Modelo 210: Nichtresidentensteuer Spanien 2026 – der Leitfaden

Was ist das Modelo 210 und wer muss die jährliche Nichtresidentensteuer in Spanien erklären?

Die IRNR ist die Steuer auf Einkünfte, die Personen mit steuerlichem Wohnsitz im Ausland in Spanien erzielen, und das Modelo 210 ist die Selbstveranlagung, mit der sie erklärt wird. Rechtsgrundlage ist das Real Decreto Legislativo 5/2004, die Neufassung des Gesetzes über die Nichtresidentensteuer (TRLIRNR). Sie gilt uneingeschränkt für jeden Ausländer, der an der Costa Blanca eine Immobilie kauft, ohne seinen steuerlichen Wohnsitz nach Spanien zu verlegen.

Für Immobilieneigentümer gibt es drei Sachverhalte, die die Erklärungspflicht auslösen. Der erste sind die fiktiven Einkünfte aus einer selbst genutzten städtischen Immobilie, die Artikel 13.1.h) allein deshalb als in Spanien erzielte Einkünfte behandelt, weil die Wohnung dem Eigentümer zur Verfügung steht. Der zweite sind Mieteinnahmen, wenn die Immobilie vermietet wird. Der dritte ist der Veräußerungsgewinn beim Verkauf, den Artikel 13.1.i).3.º derselben Steuer unterwirft.

Es gibt weder einen Freibetrag noch eine Bagatellgrenze, unterhalb derer Sie auf die Erklärung verzichten könnten: Ein Haus, das elf Monate im Jahr verschlossen ist, erzeugt genauso fiktive Einkünfte wie ein bewohntes. Auch die Zahlung der IBI befreit nicht von dieser Pflicht, denn die IBI ist eine eigenständige Gemeindesteuer, die in der Provinz Alicante von SUMA Gestión Tributaria erhoben wird und mit der staatlichen Steuerverwaltung nichts zu tun hat.

Das Modelo 210 ist eine Selbstveranlagung und kein Bescheid, den die Verwaltung erlässt. Das bedeutet: Die Agencia Tributaria (AEAT) verschickt weder ein Schreiben noch eine Zahlungsaufforderung, die an die Frist erinnert – der Steuerpflichtige muss von sich aus berechnen, einreichen und zahlen. Dass jede Erinnerung ausbleibt, ist der mit Abstand häufigste Grund dafür, dass Eigentümer mehrere nicht erklärte Jahre ansammeln, ohne es überhaupt zu merken.

Nichtresident oder in Spanien steuerlich ansässig? Die 183-Tage-Regel erklärt

Sie sind in Spanien steuerlich ansässig, wenn Sie sich mehr als 183 Tage des Kalenderjahres auf spanischem Staatsgebiet aufhalten oder wenn sich hier der Mittelpunkt oder die Grundlage Ihrer Tätigkeiten oder wirtschaftlichen Interessen befindet. So bestimmt es Artikel 9.1 der Ley 35/2006 über die Einkommensteuer (IRPF), auf den Artikel 6 der Neufassung des Gesetzes über die Nichtresidentensteuer verweist. Die beiden Kriterien gelten alternativ: Wer eines davon erfüllt, ist ansässig.

Bei der Zählung der 183 Tage werden vorübergehende Abwesenheiten mitgerechnet, es sei denn, Sie weisen Ihre steuerliche Ansässigkeit in einem anderen Land mit einer Bescheinigung nach. Außerdem gilt die widerlegbare Vermutung, dass Sie in Spanien ansässig sind, wenn Ihr nicht rechtlich getrennt lebender Ehepartner und Ihre unterhaltsberechtigten minderjährigen Kinder gewöhnlich hier leben.

Der Nachweis der Nichtansässigkeit ist die Ansässigkeitsbescheinigung, die die Steuerbehörde des anderen Staates ausstellt. Wird sie für Zwecke eines Doppelbesteuerungsabkommens ausgestellt, gilt sie ein Jahr ab Ausstellungsdatum. Ohne diese Bescheinigung können Sie sich nicht auf das Doppelbesteuerungsabkommen berufen, und die Agencia Tributaria behandelt Sie am Ende möglicherweise als ansässig.

Spanien lässt keine Aufteilung des Steuerjahres zu: Wer die 183 Tage überschreitet, gilt für das gesamte Kalenderjahr als ansässig, und dieses Jahr wird über die IRPF erklärt statt über das Modelo 210. Der Statuswechsel bringt zudem Meldepflichten für Vermögenswerte und Rechte im Ausland mit sich, etwa das Modelo 720, die einen Nichtresidenten nicht betreffen. Das Jahr eines endgültigen Umzugs will sorgfältig geplant sein.

Muss ich für meine Ferienimmobilie in Spanien Steuern zahlen, wenn sie leer steht? Die fiktiven Einkünfte

Eine nicht vermietete Wohnung wird mit fiktiven Einkünften in Höhe von 1,1 % oder 2 % ihres Katasterwerts besteuert – je nachdem, wann die Katasterwerte neu festgesetzt wurden. Artikel 24.5 der Neufassung des Gesetzes über die Nichtresidentensteuer verweist auf die Zurechnungsregel der Einkommensteuer, heute Artikel 85 der Ley 35/2006. Von dieser Bemessungsgrundlage lässt sich keine einzige Ausgabe abziehen: weder die IBI noch die Umlagen der Eigentümergemeinschaft, weder Versicherungen noch Strom, Wasser und Gas.

Der ermäßigte Satz von 1,1 % gilt als Dauerregelung, wenn eine allgemeine Neubewertung der Katasterwerte im Steuerzeitraum selbst oder in den zehn vorangegangenen Steuerzeiträumen wirksam geworden ist. Für 2023, 2024 und 2025 gilt zusätzlich eine Sonderregel in der 55. Zusatzbestimmung des Einkommensteuergesetzes, die die 1,1 % auf jede seit dem 1. Januar 2012 geltende Neubewertung ausdehnt. Diese Regel ist für das Modelo 210 maßgeblich, das im Laufe des Jahres 2026 für die am 31. Dezember 2025 entstandene Steuer eingereicht wird.

Für die am 31. Dezember 2026 entstehende Steuer müssen Sie prüfen, ob diese Sonderregel verlängert wird. Andernfalls greift wieder das allgemeine Kriterium der zehn Steuerzeiträume, was die Zurechnung in vielen Gemeinden der Provinz Alicante, deren Katasterwerte vor mehr als einem Jahrzehnt neu festgesetzt wurden, auf 2 % anheben könnte. Gehen Sie nie davon aus, dass der Prozentsatz des Vorjahres weiterhin gilt.

Hat die Immobilie keinen Katasterwert oder wurde dieser noch nicht bekannt gegeben – eine häufige Situation bei gerade übergebenen Neubauten in Orihuela Costa oder Finestrat –, beträgt der Satz 1,1 % auf 50 % des höheren der beiden Werte: des von der Verwaltung geprüften Werts oder des Kaufpreises. Befindet sich die Immobilie noch im Bau oder ist sie aus städtebaulichen Gründen nicht nutzbar, werden überhaupt keine Einkünfte zugerechnet.

19 % oder 24 %? Die Steuersätze für Nichtresidenten in Spanien nach dem Brexit

Der allgemeine Steuersatz für Nichtresidenten ohne Betriebsstätte beträgt 24 %; er sinkt auf 19 % für Personen, die in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums mit effektivem Informationsaustausch ansässig sind, nämlich Island, Norwegen und Liechtenstein. Die Steuersätze legt Artikel 25.1.a) der Neufassung fest. Die Schweiz gehört trotz ihrer geografischen Nähe und ihrer Abkommen mit der EU nicht zu dieser Gruppe.

Der Steuersatz wird auf die Bemessungsgrundlage angewendet, nicht auf den Katasterwert. Dieses Missverständnis ist unter ausländischen Käufern sehr verbreitet: Die Bemessungsgrundlage einer selbst genutzten Wohnung beträgt 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, und erst dieses Ergebnis wird mit 19 % oder 24 % multipliziert. Wer die beiden Größen verwechselt, überschätzt die Steuer um das Fünfzigfache, wenn die Zurechnung 2 % beträgt, und um mehr als das Neunzigfache, wenn sie bei 1,1 % liegt.

Gewinne aus der Veräußerung von Vermögenswerten werden nach Artikel 25.1.f).3.º bei allen Nichtresidenten unabhängig vom Land mit 19 % besteuert. Dividenden und Zinsen unterliegen ebenfalls 19 %, unbeschadet etwaiger Höchstgrenzen des anwendbaren Abkommens. Renten von Nichtresidenten folgen dagegen einer eigenen Staffel von 8 %, 30 % und 40 %, sofern das Abkommen Spanien das Besteuerungsrecht zuweist.

Die Trennlinie zwischen 19 % und 24 % hängt ausschließlich vom Ansässigkeitsstaat des Steuerpflichtigen ab, nicht von seiner Staatsangehörigkeit und auch nicht von der Lage der Immobilie. Ein britischer Staatsbürger mit steuerlichem Wohnsitz in Irland wendet 19 % an; ein spanischer Staatsbürger mit steuerlichem Wohnsitz in den Vereinigten Staaten zahlt für seine Wohnung in Guardamar 24 %. Die Ansässigkeitsbescheinigung ist daher das Dokument, auf das sich der jeweils angewandte Satz stützt.

Vermietung in Spanien: Welche Kosten dürfen Nichtresidenten von den Mieteinnahmen abziehen?

Nichtresidenten, die außerhalb der EU und außerhalb eines Staates des Europäischen Wirtschaftsraums mit effektivem Informationsaustausch leben, versteuern nach Artikel 24.1 die Bruttomiete, ohne irgendeine Ausgabe abziehen zu können. Die in Rechnung gestellte spanische MwSt. (IVA) gehört nicht zur Bemessungsgrundlage, doch weder die IBI noch die Umlagen der Eigentümergemeinschaft, weder Versicherungen noch Reparaturen mindern die Steuer.

Personen mit Wohnsitz in der Europäischen Union, in Island, Norwegen und Liechtenstein profitieren von der Sonderregel des Artikels 24.6: Sie dürfen die im Einkommensteuergesetz vorgesehenen Ausgaben abziehen, die in einem unmittelbaren und untrennbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit den in Spanien erzielten Einkünften stehen. Dazu zählen die IBI, die Umlagen der Eigentümergemeinschaft, die Gebäudeversicherung, Strom, Wasser und Gas, Darlehenszinsen, die Abschreibung und Reparaturen – jeweils anteilig für die tatsächlich vermieteten Tage.

Die Ermäßigung für Wohnraumvermietung in der IRPF – heute in der Regel 50 %, mit 60 %, 70 % oder 90 % nur in den abschließend aufgezählten Fällen des Artikels 23.2 der Ley 35/2006 nach der Ley 12/2023 – gilt bei der Nichtresidentensteuer nie: Artikel 24.1 schließt Ermäßigungen ausdrücklich aus. Ebenso wenig lassen sich die prozentualen Multiplikatoren der IRPF auf die erzielten Einkünfte anwenden. Es handelt sich um einen der am häufigsten wiederholten Fehler in Eigentümerforen und um einen der häufigsten Auslöser eines Berichtigungsbescheids der AEAT.

Bei gemischter Nutzung, die an der Costa Blanca sehr verbreitet ist, erklären Sie beides: die Mieteinnahmen für die tatsächlich vermieteten Tage und die fiktiven Einkünfte anteilig für die übrigen Tage des Jahres. Juli und August zu erklären und die Zurechnung für die anderen zehn Monate zu vergessen, ist ein klassisches Versehen bei Ferienvermietungen in Guardamar und Santa Pola.

Modelo 210: Fristen 2026 – was sich durch die Orden HAC/623/2026 ändert

Die Frist richtet sich danach, wann die Einkünfte entstehen, nicht nach dem Jahr, in dem Sie die Erklärung einreichen. Die Orden HAC/623/2026 vom 12. Juni, veröffentlicht im BOE vom 23. Juni 2026, hat die Orden EHA/3316/2010 geändert und eine gestaffelte Regelung eingeführt, sodass nun zwei verschiedene Kalender nebeneinander gelten: der für die 2025 entstandenen Einkünfte und der, der mit den 2026 entstehenden Einkünften wirksam wird.

Fiktive Einkünfte entstehen jedes Jahr am 31. Dezember. Für die 2025 entstandenen Einkünfte bleibt die Frist unverändert und läuft vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2026. Für die 2026 entstehenden Einkünfte und die Folgejahre öffnet sich das Zeitfenster dagegen erst am 1. April des Folgejahres und schließt am 31. Dezember: Die Zurechnung für 2026 kann erst ab dem 1. April 2027 erklärt werden, und wer es im Januar versucht, wird feststellen, dass die Frist noch gar nicht begonnen hat.

Bei Mieteinnahmen wurde die Zusammenfassung durch die Orden HFP/1338/2023 für ab 2024 entstehende Einkünfte von vierteljährlich auf jährlich umgestellt; wer noch von vierteljährlichen Mieterklärungen spricht, ist also nicht mehr auf dem aktuellen Stand. Die zusammengefassten Mieteinnahmen für 2025 waren vom 1. bis 20. Januar 2026 zu erklären; für 2026 und die Folgejahre werden sie in den ersten 20 Kalendertagen des Monats April des Folgejahres erklärt. Werden die Erklärungen einzeln eingereicht, gilt für die in den ersten drei Quartalen 2026 entstandenen Einkünfte weiterhin die Frist der ersten 20 Tage des auf das Quartal folgenden Monats – April, Juli und Oktober –, sodass das Quartal Juli bis September 2026 am 20. Oktober 2026 fällig wird, während die im vierten Quartal 2026 entstandenen Einkünfte auf den Zeitraum vom 1. bis 20. April 2027 verschoben werden.

Die Erklärung für den Gewinn aus der Veräußerung einer Immobilie, Einkunftsart 28, ist innerhalb von drei Monaten einzureichen, nachdem ein Monat ab dem Datum der Übertragung verstrichen ist. Erklärungen mit Erstattungsanspruch werden ab dem 1. Februar des auf die Entstehung folgenden Jahres und innerhalb einer Frist von vier Jahren eingereicht. Erklärungen ohne Zahllast (Nullerklärungen) werden vom 1. bis 20. Januar des auf die Entstehung folgenden Jahres eingereicht – eine Frist, die Artikel 5.c).2.º der Orden EHA/3316/2010 auch nach der Orden HAC/623/2026 unverändert lässt.

Modelo 210 aus dem Ausland einreichen und bezahlen: so geht es

Es gibt vier Wege, die Erklärung einzureichen. Mit einem elektronischen Zertifikat oder dem DNIe erhalten Sie Zugang zur vollständigsten Fassung des Formulars und können einen Dritten bevollmächtigen. Mit Cl@ve können nur natürliche Personen einreichen, nachdem sie sich im System registriert haben. Die Vorerklärung auf Papier (predeclaración) ermöglicht es, das Formular in der Sede electrónica auszufüllen, auszudrucken und bei einer mitwirkenden Bank abzugeben; wer keine spanische NIF hat, kann direkt im Formular einen Identifikationscode erhalten. Schließlich kann ein sogenannter colaborador social oder ein Bevollmächtigter mit seinem eigenen Zertifikat einreichen.

Für die Zahlung gibt es drei Wege. Der NRC-Code wird über das Zahlungsportal erzeugt, mit Belastung eines Kontos bei einer spanischen mitwirkenden Bank. Das Lastschriftverfahren akzeptiert seit Februar 2024 auch SEPA-Konten außerhalb des Netzes der mitwirkenden Banken. Und bei einer Überweisung aus dem Ausland müssen Sie die Erklärung zunächst online einreichen und dabei die Option Schuldanerkenntnis mit Zahlung per Überweisung wählen; sie erzeugt eine Zahlungskennung, die 30 Tage gültig ist und stets auf Euro lautet.

Die Frist für die Lastschrift endet früher als die Einreichungsfrist, was häufig für Verwirrung sorgt. Für die 2025 entstandenen fiktiven Einkünfte ist der letzte Tag für die Einrichtung der Lastschrift der 23. Dezember 2026, während die Erklärung noch bis zum 31. Dezember eingereicht werden kann. Für die ab 2026 entstehenden Einkünfte läuft das Lastschriftfenster bei fiktiven Einkünften vom 1. April bis zum 23. Dezember und bei zusammengefassten Mieteinnahmen vom 1. bis 15. April.

Die im Formular einzutragenden Codes der Einkunftsart geben an, was Sie erklären: 01 für Vermietung, 02 für fiktive Einkünfte, 28 für einen Veräußerungsgewinn, 33 und 34 für Veräußerungen mit Reinvestition und 35 für Vermietungen mit mehreren Zahlern. Wer den falschen Code wählt, muss die Erklärung nachträglich berichtigen.

Modelo 210 bei Miteigentum: Ehepaare, Garagen und wie viele Erklärungen Sie abgeben müssen

Es wird eine Erklärung je Eigentümer und je Immobilie eingereicht. Fiktive Einkünfte lassen sich nicht zusammenfassen, denn die Zusammenfassungsregeln in Artikel 2.1.b) der Orden EHA/3316/2010 erlauben nur die Zusammenfassung von Einkünften aus demselben Vermögenswert oder Recht, und Artikel 28 bis.1 der Neufassung bestätigt dies, indem er festlegt, dass für jede Immobilie ein eigener Erklärungsentwurf erstellt wird. Die Einkünfte werden jedem Eigentümer entsprechend seinem Anteil zugerechnet.

Die praktische Folge überrascht viele ausländische Paare: Ein Paar, das eine Wohnung in Orihuela Costa je zur Hälfte (50/50) gekauft hat, reicht zwei Modelo 210 pro Jahr ein, eines je Ehepartner. Gehört ihnen zusätzlich ein Garagenstellplatz mit eigener Katasterreferenz, sind es vier, weil eine Garage oder ein Abstellraum mit gesonderter Referenz eine eigene Zurechnung auslöst.

Die einzige anerkannte Ausnahme ist die Veräußerung einer Immobilie durch ein nicht ansässiges Ehepaar: Hier lässt Artikel 2.1.a) der Orden EHA/3316/2010 eine einzige gemeinsame, von beiden Ehepartnern unterzeichnete Erklärung zu. Außerhalb dieses Falls ist es fehlerhaft, Miteigentümer in einer Erklärung zusammenzufassen. Besteht ein Nutzungsrecht, werden die Einkünfte dem Inhaber dieses Rechts und nicht dem bloßen Eigentümer zugerechnet – eine häufige Konstellation bei Erbschaften mit Nießbrauch des überlebenden Ehepartners, bei der der Nießbraucher die Erklärungspflicht übernimmt, während die Kinder als bloße Eigentümer (nuda propiedad) für diesen Anteil keine Einkünfte zurechnen.

Brauche ich als Nichtresident einen Steuervertreter in Spanien?

Nicht jeder Nichtresident ist verpflichtet, einen Steuervertreter zu bestellen, auch wenn viele Websites das Gegenteil wiederholen. Artikel 10.1 der Neufassung schreibt dies Nichtresidenten von außerhalb der Europäischen Union und aus Staaten des Europäischen Wirtschaftsraums ohne Regelungen zur gegenseitigen Amtshilfe vor, wenn sie über eine Betriebsstätte tätig sind, in den Fällen der Artikel 24.2 und 38 oder wenn die Steuerverwaltung es wegen der Höhe und der Art der Einkünfte oder wegen des Besitzes der Immobilie verlangt. Darüber hinaus verlangt derselbe Artikel 10.1 ohne weitere Bedingung die Bestellung eines Vertreters von Personen, die in Ländern oder Gebieten ohne effektiven Austausch von Steuerinformationen ansässig sind und denen in Spanien belegene Vermögenswerte gehören.

Die Bestellung muss der Agencia Tributaria innerhalb von zwei Monaten mitgeteilt werden, zusammen mit der ausdrücklichen Annahme durch den Vertreter. Ein Verstoß ist eine schwere Zuwiderhandlung, die mit 2.000 € geahndet wird; der Betrag steigt auf 6.000 €, wenn der Steuerpflichtige in einem Land oder Gebiet ohne effektiven Austausch von Steuerinformationen lebt. Auf die Sanktion sind die allgemeinen Ermäßigungen der Ley General Tributaria anwendbar.

Auch wenn keine gesetzliche Pflicht besteht, ist die Bestellung eines Vertreters aus einem praktischen Grund meist sinnvoll: Artikel 11.1.b) legt als steuerliches Domizil eines Nichtresidenten mit Immobilieneinkünften das seines Vertreters fest und, wenn es keinen gibt, den Ort, an dem die Immobilie liegt. Ohne Vertreter gehen die Zustellungen der AEAT an ein verschlossenes Haus in Torrevieja, und der Eigentümer erfährt von dem Verfahren erst, wenn die Rechtsbehelfsfristen abgelaufen sind.

Zu beachten ist außerdem, dass Artikel 9 eine gesamtschuldnerische Haftung des Zahlers der Einkünfte sowie des Verwahrers oder Verwalters der Vermögenswerte des Nichtresidenten vorsieht – außer wenn die Einbehaltungspflicht nach Artikel 31 greift; dann haftet der Zahlende stattdessen als zum Steuerabzug Verpflichteter. Wer eine Vermietung verwaltet oder die Schlüssel zu einer fremden Immobilie verwahrt, sollte die Tragweite dieser Haftung kennen, bevor er die Aufgabe übernimmt. Für Ferienvermietungsagenturen an der Costa Blanca ist das ein wesentlicher Punkt.

Was passiert, wenn ich die Nichtresidentensteuer in Spanien nicht zahle? Verspätungszuschläge und Sanktionen

Wer von sich aus verspätet einreicht, also ohne vorherige Aufforderung der Verwaltung, muss keine Sanktion befürchten: Es fällt nur der Zuschlag nach Artikel 27.2 der Ley General Tributaria in der Fassung der Ley 11/2021 an. Dieser Zuschlag beträgt 1 % zuzüglich eines weiteren 1 % für jeden vollen Verzugsmonat, und in den ersten zwölf Monaten werden keine Verzugszinsen berechnet.

Nach zwölf Monaten beträgt der Zuschlag 15 %, und ab dem Tag nach Ablauf dieser zwölf Monate fallen Verzugszinsen an. Der steuerliche Verzugszins bleibt 2026 bei 4,0625 %, der gesetzliche Zinssatz bei 3,25 %. Wer vor Ablauf des ersten Verzugsjahres einreicht, vermeidet diesen Sprung.

Der Zuschlag ermäßigt sich um 25 %, wenn sowohl der Zuschlag selbst als auch die Schuld aus der verspäteten Erklärung innerhalb der Frist des Artikels 62.2 der Ley General Tributaria vollständig bezahlt werden. Ganz anders sieht es aus, wenn sich die AEAT zuerst bei Ihnen meldet: Dann entfällt der Zuschlag, und stattdessen beginnt das Sanktionsverfahren – mit Vollstreckungszuschlägen von 5 %, 10 % oder 20 %, wenn der festgesetzte Betrag auch in der freiwilligen Zahlungsfrist nicht beglichen wird.

Steuerschulden verjähren nach Artikel 66 der Ley General Tributaria nach vier Jahren. Deshalb umfasst eine typische freiwillige Nacherklärung die vier noch offenen Jahre – ein sehr häufiges Szenario bei Eigentümern, die vor Jahren gekauft haben und nie wussten, dass es das Modelo 210 gibt. An jedem 1. Januar fällt das älteste Jahr weg, und ein neues kommt zum Rückstand hinzu.

Doppelbesteuerungsabkommen: So vermeiden Sie, für Ihre spanische Immobilie doppelt Steuern zu zahlen

Doppelbesteuerungsabkommen befreien Sie nicht von der spanischen Steuer auf eine hier gelegene Immobilie. Artikel 6 der von Spanien geschlossenen Abkommen weist dem Staat, in dem die Immobilie liegt, das Recht zu, die daraus erzielten Einkünfte zu besteuern – die fiktiven Einkünfte ebenso wie die Miete –, und Artikel 13 tut dasselbe für den Gewinn beim Verkauf; Spanien besteuert also stets alle drei. Das Abkommen verpflichtet vielmehr Ihren Wohnsitzstaat, die Doppelbesteuerung zu beseitigen, in der Regel durch Freistellung oder durch Anrechnung der in Spanien gezahlten Steuer.

Um sich auf das Abkommen zu berufen, müssen Sie Ihre steuerliche Ansässigkeit im anderen Staat mit der hierfür von dessen Steuerbehörde ausgestellten Bescheinigung nachweisen, die ein Jahr ab Ausstellungsdatum gültig ist. Ohne dieses Dokument können Sie weder die Höchstgrenzen des Abkommens anwenden noch in Ihrem Heimatland die Anrechnung der in Spanien gezahlten Steuer beantragen.

Im britischen Fall bleibt das Abkommen zwischen Spanien und dem Vereinigten Königreich von 2013 uneingeschränkt in Kraft und erlaubt die Anrechnung der in Spanien gezahlten Steuer im Vereinigten Königreich; es ändert aber weder den innerstaatlichen spanischen Satz von 24 % noch stellt es das Recht auf Kostenabzug wieder her, das mit dem Brexit entfallen ist. Das ist der deutlichste finanzielle Unterschied zwischen einem britischen Eigentümer und seinem irischen oder deutschen Nachbarn in derselben Wohnanlage.

Bei Russland ist besondere Vorsicht geboten. Russland hat die operativen Artikel des Abkommens einseitig ausgesetzt, Spanien hat es jedoch nicht gekündigt, sodass die tatsächliche Wirkung auf die Anrechnung der spanischen Steuer im Einzelfall geprüft werden muss. Es sollte nicht davon ausgegangen werden, dass die in Spanien gezahlte Steuer in Russland automatisch angerechnet wird.

Spanische Immobilie verkaufen oder erben: der Einbehalt von 3 % und was danach kommt

Beim Verkauf ist der Käufer nach Artikel 25.2 der Neufassung verpflichtet, 3 % der vereinbarten Gegenleistung einzubehalten und diesen Betrag nach Artikel 14.4 der Durchführungsverordnung zur Nichtresidentensteuer (RD 1776/2004) innerhalb eines Monats ab dem Datum der Übertragung mit dem Modelo 211 abzuführen. Unterlässt er dies, haftet die übertragene Immobilie für den niedrigeren der beiden Beträge – den Einbehalt oder die vom Verkäufer tatsächlich geschuldete Steuer –, und das Risiko trägt der Käufer. Diese 3 % sind eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers, keine zusätzliche Steuer.

Der Verkäufer reicht anschließend das Modelo 210 mit der Einkunftsart 28 innerhalb von drei Monaten ein, nachdem ein Monat ab der Übertragung verstrichen ist. Der Veräußerungsgewinn wird bei allen Nichtresidenten mit 19 % besteuert, auch bei britischen, russischen und amerikanischen Eigentümern. Führt der Verkauf zu einem Verlust oder übersteigen die einbehaltenen 3 % die geschuldete Steuer, ergibt die Erklärung eine Erstattung, mit der Sie den Überschuss zurückerhalten.

Die Steuerbefreiung bei Reinvestition nach der 7. Zusatzbestimmung kommt nur Eigentümern zugute, die ihren bisherigen Hauptwohnsitz in Spanien verkaufen und den Erlös in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestieren, und das nur, wenn sie in der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums mit effektivem Informationsaustausch leben: Sie gilt nicht für den Verkauf einer Zweitwohnung, und britische Eigentümer bleiben seit dem Brexit außen vor. Bei dem Vorgang fällt außerdem die plusvalía municipal an, eine Gemeindesteuer, deren Koeffizienten und Steuersatz jede Gemeinde in ihrer eigenen Satzung festlegt; sie ist daher je nach Lage der Immobilie in Torrevieja, Orihuela oder Alicante zu prüfen.

Im Todesfall gelten alle ausstehenden Einkünfte als am Todestag entstanden, und die Steuerschuld geht auf die Erben über. Bevor Sie eine Erbschaft annehmen, zu der eine spanische Immobilie gehört, sollten Sie prüfen, für welche Jahre die IRNR nicht erklärt wurde, denn die Schuld geht mit dem Nachlass über. Bei der Erbschaftsteuer (ISD) können nicht ansässige Erben – ob aus der EU und dem EWR oder aus Drittstaaten – die jeweiligen regionalen Vorschriften anwenden, was in der Region Valencia (Comunidad Valenciana) besonders ins Gewicht fällt.

Häufige Fehler deutscher, britischer und anderer ausländischer Eigentümer an der Costa Blanca

Der am weitesten verbreitete Irrtum ist die Annahme, eine leer stehende Wohnung löse keine Pflicht aus. Die fiktiven Einkünfte gibt es gerade deshalb, weil die Immobilie dem Eigentümer zur Verfügung steht, und der IBI-Bescheid von SUMA Gestión Tributaria ersetzt das Modelo 210 weder noch deckt er es ab. Ein weiterer Klassiker: auf einen Bescheid der Agencia Tributaria zu warten, der nie kommen wird, weil es sich um eine Selbstveranlagung handelt.

Bei der Berechnung kehren zwei Verwechslungen immer wieder. Die erste besteht darin, die 24 % direkt auf den Katasterwert anzuwenden statt auf 1,1 % oder 2 % dieses Werts. Die zweite darin, 24 % auf den Verkaufsgewinn anzuwenden, obwohl der richtige Satz für alle Nichtresidenten 19 % beträgt. Hinzu kommt die seit dem Brexit falsche Vorstellung, britische Eigentümer zahlten weiterhin 19 %.

Bei der Zahl der Erklärungen liegen Eigentümer falsch, wenn sie ein einziges Formular je Ehepaar einreichen, eine Garage oder einen Abstellraum mit eigener Katasterreferenz vergessen, die Zurechnung für die Monate auslassen, in denen eine Ferienwohnung nicht vermietet war, und im Jahr des Kaufs oder des Verkaufs nicht nach Eigentumstagen aufteilen.

Beim Kalender schließlich wird der 23. Dezember, der letzte Tag für die Einrichtung einer Lastschrift, mit dem 31. Dezember verwechselt, dem letzten Tag für die Einreichung. Und es sind noch immer Kalender im Umlauf, die vor der Orden HAC/623/2026 veröffentlicht wurden, obwohl sie für ab 2026 entstehende Einkünfte nicht mehr gelten.