Comprar vivienda en España: impuestos y gastos (Costa Blanca 2026)
Comprar vivienda en España supone, además del precio, en torno a un 10–13% en impuestos y gastos. En la Costa Blanca (Comunidad Valenciana) una vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) al tipo general del 10%, mientras que la obra nueva tributa por IVA al 10% más Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 1,5% — los dos regímenes son excluyentes. A esto se suman notaría, registro y gestoría; necesitas el NIE antes de firmar; y, si eres no residente, tendrás cada año la obligación del IRNR (modelo 210) tras la compra. Esta guía explica cada coste para que los compradores extranjeros en Torrevieja, Orihuela Costa y la provincia de Alicante sepan exactamente cuánto pagarán.
Revisado por
Valery Grinkevich
Economista colegiado · asesor fiscal · 20+ años de experiencia · Torrevieja, Costa Blanca
Puntos clave
- Calcula en torno al 10–13% del precio en impuestos y gastos, además del propio precio de compra.
- Una vivienda de segunda mano paga ITP al tipo general del 10% en la Comunidad Valenciana; el 8% reducido solo en casos tasados.
- La obra nueva paga IVA al 10% más AJD al 1,5% — IVA e ITP son excluyentes, nunca ambos.
- Necesitas el NIE antes de poder firmar la escritura o pagar cualquier impuesto de la compra en España.
- Los compradores no comunitarios (incluidos los británicos tras el Brexit) deben nombrar un representante fiscal en España.
- Tras la compra, los no residentes presentan cada año el IRNR (modelo 210) — tributando al 19% (UE/EEE) o al 24% (no UE).
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en España?
Calcula un 10–13% adicional sobre el precio de compra en impuestos y gastos de la transacción al comprar vivienda en España. La partida más alta es el impuesto de la compra —el ITP en una vivienda de segunda mano, o el IVA más el AJD en obra nueva—, seguida de notaría, registro de la propiedad y honorarios profesionales.
En la Costa Blanca una compra de segunda mano típica se desglosa así: ITP al 10% del precio declarado, notaría de unos 600–1.000 €, registro de unos 400–700 € y gestoría (tramitación administrativa) de unos cientos de euros. La obra nueva, en cambio, lleva IVA al 10% y AJD al 1,5%.
Estos porcentajes los paga el comprador. El vendedor paga aparte la plusvalía municipal y, en su caso, la ganancia patrimonial. Como los tipos varían según la comunidad autónoma, las cifras de la Comunidad Valenciana que siguen son específicas de la provincia de Alicante y no aplican en Madrid, Andalucía o Cataluña.
ITP en vivienda de segunda mano en la Comunidad Valenciana
El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) es el impuesto que pagas al comprar una vivienda de segunda mano, y en la Comunidad Valenciana el tipo general es del 10% del precio de compra. Es el impuesto que aplica a la mayoría de compras en la Costa Blanca, ya que casi todas las viviendas que se venden en Torrevieja, Orihuela Costa y Guardamar son de segunda mano y no de obra nueva.
Existe un tipo reducido del 8% que aplica en supuestos concretos y tasados por la normativa autonómica valenciana —por ejemplo determinadas compras de vivienda habitual dentro de límites de valor, o compradores en categorías de vivienda protegida o familia numerosa. Las condiciones son estrictas y se revisan periódicamente, así que confirma tu caso con la normativa vigente de la Generalitat Valenciana antes de dar por hecho el tipo reducido.
El ITP se autoliquida (históricamente con el modelo 600) en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. La base imponible suele ser la mayor entre el precio declarado y el valor de referencia del Catastro, por lo que Hacienda puede revisar un precio declarado anormalmente bajo.
Obra nueva: IVA (10%) y AJD (1,5%)
La obra nueva en España tributa por IVA en lugar de ITP, y en vivienda residencial el tipo de IVA es del 10%. Como el IVA y el ITP son excluyentes, nunca pagas ambos en la misma compra: una vivienda nueva adquirida al promotor lleva IVA, mientras que una de segunda mano lleva ITP.
Además del IVA, la obra nueva (y la escritura de hipoteca, si financias con un banco español) genera el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en la Comunidad Valenciana es del 1,5% del valor de la escritura. Así, una obra nueva en la Costa Blanca cuesta en impuestos un 10% de IVA + 1,5% de AJD, algo más que el 10% de ITP de una segunda mano.
Desde 2018 el AJD del préstamo hipotecario lo paga el banco, no el comprador, pero el AJD de la escritura de compraventa de obra nueva sigue siendo un coste del comprador. Los solares y locales comerciales pueden tributar al 21% de IVA, así que confirma siempre el tipo de inmueble antes de presupuestar.
Atención
La segunda mano (ITP) y la obra nueva (IVA + AJD) son regímenes excluyentes: nunca pagas ambos en la misma compra. Confirma si el vendedor es promotor (obra nueva, IVA) o particular (segunda mano, ITP) antes de presupuestar, porque cambia la base imponible y el modelo que se presenta.
NIE, cuenta bancaria y representante fiscal
Necesitas el NIE (Número de Identidad de Extranjero) antes de poder firmar una escritura de compraventa en España, porque el NIE es el número de identificación fiscal que te vincula a toda declaración relacionada con el inmueble. No hay forma legal de cerrar la compra ni de pagar el ITP sin él.
La mayoría de compradores abre además una cuenta bancaria española para pagar la señal, el saldo en la notaría y los gastos recurrentes —IBI, suministros y cuotas de comunidad— por domiciliación. Un IBAN español no es estrictamente obligatorio, pero en la práctica facilita mucho la firma y la propiedad continuada.
Los compradores no comunitarios (por ejemplo británicos tras el Brexit, o de fuera del EEE) están obligados a nombrar un representante fiscal en España: un residente que actúa como punto de contacto con la Agencia Tributaria en asuntos de no residentes. Esto va ligado a la obligación anual del IRNR y es uno de los servicios que más necesitan los propietarios extranjeros en la Costa Blanca.
Consejo
Tramita el NIE pronto: puede tardar semanas y sin él no puedes firmar ni pagar el ITP. Si compras a distancia, otorgar un poder notarial a tu gestoría o representante fiscal les permite pedir el NIE, firmar la escritura y liquidar los impuestos en tu nombre sin que tengas que viajar dos veces.
Plusvalía municipal, notaría, registro y gestoría
La plusvalía municipal es un impuesto local sobre el incremento del valor del terreno y la paga normalmente el vendedor, no el comprador. La fija cada ayuntamiento (Torrevieja, Orihuela, Alicante y otros tienen su propia ordenanza) y se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años de tenencia. Aun así, conviene confirmar en el contrato quién la liquida, porque es negociable.
Los honorarios de notaría están regulados por arancel nacional y suelen situarse entre 600 y 1.000 € en una escritura de vivienda, según el precio. Los del Registro de la Propiedad para inscribir tu titularidad rondan los 400–700 €.
Los honorarios de gestoría cubren la tramitación administrativa —liquidar el ITP/AJD, presentar la escritura en el registro y obtener la nota simple. No son un impuesto, sino un servicio profesional; presupuestar unos cientos de euros es realista. Una gestoría que conozca los procedimientos municipales de la Costa Blanca evita errores de presentación costosos.
Después de comprar: el IRNR anual (modelo 210)
Tras la compra, los no residentes propietarios de un inmueble en España deben presentar el IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) mediante el modelo 210 cada año. Es una obligación anual que comienza al ser propietario, distinta de los impuestos puntuales de la compra, y aplica tanto si alquilas la vivienda como si no.
Si la vivienda es para uso propio (no alquilada), tributas por una renta imputada calculada sobre el valor catastral —en general el 1,1% o el 2% de ese valor según si el valor catastral se ha revisado—, gravada al 19% para residentes de la UE/EEE o al 24% para no residentes de fuera de la UE, como los propietarios británicos. La diferencia 19%/24% la fija la normativa del IRNR de la AEAT.
Si alquilas la vivienda, declaras en su lugar los ingresos del alquiler en el modelo 210; los residentes UE/EEE pueden deducir gastos y los no comunitarios tributan, por lo general, sobre el ingreso bruto. No presentar estas declaraciones genera recargos e intereses, motivo por el que la mayoría de propietarios extranjeros delega el modelo 210 anual en un representante fiscal.
| Impuesto | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| ITP (Transmisiones) | 10% (8% casos reducidos) | No aplica |
| IVA | No aplica | 10% |
| AJD (Actos Jurídicos) | No aplica | 1,5% |
| Impuesto efectivo de compra | ~10% | ~11,5% |
| Concepto | Importe típico |
|---|---|
| ITP (Transmisiones) | 10% del precio |
| Notaría | 600–1.000 € |
| Registro de la propiedad | 400–700 € |
| Gestoría / asesoría | Unos cientos de euros |
- ¿Cuántos impuestos se pagan al comprar una casa en España?
- Se paga en torno al 10–13% del precio de compra en impuestos y gastos. En una segunda mano de la Costa Blanca es sobre todo el ITP al 10%, más notaría, registro y gestoría; en obra nueva es el IVA al 10% más el AJD al 1,5%.
- ¿Cuánto es el ITP en la Comunidad Valenciana?
- El ITP en la Comunidad Valenciana es del 10% del precio de compra en vivienda de segunda mano (tipo general). Existe un tipo reducido del 8% solo en supuestos concretos de la normativa autonómica, como ciertas compras de vivienda habitual o categorías protegidas.
- ¿Necesito el NIE para comprar una vivienda en España?
- Sí, necesitas el NIE antes de poder firmar la escritura de compraventa en España. El NIE es tu número de identificación fiscal de extranjero y es imprescindible para pagar los impuestos de la compra e inscribir la propiedad.
- ¿La obra nueva paga ITP o IVA en España?
- La obra nueva paga IVA, no ITP. Una vivienda nueva residencial lleva IVA al 10% más AJD al 1,5% en la Comunidad Valenciana, mientras que la segunda mano paga ITP — los dos regímenes son excluyentes.
- ¿Quién paga la plusvalía municipal al comprar en España?
- La plusvalía municipal la paga normalmente el vendedor; es un impuesto local sobre el incremento del valor del terreno. El importe lo fija cada ayuntamiento (Torrevieja, Orihuela y otros tienen sus reglas) y puede negociarse en el contrato.
- ¿Los compradores no comunitarios necesitan representante fiscal en España?
- Sí, los compradores no comunitarios (incluidos los británicos tras el Brexit) están obligados a nombrar un representante fiscal en España para los asuntos de no residentes. El representante es el punto de contacto con la Agencia Tributaria y gestiona el IRNR anual.
- ¿Qué impuestos paga un no residente tras comprar una vivienda en España?
- El no residente debe presentar el IRNR anual con el modelo 210 cada año tras la compra. En vivienda de uso propio tributa por una renta imputada (en general el 1,1% o el 2% del valor catastral) al 19% para residentes UE/EEE o al 24% para no comunitarios.
- ¿Cuánto cuestan la notaría y el registro al comprar en España?
- La notaría suele costar 600–1.000 € y el registro 400–700 € en una compra de vivienda, según el precio. Los honorarios de gestoría por la tramitación administrativa añaden unos cientos de euros más.
- ¿Puede un británico seguir comprando vivienda en España tras el Brexit?
- Sí, los británicos pueden seguir comprando vivienda en España tras el Brexit. Los impuestos de la compra son los mismos, pero como propietarios no comunitarios tributan al 24% en la renta imputada del IRNR (frente al 19% de los residentes UE/EEE) y deben nombrar representante fiscal.