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Steuern in Spanien: Orihuela Costa

Steuern in Spanien für Eigentümer in Orihuela Costa: Modelo 210, IBI-Ermäßigungen, ITP und Erbschaftsteuer – vom Colegiado der Costa Blanca betreut.

Kurze Antwort

Orihuela Costa ist keine Gemeinde, sondern ein Küstenbezirk von Orihuela. IBI, plusvalía municipal und jede andere kommunale Abgabe werden daher mit dem Ayuntamiento de Orihuela nach dessen ordenanza fiscal abgerechnet — nicht mit dem benachbarten Torrevieja. Die autonomen Steuern (ITP 9 %, AJD 1,4 %, 99 % ISD-Vergünstigung für die Gruppen I und II) sind die der Comunitat Valenciana, wie überall an dieser Küste.

Was Eigentümer in Orihuela Costa wissen müssen

Orihuela Costa — Playa Flamenca, Cabo Roig, Campoamor, Villamartín — gehört zu den international am stärksten geprägten Abschnitten der Küste von Alicante. Die Unterscheidung, an der neue Eigentümer scheitern, ist verwaltungstechnisch: Trotz des Namens ist Orihuela Costa keine eigene Gemeinde. Sie gehört zu Orihuela, dessen Rathaus rund fünfundzwanzig Kilometer im Landesinneren liegt, und dessen ordenanza fiscal den IBI-Satz und die Koeffizienten der plusvalía municipal festlegt — dorthin werden diese Steuern gezahlt. Torrevieja, fünf Minuten entfernt, hat damit nichts zu tun. Was Orihuela Costa mit der übrigen Küste teilt, ist die autonome Ebene — ITP, AJD und ISD nach Ley 13/1997 — und die staatliche: das Modelo 210, dessen Satz von der Steueransässigkeit abhängt: 19 % mit Abzügen für Ansässige in der EU und im qualifizierten EWR, 24 % auf den Bruttobetrag für alle anderen, seit dem Brexit auch für das Vereinigte Königreich.

Wichtigste Leistungen für Orihuela Costa

Regionaler Steuerrahmen

ITP allgemeiner Satz
9%
ITP ermäßigter Satz (vivienda habitual)
6%
AJD (Stempelsteuer)
1,4%
ISD-Ermäßigung grupo I/II
99%
Verweis auf das autonome Recht
Ley 13/1997 CV

Diese Sätze spiegeln den zum Zeitpunkt der Abfassung geltenden autonomen Rahmen (CCAA) wider. Die kommunalen IBI-Sätze und -Ermäßigungen werden von jedem ayuntamiento gesondert festgelegt, und wir bestätigen die aktuellen Werte anhand der neuesten ordenanza fiscal vor jeder Einreichung.

In Orihuela Costa: Gemeindesteuern und Formalitäten

Plusvalía abgewickelt mit
Ayuntamiento de Orihuela
IBI erhoben von
SUMA Gestión Tributaria (Diputación de Alicante)

Plusvalía municipal (IIVTNU) beim Verkauf

Orihuela Costa ist ein Küstenbezirk der Gemeinde Orihuela, deren Rathaus etwa fünfundzwanzig Kilometer landeinwärts liegt – und es ist dieser ayuntamiento, nicht die Strandurbanisation, der die plusvalía municipal erhebt und ihren Satz in der ordenanza fiscal festlegt. Die IIVTNU belastet den Wertzuwachs des Grundstücks, der in den locker bebauten Urbanisationen der Südküste einen größeren Anteil am Preis ausmacht als in einem Apartmenthaus. Der Verkäufer ist Steuerpflichtiger nach Art. 106.1.b TRLRHL, doch bei einem nichtansässigen Verkäufer verlagert Art. 106.2 die Pflicht auf den Käufer als Ersatzpflichtigen. Seit RDL 26/2021 bestehen zwei Berechnungsmethoden nebeneinander, und der Steuerpflichtige nimmt die niedrigere; ein Verkauf unter dem Kaufpreis löst gar keine Steuer aus, was nach der Korrektur von 2008-2013 hier weiterhin ein reales Szenario ist.

Plusvalía-Rechner →

Der Einbehalt von 3 % und das modelo 211

In Orihuela Costa wechseln viele gebrauchte Villen und Reihenhäuser den Eigentümer, die britischen, irischen, skandinavischen und belgischen Verkäufern gehören, und praktisch alle sind Nichtansässige – der Einbehalt von 3 % ist daher beim Vollzug die Regel. Der Käufer behält 3 % des Preises zurück und reicht das modelo 211 innerhalb eines Monats nach der Urkunde bei der AEAT ein; der Verkäufer rechnet den tatsächlichen Gewinn im modelo 210 mit 19 % (EU/EWR) oder 24 % ab. Zwei örtliche Fallen kehren immer wieder. Erstens Miteigentümer: Jeder nichtansässige Miteigentümer reicht sein eigenes modelo 210 für seinen Anteil ein, und die 3 % werden entsprechend aufgeteilt. Zweitens die Rückstände bei Gemeinschaftskosten und IBI, die bei den Prüfungen vor dem Vollzug auftauchen – sie berühren den Einbehalt nicht, verzögern aber die Erstattung, weil die AEAT erwartet, dass der Verkäufer die eigenen Pflichten der Immobilie erfüllt hat.

Ratgeber: Verkauf als Nichtansässiger →

IBI: der jährliche Bescheid und wer ihn ausstellt

Die IBI in Orihuela Costa wird von SUMA Gestión Tributaria veranlagt, nicht vom Ayuntamiento de Orihuela: Die Gemeinde hat Veranlagung und Einzug nach Art. 7 TRLRHL an die Steuerbehörde der Diputación de Alicante übertragen, sodass Bescheid, Lastschriftmandat und jeder Einspruch über SUMA laufen. Satz und Ermäßigungen bleiben Entscheidung des ayuntamiento in seiner ordenanza fiscal und werden jährlich überarbeitet, der aktuelle Wert muss also der geltenden ordenanza entnommen werden. Zwei Dinge sind hier wissenswert. Die Katasterwerte in den Küstenurbanisationen wurden in Bewertungsverfahren festgesetzt, die nicht immer dem heutigen Wert der Immobilie entsprechen, und die Berichtigung einer falschen Katasterbeschreibung ist ein Verfahren beim Catastro, nicht bei SUMA. Und weil die IBI am 1. Januar entsteht (Art. 75 TRLRHL), bleibt bei einem im Juni vollzogenen Kauf der gesamte Bescheid dieses Jahres beim Verkäufer, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt.

IBI-Rechner →

NIE und empadronamiento

Sie brauchen eine NIE, bevor Sie in Orihuela Costa irgendetwas unterzeichnen können, und der praktische Weg für einen Käufer, der noch im Ausland ist, führt entweder über das Konsulat in Ihrem Heimatland oder über eine spanische Vollmacht, die den Antrag EX-15 ausdrücklich erlaubt, damit die Nummer am Tag des Vollzugs bereitliegt. In Spanien sind es das EX-15, die Gebühr von 9,84 € auf Formular 790 Code 012 und ein Termin in der Provinz Alicante. Die Empadronamiento ist das Melderegister des Ayuntamiento de Orihuela und umfasst die Einwohner des Küstenbezirks ebenso wie die der Stadt im Landesinneren. Sie ist hier wichtiger, als man erwartet: Der padrón belegt den gewöhnlichen Aufenthalt für kommunale Ermäßigungen und Leistungen, und – weil das Register die Finanzierung der Stadt und ihre Vertretung ausländischer Einwohner bestimmt – ermuntert der ayuntamiento die Küstenbewohner aktiv, sich einzutragen. Verlangt wird es nur von denen, die tatsächlich hier leben; Ferieneigentümer tragen sich nicht ein.

Ratgeber: So erhalten Sie eine NIE →

Kommunale Sätze, Koeffizienten und Ermäßigungen werden von jedem ayuntamiento in seiner ordenanza fiscal festgelegt und jedes Jahr überarbeitet, weshalb hier keine genannt werden. Wir lesen die geltende ordenanza und bestätigen die genauen Werte vor jeder Einreichung.

Häufige Fragen zu Orihuela Costa

Ist Orihuela Costa steuerlich eine eigenständige Gemeinde?

Nein. Orihuela Costa gehört verwaltungsmäßig zur Gemeinde Orihuela. Sämtliche kommunalen Abgaben — IBI, plusvalía municipal, Genehmigungen und Gebühren — richten sich nach der ordenanza fiscal des Ayuntamiento de Orihuela, nicht nach der von Torrevieja. Daraus folgen zwei praktische Dinge: Nachzuschlagen sind Satz und Vergünstigungen von Orihuela, und die ändern sich jährlich — wir lesen die geltende Fassung, statt eine zu zitieren. Und wer Ihren IBI-Bescheid tatsächlich ausstellt, ist noch einmal eine andere Frage: Art. 7 und 77.8 TRLRHL erlauben der Gemeinde, Verwaltung und Erhebung zu übertragen. Prüfen Sie deshalb die auf dem Bescheid genannte Stelle, bevor Sie irgendwohin gehen.

Meine Urbanisation erhebt eine Beitragsumlage — kann ich diese von den Mieteinnahmen abziehen?

Nur wenn Sie in einem EU-Mitgliedstaat steuerlich ansässig sind oder in einem EWR-Staat mit wirksamem steuerlichem Informationsaustausch. Art. 24.6 TRLIRNR behält den Abzug von Aufwendungen diesen Ansässigen vor und verlangt, dass jede Aufwendung unmittelbar und untrennbar mit den in Spanien erzielten Einkünften verbunden ist — Gemeinschaftsumlagen einer vermieteten Immobilie erfüllen das, anteilig nach den tatsächlich vermieteten Tagen. Sind Sie anderswo ansässig, auch im Vereinigten Königreich, besteuert Art. 24.1 die Bruttomiete, und die Umlagen sind überhaupt nicht abziehbar. Seit der Orden HAC/623/2026 ist die Erklärung jährlich, in den ersten zwanzig Kalendertagen des April des Folgejahres; die Aufwendungen werden also einmal für das ganze Jahr aufgeschlüsselt statt quartalsweise.

Brexit + Orihuela Costa: Was hat sich für britische Eigentümer geändert?

Satz und Abzüge haben sich geändert, und nicht zugunsten des Eigentümers. Art. 25.1.a TRLIRNR gewährt den Satz von 19 % Ansässigen eines EU-Mitgliedstaats oder eines EWR-Staats mit wirksamem steuerlichem Informationsaustausch; Art. 24.6 behält den Abzug von Aufwendungen derselben Gruppe vor. Seit dem EU-Austritt fällt das Vereinigte Königreich in keine der beiden Kategorien: Ein dort ansässiger Vermieter an der Orihuela Costa wird mit den allgemeinen 24 % auf die Bruttomiete besteuert, ohne Abzüge. Kein bilaterales Informationsaustauschabkommen ändert das, denn die Artikel stellen auf Mitgliedschaft ab, nicht auf Zusammenarbeit. Zwei Dinge blieben gleich: Die 19 % des Art. 25.1.f gelten unabhängig von der Ansässigkeit weiterhin für den Veräußerungsgewinn, und die fiktiven Einkünfte einer nicht vermieteten Immobilie werden wie bisher berechnet.

Wende ich mich für die Steuern meiner Immobilie in Orihuela Costa an das Rathaus von Orihuela oder an SUMA?

An beide, für unterschiedliche Steuern. Die IBI wird von SUMA Gestión Tributaria veranlagt und eingezogen, aufgrund der Übertragung, die das Ayuntamiento de Orihuela ihr erteilt hat (Art. 7 TRLRHL); Zahlungen, Lastschriften und Einsprüche gegen die IBI gehen also an SUMA. Die plusvalía municipal bei einem Verkauf oder einer Erbschaft wird mit dem ayuntamiento abgewickelt, der auch jedes Jahr in seiner ordenanza fiscal den IBI-Satz und die Ermäßigungen festlegt. Prüfen Sie die auf Ihrem Bescheid aufgedruckte ausstellende Stelle, bevor Sie etwas zahlen: Sie verrät Ihnen, an welchem Schalter Ihre Akte liegt.

Aktuelle Rechtsänderungen

Die plusvalía municipal, die Orihuela bei einem Verkauf hier erhebt, wurde national neu geschrieben, nicht örtlich. Das RDL 26/2021 baute die Steuer neu auf, nachdem das Verfassungsgericht die alte objektive Bemessungsgrundlage verworfen hatte: Art. 104.5 TRLRHL lässt eine Übertragung heute ganz außerhalb der Steuer, wenn der Grund und Boden keinen Wertzuwachs erzeugt hat und der Betroffene das mit beiden Urkunden nachweist; liegt ein Zuwachs vor, darf der Steuerpflichtige die Bemessungsgrundlage nach der objektiven Methode oder nach dem tatsächlichen Zuwachs berechnen und den niedrigeren Betrag zahlen. Der Satz ist der von Orihuela, gedeckelt durch Art. 108.1 TRLRHL bei 30 %, und steht in einer jährlich überarbeiteten ordenanza fiscal — wir lesen die geltende Fassung, statt eine Zahl zu veröffentlichen. Die Erklärungsfrist ist dagegen gesetzlich: 30 Werktage ab der Urkunde beim Verkauf, sechs Monate, verlängerbar auf ein Jahr, beim Erbfall (Art. 110.2).

Amtliche Quellen

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