Modelo 211: Der 3-%-Steuereinbehalt für Käufer in Spanien

Was das Modelo 211 ist und warum der Käufer es einreicht

Das Modelo 211 ist die Selbstveranlagung, mit der der Käufer einer spanischen Immobilie die vom nicht ansässigen Verkäufer einbehaltenen 3 % erklärt und zahlt. Es ist keine Steuer des Käufers: Es ist eine Vorauszahlung auf die Nichtresidentensteuer (IRNR) des Verkäufers auf den Veräußerungsgewinn, eingezogen über den Käufer, weil der Verkäufer unerreichbar sein kann, sobald das Geld Spanien verlassen hat. Die Regel steht in Artikel 25.2 des konsolidierten Gesetzes über die Nichtresidentensteuer (Real Decreto Legislativo 5/2004, TRLIRNR); die Durchführung regelt Artikel 14 der IRNR-Verordnung (Real Decreto 1776/2004, RIRNR) sowie die Orden EHA/3316/2010, die das Formular genehmigt.

Weil die Pflicht dem Käufer selbst obliegt, hält sich die Steuerbehörde an den Käufer, wenn das Geld nie ankommt: Artikel 23.1 des Allgemeinen Steuergesetzes (LGT) macht die Pflicht zur Vorauszahlung eigenständig gegenüber der eigentlichen Steuerschuld. Zahlen Sie dem Verkäufer 100 % des Preises, befreit Sie das nicht: Sie würden der AEAT weiterhin die 3 % schulden und müssten sie von einem möglicherweise im Ausland lebenden Verkäufer zurückfordern.

Wer einbehalten muss: jeder Käufer, wenn der Verkäufer Nichtresident ist

Maßgeblich ist der Status des Verkäufers, nicht der des Käufers. Artikel 25.2 TRLIRNR gilt immer dann, wenn der Veräußerer ein nicht ansässiger Steuerpflichtiger ohne Betriebsstätte in Spanien ist – eine Privatperson mit Wohnsitz im Vereinigten Königreich, in Deutschland, Norwegen oder Russland, oder eine ausländische Gesellschaft, die die Immobilie direkt besitzt. Ein belgisches Paar, das in Orihuela Costa eine Villa von einem schwedischen Eigentümer kauft, muss genauso einbehalten wie ein Käufer aus Alicante.

Ebenso wenig spielt es eine Rolle, ob der Käufer eine Privatperson oder eine Gesellschaft ist oder ob eine Hypothek den Kauf finanziert: Eine spanische SL, eine britische Ltd oder eine niederländische BV, die die Immobilie erwirbt, reicht das Modelo 211 ein. Nur zwei Verkäufer fallen nicht unter die Regel – wer in Spanien steuerlich ansässig ist und dies wie weiter unten erläutert nachweist, und ein Nichtresident, der über eine Betriebsstätte in Spanien handelt.

Die Bemessungsgrundlage: 3 % des vereinbarten Preises, nicht der Referenzwert

Das Gesetz ist eindeutig: 3 % der zwischen den Parteien vereinbarten Gegenleistung (Art. 25.2 TRLIRNR), also des in der Urkunde genannten Preises. Kaufen Sie für 300.000 €, behalten Sie 9.000 € ein, zahlen dem Verkäufer 291.000 € und zahlen der AEAT 9.000 €. Der Prozentsatz ändert sich nicht mit dem Land des Verkäufers, den Jahren des Eigentums oder danach, ob der Verkäufer einen Gewinn erzielt – bei einem Verlust erhält der Verkäufer die 3 % anschließend über das Modelo 210 zurück.

Verwechseln Sie diese Bemessungsgrundlage nicht mit dem Referenzwert des Catastro. Die Grunderwerbsteuer (ITP), die Sie an die Generalitat Valenciana zahlen, wird auf den Referenzwert erhoben, wenn dieser höher ist als der Preis (Art. 10.2 des ITP-AJD-Gesetzes); der Einbehalt von 3 % richtet sich allein nach dem Preis. Zwei Steuern, zwei Bemessungsgrundlagen – und eine häufige Ursache für einen zu hohen Einbehalt, wenn eine Gestoría den Referenzwert auf beide anwendet.

Die Frist: ein Monat ab der Beurkundung

Der Erwerber reicht das Modelo 211 innerhalb eines Monats ab dem Datum der Übertragung ein und zahlt es (Art. 14.3 RIRNR; Art. 8.5 Orden EHA/3316/2010) – bei einem notariellen Verkauf das Datum der Beurkundung, taggenau gerechnet: Eine am 12. März unterzeichnete Urkunde ist bis zum 12. April fällig. Die Verordnung nennt das für den Standort der Immobilie zuständige AEAT-Büro, doch das Formular wird online eingereicht. Ihr Monat bestimmt zugleich die Frist des Verkäufers: Das Modelo 210 für den Veräußerungsgewinn wird innerhalb von drei Monaten nach Ablauf dieses Monats eingereicht (Art. 14.4 RIRNR; Art. 5.a Orden EHA/3316/2010).

Ein verspätet und ohne vorherige Aufforderung eingereichtes Modelo 211 löst den Zuschlag nach Artikel 27 LGT aus – 1 % plus 1 % für jeden vollen Monat der Verspätung und 15 % zuzüglich Zinsen nach zwölf Monaten –, zuzüglich einer Sanktion, wenn die AEAT bereits nachgefragt hat. Der Zuschlag geht zulasten des Käufers und kann nicht an den Verkäufer weitergegeben werden.

Wie das Modelo 211 in der Praxis eingereicht wird

Das Modelo 211 geht an die Steuerbehörde, nie an den Notar oder das Rathaus. Die Orden EHA/3316/2010 lässt zwei Wege zu: die elektronische Einreichung auf der Sede Electrónica der AEAT mit digitalem Zertifikat – die meisten ausländischen Käufer nutzen dafür ihren Anwalt oder Steuerberater, der als bevollmächtigter Vertreter einreicht – oder eine von der AEAT selbst erstellte Vorab-Erklärung zum Ausdrucken, die bei einer teilnehmenden Bank bezahlt wird (Art. 10).

Das Formular weist beide Parteien mit ihrer spanischen Steuernummer aus (NIF – bei Ausländern die NIE), die Immobilie mit der Katasterreferenz und die Urkunde mit Notar und Datum; mehrere Verkäufer oder Käufer werden mit ihren jeweiligen Anteilen erfasst. Die Zahlung erfolgt zusammen mit der Einreichung, per Abbuchung von einem spanischen Konto über das Zahlungsportal oder bei der Bank. Bewahren Sie den Beleg mit dem NRC-Code und das eingereichte Formular auf: eine Kopie für den Verkäufer, eine für Sie, und die AEAT kann beide vier Jahre lang anfordern.

Wenn Sie nicht einbehalten: Die Immobilie haftet für die Schuld

Artikel 25.2 TRLIRNR schließt mit der Sanktion, die der Regel ihre Durchsetzungskraft verleiht: Wird der Einbehalt nicht gezahlt, haftet die übertragene Immobilie für den niedrigeren der beiden Beträge – die geschuldeten 3 % oder die tatsächlich vom Verkäufer geschuldete Steuer. Artikel 14.5 RIRNR ergänzt, dass der Grundbuchführer für diesen Betrag einen Randvermerk gegen die Immobilie einträgt, der nur durch Zeitablauf oder durch den Nachweis gelöscht wird, dass der Betrag gezahlt wurde, der Verkauf nicht dem Einbehalt unterlag oder die Schuld verjährt ist.

Ein Randvermerk erschwert jeden künftigen Verkauf oder jede Hypothek, bis er gelöscht ist, und wird die Schuld nicht bezahlt, haftet der Erwerber subsidiär mit der Immobilie (Art. 79.1 LGT). Diese Haftung besteht neben der eigenen Pflicht des Käufers als Einbehaltungspflichtiger, sodass die AEAT die nicht gezahlten 3 % auch persönlich von Ihnen fordern kann, mit Zuschlägen, Zinsen und, nach einer Aufforderung, einer Sanktion. Stellen Sie nach der Beurkundung fest, dass nichts einbehalten wurde, reichen Sie sofort ein und zahlen Sie: Eine freiwillige verspätete Einreichung begrenzt die Kosten auf den Zuschlag nach Artikel 27 LGT.

Die Kopie für den Verkäufer: warum das bezahlte 211 wichtig ist

Sobald der Einbehalt gezahlt ist, muss der Erwerber dem Verkäufer eine Kopie des Modelo 211 aushändigen, mit der der Verkäufer die Vorauszahlung in seiner eigenen Erklärung zum Verkauf nachweist (Art. 8.4 Orden EHA/3316/2010). Im Modelo 210 des Verkäufers werden die 3 % entweder auf die fällige Steuer angerechnet, oder es wird eine Erstattung des überschüssigen Betrags beantragt – und die Belege für die angerechneten Einbehalte sind der Erklärung beizufügen (Art. 7.2 Orden EHA/3316/2010).

Die Steuer des Verkäufers auf den Gewinn beträgt unabhängig vom Ansässigkeitsland 19 % des Gewinns, denn Artikel 25.1.f.3.º TRLIRNR besteuert Veräußerungsgewinne bei jedem Nichtresidenten mit 19 %. Bei einem bescheidenen Gewinn oder einem Verlust sind die 3 % oft höher als die geschuldete Steuer, und die Differenz kommt nur über ein Modelo 210 zurück, das Ihr Modelo 211 anführt. Nehmen Sie die Übergabe in den Vertrag auf: Der Käufer reicht innerhalb des Monats ein und händigt die Kopie für den Verkäufer innerhalb einer festgelegten Anzahl von Tagen aus.

Wann kein Einbehalt fällig ist: die Bescheinigung der AEAT und weitere Ausnahmen

Artikel 14.2 RIRNR hebt die Pflicht in zwei Fällen auf. Der erste kommt täglich vor: Der Verkäufer weist mit einer von der spanischen Steuerbehörde ausgestellten Bescheinigung nach, dass er der spanischen Einkommensteuer (IRPF) oder der Körperschaftsteuer unterliegt – eine von der Agencia Tributaria ausgestellte Bescheinigung der steuerlichen Ansässigkeit, in den eigenen Worten der AEAT. Eine Ansässigkeitsbescheinigung aus dem Heimatland des Verkäufers, ein Padrón-Zertifikat, ein spanischer DNI oder Jahre von IBI-Zahlungsbelegen sind nicht dieses Dokument. Kann der Verkäufer sie am Tag der Beurkundung nicht vorlegen, behalten Sie ein: Er kann die 3 % später zurückfordern, während Sie einen Randvermerk nicht einfach von Ihrer Immobilie wegargumentieren können.

Die zweite Ausnahme ist die Einbringung einer Immobilie in das Gesellschaftskapital einer in Spanien ansässigen Gesellschaft (Art. 25.2 Absatz 2 TRLIRNR; Art. 14.2.b RIRNR) – ein gesellschaftsrechtlicher Vorgang, kein Verkauf. Ein Verkäufer mit Betriebsstätte in Spanien fällt ohnehin nicht unter die Regel.

Nicht ansässige Käufer, Miteigentümer und der Tag der Beurkundung an der Costa Blanca

Ein Nichtresident, der von einem Nichtresidenten kauft, ist das häufigste Geschäft an der Costa Blanca, und die Regel gilt vollständig: Der Käufer braucht eine NIE, reicht das Modelo 211 innerhalb des Monats ein – normalerweise über einen Vertreter mit digitalem Zertifikat – und übergibt die Kopie. Bei Miteigentum wird aufgeteilt: Ist ein Verkäufer in Spanien ansässig und legt eine Bescheinigung der AEAT vor, der andere jedoch nicht, behalten Sie die 3 % nur auf den Anteil des Nichtresidenten ein; sind beide Nichtresidenten, werden die 3 % des Gesamtpreises im Formular nach ihren Anteilen aufgeteilt. Bei einer nicht ansässigen Gesellschaft wird wie bei einer Privatperson einbehalten.

Bei einem Notar in Torrevieja, Orihuela, Alicante oder Dénia wird der Einbehalt in die Urkunde aufgenommen. Derselbe Tag bringt gewöhnlich einen zweiten Einbehalt mit sich, der nichts mit der AEAT zu tun hat: Ist der Verkäufer eine nicht ansässige Privatperson, macht Artikel 106.2 des Gesetzes über die Kommunalfinanzen (TRLRHL) den Käufer zum Ersatzsteuerschuldner der Plusvalía municipal, sodass der Käufer sie innerhalb von dreißig Werktagen bei der Gemeinde (ayuntamiento) erklärt und zahlt (Art. 110.2.a) und sie vom Verkäufer zurückerhält, normalerweise indem der geschätzte Betrag vom Preis einbehalten wird (Art. 36.3 LGT). Unser Ratgeber zur Plusvalía erklärt, wie man sie schätzt; der Betrag hängt von der Satzung jeder einzelnen Gemeinde ab.

Beide Einbehalte gehören vor der Beurkundung in den privaten Vertrag: die 3 % auf den Preis, die geschätzte Plusvalía, wer was einreicht und wann die Kopien übergeben werden. spainfiscal übernimmt für Käufer das Modelo 211 und die Einreichung der Plusvalía, handelt als Steuervertreter für im Ausland lebende Käufer und koordiniert die Kaufbegleitung in der gesamten Comunidad Valenciana.