Compras a un no residente: calculamos y presentamos tu modelo 211

Sí: retener el 3 % del precio pactado e ingresarlo en la AEAT.

La ley obliga al comprador (adquirente) a retener e ingresar el 3 % de la contraprestación acordada, como pago a cuenta del impuesto del vendedor. No es un impuesto tuyo: es parte del precio que, en lugar de pagar al vendedor, ingresas en Hacienda por cuenta de él. Lo que activa la obligación es que el vendedor sea no residente, por su residencia fiscal y no por su nacionalidad.

Sí: la norma no distingue si el comprador reside en España o fuera.

La obligación recae sobre el adquirente sin poner condiciones: da igual que compres a título personal o con una sociedad, y que residas dentro o fuera. Lo que cuenta es el vendedor: un contribuyente del IRNR sin establecimiento permanente, que puede ser una persona física o una sociedad no residente.

Sobre la contraprestación acordada, es decir, el precio pactado.

No se calcula sobre el valor de referencia del Catastro: ese valor sirve para el ITP, que es otro impuesto con otra base. Si el precio está en una moneda distinta del euro, se convierte con el tipo de cambio oficial del Banco Central Europeo de la fecha de devengo.

Un mes desde la fecha de la transmisión, ante la AEAT del lugar del inmueble.

En ese plazo hay que presentar el modelo 211 y hacer el ingreso. En una compraventa en escritura pública, la transmisión se produce por regla general con la firma de la escritura. La retención es del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, que es estatal: se presenta ante la AEAT, no ante la Generalitat ni ante la Región de Murcia, y en la Comunidad Valenciana y en Murcia no tiene ninguna particularidad.

Solo en dos casos que prevé el reglamento.

El primero: el vendedor acredita que tributa por IRPF o por el Impuesto sobre Sociedades con un certificado de la Administración tributaria, el certificado de residencia fiscal en España que expide la AEAT y que pide el vendedor. El segundo: el inmueble se aporta a la constitución o al aumento de capital de una sociedad residente en España. Si el vendedor no aporta ese certificado, la regla general sigue aplicándose.

Sí: la exención por reinversión no quita la retención.

La propia ley dice que, aunque se aplique la exención por reinversión en vivienda habitual (reservada a vendedores residentes en la UE, o en el EEE con intercambio efectivo de información tributaria), tú sigues obligado a retener el 3 %, y el vendedor sigue teniendo que presentar su declaración e ingresar lo que corresponda.

Sigues obligado a ingresarlo, el inmueble queda afecto y es una infracción.

Tres consecuencias. Sigues obligado a ingresar la retención aunque hayas pagado el precio completo al vendedor. El inmueble queda afecto al pago del importe menor entre la retención y el impuesto del vendedor: el registrador lo hace constar al margen de la inscripción, con la cantidad de la que responde la finca, y quien adquiere un bien afecto responde subsidiariamente con él si la deuda no se paga. Y no ingresar una retención es infracción tributaria, que la ley nunca califica como leve.

Presentar e ingresar cuanto antes, sin esperar a que Hacienda te escriba.

Si presentas sin requerimiento previo, se aplica el recargo del artículo 27 de la Ley General Tributaria: un 1 % más un 1 % por cada mes completo de retraso, sin sanción. Pasados 12 meses, el recargo es del 15 % más intereses de demora desde entonces. El recargo baja un 25 % si ingresas la deuda completa al presentar y pagas el recargo en el plazo que abre su notificación. Si la AEAT ya ha iniciado una actuación que conoces formalmente, esos recargos ya no se aplican y puede haber sanción.

La descuenta del impuesto de su propia declaración.

El vendedor presenta su modelo 210 en los tres meses siguientes al final de tu plazo, descuenta lo que retuviste y, si le sobra, la AEAT le devuelve el exceso tras las comprobaciones necesarias. Por eso le entregas, una vez hecho el ingreso, un ejemplar del modelo 211: es con lo que justifica el pago a cuenta. Su declaración es un servicio distinto, que también ofrecemos.

En una entidad colaboradora de la AEAT en España: la transferencia desde el extranjero no sirve para el 211.

El 211 se ingresa en un banco o caja que colabore con la AEAT en España. Según presentes en papel o por Internet, el pago puede ser en efectivo, con cargo en una cuenta de esa entidad o con una tarjeta emitida por ella. La transferencia desde el extranjero, que existe para el modelo 210, no sirve para el 211. Antes de que venza el plazo te decimos qué opción te encaja.