Vender una propiedad en España siendo no residente: retención del 3%, modelo 211 y plusvalía

¿Qué es la retención del 3% y el modelo 211?

La retención del 3% es un pago anticipado del impuesto sobre la ganancia patrimonial del vendedor no residente que el comprador debe detraer del precio acordado e ingresar directamente en la AEAT. Está regulada por la ley del IRNR (TRLIRNR, Real Decreto Legislativo 5/2004) y se aplica siempre que quien vende un inmueble en España no es residente fiscal en España.

El comprador (o su representante) declara e ingresa ese 3% con el modelo 211, en general en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura. Después entrega al vendedor una copia sellada del modelo 211 como justificante — el vendedor necesita ese documento para presentar su propia declaración y, en su caso, solicitar la devolución.

En la práctica, en la Costa Blanca y en toda la Comunidad Valenciana esta retención se gestiona en la notaría el día de la firma: el comprador paga al vendedor el 97% del precio y retiene el 3% para ingresarlo en Hacienda. Si el comprador no retiene ni ingresa ese importe, la AEAT puede dirigirse contra el propio inmueble por la deuda.

Ganancia patrimonial (IRNR, modelo 210): 19% para todo no residente

La deuda fiscal real del vendedor es el impuesto sobre la ganancia patrimonial obtenida, que se declara en el modelo 210. La ganancia es, a grandes rasgos, la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición (precio de compra más los gastos e impuestos pagados al adquirir, y determinadas mejoras documentadas).

El tipo es del 19% de la ganancia para todo vendedor no residente, sea cual sea su país de residencia: el art. 25.1.f) del TRLIRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004) lo aplica a todas las ganancias patrimoniales derivadas de transmisiones de elementos patrimoniales. El tipo general del 24% del IRNR se aplica a otras rentas (por ejemplo, los alquileres de un propietario extracomunitario), no a la ganancia por la venta. Lo que sí cambia con la residencia es más limitado: solo los vendedores de la UE/EEE pueden acogerse a la exención por reinversión al vender la que fue su vivienda habitual en España y reinvertir en otra (DA 7.ª TRLIRNR), y solo ellos deducen gastos en los rendimientos del alquiler.

El modelo 210 de la ganancia patrimonial debe presentarse en el plazo de tres meses una vez transcurrido un mes desde la fecha de la escritura —una ventana que se abre en el mes 1 y se cierra en el mes 4 desde la venta—, con independencia de que el resultado sea a ingresar o a devolver (art. 5.a Orden EHA/3316/2010). Como el 3% ya retenido se descuenta de este impuesto, el vendedor paga la diferencia (si el impuesto real es superior al 3%) o solicita la devolución (si es inferior).

Cómo recuperar la retención del 3%

Si el 3% retenido es superior al impuesto por ganancia patrimonial realmente debido — algo habitual cuando el inmueble se vende con poca ganancia, con pérdida o tras muchos años de tenencia — el vendedor puede recuperar el exceso presentando el modelo 210 y solicitando la devolución de la diferencia.

Para tramitar la devolución, la AEAT exige que el modelo 211 del comprador se haya presentado e ingresado correctamente, que el vendedor esté al corriente de sus obligaciones relacionadas con el inmueble (por ejemplo, el IRNR de renta imputada de los años en que fue propietario) y que se aporte una cuenta bancaria española (IBAN) para la transferencia.

Las devoluciones no son inmediatas: la Agencia Tributaria dispone de un plazo legal para comprobar y pagar, y en la práctica puede tardar varios meses. Presentar la declaración con exactitud y adjuntar el modelo 211 sellado y las escrituras de compra y venta reduce el riesgo de retraso o denegación.

Plusvalía municipal: el impuesto del vendedor ante el ayuntamiento

La plusvalía municipal (oficialmente, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, IIVTNU) es un impuesto local distinto que normalmente paga el vendedor al ayuntamiento donde se ubica el inmueble. Grava el aumento del valor del suelo — no de la construcción — durante los años de tenencia.

Desde la sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional, la ley (reformada por el Real Decreto-ley 26/2021) permite al contribuyente elegir entre dos métodos de cálculo: un método objetivo basado en el valor catastral del suelo y coeficientes legales, o un método de ganancia real basado en el incremento efectivo entre compra y venta. Puede elegirse el que resulte menor, y si no hubo ganancia real, no se debe plusvalía.

En la Costa Blanca, cada municipio (Torrevieja, Orihuela, Alicante, Benidorm, Dénia y otros) fija sus propios coeficientes y plazos dentro del marco estatal, por lo que el importe y el plazo varían según el ayuntamiento — habitualmente el vendedor debe declarar y pagar en el plazo de un mes desde la venta en transmisiones entre vivos.

Prueba de no residencia y documentación necesaria

La condición de residencia determina todo el proceso: la retención del 3% y el tratamiento por IRNR solo se aplican porque el vendedor es no residente. La AEAT y el comprador se apoyan en documentación como el certificado de no residencia o un certificado de residencia fiscal emitido por el país de residencia del vendedor para confirmar su condición.

La documentación habitual de la venta incluye: NIE y pasaporte del vendedor, la escritura original de compraventa, el último recibo del IBI y la referencia catastral, el certificado de eficiencia energética, un certificado de la comunidad de propietarios que acredite estar al corriente de pago, y las facturas que justifiquen gastos de adquisición y mejoras para reducir la ganancia gravable.

En el plano fiscal en concreto, necesitarás el modelo 211 sellado del comprador, la prueba de estar al corriente de los modelos 210 de renta imputada de años anteriores, y un IBAN español para cualquier devolución. Reunir todo esto antes de la firma evita problemas de última hora en la notaría.

Plazos de un vistazo

Modelo 211 (la retención del 3% del comprador): en general se presenta e ingresa en la AEAT en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura de venta.

Modelo 210 (la ganancia patrimonial del vendedor o la solicitud de devolución): en el plazo de tres meses una vez transcurrido un mes desde la fecha de la escritura, con independencia del resultado (art. 5.a Orden EHA/3316/2010) — la ventana se abre cuando termina el mes del modelo 211 del comprador y se cierra a los cuatro meses de la venta.

Plusvalía municipal: normalmente en el plazo de un mes desde la venta en transmisiones entre personas vivas, pero el plazo exacto lo fija la ordenanza de cada ayuntamiento — consúltalo con el ayuntamiento correspondiente de la Costa Blanca.

Incumplir cualquiera de estos plazos puede generar recargos e intereses, por lo que la mayoría de los no residentes delegan las presentaciones en un representante fiscal.

Por qué conviene un representante fiscal al no residente

Un representante fiscal en España se encarga de las presentaciones ante la AEAT y el ayuntamiento en tu nombre, calcula correctamente la ganancia, optimiza el método de plusvalía (objetivo o ganancia real) y gestiona la devolución del 3% — todo ello requiere formularios en español, certificado digital y conocer los plazos locales.

Para los vendedores que viven fuera tras la firma, contar con un representante también es práctico: las devoluciones se abonan en una cuenta española y la AEAT puede enviar notificaciones en español meses después. Un representante local en la Costa Blanca las recibe y actúa sin que tengas que volver a España.

spainfiscal se encarga de la presentación del modelo 210 por la ganancia patrimonial del vendedor y de la devolución del 3%, actúa como tu representante fiscal y coordina el asesoramiento integral de la venta del inmueble en la Comunidad Valenciana.