IBI e impuestos locales de la vivienda en la Costa Blanca

~37 min de lecturaPublicado: 2026-09-10Actualizado: 2026-09-10

Cada año una vivienda de la Costa Blanca genera un pequeño montón de cargas locales que nadie explica al propietario extranjero hasta que algo sale mal: el IBI, la tasa de residuos, a veces un vado y el impuesto de circulación si hay un coche matriculado en la misma dirección. Ninguna la presenta usted. Llegan como recibos construidos a partir de padrones que jamás ve, se anuncian por edicto y no por carta, y la que más pesa, el IBI, va unida al inmueble y no a la persona, de modo que un recibo impagado del anterior propietario puede ejecutarse contra su villa años después de la compra. Esta guía recorre la cadena entera: qué grava el IBI y sobre qué base, quién es el sujeto pasivo cuando hay un usufructo o una concesión de por medio, por qué el 1 de enero decide el año completo, cómo se fija y se corrige el valor catastral y por qué un error en él le cuesta en tres impuestos a la vez, qué bonificaciones y recargos permite la ley al ayuntamiento, quién emite realmente el recibo en la provincia de Alicante y cómo es la vía de apremio cuando una domiciliación falla en silencio.

Respuesta rápida

El IBI es un impuesto municipal anual que grava el valor catastral del inmueble (arts. 60 y 65 TRLRHL). Lo debe entero quien sea titular a 1 de enero (art. 75), sin prorrateo legal en una compraventa. La horquilla legal del tipo urbano va del 0,4 % al 1,10 % y el porcentaje exacto lo fija cada ayuntamiento. El IBI impagado sigue al inmueble (art. 64).

Revisado por

Valery Grinkevich

Economista colegiado · asesor fiscal · 20+ años de experiencia · Torrevieja, Costa Blanca

Puntos clave

La base es el valor catastral, no el precio pagado (art. 65 TRLRHL). El tipo lo fija cada ayuntamiento dentro de una horquilla legal del 0,4 % al 1,10 % para los inmuebles urbanos (art. 72.1).
El impuesto se devenga el primer día del año natural y quien sea titular ese día debe los doce meses (art. 75). La ley no prevé prorrateo en la compraventa, así que cualquier reparto es una cláusula privada de la escritura al amparo del art. 63.2, no algo que reconozca el ayuntamiento.
El propio inmueble responde del IBI impagado, en régimen de responsabilidad subsidiaria y sea quien sea su titular actual (art. 64.1 TRLRHL y art. 79.1 LGT). Las deudas siguen siendo exigibles cuatro años (art. 66.b LGT), así que el certificado de deuda antes de firmar no es opcional.
Un valor catastral mal puesto golpea tres impuestos: el IBI, la renta imputada del modelo 210 al 2 % o al 1,1 % de ese valor (arts. 13.1.h y 24.5 TRLIRNR) y la base del Impuesto sobre el Patrimonio (art. 10.Uno de la Ley 19/1991). El valor catastral no es el valor de referencia.
La recaudación puede delegarse en el organismo provincial (art. 7 TRLRHL); en Alicante ese organismo es SUMA Gestión Tributaria. Qué municipios han delegado qué se decide municipio a municipio, así que lea el emisor impreso en su propio recibo antes de dar nada por supuesto.

En esta página

Qué es el IBI y qué grava en realidad
Quién lo debe: un orden de derechos, no el nombre de la escritura
Del valor catastral a la cifra impresa en el recibo
El tipo de gravamen: una horquilla legal, una decisión municipal
El 1 de enero decide el año — y una compraventa no lo cambia
Afección real: la deuda que viaja con el inmueble
El valor catastral: de dónde sale y cómo se corrige
Un valor catastral mal puesto, tres impuestos a la vez
Bonificaciones y recargos: qué permite la ley, qué decide la ordenanza
Quién emite realmente el recibo: la delegación y SUMA
Lo demás que llega cada año: residuos, vado y vehículos
Plazos de pago, domiciliación y qué cuesta no pagar
Cómo se recurre un recibo y cómo se paga desde el extranjero
Cómo comprobar la situación de IBI de un inmueble de la Costa Blanca antes de firmar
Preguntas frecuentes

Qué es el IBI y qué grava en realidad

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo directo de carácter real que grava el valor de los bienes inmuebles (art. 60 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, TRLRHL). Es municipal, anual y, a diferencia de casi todo lo demás que un no residente maneja en España, no exige presentación alguna por su parte. El ayuntamiento lo gestiona a partir del padrón catastral que la Dirección General del Catastro remite a las entidades gestoras antes del 1 de marzo de cada año (art. 77.5), emite un recibo y espera cobrarlo. Sus dos únicas jugadas son pagarlo o impugnarlo.

Lo que grava es el valor catastral (art. 65), una cifra administrativa que el Catastro construye con el valor del suelo y el de la construcción, y que no es nunca el precio de mercado ni el precio de su escritura. Que un inmueble sea urbano, rústico o de características especiales lo deciden las normas catastrales, no el ayuntamiento (art. 61.3). Hay realidades que quedan fuera del impuesto, como las carreteras y demás vías terrestres de aprovechamiento público y gratuito y el dominio público marítimo-terrestre (art. 61.5), y una lista de exenciones recorre el art. 62, que además permite a la ordenanza eximir los recibos cuya cuota líquida no supere la cuantía que ella fije (art. 62.4).

La consecuencia práctica sorprende a los compradores una y otra vez: dos pisos aparentemente idénticos de la misma calle de Torrevieja pueden llevar un IBI visiblemente distinto porque sus descripciones catastrales difieren en superficie, uso, antigüedad o cuota de participación en el solar. El recibo solo es tan exacto como el dato catastral que hay detrás, y por eso los apartados de esta guía dedicados a corregir ese dato son los más rentables de todos.

Quién lo debe: un orden de derechos, no el nombre de la escritura

El hecho imponible es la titularidad de uno de cuatro derechos sobre el inmueble, y la ley los enumera en orden estricto: una concesión administrativa sobre el propio inmueble o sobre los servicios públicos a los que esté afecto, un derecho real de superficie, un derecho real de usufructo y, por último, el derecho de propiedad (art. 61.1). Realizar el hecho imponible por uno de ellos determina la no sujeción del inmueble a las restantes modalidades (art. 61.2). El orden de prelación no es decorativo: decide a quién le llega el recibo.

Es sujeto pasivo la persona física o jurídica, o la entidad del art. 35.4 de la Ley General Tributaria, que ostente la titularidad del derecho que en cada caso constituya el hecho imponible (art. 63.1). Cuando un testamento o una herencia han desdoblado la propiedad, de modo que el cónyuge viudo tiene el usufructo del piso y los hijos la nuda propiedad, el IBI lo debe el usufructuario y no los nudos propietarios. Es un desenlace rutinario en las herencias valencianas y una fuente rutinaria de discusiones familiares, y no depende de quién viva allí ni de quién reciba el correo.

De ahí salen dos ajustes. El sujeto pasivo puede repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común (art. 63.2), que es justamente en lo que se apoya un reparto pactado. Y cuando el titular es una de esas entidades sin personalidad jurídica, los copartícipes o cotitulares responden solidariamente en proporción a sus participaciones si figuran inscritos como tales en el Catastro, y por partes iguales si no figuran (art. 64.2), buena razón para asegurarse de que una compra conjunta refleje los porcentajes reales.

Del valor catastral a la cifra impresa en el recibo

La base imponible es el valor catastral, que se determina, notifica y es susceptible de impugnación conforme a las normas del Catastro (art. 65). La base liquidable es lo que queda tras practicar la reducción de los artículos siguientes (art. 66.1). En los procedimientos de valoración colectiva ambas se notifican conjuntamente, con motivación que indique el valor base del inmueble, el importe de la reducción y la base liquidable del primer año de vigencia del nuevo valor catastral (art. 66.2), y en esos procedimientos la base liquidable la determina la Dirección General del Catastro y es recurrible ante los Tribunales Económico-Administrativos del Estado (art. 66.4), no ante el ayuntamiento.

La reducción existe para amortiguar las revisiones. Se aplica cuando el valor catastral se incrementa como consecuencia de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general (art. 67.1), dura nueve años desde la entrada en vigor de los nuevos valores (art. 68.1) y funciona mediante un coeficiente reductor que vale 0,9 el primer año y baja 0,1 cada año hasta desaparecer (art. 68.3). Se aplica sobre un componente individual igual a la diferencia positiva entre el nuevo valor catastral del primer ejercicio de su vigencia y el valor base del inmueble (art. 68.4), siendo el valor base, en principio, la base liquidable del ejercicio inmediato anterior a la entrada en vigor del nuevo valor catastral (art. 69). Una revisión aterriza por tanto a lo largo de casi una década y no de un salto.

A partir de ahí la aritmética es corta. La cuota íntegra es la base liquidable por el tipo de gravamen (art. 71.1) y la cuota líquida es la cuota íntegra menos las bonificaciones previstas legalmente (art. 71.2). Si el municipio ha creado el recargo por vivienda desocupada con carácter permanente, eso es una liquidación anual añadida que se devenga el 31 de diciembre (art. 72.4). Todo lo demás que aparece impreso en el recibo, del periodo de cobro al descuento por domiciliación, sale de la ordenanza y del organismo recaudador, no de la ley.

El tipo de gravamen: una horquilla legal, una decisión municipal

La ley fija suelos y techos y deja el resto a cada municipio. El tipo mínimo y supletorio es el 0,4 % para los inmuebles urbanos y el 0,3 % para los rústicos, y el máximo es el 1,10 % para los urbanos y el 0,90 % para los rústicos (art. 72.1). Los inmuebles de características especiales llevan un 0,6 % supletorio, y el ayuntamiento puede establecer para cada grupo un tipo diferenciado que no baje del 0,4 % ni supere el 1,3 % (art. 72.2).

Por encima de esas cifras la ley permite incrementos concretos en puntos porcentuales cuando el municipio es capital de provincia o de comunidad autónoma, presta transporte público colectivo de superficie, presta más servicios de los obligatorios o tiene una superficie mayoritariamente rústica, y el ayuntamiento puede usar uno, algunos o todos (art. 72.3). Dentro de los límites resultantes también puede fijar tipos diferenciados por uso catastral, excluido expresamente el uso residencial, aplicables como máximo al 10 % de los inmuebles urbanos de mayor valor catastral en cada uso, con el umbral escrito en la ordenanza (art. 72.4). Y cuando entran en vigor nuevos valores catastrales de una valoración colectiva general se admiten tipos reducidos durante un máximo de seis años, con suelo del 0,1 % urbano y del 0,075 % rústico (art. 72.5).

Todo lo cual significa que solo hay una respuesta honesta a la pregunta de cuál es el tipo del IBI en Torrevieja, Jávea, Dénia u Orihuela Costa: el de la ordenanza fiscal vigente ese año en ese municipio, que es también el tipo impreso en su propio recibo. Cualquier porcentaje citado de memoria, sacado de un portal o de un folleto de ventas es un porcentaje que fue cierto en algún año, en algún municipio y para algún uso.

Consejo

Su recibo del IBI ya contiene todo lo que un asesor le va a pedir: la referencia catastral, el valor catastral, la base liquidable, el tipo aplicado, la bonificación si la hay, el recargo si existe, el periodo de cobro y el nombre del organismo que lo emite. Fotografíelo una vez al año y el resto de su vida fiscal española se vuelve más fácil.

El 1 de enero decide el año — y una compraventa no lo cambia

El impuesto se devenga el primer día del período impositivo y el período impositivo coincide con el año natural (arts. 75.1 y 75.2). Quien ostente el derecho gravado a 1 de enero debe los doce meses completos, y la ley no prevé mecanismo alguno para partir el recibo cuando el inmueble cambia de manos en marzo o en octubre. El silencio es deliberado: para el impuesto de circulación, en la misma ley, el legislador sí escribió una regla de prorrateo por trimestres naturales en los casos de primera adquisición y baja definitiva (art. 96.3). Para el IBI no la escribió.

Las alteraciones catastrales tienen efectividad en el devengo inmediatamente posterior al momento en que producen efectos catastrales (art. 75.3), y por eso una compra cerrada en julio suele aparecer a su nombre en el recibo del año siguiente y no en el del año en curso. Hasta entonces el recibo sigue llegando con el vendedor como sujeto pasivo y muchas veces al viejo domicilio del vendedor, que es donde empieza una cadena de impagos que nadie advierte.

En la práctica comprador y vendedor reparten el año entre ellos en la escritura, y el anclaje jurídico de ese reparto es la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga conforme a las normas de derecho común (art. 63.2). Pero eso es un pacto privado entre dos partes. El ayuntamiento, o su organismo recaudador, sigue exigiendo el recibo entero a quien fuera titular a 1 de enero, y el comprador que se comprometió a reembolsar tiene una acción civil si el dinero no se mueve, no una tributaria. Ponga el reparto en la escritura con una cifra, una forma de pago y una fecha, o no cuente con él.

Ejemplo

Ejemplo genérico. La compraventa se firma el 1 de agosto. El vendedor era titular a 1 de enero, así que es el sujeto pasivo de todo el año y el recibo se girará a su nombre. Si la escritura reparte el año por días, el comprador reembolsa aproximadamente cinco doceavas partes. Si la escritura calla, el vendedor paga todo y no tiene derecho automático a recuperar nada del comprador; y si el vendedor sencillamente no paga, el ayuntamiento aún puede perseguir el inmueble en manos del comprador al amparo del art. 64.

Afección real: la deuda que viaja con el inmueble

Esta es la cláusula que arruina compras. En los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible, los bienes inmuebles objeto de esos derechos quedan afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria y en los términos de la Ley General Tributaria (art. 64.1 TRLRHL). La Ley General Tributaria completa el cuadro: los adquirentes de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria responden subsidiariamente con ellos, por derivación de la acción tributaria, si la deuda no se paga (art. 79.1 LGT). Nadie le está pidiendo que pague el IBI del anterior propietario por buena voluntad. Le están ejecutando la villa que acaba de comprar.

Hasta dónde llega hacia atrás lo marca la prescripción: el derecho de la Administración a exigir el pago de las deudas tributarias liquidadas y autoliquidadas prescribe a los cuatro años (art. 66.b LGT), plazo que se reinicia cada vez que la Administración realiza una actuación válida contra el deudor. Lo que hereda, por tanto, es cada recibo de IBI impagado y no prescrito unido al inmueble, más sus recargos del periodo ejecutivo y sus intereses. El mismo artículo impone un deber al notario: los notarios solicitarán información y advertirán expresamente a los comparecientes sobre las deudas pendientes por IBI asociadas al inmueble que se transmite, sobre el plazo para presentar declaración cuando la obligación subsista por no haberse aportado la referencia catastral (art. 43.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), sobre la afección de los bienes al pago de la cuota y sobre las responsabilidades por no declarar, declarar fuera de plazo o presentar declaraciones falsas, incompletas o inexactas (art. 70 de esa misma ley).

La comprobación en sí es barata y se resuelve en días, no en semanas. Pida al organismo recaudador, que puede ser el ayuntamiento o un organismo provincial delegado, un certificado de deuda pendiente sobre la referencia catastral. Consiga una nota simple reciente del Registro de la Propiedad y léala buscando anotaciones de embargo y notas de afección. Lea el último recibo de IBI que recibió el vendedor y confirme que la referencia catastral coincide con la de la escritura. Después asegúrese de que la advertencia notarial del art. 64.1 consta de verdad y retenga del precio lo que haga falta para cancelar todo lo que haya aparecido.

Atención

Una cláusula del contrato privado que diga que el vendedor responde de todas las cargas hasta la firma le protege frente al vendedor, jamás frente al ayuntamiento. El artículo 64.1 une la deuda al inmueble, y una derivación de responsabilidad subsidiaria puede llegar años después de la firma, cuando el vendedor ya se fue de España y la cláusula vale lo que cueste litigar en el extranjero.

El valor catastral: de dónde sale y cómo se corrige

El valor catastral se determina objetivamente para cada inmueble y está integrado por el valor del suelo y el de las construcciones (art. 22 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, TRLCI). No puede superar el valor de mercado, y a tal efecto se aplica un coeficiente de referencia al mercado fijado por orden ministerial (art. 23.2). Nace de una ponencia de valores, cuyos acuerdos de aprobación se publican por edicto en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro antes del 1 de julio en las ponencias totales y antes del 1 de octubre en las parciales (art. 27.3), que es el momento en que mirar si su valor pegó un salto y quiere saber por qué.

Los inmuebles se incorporan y se actualizan en el Catastro mediante declaraciones, comunicaciones, solicitudes, el procedimiento de subsanación de discrepancias, la inspección catastral y la valoración (art. 11.2 TRLCI). Una declaración es el documento por el que se manifiesta ante el Catastro que se han producido circunstancias determinantes de un alta, una baja o una modificación de la descripción catastral (art. 13), y la lista de lo que hay que declarar incluye las nuevas construcciones, la ampliación, rehabilitación, reforma, demolición o derribo, los cambios de uso o destino, la segregación, división y agregación, la adquisición de la propiedad y la constitución de derechos de concesión y usufructo (art. 16.2). A efectos de IBI la misma obligación se repite sobre el sujeto pasivo (art. 76.1 TRLRHL), con un alivio: en los municipios acogidos por ordenanza al procedimiento de comunicación, la declaración se entiende realizada cuando la alteración consta en la licencia o autorización municipal y el sujeto pasivo queda exento de declarar (art. 76.2).

En la práctica esto se hace con los modelos de declaración catastral, de los que un propietario se encuentra dos: el de alteración de la titularidad y variación de la cuota de participación, conocido como 900D, y el de alteración de orden físico y económico —nueva construcción, ampliación, reforma, rehabilitación o demolición—, conocido como 901N. Confirme el modelo vigente y su canal en la Sede Electrónica del Catastro antes de presentar nada, porque la denominación y la vía electrónica cambian más a menudo que la ley. Y cuando la discrepancia no la creó usted sino el propio dato, hay una segunda vía: el procedimiento de subsanación de discrepancias, que se inicia de oficio cuando la Administración tiene conocimiento de la falta de concordancia entre la descripción catastral y la realidad inmobiliaria (art. 18 TRLCI), que es el marco correcto para una superficie que nunca estuvo bien o un uso mal codificado hace décadas.

Un valor catastral mal puesto, tres impuestos a la vez

El primer recibo que mueve es el IBI, porque el valor catastral es la base imponible (art. 65 TRLRHL). El segundo es el que los propietarios no residentes conocen por el modelo 210. La persona física no residente titular de bienes inmuebles urbanos situados en España no afectos a actividades económicas tiene una renta imputada por ellos (art. 13.1.h del texto refundido de la Ley del IRNR), que se cuantifica por remisión a la regla del impuesto sobre la renta de las personas físicas (art. 24.5 del mismo texto), hoy el 2 % del valor catastral o el 1,1 % cuando ese valor haya sido revisado, modificado o determinado mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general que haya entrado en vigor en el propio período impositivo o en los diez anteriores (art. 85 de la Ley 35/2006). Se devenga el 31 de diciembre de cada año (art. 27.1.c del texto refundido del IRNR).

El tercero es el Impuesto sobre el Patrimonio. Los bienes de naturaleza urbana o rústica se computan por el mayor de tres valores: el valor catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o el precio, contraprestación o valor de la adquisición (art. 10.Uno de la Ley 19/1991). En un inmueble comprado hace mucho y nunca revisado el valor catastral rara vez gana esa comparación, pero tras una revisión colectiva general puede ganarla, y entonces un error catastral se propaga directamente a una base de Patrimonio.

Por eso la aritmética de un dato catastral defectuoso es peor de lo que parece. Una superficie inscrita un 20 % de más, un garaje contado dos veces, un uso codificado como comercial en una vivienda: cada uno de ellos se multiplica por el tipo del IBI, por el 2 % o el 1,1 % de la imputación del modelo 210 y, potencialmente, por la base del Patrimonio, todos los años hasta que alguien lo corrija. Corregirlo una vez se paga solo de una manera que muy pocos trámites fiscales españoles consiguen.

Atención

El valor catastral y el valor de referencia son cifras distintas y la descripción catastral contiene ambas como elementos separados (art. 3.1 TRLCI). El valor de referencia manda en las bases de transmisiones patrimoniales y de sucesiones; el valor catastral manda en el IBI, en la renta imputada del modelo 210 y en el Patrimonio. Corregir uno no corrige el otro, y citar uno en lugar del otro es la forma más rápida de que le rechacen una autoliquidación.

Bonificaciones y recargos: qué permite la ley, qué decide la ordenanza

Hay una lista corta de bonificaciones obligatorias. Los inmuebles que constituyen el objeto de la actividad de las empresas de urbanización, construcción y promoción inmobiliaria y no figuran en su inmovilizado tienen derecho a una bonificación de entre el 50 % y el 90 % de la cuota íntegra, siempre que se solicite antes del inicio de las obras, durante un máximo de tres períodos impositivos, y a falta de acuerdo municipal se aplica la bonificación máxima (art. 73.1). Las viviendas de protección oficial llevan un 50 % durante los tres períodos impositivos siguientes al otorgamiento de la calificación definitiva, y la ordenanza puede añadir después otra de hasta el 50 % (art. 73.2). Los bienes rústicos de las cooperativas agrarias y de explotación comunitaria de la tierra llevan un 95 % (art. 73.3).

La lista de potestativas es mucho más larga y solo existe si la ordenanza la crea: hasta el 90 % para inmuebles urbanos de asentamientos de población singularizados con menor nivel de servicios municipales (art. 74.1), el tope al incremento anual de la cuota líquida durante un máximo de tres períodos tras una revisión general (art. 74.2), hasta el 95 % para organismos públicos de investigación y enseñanza universitaria (art. 74.2 bis), hasta el 95 % para actividades declaradas de especial interés o utilidad municipal por el Pleno (art. 74.2 quáter), hasta el 90 % para titulares de familia numerosa (art. 74.4), hasta el 50 % cuando se han instalado sistemas de aprovechamiento térmico o eléctrico de la energía solar con la homologación exigida (art. 74.5), hasta el 95 % para inmuebles de uso residencial destinados a alquiler con renta limitada por una norma jurídica (art. 74.6) y hasta el 50 % cuando se han instalado puntos de recarga para vehículos eléctricos (art. 74.7). Casi todas exigen solicitud, y la ordenanza fija la duración, la cuantía anual y la compatibilidad con otros beneficios.

El recargo va en dirección contraria. Para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente el ayuntamiento puede exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida (art. 72.4). Desocupado con carácter permanente significa desocupado de forma continuada y sin causa justificada por un plazo superior a dos años, conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza, y perteneciente a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial. Superados los tres años de desocupación el recargo puede llegar al 100 %, modulable según el tiempo de desocupación, y cabe añadir hasta 50 puntos porcentuales más cuando el titular tenga dos o más inmuebles residenciales desocupados en el mismo término municipal. La propia ley enumera causas justificadas e incluye expresamente la segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada. El recargo se devenga el 31 de diciembre, se liquida anualmente y exige audiencia previa del sujeto pasivo y acreditación por el ayuntamiento de los indicios de desocupación definidos en la ordenanza.

Quién emite realmente el recibo: la delegación y SUMA

La liquidación, la recaudación y la revisión de los actos dictados en vía de gestión tributaria del IBI son competencia exclusiva de los ayuntamientos, e incluyen el reconocimiento y la denegación de exenciones y bonificaciones, la emisión de los documentos de cobro, la resolución de los expedientes de devolución de ingresos indebidos y la resolución de los recursos contra esos actos (art. 77.1 TRLRHL). Pero competencia y ventanilla no son lo mismo. Las entidades locales pueden delegar en la comunidad autónoma o en otras entidades locales en cuyo territorio estén integradas las facultades de gestión, liquidación, inspección y recaudación tributarias (art. 7.1 TRLRHL, sobre la base del art. 106.3 de la Ley 7/1985). La delegación la acuerda el Pleno, debe fijar su alcance y contenido y se publica, una vez aceptada, en los boletines oficiales de la provincia y de la comunidad autónoma (art. 7.2). Los actos dictados en el ejercicio de la delegación se impugnan con arreglo al procedimiento del ente gestor y, en último término, ante la jurisdicción contencioso-administrativa (art. 7.3). La misma ley añade que estas competencias se ejercen directamente o a través de convenios y otras fórmulas de colaboración con cualquier Administración pública (art. 77.8).

En la provincia de Alicante el organismo provincial que desempeña esa función es SUMA Gestión Tributaria, el organismo de gestión tributaria de la Diputación de Alicante. Eso es un dato estructural de la provincia. Lo que no es un dato estructural, y lo que esta guía no va a afirmar, es qué municipios concretos han delegado qué tributos concretos en él, porque cada delegación es un acuerdo plenario distinto, con su propio alcance, publicado en el Boletín Oficial de la Provincia, y tanto la lista como el alcance cambian con el tiempo.

La regla práctica es corta, por tanto. Mire el emisor impreso en la cabecera de su propio recibo, o pregunte directamente en el ayuntamiento. Ese nombre es el que determina dónde se presenta la orden de domiciliación, dónde se pide un certificado de deuda pendiente antes de una compra, dónde se solicita una bonificación, dónde se negocia un aplazamiento y dónde debe interponerse el recurso de reposición. Equivocarse no solo cuesta un viaje: un escrito presentado en la ventanilla equivocada puede dejar pasar un plazo de recurso de un mes.

Atención

No dé nunca por supuesto, a partir del municipio vecino, de un foro o de un artículo antiguo, que un determinado municipio de la Costa Blanca recauda o no recauda a través del organismo provincial. La delegación se acuerda municipio a municipio y se publica en el boletín provincial. La única fuente siempre correcta para su inmueble es el recibo emitido para su inmueble.

Lo demás que llega cada año: residuos, vado y vehículos

Las entidades locales pueden establecer tasas tanto por la utilización privativa o el aprovechamiento especial del dominio público local como por la prestación de servicios públicos que se refieran, afecten o beneficien de modo particular al sujeto pasivo (art. 20.1 TRLRHL). Dos de ellas alcanzan a casi cualquier propietario de la Costa Blanca. La recogida de residuos sólidos urbanos, su tratamiento y su eliminación figuran expresamente en la lista de servicios que pueden llevar tasa (art. 20.4.s). Las entradas de vehículos a través de las aceras y las reservas de vía pública para aparcamiento exclusivo, parada o carga y descarga, es decir el vado, figuran expresamente en la lista de aprovechamientos del dominio público (art. 20.3.h).

Lo que importa es el mecanismo, porque los importes son municipales. El importe de las tasas por la prestación de un servicio no puede exceder, en su conjunto, del coste real o previsible del servicio o actividad, tomando en consideración los costes directos e indirectos, incluidos los financieros y la amortización del inmovilizado (art. 24.2). La cuota consiste en una tarifa, en una cantidad fija o en ambas cosas, según disponga la ordenanza (art. 24.3), y pueden tenerse en cuenta criterios genéricos de capacidad económica (art. 24.4). Cuando la naturaleza material de la tasa exige devengo periódico y así lo determina la ordenanza, se devenga el 1 de enero y el período impositivo es el año natural, con prorrateo si se inicia o cesa el uso (art. 26.2). Si el servicio no se presta por causas no imputables a usted, procede la devolución del importe (art. 26.3). La tasa por uso privativo del dominio público se cuantifica tomando como referencia el valor de mercado de la utilidad derivada (art. 24.1.a).

El impuesto de circulación sigue una lógica parecida con cifras estatales. El IVTM grava la titularidad de los vehículos aptos para circular por las vías públicas (art. 92.1) y lo debe la persona a cuyo nombre conste el permiso de circulación (art. 94), gestionándolo el ayuntamiento del domicilio que conste en ese permiso (art. 97). El cuadro de tarifas es legal (art. 95.1) y cada ayuntamiento puede incrementarlo mediante un coeficiente que no puede ser superior a 2, distinto por clase de vehículo y por tramo (art. 95.4); las ordenanzas pueden añadir bonificaciones de hasta el 75 % en función del carburante o de las características del motor y de hasta el 100 % para vehículos históricos o con al menos veinticinco años de antigüedad (art. 95.6). El período es el año natural, el devengo el primer día, y la cuota se prorratea por trimestres naturales en la primera adquisición, la baja definitiva y la baja temporal por sustracción o robo (art. 96). Un detalle pilla a quien vende el coche: Tráfico no tramita el cambio de titularidad mientras el titular registral no acredite el pago del IVTM del año anterior a aquel en que se realiza el trámite (art. 99.2).

Plazos de pago, domiciliación y qué cuesta no pagar

Son deudas de cobro periódico y notificación colectiva. Una vez notificada la liquidación correspondiente al alta en el respectivo registro, padrón o matrícula, las sucesivas pueden notificarse colectivamente mediante edictos que así lo adviertan (art. 102.3 LGT), y la comunicación del periodo de pago se lleva a cabo de forma colectiva publicando edictos en el boletín oficial que corresponda y en las oficinas de los ayuntamientos afectados (art. 24.1 del Reglamento General de Recaudación, RGR). El anuncio de cobranza debe contener al menos el plazo de ingreso, la modalidad de cobro, los lugares, días y horas de ingreso y la advertencia de que, transcurrido el plazo, las deudas se exigirán por el procedimiento de apremio con los recargos del periodo ejecutivo, los intereses de demora y, en su caso, las costas (art. 24.2 RGR). Por eso exactamente un propietario que vive fuera puede no recibir nada por correo y estar igualmente en mora: nadie está obligado a escribirle individualmente.

La domiciliación es la defensa estándar y tiene un plazo previo. Los obligados al pago pueden domiciliar el pago de estas deudas en cuentas abiertas en entidades de crédito, dirigiendo la comunicación al órgano de recaudación correspondiente al menos dos meses antes del comienzo del periodo de cobro; en otro caso surte efecto a partir del periodo siguiente, y una vez hecha vale por tiempo indefinido mientras no la anule usted, la rechace la entidad de crédito o la Administración la declare inválida por razones justificadas (art. 25.2 RGR). En cuanto al calendario, cuando las normas de una deuda de notificación colectiva y periódica no establecen otro plazo, el periodo voluntario va del 1 de septiembre al 20 de noviembre, y la Administración competente puede modificarlo siempre que no sea inferior a dos meses (art. 62.3 LGT). Cada municipio de la Costa Blanca usa esa facultad de forma distinta, así que el anuncio de cobranza es el único calendario fiable.

Si se pasa el periodo voluntario, el periodo ejecutivo se inicia el día siguiente al del vencimiento del plazo de ingreso (art. 161.1.a LGT), lo que determina la exigencia de intereses de demora y de los recargos del periodo ejecutivo (art. 161.4). Son tres, incompatibles entre sí y calculados sobre la totalidad de la deuda no ingresada en periodo voluntario: el 5 % si se paga todo antes de la notificación de la providencia de apremio, el 10 % si se paga la deuda y el propio recargo dentro del plazo que sigue a esa notificación, y el 20 % en los demás casos, siendo este último el único compatible con los intereses de demora (art. 28). Después el procedimiento de apremio recorre el patrimonio del deudor: primero el dinero en efectivo o en cuentas abiertas en entidades de crédito y más abajo los bienes inmuebles, según el orden legal (art. 169.2), y los bienes embargados terminan enajenándose mediante subasta, concurso o adjudicación directa (art. 172.1). Solicitar un aplazamiento o fraccionamiento estando aún en periodo voluntario impide el inicio del periodo ejecutivo durante la tramitación del expediente (arts. 65 y 161.2 LGT), que es lo más útil que se puede saber si un recibo le pilla sin liquidez.

Cómo se recurre un recibo y cómo se paga desde el extranjero

Contra los actos de aplicación y efectividad de los tributos locales solo cabe un recurso administrativo: el recurso de reposición (art. 14.2.a TRLRHL). Lo resuelve el órgano de la entidad local que dictó el acto impugnado (art. 14.2.b) y se interpone en el plazo de un mes contado desde el día siguiente al de la notificación expresa del acto o al de la finalización del período de exposición pública de los padrones o matrículas de contribuyentes (art. 14.2.c). Pueden interponerlo los sujetos pasivos, los responsables y cualquiera cuyos intereses legítimos y directos resulten afectados (art. 14.2.d), y no es preceptiva la intervención de abogado ni procurador (art. 14.2.e). Su interposición no suspende la ejecución salvo que se acuerde la suspensión con garantía suficiente (art. 14.2.i). Debe resolverse en el plazo de un mes y se entiende desestimado si no recae resolución (art. 14.2.l), y contra la resolución se va directamente a la vía contencioso-administrativa (art. 14.2.ñ).

Elija bien el objetivo. Si lo que está mal es el valor catastral o la base liquidable fijada en un procedimiento de valoración colectiva, eso es un acto catastral revisable ante los Tribunales Económico-Administrativos del Estado (art. 66.4 TRLRHL), y una vez transcurrido el plazo de impugnación de aquellas notificaciones sin recurrir, las bases imponible y liquidable se entienden consentidas y firmes y no pueden impugnarse de nuevo al girarse el recibo anual (art. 77.4). Si lo que está mal es el tipo aplicado, una bonificación no concedida o un recargo que no debería pagar, eso es un acto municipal y el instrumento correcto es el recurso de reposición.

Pagar desde el extranjero es más viable de lo que los propietarios esperan. La regla general es que el obligado al pago sea titular de la cuenta en que domicilie el pago y que esa cuenta esté abierta en una entidad de crédito, pero en los términos y condiciones que cada Administración establezca el pago puede domiciliarse en una cuenta que no sea de titularidad del obligado, siempre que el titular de esa cuenta autorice la domiciliación (art. 38.1.a RGR). La orden se comunica a la Administración según los procedimientos que se establezcan en cada caso (art. 38.1.b), el pago se entiende realizado en la fecha de cargo en cuenta y el documento de la entidad de crédito sirve de justificante (art. 38.2). Cuando el cargo no se realiza, o se realiza fuera de plazo, por causa no imputable al obligado al pago, no se le exigirán recargos, intereses de demora ni sanciones (art. 38.3). Lo que esa protección no cubre es una cuenta vacía el día del cargo, así que el deber práctico de un propietario no residente es garantizar los fondos. Confirme los modelos, la identificación y el canal exactos con el organismo que emite su recibo, y no dé por hecho que el procedimiento de un recaudador vale para otro.

Paso a paso

Cómo comprobar la situación de IBI de un inmueble de la Costa Blanca antes de firmar

Consiga la referencia catastral y la ficha del inmueble
Tome la referencia catastral de la escritura o del último recibo y descargue la certificación descriptiva y gráfica en la Sede Electrónica del Catastro. Compare superficie, uso y antigüedad con lo que realmente compra, porque el valor catastral que hay detrás del IBI, del modelo 210 y posiblemente del Patrimonio se construye con esa descripción (arts. 22 y 23.2 TRLCI).
Identifique quién recauda
Lea el emisor impreso en el último recibo del vendedor o pregunte en el ayuntamiento. Las entidades locales pueden delegar la gestión y la recaudación en el organismo provincial (art. 7.1 TRLRHL) y en Alicante ese organismo es SUMA Gestión Tributaria. Ese nombre decide dónde se presenta todo lo que venga después.
Pida un certificado de deuda pendiente
Solicite al organismo recaudador un certificado de las deudas pendientes sobre esa referencia catastral. El inmueble responde de la totalidad de la cuota impagada en régimen de responsabilidad subsidiaria sea quien sea su titular (art. 64.1 TRLRHL y art. 79.1 LGT), y las deudas siguen siendo exigibles cuatro años, salvo interrupciones (art. 66.b LGT).
Lea el último recibo línea a línea
Compruebe el valor catastral, la base liquidable, el tipo aplicado, la bonificación si la hay y si se ha liquidado un recargo por desocupación permanente (art. 72.4). Un recargo en el recibo indica que el municipio lo ha creado y lo está aplicando, y se devenga el 31 de diciembre.
Contraste con el Registro de la Propiedad
Pida una nota simple reciente y busque anotaciones de embargo y notas de afección. Una carga registral y una deuda catastral son cosas distintas y necesita las dos fotografías antes de cerrar un precio.
Llévelo a la escritura y retenga el dinero
Haga constar el reparto del año en curso con una cifra, una forma de pago y una fecha, al amparo del art. 63.2 TRLRHL, asegúrese de que se incluye la advertencia notarial sobre deudas pendientes de IBI y sobre la afección del inmueble (art. 64.1) y retenga del precio lo necesario para cancelar todo lo que haya mostrado el certificado.

Límites legales que la ordenanza fiscal debe respetar (TRLRHL)

Concepto	Límite legal	Artículo
Tipo del IBI, inmuebles urbanos	Mínimo y supletorio 0,4 % · máximo 1,10 %	Art. 72.1
Tipo del IBI, inmuebles rústicos	Mínimo y supletorio 0,3 % · máximo 0,90 %	Art. 72.1
Tipo del IBI, inmuebles de características especiales	Supletorio 0,6 % · horquilla diferenciada del 0,4 % al 1,3 %	Art. 72.2
Tipo reducido tras una revisión general	Hasta seis años · suelo del 0,1 % urbano y del 0,075 % rústico	Art. 72.5
Recargo por inmueble residencial desocupado con carácter permanente	Hasta el 50 % de la cuota líquida · hasta el 100 % superados tres años · hasta 50 puntos más en algunos casos	Art. 72.4
Bonificación de vivienda de protección oficial	50 % durante los tres períodos siguientes a la calificación definitiva, prorrogable por ordenanza	Art. 73.2
Bonificación por familia numerosa	Hasta el 90 % de la cuota íntegra, solo si la ordenanza la crea	Art. 74.4
IVTM	Tarifa legal × un coeficiente municipal no superior a 2	Arts. 95.1 y 95.4

Qué llega cada año, quién fija el importe y cuándo se devenga

Carga	Base legal	Quién fija el importe	Devengo
IBI	Arts. 60 a 77 TRLRHL	Valor catastral del Catastro × el tipo de la ordenanza	1 de enero (art. 75)
Tasa de recogida de residuos	Arts. 20.4.s y 24.2 TRLRHL	La ordenanza, con el tope conjunto del coste del servicio	1 de enero si es periódica (art. 26.2)
Tasa de vado	Arts. 20.3.h y 24.1.a TRLRHL	La ordenanza, por referencia al valor de mercado de la utilidad	1 de enero si es periódica (art. 26.2)
IVTM	Arts. 92 a 99 TRLRHL	Tarifa legal × un coeficiente municipal no superior a 2	1 de enero (art. 96.2)
Renta imputada del modelo 210	Arts. 13.1.h y 24.5 TRLIRNR	2 % o 1,1 % del mismo valor catastral	31 de diciembre (art. 27.1.c)

FAQ

Preguntas frecuentes

¿Quién paga el IBI del año en que compro la vivienda?

Quien fuera titular a 1 de enero de ese año, y por el año entero (art. 75 TRLRHL). El impuesto se devenga el primer día del año natural y la ley no contiene regla alguna que parta el recibo en una compraventa, a diferencia del impuesto de circulación, que sí prorratea por trimestres (art. 96.3). Comprador y vendedor suelen repartirlo de forma privada en la escritura, apoyándose en la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga conforme al derecho común (art. 63.2), pero el ayuntamiento sigue exigiendo el recibo entero al titular a 1 de enero.

¿Me pueden hacer pagar el IBI impagado del anterior propietario?

Sí, a través del inmueble. En cualquier cambio en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible, el inmueble queda afecto al pago de la totalidad de la cuota tributaria en régimen de responsabilidad subsidiaria (art. 64.1 TRLRHL), y los adquirentes de bienes afectos por ley al pago de una deuda tributaria responden subsidiariamente con ellos (art. 79.1 LGT). Usted no responde personalmente de la conducta del vendedor, pero su villa sí puede ser perseguida, que en la práctica viene a ser lo mismo.

¿Hasta cuándo puede reclamarse un IBI impagado?

Cuatro años, y el plazo se reinicia cada vez que la Administración actúa válidamente. El derecho de la Administración a exigir el pago de las deudas tributarias liquidadas y autoliquidadas prescribe a los cuatro años (art. 66.b LGT), y ese plazo se interrumpe con los actos administrativos dirigidos contra el deudor, de modo que una deuda que ya se ha reclamado no tiene en la práctica cuatro años. Por eso un certificado de deuda sobre la referencia catastral antes de firmar vale más que la palabra del vendedor.

¿El valor catastral es lo mismo que el valor de referencia?

No, son dos cifras distintas y la descripción catastral incluye ambas por separado (art. 3.1 TRLCI). El valor catastral se determina objetivamente a partir del valor del suelo y de las construcciones y no puede superar el valor de mercado (arts. 22 y 23.2 TRLCI); es la base del IBI, de la renta imputada del modelo 210 y, cuando resulta el mayor de los tres valores de comparación, del Impuesto sobre el Patrimonio. El valor de referencia es la cifra que manda en las bases de transmisiones patrimoniales y de sucesiones.

La superficie de mi ficha catastral está mal. ¿Cómo la corrijo?

Presentando una declaración catastral, o activando el procedimiento de corrección si el error es del propio dato. Las declaraciones son los documentos por los que se comunican las alteraciones al Catastro (art. 13 TRLCI), y la lista de lo que debe declararse incluye nuevas construcciones, ampliación, reforma, demolición, cambios de uso, segregación y división y adquisiciones de la propiedad (art. 16.2), obligación que el art. 76.1 TRLRHL repite sobre el sujeto pasivo del IBI. Los propietarios usan normalmente los modelos catastrales conocidos como 900D para cambios de titularidad y 901N para alteraciones físicas. Cuando la discrepancia la creó el dato y no usted, se aplica el procedimiento de subsanación de discrepancias (art. 18 TRLCI).

¿SUMA recauda el IBI de mi municipio?

Compruebe el emisor impreso en su propio recibo, porque se decide municipio a municipio. Las entidades locales pueden delegar la gestión, liquidación, inspección y recaudación en el organismo provincial (art. 7.1 TRLRHL), y en la provincia de Alicante ese organismo es SUMA Gestión Tributaria; cada delegación es un acuerdo plenario distinto publicado en el boletín provincial, con su propio alcance, y tanto la lista como el alcance cambian. El emisor de su recibo es lo que determina dónde van la domiciliación, el certificado de deuda, la solicitud de bonificación y el recurso.

¿Cuál es el tipo del IBI en Torrevieja, Jávea o Dénia?

El tipo es el que diga la ordenanza fiscal vigente en ese municipio y ese año, dentro de la horquilla legal. La ley fija un tipo mínimo y supletorio del 0,4 % para los urbanos y un máximo del 1,10 % (art. 72.1), con incrementos en puntos porcentuales disponibles para determinados municipios (art. 72.3) y tipos reducidos permitidos durante un máximo de seis años tras una revisión general (art. 72.5). No se puede citar honestamente una cifra fija para un municipio concreto: lea la ordenanza o lea el tipo impreso en su recibo.

¿Me pueden cobrar un recargo porque mi vivienda en España está vacía?

Solo si su ayuntamiento ha creado el recargo y su situación encaja en la definición legal. La ley permite exigir hasta el 50 % de la cuota líquida sobre inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, es decir desocupados de forma continuada y sin causa justificada durante más de dos años y pertenecientes a titulares de cuatro o más inmuebles residenciales, con hasta el 100 % superados los tres años y hasta 50 puntos porcentuales adicionales en algunos casos (art. 72.4). El mismo artículo enumera causas justificadas e incluye expresamente la segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada. Exige audiencia previa y acreditación de los indicios de desocupación.

¿Hace falta una cuenta bancaria española para domiciliar el IBI?

La regla es que la cuenta sea del obligado al pago y esté abierta en una entidad de crédito, pero el pago puede domiciliarse en la cuenta de otra persona cuando la Administración lo permita y el titular de esa cuenta lo autorice (art. 38.1.a RGR). La orden de domiciliación debe llegar al órgano de recaudación al menos dos meses antes del comienzo del periodo de cobro para surtir efecto ese año (art. 25.2 RGR), y después vale por tiempo indefinido hasta que se anule. Confirme el canal y la identificación exactos con el organismo que emite su recibo.

Nunca recibí el recibo del IBI. ¿Eso excusa el impago?

No, porque estas deudas se notifican colectivamente. Una vez notificada la liquidación del alta en el padrón, las sucesivas pueden notificarse mediante edictos (art. 102.3 LGT), y el periodo de pago se anuncia por edictos en el boletín oficial y en las oficinas de los ayuntamientos afectados (art. 24.1 RGR). Nada obliga a la Administración a escribir individualmente cada año a un propietario no residente, que es justamente por lo que una domiciliación que funcione y un domicilio actualizado en el padrón son la única protección fiable.

¿Qué pasa si sencillamente no pago?

El periodo ejecutivo se inicia el día siguiente al vencimiento del plazo voluntario (art. 161.1.a LGT), lo que trae intereses de demora y uno de tres recargos sobre la totalidad de la deuda no ingresada: el 5 % si paga antes de la notificación de la providencia de apremio, el 10 % si paga la deuda y el recargo dentro del plazo posterior a esa notificación y el 20 % en los demás casos, siendo este último el único compatible con los intereses de demora (art. 28 LGT). Después el procedimiento de apremio recorre su patrimonio, empezando por el dinero en cuentas y llegando a los inmuebles (art. 169.2), y los bienes embargados pueden enajenarse mediante subasta, concurso o adjudicación directa (art. 172.1).

¿El IBI tiene algo que ver con mi modelo 210?

Sí: comparten la misma cifra de base. La persona física no residente titular de un inmueble urbano en España no afecto a actividades económicas tiene una renta imputada (art. 13.1.h TRLIRNR) que se calcula por remisión a la regla del IRPF (art. 24.5 TRLIRNR), esto es el 2 % del valor catastral o el 1,1 % cuando ese valor haya sido revisado mediante una valoración colectiva general con efectos en el período impositivo o en los diez anteriores (art. 85 de la Ley 35/2006), y se devenga el 31 de diciembre (art. 27.1.c TRLIRNR). El valor catastral que manda en su IBI manda también en su modelo 210 anual.

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Fuentes

Última actualización: 2026-09-10