Plusvalía municipal explicada para propietarios extranjeros
La plusvalía municipal es el impuesto que los propietarios extranjeros de la Costa Blanca peor entienden y más discuten. Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), y todo se deduce de ese nombre: grava el incremento de valor del suelo urbano — nunca de la construcción — que aflora cuando un inmueble cambia de manos por venta, herencia o donación. Lo exige el ayuntamiento, no la Agencia Tributaria, y cada ayuntamiento fija su tipo y sus coeficientes dentro de la Ley de Haciendas Locales. Desde que el Tribunal Constitucional anuló la antigua fórmula automática en la sentencia 182/2021, la ley ofrece dos formas de calcular la base y permite pagar por la menor; si el suelo no ha generado ganancia, no se debe nada. Esta guía explica quién paga, cómo funcionan los dos métodos, los plazos, las herencias y donaciones, la relación con la retención del 3 % y el modelo 210, cómo se declara y cómo se recurre.
Respuesta rápida
La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto del ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo de un inmueble. En una venta la paga el vendedor, en una herencia el heredero, y el comprador responde si el vendedor es persona física no residente. Desde la STC 182/2021 se paga por el menor de dos métodos; sin ganancia, no hay cuota.
Revisado por
Valery Grinkevich
Economista colegiado · asesor fiscal · 20+ años de experiencia · Torrevieja, Costa Blanca
Puntos clave
- La plusvalía grava solo el incremento de valor del suelo urbano entre la adquisición y la transmisión (art. 104.1 TRLRHL). La construcción no cuenta.
- En una venta paga el vendedor; en una herencia o donación, quien recibe el inmueble. Si el vendedor es persona física no residente, el comprador es sustituto del contribuyente (art. 106 TRLRHL).
- Dos métodos desde la STC 182/2021 y el RDL 26/2021: objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente que fije tu ayuntamiento) o ganancia real (el incremento efectivo, en la proporción del suelo). Se paga por el menor; sin ganancia no hay cuota (arts. 104.5 y 107.5).
- El tipo lo fija cada ayuntamiento y nunca supera el 30 % (art. 108.1). Coeficientes, tipo y bonificaciones están en la ordenanza fiscal: no des por supuesta ninguna cifra; usa la calculadora o lee la ordenanza.
- Plazos: 30 días hábiles en ventas y donaciones, 6 meses en herencias, prorrogables a un año (art. 110.2). Presentar tarde cuesta el recargo de la LGT.
En esta página
- Qué es la plusvalía municipal y qué grava realmente
- Quién paga: vendedor, heredero, donatario — y el comprador como sustituto
- Los ingredientes: valor catastral del suelo, años de tenencia y ordenanza
- Los dos métodos desde la STC 182/2021: objetivo frente a ganancia real
- El techo del 30 %, los tipos por periodo y las bonificaciones
- Plazos: 30 días hábiles, 6 meses y lo que cuesta presentar tarde
- Herencias y donaciones: paga el heredero y el plazo corre desde el fallecimiento
- Cómo encaja la plusvalía con la retención del 3 % y el modelo 210
- Cómo se declara ante el ayuntamiento y cómo se recurre
- La plusvalía en la Costa Blanca: Torrevieja, Orihuela Costa y la calculadora
- Cómo liquidar la plusvalía tras una venta, paso a paso
- Preguntas frecuentes
Qué es la plusvalía municipal y qué grava realmente
El IIVTNU es un tributo municipal directo que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos y que se pone de manifiesto cuando se transmite su propiedad por cualquier título, o cuando se constituye o transmite un derecho real de goce sobre ellos (art. 104.1 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, TRLRHL). El hecho imponible es la propia transmisión — una venta, una herencia, una donación, un usufructo. Entre transmisiones el impuesto duerme, por mucho que el suelo se revalorice.
La palabra clave es suelo. El impuesto ignora la construcción: en un piso de Benidorm el suelo es una parte pequeña del valor catastral, en un chalé con parcela grande en Orihuela Costa puede ser la mayor, y por eso dos inmuebles vendidos por el mismo precio generan cuotas muy distintas. El suelo rústico a efectos del IBI no está sujeto (art. 104.2), ni las aportaciones de los cónyuges a la sociedad conyugal ni las transmisiones en cumplimiento de sentencias de separación o divorcio (art. 104.3).
Consejo
Tu recibo del IBI desglosa el valor catastral en valor catastral del suelo y valor catastral de la construcción. La primera cifra es la que sostiene la plusvalía.
Quién paga: vendedor, heredero, donatario — y el comprador como sustituto
En una transmisión onerosa — una venta — el contribuyente es quien transmite el terreno, el vendedor (art. 106.1.b TRLRHL). En una transmisión lucrativa — herencia o donación — el contribuyente es quien lo adquiere, el heredero o el donatario (art. 106.1.a). El impuesto sigue a quien se queda con el dinero o con el bien.
Hay un giro que importa más en la Costa Blanca que en ningún otro sitio. Cuando el vendedor es persona física no residente en España, el comprador se convierte en sustituto del contribuyente (art. 106.2 TRLRHL): el ayuntamiento reclama al comprador, que puede después exigir lo pagado al vendedor (art. 36.3 LGT) — y por eso la plusvalía estimada se retiene habitualmente del precio en la notaría. La regla cubre solo ventas de personas físicas no residentes; una sociedad no residente, los herederos no residentes y el vendedor residente son contribuyentes por sí mismos. La cláusula «la plusvalía la paga el comprador» obliga a las partes entre ellas, pero nunca cambia a quién puede perseguir el ayuntamiento.
Los ingredientes: valor catastral del suelo, años de tenencia y ordenanza
Tres datos mueven el cálculo objetivo: el valor catastral del suelo en la fecha de la transmisión, tal como esté fijado a efectos del IBI (art. 107.2.a TRLRHL); los años completos de tenencia, con un máximo de veinte, sin fracciones de año y prorrateando por meses completos las tenencias inferiores a un año (arts. 107.1 y 107.4); y la ordenanza fiscal del ayuntamiento, que fija el coeficiente de cada periodo y el tipo.
Los coeficientes no son cifras nacionales. La ley publica coeficientes máximos por periodo y los actualiza cada año; cada ayuntamiento aprueba los suyos, iguales o inferiores a los máximos, y si una actualización estatal deja una ordenanza por encima del tope, se aplica directamente el tope (art. 107.4). Por eso ningún asesor serio cita «el tipo de plusvalía de Torrevieja» como un número fijo: la cifra correcta es la de la ordenanza vigente en la fecha de la transmisión, y nuestra calculadora la aplica a los dos métodos.
Los dos métodos desde la STC 182/2021: objetivo frente a ganancia real
Hasta 2021 la base salía de una única fórmula que presumía que el suelo siempre había ganado valor. En la sentencia 182/2021, de 26 de octubre de 2021, el Tribunal Constitucional la declaró — el segundo párrafo del art. 107.1, el art. 107.2.a y el art. 107.4 TRLRHL — inconstitucional y nula, porque gravar una ganancia que puede no existir vulnera el principio de capacidad económica. El Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, en vigor desde el 10 de noviembre de 2021, reescribió los artículos y dio a los ayuntamientos seis meses para adaptar sus ordenanzas.
Método objetivo (arts. 107.1 y 107.4): valor catastral del suelo en la transmisión × el coeficiente que tu ayuntamiento aprobó para los años de tenencia. Método de ganancia real (arts. 104.5 y 107.5): valor de transmisión menos valor de adquisición — el mayor entre el del título y el comprobado por la Administración, sin computar gastos ni tributos — multiplicado por la proporción del suelo sobre el valor catastral total. Si, a tu instancia, el incremento real es inferior a la base objetiva, pasa a ser la base; si no hay incremento alguno, la transmisión no está sujeta. Hay que declarar y aportar ambos títulos; en inmuebles heredados o donados, el valor de adquisición es el declarado en Sucesiones y Donaciones.
Ejemplo
Ejemplo genérico. Valor catastral total 120.000 €, de los que suelo 48.000 € (40 %). Comprado por 150.000 € y vendido doce años completos después por 200.000 €. Base por ganancia real: (200.000 − 150.000) × 40 % = 20.000 €. Base objetiva: 48.000 € × el coeficiente que fije tu ayuntamiento para 12 años. La base menor × el tipo que fije tu ayuntamiento (nunca superior al 30 %). ¿Vendido por 140.000 €? Sin ganancia, sin plusvalía.
El techo del 30 %, los tipos por periodo y las bonificaciones
El tipo lo fija cada ayuntamiento y no puede exceder del 30 % (art. 108.1 TRLRHL); dentro de ese techo puede fijar un solo tipo o uno por periodo. La cuota íntegra es la base por el tipo, y la cuota líquida es lo que queda tras las bonificaciones que regule la ordenanza (arts. 108.2 y 108.3).
Existen dos bonificaciones potestativas, ambas de hasta el 95 % y ambas solo si la ordenanza las regula: las transmisiones por causa de muerte a favor de descendientes, cónyuges y ascendientes (art. 108.4), que muchos ayuntamientos conceden para la vivienda habitual con condiciones de mantenimiento, y los terrenos con actividades de especial interés municipal (art. 108.5). El mismo piso heredado puede por tanto llevar una cuota elevada en un municipio y casi ninguna en el de al lado; la bonificación no solicitada en plazo suele perderse.
Plazos: 30 días hábiles, 6 meses y lo que cuesta presentar tarde
El impuesto se devenga en la fecha de la transmisión — la escritura de venta o donación, o el fallecimiento (art. 109.1 TRLRHL). El sujeto pasivo presenta en treinta días hábiles en los actos entre vivos y en seis meses en los actos por causa de muerte, prorrogables hasta un año a solicitud (art. 110.2); los días hábiles excluyen sábados, domingos y festivos (art. 30.2 Ley 39/2015). Donde el ayuntamiento tiene autoliquidación — la mayoría de los grandes municipios de la Costa Blanca — además ingresas en ese plazo (art. 110.4); donde no, notifica la liquidación (art. 110.5). El comprador en una venta y el donante en una donación deben comunicar la transmisión en los mismos plazos (art. 110.6).
Nada queda oculto: los notarios remiten a cada ayuntamiento un índice trimestral de las escrituras que dan lugar al impuesto y deben advertir a las partes del plazo (art. 110.7). Una declaración presentada tarde pero antes de cualquier requerimiento lleva el recargo del art. 27 LGT — el 1 % más el 1 % por cada mes completo de retraso, y el 15 % más intereses pasados doce meses —, mientras que un requerimiento previo abre la puerta a una sanción.
Atención
La prórroga de seis meses en herencias no es automática y es distinta de la prórroga del Impuesto sobre Sucesiones. Pídela al ayuntamiento por escrito antes de que se agoten los seis primeros meses.
Herencias y donaciones: paga el heredero y el plazo corre desde el fallecimiento
Cuando un inmueble se transmite por fallecimiento, el heredero o legatario es el contribuyente (art. 106.1.a TRLRHL) y el impuesto se devenga en la fecha del fallecimiento, no en la de aceptación de la herencia (art. 109.1); el plazo es de seis meses, prorrogables hasta un año (art. 110.2.b). Los herederos no residentes son contribuyentes por sí mismos — la regla del sustituto cubre solo las ventas —, así que presentan directamente ante el ayuntamiento, normalmente a través de un representante. En el método de ganancia real, el valor de adquisición es lo que pagó el causante y el de transmisión el declarado en Sucesiones, de modo que un inmueble comprado en lo alto de 2007 y heredado hoy puede no mostrar ganancia alguna en el suelo.
Las donaciones funcionan como las herencias en cuanto al contribuyente — paga el donatario (art. 106.1.a) — pero como las ventas en cuanto al plazo: treinta días hábiles desde la escritura de donación (art. 110.2.a), y el donante también comunica (art. 110.6.a). La donación reinicia además el reloj para la venta posterior del donatario. Nuestra guía del Impuesto sobre Sucesiones en la Comunidad Valenciana recorre la sucesión; la plusvalía es el expediente paralelo ante el ayuntamiento.
Cómo encaja la plusvalía con la retención del 3 % y el modelo 210
Cuando vende un no residente, tres impuestos convergen el día de la firma. La retención del 3 % es un pago a cuenta estatal del IRNR del vendedor, que el comprador detrae e ingresa en la AEAT con el modelo 211 en un mes (art. 25.2 TRLIRNR); el impuesto del vendedor sobre la ganancia se liquida en el modelo 210 en tres meses una vez transcurrido ese mes; la plusvalía es un impuesto municipal con su propia base, plazo y acreedor. Pagar uno no tiene efecto sobre los otros.
Sí se encuentran en la aritmética del vendedor. Las ganancias de los no residentes siguen las normas del IRPF (art. 24.4 TRLIRNR), que deducen del valor de transmisión los tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente (art. 35.2 LIRPF): la plusvalía que el vendedor soporta — pagada directamente o retenida del precio por el comprador sustituto — reduce la ganancia del modelo 210, así que guarda el justificante. Lo contrario no es cierto: el método de ganancia real prescinde de los gastos y tributos de adquisición y transmisión (art. 104.5), así que la retención del 3 %, el ITP de la compra y la notaría no reducen la base de la plusvalía.
Cómo se declara ante el ayuntamiento y cómo se recurre
La plusvalía se declara y se paga al ayuntamiento del municipio donde radica el inmueble — el Ayuntamiento de Torrevieja para un piso en Torrevieja, el Ayuntamiento de Orihuela para un chalé en Orihuela Costa. Se rellena el impreso del ayuntamiento, cada vez más por su sede electrónica, con la escritura de transmisión, la escritura por la que el transmitente adquirió y, para la ganancia real, la prueba de ambos valores, y se solicita al mismo tiempo cualquier bonificación o prórroga. Los no residentes presentan a través de un representante; spainfiscal prepara los dos métodos contra la ordenanza vigente, presenta ante el ayuntamiento y conserva el justificante para el modelo 210.
Una liquidación solo se impugna con recurso de reposición ante el ayuntamiento, en un mes desde el día siguiente a la notificación (art. 14.2 TRLRHL); no hace falta abogado. Si autoliquidaste por la base objetiva y la ganancia real era menor o nula, pides en cambio la rectificación de la autoliquidación y la devolución (art. 120.3 LGT) dentro del plazo de prescripción de cuatro años (art. 66 LGT). Una venta anulada después por resolución firme da derecho a devolución en cinco años (art. 109.2). Un límite: el propio Tribunal Constitucional declaró que las liquidaciones firmes a 26 de octubre de 2021, y las autoliquidaciones cuya rectificación no se hubiera solicitado a esa fecha, no pueden reabrirse.
La plusvalía en la Costa Blanca: Torrevieja, Orihuela Costa y la calculadora
En la Costa Blanca la plusvalía es un impuesto del mercado de segunda mano. En Torrevieja casi todo lo que cambia de manos ya se compró alguna vez, así que el IIVTNU aparece en prácticamente cada operación, y la mayoría de los vendedores son no residentes — de modo que el comprador es sustituto en la mayoría de las ventas de Torrevieja. Nuestra página de Torrevieja (/destino/torrevieja) explica quién gira qué en el municipio, y el hub de la Costa Blanca (/destino/costa-blanca) cubre los municipios de Dénia a Pilar de la Horadada.
Cada ayuntamiento — Torrevieja, Orihuela, Alicante, Benidorm, Altea, Calpe, Jávea, Dénia — fija sus coeficientes y su tipo, de modo que una ganancia idéntica sobre un suelo idéntico produce una cuota distinta de un municipio al siguiente; el mecanismo es idéntico en todas partes. Obtén el valor catastral del suelo del recibo del IBI, cuenta los años completos, pasa los dos métodos por la ordenanza vigente en nuestra calculadora (/services/plusvalia) y solo entonces pacta la retención con la otra parte. Quien dé una cifra sin nombrar la ordenanza y la fecha de la transmisión está adivinando.
Consejo
Antes de la firma, pide una estimación escrita de la plusvalía por los dos métodos, citando la ordenanza y el año. Si el vendedor es persona física no residente, el comprador debe retener exactamente ese importe — no una cifra redonda «por si acaso».
Paso a paso
Cómo liquidar la plusvalía tras una venta, paso a paso
Identifica al contribuyente y al sustituto
Paga el vendedor; si es persona física no residente en España, el comprador es sustituto y debe presentar (art. 106 TRLRHL). Pacta en el contrato quién presenta y cómo el comprador recupera el importe.
Reúne las cifras
Valor catastral del suelo y total del recibo del IBI; fecha y valor de adquisición de la escritura de compra del vendedor; fecha y precio de transmisión de la nueva escritura; años completos de tenencia.
Pasa los dos métodos por la ordenanza
Calcula la base objetiva (valor del suelo × coeficiente del ayuntamiento) y la de ganancia real (incremento × proporción del suelo) con la calculadora o la ordenanza vigente. Quédate con la menor; sin ganancia, la transmisión no está sujeta.
Presenta ante el ayuntamiento en treinta días hábiles
Presenta el impreso del ayuntamiento con la escritura de transmisión y, para la ganancia real, la de adquisición. Solicita al mismo tiempo cualquier bonificación (art. 110 TRLRHL).
Paga o espera la liquidación
Con autoliquidación, ingresa en el mismo plazo; si no, en el plazo que indique la liquidación notificada. Presentar tarde antes de un requerimiento lleva el recargo del art. 27 LGT.
Guarda el justificante para el modelo 210
La plusvalía que soporta el vendedor reduce la ganancia patrimonial del no residente (art. 24.4 TRLIRNR; art. 35.2 LIRPF). Archívala junto al ejemplar del modelo 211 y las escrituras.
| Método objetivo | Método de ganancia real | |
|---|---|---|
| Base legal | Arts. 107.1 y 107.4 TRLRHL | Arts. 104.5 y 107.5 TRLRHL |
| Punto de partida | Valor catastral del suelo en la transmisión | Valor de transmisión menos valor de adquisición (sin gastos ni tributos) |
| Ajuste | × coeficiente que fije tu ayuntamiento para los años completos de tenencia (máx. 20) | × proporción del suelo sobre el valor catastral total |
| Base del ejemplo | 48.000 € × coeficiente que fije tu ayuntamiento para 12 años | (200.000 € − 150.000 €) × 40 % = 20.000 € |
| Cuota | Base menor × tipo que fije tu ayuntamiento (nunca superior al 30 %) | Misma regla |
| Sin ganancia | Daría cuota igualmente | No sujeción — sin cuota (art. 104.5) |
FAQ
Preguntas frecuentes
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) que exige el ayuntamiento cuando un inmueble se vende, se hereda o se dona. Grava solo el suelo, no la construcción, y cada ayuntamiento fija su tipo y sus coeficientes dentro de la Ley de Haciendas Locales (art. 104 TRLRHL).
¿Quién paga la plusvalía en una compraventa?
El vendedor (art. 106.1.b TRLRHL). Cuando el vendedor es persona física no residente en España, el comprador es sustituto del contribuyente: el ayuntamiento se dirige contra él, que puede repercutir el importe al vendedor (art. 106.2 TRLRHL; art. 36.3 LGT), en la práctica reteniéndolo del precio.
¿Paga alguna vez el comprador la plusvalía?
Legalmente solo como sustituto cuando el vendedor es persona física no residente (art. 106.2 TRLRHL). Las partes pueden pactar que la soporte el comprador, habitual en obra nueva, pero ese pacto las obliga entre ellas y no cambia a quién puede perseguir el ayuntamiento.
¿Cómo se calcula la plusvalía tras la sentencia del Constitucional?
De dos formas, y se paga por la menor. El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por el coeficiente que tu ayuntamiento fijó para los años de tenencia (art. 107 TRLRHL); el de ganancia real toma el incremento efectivo, en la proporción del suelo (arts. 104.5 y 107.5). El tipo no puede superar el 30 %.
¿Pago plusvalía si vendo con pérdida?
No. Desde la STC 182/2021 y el Real Decreto-ley 26/2021, una transmisión sin incremento de valor del suelo no está sujeta al impuesto (art. 104.5 TRLRHL). Aun así debes declarar la transmisión y acreditar los valores con los títulos; la no sujeción no se aplica de oficio.
¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía municipal?
Treinta días hábiles desde la transmisión en ventas y donaciones, y seis meses desde el fallecimiento en herencias, prorrogables hasta un año a solicitud (art. 110.2 TRLRHL). Presentar tarde sin requerimiento previo lleva el recargo del art. 27 LGT: el 1 % más el 1 % por cada mes completo.
¿Se paga plusvalía por un inmueble heredado?
Sí, la paga el heredero o legatario (art. 106.1.a TRLRHL) en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año. Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % las transmisiones por causa de muerte a descendientes, cónyuges y ascendientes si su ordenanza lo regula (art. 108.4).
¿Cuánto es el tipo de la plusvalía?
No hay un tipo nacional. Cada ayuntamiento fija el suyo, con el techo legal del 30 % (art. 108.1 TRLRHL), y sus propios coeficientes dentro de los máximos estatales (art. 107.4). La cifra correcta es la de la ordenanza vigente en la fecha de la transmisión: usa la calculadora o lee la ordenanza.
¿La retención del 3 % cubre la plusvalía?
No. La retención del 3 % es un pago a cuenta estatal del IRNR del vendedor, ingresado en la AEAT con el modelo 211; la plusvalía es un impuesto municipal que se paga al ayuntamiento. La plusvalía que soporta el vendedor sí reduce la ganancia declarada en el modelo 210.
¿Puedo recuperar una plusvalía ya pagada o recurrir una liquidación?
Si autoliquidaste por la base objetiva y la ganancia real era menor o nula, pide al ayuntamiento la rectificación de la autoliquidación y la devolución dentro de cuatro años (arts. 120.3 y 66 LGT). Una liquidación se recurre en reposición en un mes (art. 14.2 TRLRHL). Los pagos firmes a 26 de octubre de 2021 no pueden reabrirse.
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Fuentes
- BOE — TRLRHL, Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley de Haciendas Locales (arts. 104-110: IIVTNU; art. 14: recursos)
- BOE — Real Decreto-ley 26/2021 (reforma del IIVTNU tras la STC 182/2021)
- BOE — Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre (nulidad de la base objetiva)
- BOE — Ley 58/2003, General Tributaria (arts. 27, 36, 66 y 120.3)
- BOE — TRLIRNR, Real Decreto Legislativo 5/2004 (arts. 24.4 y 25.2)
- BOE — Ley 39/2015 (art. 30: cómputo de días hábiles)
Última actualización: 2026-09-04