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Par destination · Orihuela Costa · Alicante

Fiscalité espagnole à Orihuela Costa

Modelo 210, bonifications d'IBI, ITP et ISD pour les propriétaires à Orihuela Costa — le tout géré par un colegiado agréé qui vit à l'année sur la Costa Blanca.

Réponse rapide

Orihuela Costa n'est pas une commune. C'est un secteur littoral d'Orihuela : l'IBI, la plusvalía municipal et tout autre impôt local se règlent donc auprès de l'Ayuntamiento de Orihuela selon son ordenanza fiscal, et non auprès de Torrevieja, voisine. Les impôts autonomes (ITP 9 %, AJD 1,4 %, abattement d'ISD de 99 % pour les groupes I et II) sont ceux de la Comunitat Valenciana, comme partout sur cette côte.

Ce qu'un propriétaire à Orihuela Costa doit savoir

Orihuela Costa — Playa Flamenca, Cabo Roig, Campoamor, Villamartín — est l'un des tronçons les plus internationalement détenus de la côte d'Alicante. La distinction qui déroute les nouveaux propriétaires est administrative : malgré son nom, Orihuela Costa n'est pas une commune à part entière. Elle relève d'Orihuela, dont la mairie se trouve à environ vingt-cinq kilomètres dans les terres, et c'est cette ordenanza fiscal qui fixe le taux d'IBI et les coefficients de la plusvalía municipal, et à cette mairie que ces impôts sont versés. Torrevieja, à cinq minutes, n'y est pour rien. Ce qu'Orihuela Costa partage avec le reste du littoral, c'est la couche autonome — ITP, AJD et ISD de la Ley 13/1997 — et la couche étatique : le modelo 210, dont le taux dépend de la résidence fiscale : 19 % avec charges déductibles pour les résidents de l'UE et de l'EEE qualifié, 24 % sur le brut pour tous les autres, Royaume-Uni désormais compris.

Principaux services pour Orihuela Costa

Cadre fiscal régional

ITP taux général
9%
ITP taux réduit (vivienda habitual)
6%
AJD (droit de timbre)
1,4%
ISD : bonification grupo I/II
99%
Référence de la loi autonome
Ley 13/1997 CV

Ces taux reflètent le cadre autonome (CCAA) en vigueur au moment de la rédaction. Les taux et bonifications municipaux de l'IBI sont fixés séparément par chaque ayuntamiento et nous confirmons les chiffres en vigueur à partir de la dernière ordenanza fiscal avant tout dépôt.

À Orihuela Costa : impôts municipaux et démarches

Plusvalía réglée auprès de
Ayuntamiento de Orihuela
IBI facturé par
SUMA Gestión Tributaria (Diputación de Alicante)

Plusvalía municipal (IIVTNU) lors de la vente

Orihuela Costa est un district côtier de la commune d'Orihuela, dont la mairie se trouve à environ vingt-cinq kilomètres à l'intérieur des terres — et c'est cet ayuntamiento, et non l'urbanisation balnéaire, qui perçoit la plusvalía municipal et en fixe le taux dans l'ordenanza fiscal. L'IIVTNU frappe l'augmentation de valeur du terrain, qui représente dans les urbanisations peu denses du sud de la côte une part plus importante du prix que dans un immeuble collectif. Le vendeur est le contribuable selon l'art. 106.1.b TRLRHL, mais pour un vendeur non résident, l'art. 106.2 transfère l'obligation à l'acheteur comme contribuable substitut. Deux méthodes de calcul coexistent depuis le RDL 26/2021 et le contribuable retient la plus basse ; une vente en dessous du prix d'achat ne déclenche aucun impôt, ce qui, après la correction de 2008-2013, reste ici un scénario d'actualité.

Calculateur de plusvalía →

La retenue de 3 % et le modelo 211

Orihuela Costa voit passer beaucoup de villas et de maisons en bande de seconde main détenues par des vendeurs britanniques, irlandais, scandinaves et belges, et pratiquement tous sont non-résidents — la retenue de 3 % est donc la norme à la signature. L'acheteur retient 3 % du prix et dépose le modelo 211 auprès de l'AEAT dans le mois qui suit l'acte ; le vendeur règle la plus-value réelle sur le modelo 210 à 19 % (UE/EEE) ou 24 %. Deux pièges locaux reviennent. Premièrement, les copropriétaires indivis : chaque co-propriétaire non résident dépose son propre modelo 210 pour sa quote-part, et les 3 % sont répartis de la même manière. Deuxièmement, les arriérés de charges de copropriété et d'IBI qui apparaissent lors des vérifications précédant la signature — ils n'affectent pas la retenue, mais ils retardent le remboursement, car l'AEAT attend du vendeur qu'il soit à jour de ses propres obligations sur le bien.

Guide : vendre en tant que non-résident →

IBI : la facture annuelle et qui l'émet

À Orihuela Costa, l'IBI est facturé par SUMA Gestión Tributaria, et non par l'Ayuntamiento de Orihuela : la commune a délégué la gestion et le recouvrement à l'organisme fiscal de la Diputación de Alicante en vertu de l'art. 7 TRLRHL, si bien que l'avis, le mandat de prélèvement et tout recours passent par SUMA. Le taux et les bonifications restent une décision propre de l'ayuntamiento dans son ordenanza fiscal et sont révisés chaque année ; le chiffre en vigueur doit donc être lu dans l'ordenanza actuelle. Deux points méritent d'être connus ici. Les valeurs cadastrales des urbanisations côtières ont été fixées lors d'évaluations qui ne correspondent pas toujours à ce que vaut le bien aujourd'hui, et corriger une description cadastrale erronée relève d'une procédure du Catastro, non de SUMA. Et comme l'IBI est exigible le 1er janvier (art. 75 TRLRHL), un achat conclu en juin laisse l'intégralité de l'avis de cette année-là au vendeur, sauf stipulation contraire du contrat.

Calculateur d'IBI →

NIE et empadronamiento

Il vous faudra un NIE avant de pouvoir signer quoi que ce soit à Orihuela Costa, et la voie pratique pour un acheteur encore à l'étranger est soit le consulat de votre propre pays, soit une procuration espagnole qui autorise expressément la demande d'EX-15, afin que le numéro soit prêt le jour de la signature. En Espagne, c'est l'EX-15, la taxe de 9,84 € sur le formulaire 790 code 012, et un rendez-vous dans la province d'Alicante. L'empadronamiento est le registre municipal tenu par l'Ayuntamiento de Orihuela et couvre les résidents du district côtier comme ceux de la ville de l'intérieur. Il compte ici plus que les gens ne le pensent : le padrón est ce qui prouve la résidence habituelle pour les bonifications et services municipaux et — parce que le registre détermine le financement de la commune et la représentation de ses résidents étrangers — l'ayuntamiento encourage activement les résidents du littoral à s'inscrire. Il n'est exigé que de ceux qui vivent réellement ici ; les propriétaires de résidences de vacances ne s'inscrivent pas.

Guide : comment obtenir un NIE →

Les taux, coefficients et bonifications municipaux sont fixés par chaque ayuntamiento dans son ordenanza fiscal et révisés chaque année ; aucun n'est donc cité ici. Nous lisons l'ordenanza en vigueur et confirmons les chiffres exacts avant tout dépôt.

Questions fréquentes sur Orihuela Costa

Orihuela Costa est-elle une commune distincte sur le plan fiscal ?

Non. Orihuela Costa relève administrativement de la commune d'Orihuela. Tous les impôts municipaux — IBI, plusvalía municipal, licences et taxes — se règlent selon l'ordenanza fiscal de l'Ayuntamiento de Orihuela, pas celle de Torrevieja. Deux conséquences pratiques. Le taux et les abattements à consulter sont ceux d'Orihuela, et ils changent chaque année : nous lisons la version en vigueur au lieu d'en citer une. Et qui émet réellement votre avis d'IBI est encore une autre question : les art. 7 et 77.8 TRLRHL permettent à la mairie de déléguer la gestion et le recouvrement, alors vérifiez l'organisme indiqué sur l'avis lui-même avant de vous déplacer.

Mon urbanisation perçoit une cotisation — puis-je la déduire des revenus locatifs ?

Uniquement si vous êtes résident fiscal d'un État membre de l'UE, ou d'un État de l'EEE avec échange effectif de renseignements fiscaux. L'art. 24.6 TRLIRNR réserve la déduction des charges à ces résidents et exige que chaque charge soit directement et indissociablement liée au revenu perçu en Espagne — les charges de copropriété d'un bien loué y répondent, au prorata des jours effectivement loués. Si vous résidez ailleurs, Royaume-Uni compris, l'art. 24.1 impose le loyer brut et les cuotas ne sont pas déductibles du tout. Depuis l'Orden HAC/623/2026, la déclaration est annuelle, dans les vingt premiers jours calendaires d'avril de l'année suivante : les charges sont donc détaillées une fois pour toute l'année, et non trimestre par trimestre.

Brexit + Orihuela Costa : qu'est-ce qui a changé pour les propriétaires britanniques ?

Le taux et les déductions ont changé, et pas en faveur du propriétaire. L'art. 25.1.a TRLIRNR accorde le taux de 19 % aux résidents d'un État membre de l'UE ou d'un État de l'EEE avec échange effectif de renseignements fiscaux ; l'art. 24.6 réserve la déduction des charges au même groupe. Depuis la sortie du Royaume-Uni de l'UE, celui-ci n'entre dans aucune des deux catégories : un bailleur résidant au Royaume-Uni à Orihuela Costa est imposé au taux général de 24 % sur le loyer brut, sans déduction de charges. Aucun accord bilatéral d'échange de renseignements n'y change rien, car ces articles raisonnent en termes d'appartenance, pas de coopération. Deux choses n'ont pas changé : les 19 % de l'art. 25.1.f s'appliquent toujours à la plus-value de cession quelle que soit votre résidence, et le revenu imputé d'un bien non loué se calcule comme avant.

Dois-je m'adresser à la mairie d'Orihuela ou à SUMA pour les impôts locaux de mon bien à Orihuela Costa ?

Aux deux, selon l'impôt. L'IBI est facturé et recouvré par SUMA Gestión Tributaria en vertu de la délégation que l'Ayuntamiento de Orihuela lui a accordée (art. 7 TRLRHL) : paiements, prélèvements automatiques et recours en matière d'IBI vont donc à SUMA. La plusvalía municipal sur une vente ou une succession se règle auprès de l'ayuntamiento, qui fixe aussi chaque année le taux et les bonifications de l'IBI dans son ordenanza fiscal. Vérifiez l'organisme émetteur imprimé sur votre avis avant de payer quoi que ce soit : il vous indique derrière quel guichet se trouve votre dossier.

Évolutions réglementaires récentes

La plusvalía municipal qu'Orihuela perçoit sur une vente ici a été réécrite au niveau national, pas local. Le RDL 26/2021 a refondu l'impôt après l'annulation par le Tribunal constitutionnel de l'ancienne base objective : l'art. 104.5 TRLRHL place aujourd'hui la cession hors du champ de l'impôt lorsque le terrain n'a produit aucune augmentation de valeur et que l'intéressé le prouve avec les deux titres ; lorsqu'il y a augmentation, le contribuable peut calculer la base par la méthode objective ou par l'augmentation réelle et payer sur la plus faible. Le taux est celui d'Orihuela, plafonné à 30 % par l'art. 108.1 TRLRHL, et figure dans une ordenanza fiscal révisée chaque année : nous lisons la version en vigueur plutôt que de publier un chiffre. Le délai de déclaration, lui, est légal : 30 jours ouvrables à compter de l'acte pour une vente, six mois prorogeables à un an pour une succession (art. 110.2).

Sources officielles

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