Vendre un bien en Espagne en tant que non-résident 2026 : retenue de 3 %, modelo 211 et calculateur

Qu’est-ce que la retenue de 3 % et le modelo 211 ?

La retenue de 3 % est un acompte sur l’impôt sur les plus-values du vendeur non-résident, que l’acheteur doit retenir sur le prix convenu et verser directement à l’AEAT. Elle est régie par la loi sur l’impôt sur le revenu des non-résidents (TRLIRNR, Real Decreto Legislativo 5/2004) et s’applique chaque fois que le vendeur d’un bien immobilier espagnol n’est pas résident fiscal espagnol.

L’acheteur (ou son représentant) déclare et paie ces 3 % au moyen du modelo 211, en général dans le mois suivant la date de l’acte notarié (escritura). L’acheteur remet ensuite au vendeur un exemplaire tamponné du modelo 211 comme justificatif — le vendeur a besoin de ce document pour déposer sa propre déclaration et, le cas échéant, demander un remboursement.

Dans la pratique, sur la Costa Blanca et dans toute la Comunidad Valenciana, cette retenue est gérée à l’étude du notaire le jour de la signature : l’acheteur verse au vendeur 97 % du prix et retient 3 % pour les reverser à l’administration fiscale. Si l’acheteur omet de la retenir et de la verser, l’AEAT peut poursuivre le bien lui-même pour la dette.

Impôt sur les plus-values (IRNR, modelo 210) : 19 % pour tout non-résident

L’impôt réellement dû par le vendeur est l’impôt sur la plus-value réalisée, déclaré sur le modelo 210. La plus-value correspond, en gros, à la différence entre le prix de vente et la valeur d’acquisition (prix d’achat plus les frais et impôts payés lors de l’acquisition, et certaines améliorations justifiées).

Le taux est de 19 % de la plus-value pour tout vendeur non-résident, quel que soit son pays de résidence — l’art. 25.1.f) du TRLIRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004) l’applique à toutes les plus-values issues de transmissions de biens. Le taux général de l’IRNR de 24 % s’applique aux autres revenus (par exemple les revenus locatifs d’un propriétaire hors UE), et non à la plus-value d’une vente. Ce qui change bel et bien avec la résidence est plus restreint : seuls les vendeurs de l’UE ou de l’EEE peuvent revendiquer l’exonération pour réinvestissement lorsqu’ils vendent ce qui était leur résidence habituelle en Espagne et réinvestissent dans une nouvelle (DA 7ª TRLIRNR), et eux seuls déduisent des frais des revenus locatifs.

Le modelo 210 relatif à la plus-value doit être déposé dans les trois mois une fois écoulé un mois à compter de la date de l’acte — une fenêtre qui s’ouvre au mois 1 et se ferme au mois 4 après la vente — que le résultat soit un paiement ou un remboursement (art. 5.a Orden EHA/3316/2010). Comme les 3 % déjà retenus s’imputent sur cet impôt, le vendeur paie soit la différence (si l’impôt réel est supérieur aux 3 %), soit demande un remboursement (s’il est inférieur).

Comment récupérer la retenue de 3 %

Si les 3 % retenus dépassent l’impôt sur les plus-values réellement dû — ce qui est courant lorsque le bien est vendu avec un faible bénéfice, à perte, ou après de nombreuses années de détention — le vendeur peut récupérer l’excédent en déposant le modelo 210 et en demandant le remboursement de la différence.

Pour traiter le remboursement, l’AEAT exige que le modelo 211 de l’acheteur ait été correctement déposé et payé, que le vendeur soit à jour de ses obligations liées au bien (par exemple l’IRNR annuel sur revenus imputés pour les années de détention du bien), et qu’un compte bancaire espagnol (IBAN) soit fourni pour le virement.

Les remboursements ne sont pas instantanés : l’administration fiscale dispose d’un délai légal pour examiner et payer, et en pratique cela peut prendre plusieurs mois. Déposer avec exactitude et joindre le modelo 211 tamponné ainsi que les actes d’achat et de vente réduit le risque de retard ou de rejet.

Plusvalía municipal : l’impôt de mairie à la charge du vendeur

La plusvalía municipal (officiellement l’impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains de nature urbaine, IIVTNU) est un impôt local distinct que le vendeur paie normalement à la mairie de la commune où se situe le bien. Il taxe l’augmentation de la valeur du terrain — et non du bâtiment — au cours des années de détention.

Depuis l’arrêt 182/2021 du Tribunal Constitucional, la loi (réformée par le Real Decreto-ley 26/2021) permet au contribuable de choisir entre deux méthodes de calcul : une méthode objective fondée sur la valeur cadastrale du terrain et des coefficients légaux, ou une méthode de la plus-value réelle fondée sur l’augmentation effective entre l’achat et la vente. Vous pouvez retenir la plus faible, et s’il n’y a pas eu de plus-value réelle, aucune plusvalía n’est due.

Sur la Costa Blanca, chaque commune (Torrevieja, Orihuela, Alicante, Benidorm, Dénia et d’autres) fixe ses propres coefficients et délais dans le cadre national ; le montant et la fenêtre de dépôt varient donc selon la mairie — en général, le vendeur doit déclarer et payer dans le mois suivant la vente pour les transmissions entre vifs.

Preuve de non-résidence et documents requis

Le statut de résidence détermine tout le processus : la retenue de 3 % et le régime de l’IRNR ne s’appliquent que parce que le vendeur est non-résident. L’AEAT et l’acheteur s’appuient sur des documents tels que le certificat de non-résidence (certificado de no residencia) ou un certificat de résidence fiscale délivré par le pays de résidence du vendeur pour confirmer ce statut.

Les documents habituels pour la vente comprennent : le NIE et le passeport du vendeur, l’acte d’achat original (escritura de compraventa), le dernier reçu d’IBI et la référence cadastrale, le certificat de performance énergétique, un certificat de la communauté de propriétaires attestant l’absence de charges impayées, et les factures justifiant les frais d’acquisition et les améliorations afin de réduire la plus-value imposable.

Pour le volet fiscal en particulier, il vous faudra le modelo 211 tamponné remis par l’acheteur, la preuve que vous êtes à jour des déclarations de modelo 210 sur revenus imputés des années précédentes, et un IBAN espagnol pour tout remboursement. Réunir ces éléments avant la signature évite des problèmes de dernière minute chez le notaire.

Les délais en un coup d’œil

Modelo 211 (la retenue de 3 % de l’acheteur) : en général déposé et payé à l’AEAT dans le mois suivant la date de l’acte notarié de vente.

Modelo 210 (l’impôt sur les plus-values du vendeur ou la demande de remboursement) : dans les trois mois une fois écoulé un mois à compter de la date de l’acte, quel que soit le résultat (art. 5.a Orden EHA/3316/2010) — la fenêtre s’ouvre à la fin du délai d’un mois du modelo 211 de l’acheteur et se ferme quatre mois après la vente.

Plusvalía municipal : en général dans le mois suivant la vente pour les transmissions entre personnes vivantes, mais le délai précis est fixé par l’ordonnance de chaque mairie — renseignez-vous auprès de l’ayuntamiento concerné sur la Costa Blanca.

Manquer l’un de ces délais peut entraîner des majorations et des intérêts, ce qui explique que la plupart des non-résidents délèguent les déclarations à un représentant fiscal.

Pourquoi un représentant fiscal aide les non-résidents

Un représentant fiscal en Espagne se charge des déclarations auprès de l’AEAT et de la mairie en votre nom, calcule correctement la plus-value, optimise la méthode de la plusvalía (objective ou plus-value réelle) et gère le remboursement des 3 % — autant de démarches qui exigent des formulaires en espagnol, un certificat numérique et la connaissance des délais locaux.

Pour les vendeurs qui vivent à l’étranger après la signature, avoir un représentant est aussi pratique : les remboursements sont versés sur un compte espagnol et l’AEAT peut envoyer des notifications en espagnol plusieurs mois plus tard. Un représentant local sur la Costa Blanca les reçoit et y donne suite sans que vous ayez à revenir en Espagne.

spainfiscal gère la déclaration de plus-value (modelo 210) du vendeur et le remboursement des 3 %, agit comme votre représentant fiscal et coordonne l’ensemble du conseil pour la vente d’un bien dans la Comunidad Valenciana.