedar cerca de cero, en Baviera pueden pagar 7-19 % igualmente.
¿Se tributan las pensiones alemanas en España?: Si eres residente fiscal en España, sí — bajo el convenio 2012 Alemania retiene en origen (típicamente 18-25 %) y España la grava de nuevo como IRPF con crédito por el impuesto alemán. Tipo neto suele acabar en el mayor de los dos sistemas. La pensión pública (Beamtenpension) es excepción — sólo grava el estado pagador. El Sterbegeld (capital por fallecimiento) en general no es renta pero puede tener efectos ISD.
¿Sirve el visado nómada digital para teletrabajadores alemanes?: Sí. El visado nómada digital español (Ley 28/2022) está abierto a no UE Y a ciudadanos UE; como alemán no lo necesitas para residencia pero el componente fiscal sí es interesante — te ruta a un IRPF plano del 24 % sobre rentas de origen español hasta 600 000 € durante 5 años (la llamada extensión Beckham). Si supera al IRPF ordinario depende de tu renta mundial; lo modelamos antes de recomendar.
¿Qué bonificación de sucesiones aplica en la Comunidad Valenciana a herederos alemanes?: La Comunidad Valenciana aplica desde 2023 una bonificación del 99 % en la cuota de ISD para grupos I (descendientes <21) y II (cónyuge, descendientes ≥21, ascendientes). Para un heredero alemán de una propiedad en la Costa Blanca — asumiendo parentesco grupo II — el ISD efectivo suele ser el 1 % de lo que sería el impuesto nacional. Combinado con el mecanismo de crédito España-Alemania, muchas herencias quedan próximas a cero. La bonificación sólo aplica si el causante tenía residencia fiscal en la Comunitat (Torrevieja, Alicante, Benidorm…); en Murcia la estructura es similar pero porcentajes y umbrales de reducción varían por año.
¿Puedo alquilar mi apartamento de Costa Blanca a corto plazo siendo no residente alemán?: Sí, pero necesitas la licencia regional de alquiler turístico (la Comunidad Valenciana usa los códigos VT — VT-466xxx para provincia de Alicante) registrada en la Generalitat Valenciana, y el apartamento debe cumplir las exigencias regionales de habitabilidad. A efectos fiscales: ingresos por alquiler se declaran trimestralmente vía modelo 210 al 19 % sobre el neto (residente UE · deducciones permitidas: limpieza entre huéspedes, comisión plataforma, suministros, IBI, gastos comunidad, amortización). Los municipios de Costa Blanca más consultados — Torrevieja, Benidorm, Calpe, Jávea — han endurecido en 2024-2025 contra alquileres turísticos sin licencia, así que tramita el VT antes de listar.

Cambios normativos recientes que te afectan

Dos tendencias 2025-2026: (1) la bonificación 99 % ISD para grupos I-II en Madrid y Andalucía ya está consolidada y superó revisión constitucional, así que herederos alemanes se benefician de forma fiable; (2) la extensión de la Ley Beckham a teletrabajadores bajo Ley 28/2022 ha aclarado que ciudadanos UE acceden al mismo 24 % plano que los no UE — relevante si te mudas a España para teletrabajar para empleador alemán.

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