Modelo 211: la retención del 3 % que hace el comprador

Qué es el modelo 211 y por qué lo presenta el comprador

El modelo 211 es la autoliquidación con la que el comprador de un inmueble en España declara e ingresa el 3 % retenido a un vendedor no residente. No es un impuesto del comprador: es un pago a cuenta del impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) que debe el vendedor por su ganancia, cobrado a través del comprador porque el vendedor puede quedar fuera del alcance de Hacienda en cuanto el dinero sale de España. La regla es el artículo 25.2 del texto refundido de la ley del IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004, TRLIRNR); la mecánica está en el artículo 14 del Reglamento del IRNR (Real Decreto 1776/2004, RIRNR) y en la Orden EHA/3316/2010, que aprueba el modelo.

Como la obligación es propia del comprador, la Agencia Tributaria se dirige a él si el dinero no llega: el artículo 23.1 de la Ley General Tributaria (LGT) hace autónoma la obligación de realizar pagos a cuenta respecto de la obligación principal. Pagar al vendedor el 100 % del precio no te libera — seguirías debiendo el 3 % a la AEAT y tendrías que reclamárselo a un vendedor que quizá ya vive fuera.

Quién debe retener: cualquier comprador, cuando el vendedor es no residente

Lo que activa la retención es la condición del vendedor, no la del comprador. El artículo 25.2 TRLIRNR se aplica siempre que el transmitente es un contribuyente no residente que actúa sin establecimiento permanente en España: una persona que vive en el Reino Unido, Alemania, Noruega o Rusia, o una sociedad extranjera que posee el inmueble directamente. Un matrimonio belga que compra un chalé en Orihuela Costa a un propietario sueco retiene exactamente igual que un comprador de Alicante.

Tampoco importa que el comprador sea persona física o sociedad, ni que haya hipoteca: la SL española, la Ltd británica o la BV holandesa que adquiere el inmueble presenta el modelo 211. Solo quedan fuera dos vendedores — el residente fiscal en España que lo acredita como se explica más abajo, y el no residente que opera mediante establecimiento permanente en España.

La base: el 3 % del precio pactado, no del valor de referencia

La ley es precisa: el 3 % de la contraprestación acordada entre las partes (art. 25.2 TRLIRNR), que es el precio de la escritura. Compras por 300.000 € y retienes 9.000 €, pagas al vendedor 291.000 € e ingresas 9.000 € en la AEAT. El porcentaje no cambia con el país del vendedor, los años de tenencia ni con que gane o pierda — con pérdida, el vendedor recupera después el 3 % con el modelo 210.

No confundas esta base con el valor de referencia del Catastro. El impuesto de transmisiones (ITP) que pagas a la Generalitat Valenciana se liquida sobre el valor de referencia cuando es superior al precio (art. 10.2 de la ley del ITP-AJD); la retención del 3 % sigue solo al precio. Dos impuestos, dos bases — y una fuente habitual de exceso de retención cuando un gestor aplica el valor de referencia a los dos.

El plazo: un mes desde la escritura

El adquirente presenta el modelo 211 e ingresa en el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión (art. 14.3 RIRNR; art. 8.5 Orden EHA/3316/2010) — en una venta notarial, la fecha de la escritura, contada de fecha a fecha: una escritura del 12 de marzo vence el 12 de abril. El reglamento nombra la Delegación de la AEAT del lugar del inmueble, pero se presenta por vía electrónica. Tu mes ancla además el plazo del vendedor: el modelo 210 por la ganancia se presenta en tres meses una vez transcurrido ese mes (art. 14.4 RIRNR; art. 5.a Orden EHA/3316/2010).

Un modelo 211 presentado tarde sin requerimiento previo lleva el recargo del artículo 27 LGT — el 1 % más el 1 % por cada mes completo de retraso, y el 15 % más intereses pasados doce meses — y, si la AEAT ya lo ha reclamado, sanción. El recargo es un coste del comprador y no se repercute al vendedor.

Cómo se presenta el modelo 211 en la práctica

El modelo 211 va a la Agencia Tributaria, nunca a la notaría ni al ayuntamiento. La Orden EHA/3316/2010 admite dos vías: la presentación electrónica en la sede de la AEAT con certificado digital — la mayoría de los compradores extranjeros la delegan en su abogado o asesor, que presenta como representante — o la predeclaración impresa generada con el servicio de impresión de la AEAT y pagada en una entidad colaboradora (art. 10).

El formulario identifica a las partes por su NIF — para un extranjero, el NIE —, al inmueble por su referencia catastral y a la escritura por notario y fecha; varios vendedores o compradores se reflejan con sus cuotas. El ingreso se hace con la presentación, mediante cargo en cuenta española a través de la pasarela de pago o en el banco. Guarda el justificante con el NRC y el modelo presentado: un ejemplar para el vendedor, otro para ti, y la AEAT puede pedir cualquiera durante cuatro años.

Si no retienes: el inmueble responde de la deuda

El artículo 25.2 TRLIRNR cierra con la consecuencia que da fuerza a la regla: si la retención no se ingresa, el inmueble transmitido queda afecto al pago del menor entre el 3 % que debió retenerse y el impuesto que realmente debe el vendedor. El artículo 14.5 RIRNR añade que el registrador lo hace constar por nota al margen de la inscripción, señalando la cantidad de que responde la finca, y que la nota solo se cancela por caducidad o con la carta de pago o la certificación de no sujeción o prescripción.

Una nota marginal complica cualquier venta o hipoteca futura hasta que se cancela, y la AEAT puede ejecutar contra el propio inmueble. Esa afección se suma a la obligación propia del comprador como retenedor, de modo que la AEAT puede exigirte el 3 % personalmente con recargos, intereses y, tras un requerimiento, sanción. Si descubres tras la firma que no se retuvo, presenta e ingresa de inmediato: la regularización voluntaria limita el coste al recargo del artículo 27 LGT.

El ejemplar para el vendedor: por qué importa el 211 sellado

Una vez ingresada la retención, el adquirente debe entregar al transmitente un ejemplar del modelo 211, que este utiliza para justificar el pago a cuenta en su propia autoliquidación por la venta (art. 8.4 Orden EHA/3316/2010). El modelo 210 del vendedor o descuenta el 3 % del impuesto o pide la devolución del exceso — y la AEAT no devuelve lo que no puede casar con un modelo 211 presentado e ingresado.

El impuesto del vendedor sobre la ganancia es el 19 % del beneficio sea cual sea su país de residencia, porque el artículo 25.1.f.3.º TRLIRNR grava las ganancias por transmisión de elementos patrimoniales al 19 % para todo no residente. Con ganancia modesta o pérdida, el 3 % suele superar el impuesto, y la diferencia solo vuelve a través de un modelo 210 que cite tu modelo 211. Deja la entrega escrita en el contrato: el comprador presenta dentro del mes y entrega el ejemplar sellado en un número de días concreto.

Cuándo no procede retener: el certificado de la AEAT y otras excepciones

El artículo 14.2 RIRNR levanta la obligación en dos casos. El primero aparece a diario: el vendedor acredita que es contribuyente del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por la Administración tributaria española — un certificado de residencia fiscal expedido por la Agencia Tributaria, en palabras de la propia AEAT. Un certificado de residencia de su país de origen, un empadronamiento, un DNI o años de recibos del IBI no son ese documento. Si no lo aporta el día de la firma, retén: él puede recuperar el 3 % después; tú no puedes levantar una nota marginal alegando lo que te dijeron.

La segunda excepción es la aportación de un inmueble al capital de una sociedad residente en España (art. 25.2, segundo párrafo, TRLIRNR; art. 14.2.b RIRNR) — una operación societaria, no una venta. El vendedor con establecimiento permanente en España queda fuera de la regla.

Compradores no residentes, cotitulares y el día de la firma en la Costa Blanca

Un no residente que compra a otro no residente es la operación más común de la Costa Blanca, y la regla se aplica íntegra: el comprador necesita NIE, presenta el modelo 211 dentro del mes — normalmente a través de un representante con certificado digital — y entrega el ejemplar. La cotitularidad se prorratea: si un vendedor es residente en España con certificado de la AEAT y el otro no, retienes el 3 % solo sobre la parte del no residente; si ambos son no residentes, el 3 % del precio completo se reparte en el formulario según sus cuotas. A una sociedad no residente se le retiene como a una persona física.

En una notaría de Torrevieja, Orihuela, Alicante o Dénia la retención se recoge en la escritura. Esa misma firma suele llevar una segunda retención ajena a la AEAT: cuando el vendedor es persona física no residente, el artículo 106.2 de la Ley de Haciendas Locales (TRLRHL) convierte al comprador en sustituto del contribuyente de la plusvalía municipal, así que el comprador la declara e ingresa en el ayuntamiento en treinta días hábiles (art. 110.2.a) y la repercute al vendedor, normalmente reteniendo del precio el importe estimado (art. 36.3 LGT). Nuestra guía de la plusvalía explica cómo estimarla; la cifra depende de la ordenanza de cada ayuntamiento.

Las dos retenciones deben figurar en el contrato privado antes de la escritura: el 3 % sobre el precio, la plusvalía estimada, quién presenta qué y cuándo se entregan los ejemplares. spainfiscal gestiona el modelo 211 del comprador y la declaración de la plusvalía, actúa como representante fiscal de compradores que viven fuera y coordina el asesoramiento de la compra en toda la Comunidad Valenciana.