Modelo 210 e IRNR 2026: guía para no residentes en España

¿Qué es el IRNR y quién está obligado a presentar el modelo 210?

El IRNR es el impuesto que grava las rentas obtenidas en España por quienes no tienen aquí su residencia fiscal, y el modelo 210 es la autoliquidación con la que se declara. Su norma matriz es el Real Decreto Legislativo 5/2004, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Afecta de lleno a cualquier extranjero que compre una vivienda en la Costa Blanca sin trasladar aquí su residencia.

Para un propietario de inmueble hay tres supuestos que obligan a declarar. El primero es la renta imputada del inmueble urbano de uso propio, que el artículo 13.1.h) considera renta obtenida en España por el simple hecho de tener la vivienda a disposición del titular. El segundo son los rendimientos del arrendamiento cuando se alquila. El tercero es la ganancia patrimonial al vender, que el artículo 13.1.i).3.º sujeta igualmente al impuesto.

No existe ningún mínimo exento ni umbral por debajo del cual se pueda dejar de presentar: una vivienda cerrada once meses al año genera renta imputada igual que una ocupada. Tampoco sustituye a esta obligación el pago del IBI, que es un tributo municipal distinto, gestionado en la provincia de Alicante por SUMA Gestión Tributaria y ajeno por completo a la Agencia Tributaria estatal.

El modelo 210 es una autoliquidación, no una liquidación administrativa. Eso significa que la AEAT no envía ninguna carta ni recibo recordando el plazo: es el contribuyente quien debe calcular, presentar e ingresar por iniciativa propia. La ausencia de aviso es la causa más frecuente de que un propietario acumule varios ejercicios sin declarar sin ser consciente de ello.

¿Cómo se determina si es residente o no residente fiscal en España?

Se es residente fiscal en España si se permanece más de 183 días del año natural en territorio español o si radica aquí el núcleo principal o la base de las actividades o intereses económicos. Así lo establece el artículo 9.1 de la Ley 35/2006 del IRPF, al que remite el artículo 6 del texto refundido del IRNR. Son criterios alternativos: basta con cumplir uno de ellos para ser residente.

Para el cómputo de los 183 días se suman las ausencias esporádicas, salvo que se acredite la residencia fiscal en otro país mediante certificado. Existe además una presunción, que admite prueba en contrario, de que reside en España quien tiene aquí residiendo habitualmente a su cónyuge no separado legalmente y a sus hijos menores dependientes.

El documento que acredita la no residencia es el certificado de residencia fiscal expedido por la administración tributaria del otro Estado. Cuando se emite a efectos de convenio, su validez es de un año desde la expedición. Sin ese certificado no se puede invocar el convenio de doble imposición y la Agencia Tributaria puede llegar a considerar residente al contribuyente.

España no admite el reparto del año fiscal: quien supera los 183 días pasa a ser residente por el año natural completo y ese ejercicio se declara en IRPF, no con el modelo 210. El cambio de estatus arrastra además obligaciones informativas sobre bienes y derechos situados en el extranjero, como el modelo 720, que no afectan a un no residente. Conviene planificar con cuidado el año de una mudanza definitiva.

¿Cuánto se paga por una vivienda de uso propio? La renta imputada

La vivienda no alquilada tributa por una renta imputada que equivale al 1,1% o al 2% del valor catastral, según cuándo se revisó el catastro. El artículo 24.5 del texto refundido del IRNR remite a la norma de imputación del IRPF, hoy el artículo 85 de la Ley 35/2006. Sobre esa base no se deduce absolutamente ningún gasto: ni IBI, ni comunidad, ni seguro, ni suministros.

El porcentaje reducido del 1,1% se aplica, como regla permanente, si la revisión catastral colectiva entró en vigor en el propio período impositivo o en los diez anteriores. Para 2023, 2024 y 2025 rige además una regla especial de la disposición adicional 55.ª de la Ley del IRPF, que extiende el 1,1% a toda revisión en vigor desde el 1 de enero de 2012. Esa es la regla aplicable al modelo 210 que se presenta durante 2026, por el devengo de 31 de diciembre de 2025.

Para el devengo de 31 de diciembre de 2026 hay que comprobar si esa regla especial se prorroga. Si no se prorroga, vuelve a aplicarse el criterio general de los diez períodos impositivos, lo que puede elevar al 2% la imputación de muchos municipios de la provincia de Alicante revisados hace más de una década. No conviene dar por hecho el porcentaje del año anterior.

Cuando el inmueble carece de valor catastral o este no ha sido notificado, situación habitual en la obra nueva recién entregada de Orihuela Costa o Finestrat, se aplica el 1,1% sobre el 50% del mayor entre el valor comprobado por la Administración y el precio de adquisición. Si el inmueble está en construcción o no es susceptible de uso por razones urbanísticas, no se imputa renta alguna.

¿19% o 24%? El tipo de gravamen según el país de residencia

El tipo general del IRNR sin establecimiento permanente es del 24%, y baja al 19% para los residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea y en los Estados del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información, que son Islandia, Noruega y Liechtenstein. Lo fija el artículo 25.1.a) del texto refundido. Suiza, pese a su proximidad geográfica y a sus acuerdos con la UE, no está en ese grupo.

El tipo se aplica sobre la base imponible, no sobre el valor catastral. Es un malentendido muy extendido entre compradores extranjeros: la base de la vivienda de uso propio es el 1,1% o el 2% del valor catastral, y solo sobre ese resultado se calcula el 19% o el 24%. Confundir ambas magnitudes multiplica el impuesto estimado por cincuenta cuando la imputación es del 2%, y por más de noventa cuando es del 1,1%.

Las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales tributan al 19% para todos los no residentes, cualquiera que sea su país, según el artículo 25.1.f).3.º. También tributan al 19% los dividendos y los intereses, sin perjuicio de los límites que fije el convenio aplicable. Las pensiones de no residentes siguen en cambio una escala propia del 8%, 30% y 40% cuando el convenio atribuye a España la potestad de gravarlas.

El corte entre el 19% y el 24% depende exclusivamente del Estado de residencia del contribuyente, no de su nacionalidad ni del lugar donde esté el inmueble. Un ciudadano británico con residencia fiscal en Irlanda aplica el 19%; un ciudadano español con residencia fiscal en Estados Unidos aplica el 24% por su vivienda de Guardamar. El certificado de residencia fiscal es, por tanto, el documento que sostiene el tipo aplicado.

Alquiler: qué se declara y qué gastos son deducibles

Los no residentes que no residen en la UE ni en el Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información tributan sobre el importe íntegro del alquiler, sin deducir gasto alguno, conforme al artículo 24.1. El IVA repercutido queda excluido de la base, pero ni el IBI, ni la comunidad, ni el seguro, ni las reparaciones reducen lo que se paga.

Los residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein disfrutan de la regla especial del artículo 24.6: pueden restar los gastos previstos en la Ley del IRPF que tengan un vínculo económico directo e indisociable con la renta obtenida en España. Entran ahí el IBI, los gastos de comunidad, el seguro del hogar, los suministros, los intereses del préstamo, la amortización y las reparaciones, prorrateados por los días efectivamente arrendados.

La reducción por arrendamiento de vivienda del IRPF —hoy del 50% con carácter general, y del 60%, 70% o 90% solo en los supuestos tasados del artículo 23.2 de la Ley 35/2006 tras la Ley 12/2023— no se aplica nunca en el IRNR: el artículo 24.1 excluye expresamente las reducciones. Tampoco caben los porcentajes multiplicadores del IRPF sobre el rendimiento obtenido. Es uno de los errores más repetidos en foros de propietarios y una de las causas más frecuentes de liquidaciones paralelas de la AEAT.

En el alquiler mixto, muy común en la Costa Blanca, se declaran las dos cosas: rendimiento por los días efectivamente arrendados e imputación de renta prorrateada por los días restantes del año. Declarar solo julio y agosto y olvidar la imputación de los otros diez meses es un fallo típico de los apartamentos turísticos de Guardamar y Santa Pola.

Plazos del modelo 210 en 2026: lo que cambia con la Orden HAC/623/2026

El plazo depende del devengo de la renta, no del año en que se presenta la declaración. La Orden HAC/623/2026, de 12 de junio, publicada en el BOE de 23 de junio de 2026, ha modificado la Orden EHA/3316/2010 y ha establecido un régimen escalonado, de modo que ahora conviven dos calendarios distintos: el aplicable a los devengos de 2025 y el que entra en vigor con los devengos de 2026.

La renta imputada se devenga el 31 de diciembre de cada año. Para el devengo de 2025 el plazo no varía y va del 1 de enero al 31 de diciembre de 2026. Para el devengo de 2026 y siguientes, en cambio, el plazo se abre el 1 de abril del año siguiente y termina el 31 de diciembre: la imputada de 2026 no podrá presentarse hasta el 1 de abril de 2027, y quien lo intente en enero se encontrará con que el plazo aún no ha empezado.

En el alquiler, la agrupación pasó de trimestral a anual con la Orden HFP/1338/2023 para los devengos a partir de 2024, así que hablar de declaraciones trimestrales de arrendamiento está desactualizado. El alquiler agrupado de 2025 se presentó del 1 al 20 de enero de 2026; el de 2026 y siguientes, en los 20 primeros días naturales de abril del año siguiente. En declaración separada, los devengos de los tres primeros trimestres de 2026 mantienen los 20 primeros días del mes siguiente al trimestre —abril, julio y octubre—, de modo que el trimestre de julio a septiembre de 2026 vence el 20 de octubre de 2026, y los del cuarto trimestre de 2026 pasan al 1 a 20 de abril de 2027.

La declaración por la ganancia obtenida en la transmisión de un inmueble, tipo de renta 28, se presenta en el plazo de tres meses una vez transcurrido un mes desde la fecha de la transmisión. Las autoliquidaciones con resultado a devolver se presentan desde el 1 de febrero del año siguiente al de devengo y dentro del plazo de cuatro años. Las de cuota cero se presentan del 1 al 20 de enero del año siguiente al de devengo, plazo que el artículo 5.c).2.º de la Orden EHA/3316/2010 mantiene intacto tras la Orden HAC/623/2026.

¿Cómo se presenta y cómo se paga el modelo 210?

Hay cuatro vías de presentación. Con certificado electrónico o DNIe se accede a la versión más completa y se admite el apoderamiento a un tercero. Con Cl@ve pueden presentar únicamente personas físicas, previo registro en el sistema. La predeclaración en papel permite rellenar el formulario en la Sede electrónica, imprimirlo y presentarlo en una entidad colaboradora; quien carece de NIF puede obtener desde el propio formulario un código identificativo. Por último, un colaborador social o apoderado puede presentar con su propio certificado.

Para el pago existen tres caminos. El NRC se obtiene en la pasarela de pago con cargo en una cuenta de entidad colaboradora española. La domiciliación bancaria admite desde febrero de 2024 cuentas SEPA que no sean de entidad colaboradora. Y la transferencia desde el extranjero exige presentar antes la autoliquidación por vía telemática eligiendo la opción de reconocimiento de deuda con pago mediante transferencia, obteniendo un identificador de pago válido durante 30 días y siempre en euros.

La domiciliación tiene plazos más cortos que la presentación, origen de una confusión muy extendida. Para la renta imputada del devengo de 2025, el último día para domiciliar el pago es el 23 de diciembre de 2026, mientras que el último para presentar la autoliquidación es el 31 de diciembre. Para los devengos de 2026 y siguientes, la domiciliación de la imputada va del 1 de abril al 23 de diciembre, y la del alquiler agrupado, del 1 al 15 de abril.

Los códigos de tipo de renta que se consignan en el modelo identifican qué se declara: 01 para el arrendamiento, 02 para la renta imputada, 28 para la ganancia por transmisión, 33 y 34 para las transmisiones con reinversión y 35 para el alquiler con varios pagadores. Elegir el código equivocado obliga a rectificar la autoliquidación.

Copropiedad, matrimonios y varios inmuebles: cuántos modelos hay que presentar

Se presenta una autoliquidación por cada titular y por cada inmueble. Las rentas imputadas no son agrupables, porque las reglas de agrupación del artículo 2.1.b) de la Orden EHA/3316/2010 solo permiten agrupar rentas que procedan del mismo bien o derecho, y el propio artículo 28 bis.1 del texto refundido confirma el criterio al señalar que se genera un borrador de declaración por cada inmueble. La renta se imputa a cada titular en proporción a su participación.

La consecuencia práctica sorprende a muchos matrimonios extranjeros: una pareja que compró al 50% una vivienda en Orihuela Costa presenta dos modelos 210 al año, uno por cónyuge. Si además tienen una plaza de garaje con referencia catastral independiente, presentan cuatro, porque el garaje y el trastero con referencia propia generan su propia imputación.

La única excepción admitida es la transmisión del inmueble por un matrimonio no residente, en la que el artículo 2.1.a) de la Orden EHA/3316/2010 permite una única autoliquidación conjunta firmada por ambos cónyuges. Fuera de ese supuesto, agrupar cotitulares en una sola declaración es incorrecto. Cuando existe un derecho real de disfrute, la renta se imputa al titular de ese derecho y no al nudo propietario, situación frecuente en herencias con usufructo viudo en las que el usufructuario asume la obligación de declarar mientras los hijos nudos propietarios no imputan renta por esa parte.

¿Cuándo es obligatorio nombrar representante fiscal en España?

No todos los no residentes están obligados a nombrar representante fiscal, pese a lo que se repite en muchas webs. El artículo 10.1 del texto refundido lo impone a los no residentes de fuera de la Unión Europea, y del Espacio Económico Europeo sin normativa de asistencia mutua, cuando operen mediante establecimiento permanente, en los supuestos de los artículos 24.2 y 38, o cuando la Administración tributaria lo requiera por la cuantía y características de la renta o por la posesión del inmueble. Además, el mismo artículo 10.1 exige nombrar representante, sin ninguna condición adicional, a las personas residentes en países o territorios con los que no exista un efectivo intercambio de información tributaria que sean titulares de bienes situados en territorio español.

El nombramiento debe comunicarse a la Agencia Tributaria en el plazo de dos meses, con aceptación expresa del representante. Incumplir la obligación es infracción grave sancionada con 2.000 €, importe que se eleva a 6.000 € cuando el contribuyente reside en un país o territorio sin efectivo intercambio de información tributaria. La sanción admite las reducciones generales previstas en la Ley General Tributaria.

Aunque no sea legalmente obligatorio, designar representante suele ser recomendable por una razón práctica: el artículo 11.1.b) fija como domicilio fiscal del no residente con rentas inmobiliarias el de su representante y, en su defecto, el lugar donde radica el inmueble. Sin representante, las notificaciones de la AEAT se dirigen a una vivienda cerrada en Torrevieja y el propietario se entera del expediente cuando ya han corrido los plazos de recurso.

Conviene recordar además que el artículo 9 establece la responsabilidad solidaria del pagador de las rentas y del depositario o gestor de los bienes del no residente, salvo cuando resulte aplicable la obligación de retener del artículo 31, en cuyo caso quien paga responde como retenedor. Quien administra un alquiler o custodia las llaves de un inmueble ajeno debe conocer el alcance de esa responsabilidad antes de asumir el encargo. Es un detalle relevante para las agencias de alquiler vacacional de la Costa Blanca.

Presentación fuera de plazo: recargos, intereses y prescripción

Presentar tarde por iniciativa propia, sin requerimiento previo de la Administración, no conlleva sanción: solo el recargo del artículo 27.2 de la Ley General Tributaria, en la redacción dada por la Ley 11/2021. Ese recargo es del 1% más un 1% adicional por cada mes completo de retraso, y durante los doce primeros meses no se exigen intereses de demora.

A partir de los doce meses el recargo pasa a ser del 15% y se añaden los intereses de demora devengados desde el día siguiente al término de esos doce meses. El interés de demora tributario se mantiene en 2026 en el 4,0625%, y el interés legal del dinero, en el 3,25%. Presentar antes de que se cumpla el año de retraso evita ese salto.

El recargo se reduce en un 25% si se ingresan íntegramente, en el plazo previsto en el artículo 62.2 de la Ley General Tributaria, tanto el propio recargo como la deuda resultante de la autoliquidación extemporánea. La situación cambia por completo si la AEAT requiere primero: entonces desaparece el recargo y se abre la vía sancionadora, con recargos del período ejecutivo del 5%, 10% o 20% si tampoco se paga en período voluntario tras la liquidación.

La deuda tributaria prescribe a los cuatro años, según el artículo 66 de la Ley General Tributaria. Por eso la regularización voluntaria habitual abarca los cuatro ejercicios no prescritos, un escenario muy común entre propietarios que compraron hace años y nunca supieron de la existencia del modelo 210. Cada 1 de enero prescribe el ejercicio más antiguo y se añade uno nuevo pendiente.

Convenios de doble imposición: cómo evitar pagar dos veces

Los convenios de doble imposición no eximen de tributar en España por un inmueble situado aquí. El artículo 6 de los convenios firmados por España atribuye al Estado donde radica el inmueble la potestad de gravar las rentas que produce —la renta imputada y el alquiler—, y el artículo 13 hace lo propio con la ganancia derivada de su venta, de modo que España grava siempre las tres. Lo que hace el convenio es obligar al país de residencia a eliminar la doble imposición, normalmente mediante exención o deducción del impuesto pagado en España.

Para invocar el convenio hay que acreditar la residencia fiscal en el otro Estado con el certificado emitido a tal efecto por su administración tributaria, válido durante un año desde su expedición. Sin ese documento, el contribuyente no puede aplicar los límites del convenio ni acreditar en su país el impuesto satisfecho en España.

En el caso británico, el convenio hispano-británico de 2013 sigue plenamente vigente y permite acreditar en el Reino Unido el impuesto pagado en España, pero no altera el tipo interno español del 24% ni devuelve el derecho a deducir gastos que el Brexit hizo perder. Es la diferencia económica más brusca entre un propietario británico y su vecino irlandés o alemán en la misma urbanización.

Con Rusia la situación exige cautela adicional. Rusia ha suspendido unilateralmente la aplicación de los artículos materiales del convenio y España no ha denunciado el tratado, por lo que el efecto real sobre el crédito por el impuesto español debe verificarse caso a caso. No debe darse por supuesto que el impuesto pagado en España se recupera automáticamente en Rusia.

¿Qué ocurre si vende o hereda el inmueble?

En la venta, el comprador está obligado a retener el 3% de la contraprestación acordada, conforme al artículo 25.2 del texto refundido, e ingresarlo con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión, según el artículo 14.4 del Reglamento del IRNR (RD 1776/2004). Si no lo hace, el inmueble transmitido queda afecto al pago del importe menor entre esa retención y el impuesto que corresponda al vendedor, con el consiguiente riesgo para el propio comprador. Ese 3% es un pago a cuenta del impuesto del vendedor, no un impuesto adicional.

El vendedor presenta después el modelo 210 con el tipo de renta 28 en el plazo de tres meses una vez transcurrido un mes desde la transmisión. La ganancia patrimonial tributa al 19% para todos los no residentes, también para los británicos, rusos y estadounidenses. Si la venta arroja pérdida o el 3% retenido supera la cuota, la autoliquidación resulta a devolver y permite recuperar el exceso.

La exención por reinversión de la disposición adicional 7.ª solo alcanza a quien transmite la que fue su vivienda habitual en España y reinvierte el importe en una nueva vivienda habitual, y únicamente si reside en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información: no ampara la venta de una segunda residencia y deja fuera a los británicos post-Brexit. A la operación se suma además la plusvalía municipal, un tributo local cuyos coeficientes y tipo fija cada ayuntamiento en su ordenanza, por lo que hay que consultarla en Torrevieja, Orihuela o Alicante según dónde esté el inmueble.

En la herencia, todas las rentas pendientes se entienden exigibles en la fecha del fallecimiento y la deuda tributaria se transmite a los herederos. Antes de aceptar una herencia con inmueble en España conviene comprobar qué ejercicios de IRNR quedaron sin presentar, porque la deuda viaja con el patrimonio. Al liquidar el Impuesto sobre Sucesiones, los herederos no residentes, tanto de la UE y el EEE como de terceros países, pueden aplicar la normativa autonómica correspondiente, algo especialmente relevante en la Comunidad Valenciana.

Errores frecuentes de los propietarios extranjeros en la Costa Blanca

El error más extendido es creer que una vivienda vacía no genera obligación. La renta imputada existe precisamente porque el inmueble está a disposición del titular, y el recibo del IBI que gira SUMA Gestión Tributaria no sustituye ni cubre el modelo 210. Otro clásico es esperar a que la Agencia Tributaria envíe un aviso que nunca llegará, porque el modelo es una autoliquidación.

En el cálculo se repiten dos confusiones. La primera, aplicar el 24% directamente sobre el valor catastral en lugar de sobre el 1,1% o el 2% de ese valor. La segunda, aplicar el 24% a la ganancia obtenida en la venta cuando el tipo correcto es el 19% para todos los no residentes. También circula la idea, falsa desde el Brexit, de que los británicos siguen tributando al 19%.

En el número de declaraciones se falla al presentar un único modelo por matrimonio, al olvidar el garaje o el trastero con referencia catastral independiente, al omitir la imputación de los meses en que el apartamento turístico no estuvo alquilado y al no prorratear por días de titularidad el año de la compra o el de la venta.

Por último, en el calendario se confunde el 23 de diciembre, que es el último día para domiciliar el pago, con el 31 de diciembre, que es el último día para presentar. Y se siguen usando calendarios publicados antes de la Orden HAC/623/2026, que ya no sirven para los devengos de 2026 en adelante.