Impuesto sobre el Patrimonio para no residentes: modelo 714

Qué es el Impuesto sobre el Patrimonio y por qué lo paga un no residente

El Impuesto sobre el Patrimonio es un tributo directo y personal que grava el patrimonio neto de las personas físicas, creado por la Ley 19/1991 y regulado hoy por esa misma ley. Grava la titularidad de bienes en un solo día, el 31 de diciembre (art. 29), y es estrictamente individual: no existe declaración conjunta, y un matrimonio que posee un chalet en común son dos contribuyentes con dos declaraciones y dos mínimos exentos.

Los residentes en España tributan por obligación personal por todo su patrimonio neto mundial. Cualquier otra persona física queda sujeta por obligación real (art. 5.Uno.b): el no residente tributa solo por los bienes y derechos situados en territorio español, que puedan ejercitarse o hayan de cumplirse en España — el apartamento en Torrevieja, una cuenta bancaria española, un coche matriculado aquí — y el mínimo exento, la escala y la declaración se aplican exclusivamente a esa parte española. Tu casa, tu plan de pensiones y tu cartera en tu país son invisibles para Hacienda.

Dos detalles de la ley sorprenden. Primero, las participaciones en una entidad no cotizada se consideran situadas en España cuando al menos el 50% de su activo, directa o indirectamente, son inmuebles españoles — de modo que tener el chalet a través de una sociedad extranjera no lo saca del impuesto (art. 5.Uno.b, párrafo segundo). Segundo, quien deja de ser residente puede optar, en la primera declaración tras marcharse, por seguir tributando por obligación personal (art. 5.Uno.a); rara vez interesa, pero existe. Los trabajadores acogidos al régimen especial del art. 93 de la Ley del IRPF también tributan solo por obligación real aunque vivan en España.

La propia residencia se decide con los criterios del IRPF, a los que remite el art. 5.Dos: más de 183 días en España en el año natural, o el centro de tus intereses económicos aquí, te convierten en residente y te trasladan a la obligación personal por todo lo que posees. Nuestra guía del modelo 210 explica esos criterios con detalle.

El mínimo exento de 700.000 € y por qué la exención de vivienda habitual no es tuya

El art. 28 fija el mínimo exento. Cuando la comunidad autónoma no ha aprobado una cifra propia, la base imponible se reduce en 700.000 € (art. 28.Dos), y el art. 28.Tres dice expresamente que ese importe se aplica a los no residentes sometidos a obligación real. Es una reducción por contribuyente, no por inmueble: una pareja que posee al 50% una casa de 1.300.000 € declara 650.000 € cada uno y cada uno resta 700.000 €, con lo que no queda nada que gravar.

La exención de 300.000 € que disfrutan los residentes por su vivienda habitual (art. 4.Nueve) es otra cosa. La ley define la vivienda habitual por remisión al art. 68.1.3.º de la Ley del IRPF: la vivienda en la que el contribuyente reside de forma efectiva y permanente. El no residente tiene, por definición, esa vivienda fuera de España, de modo que un apartamento de vacaciones en Benidorm, una segunda residencia en Jávea o un chalet alquilado en Orihuela Costa nunca pueden acogerse a ella. No sumes 300.000 € a los 700.000 €: solo el mínimo exento está a tu disposición.

Otras exenciones del art. 4 sí alcanzan al no residente cuando el bien está en España: el ajuar doméstico — efectos personales y del hogar — está exento (art. 4.Cuatro), como lo están los derechos consolidados en planes de pensiones (art. 4.Cinco) y los valores cuyos rendimientos estén exentos en la Ley del IRNR (art. 4.Siete). Las joyas, los coches, las embarcaciones y las obras de arte, en cambio, se computan por su valor de mercado (arts. 18 y 19).

Cómo se valora tu inmueble en España (art. 10)

El inmueble no se valora por lo que tú crees que vale. El art. 10.Uno toma el mayor de tres valores: el valor catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, y el precio, contraprestación o valor de adquisición. Para la mayoría de propietarios extranjeros el precio de compra es el más alto de los tres y se queda fijo mientras el valor catastral sube poco a poco con los años.

El segundo valor pesa más desde la Ley 11/2021: la base del ITP en una compra es ahora el valor de referencia del Catastro, o el precio si es superior (art. 10.2 del texto refundido del ITPAJD). Si el valor de referencia que se usó en tu ITP superó el precio que pagaste, esa cifra más alta es la que cuenta en Patrimonio. Los inmuebles en construcción se valoran por las cantidades invertidas hasta el 31 de diciembre más el solar (art. 10.Dos), y los derechos de multipropiedad siguen la regla general o el precio de los certificados (art. 10.Tres).

La titularidad se atribuye según las normas civiles (art. 7): los bienes comunes a ambos cónyuges se imputan por mitad salvo que se pruebe otra cuota, y cuando la titularidad no está acreditada la Administración puede considerar titular a quien figure en un registro público o fiscal — en la práctica, el Registro de la Propiedad y el Catastro. El usufructo y la nuda propiedad se valoran con las reglas del ITP (art. 20), por eso un usufructo heredado sobre una vivienda de la Costa Blanca no se computa por el valor íntegro; nuestra calculadora de usufructo aplica esas reglas.

Deudas deducibles: la hipoteca cuenta, casi todo lo demás no

La base imponible es el patrimonio neto: bienes menos cargas y deudas (art. 9.Dos). Para el no residente la deducción es más estrecha que para el residente. El art. 9.Cuatro solo admite las cargas y gravámenes que afecten a los propios bienes situados en España y las deudas por capitales invertidos en esos bienes. La hipoteca con la que compraste el apartamento es deducible; un préstamo personal en tu país para otra cosa no lo es, aunque con él pagaras las cuotas de la comunidad.

Las deudas se valoran por su nominal a 31 de diciembre y solo son deducibles si están debidamente justificadas (art. 25.Uno): el certificado de la entidad con el capital pendiente a cierre de año es la prueba habitual. Las cantidades avaladas no se deducen hasta que el avalista debe pagar, y la propia hipoteca no es lo deducible, sino el precio aplazado o el préstamo que garantiza (art. 25.Dos). Las deudas contraídas para adquirir bienes exentos nunca se deducen (art. 25.Tres).

Cuando una cuenta bancaria española forma parte de tus bienes en España, el art. 12 la computa por el saldo a 31 de diciembre o, si es mayor, por el saldo medio del último trimestre; los fondos retirados para comprar bienes que figuran en la declaración o para cancelar deudas no entran en ese saldo medio, y un préstamo ingresado en la cuenta en el último trimestre ni se computa en el saldo ni se deduce como deuda. Una transferencia grande en diciembre para la señal de una nueva compra no distorsiona, por tanto, la cifra.

La escala estatal (art. 30) con un ejemplo resuelto

Descontado el mínimo exento, la base liquidable se grava con la escala aprobada por la comunidad autónoma o, en su defecto, con la escala estatal del art. 30.2, que es la que se aplica por defecto al no residente (art. 30.3). Es progresiva, con ocho tramos, arranca en el 0,2% y llega al 3,5% a partir de 10.695.996,06 € — la tabla de más abajo reproduce el texto consolidado del BOE.

Ejemplo resuelto: el apartamento de una propietaria noruega en Alicante está computado en 1.200.000 €, a su nombre exclusivamente y sin hipoteca. Base liquidable: 1.200.000 € menos 700.000 € = 500.000 €. El tramo que empieza en 334.252,88 € lleva una cuota fija de 835,63 €, y los 165.747,12 € restantes tributan al 0,5%, es decir, 828,74 €. Cuota total: 1.664,37 € — en torno al 0,14% del valor del inmueble, más o menos lo que cuesta un año de comunidad.

Como la escala se aplica por persona, el mismo apartamento al 50% daría a cada cónyuge una base de 600.000 €, por debajo del mínimo, y ninguna cuota. Repartir la titularidad entre los cónyuges en el momento de la compra es, por tanto, la decisión más eficaz que un comprador no residente puede tomar en Patrimonio — y hay que tomarla antes de firmar la escritura, no en abril.

Un impuesto cedido a las comunidades: la opción del no residente (DA 4ª)

El Impuesto sobre el Patrimonio es un tributo estatal cuyo rendimiento, y parte de cuya normativa, están cedidos a las comunidades autónomas (art. 2.Dos y disposición adicional primera de la LIP, en el marco de la Ley 22/2009 de financiación autonómica). Dentro de la cesión, cada comunidad puede fijar su propio mínimo exento, su propia escala y sus propias deducciones y bonificaciones — por eso el impuesto es en la práctica cero en algunas comunidades y más caro que la escala estatal en otras.

En origen el no residente tributaba siempre con la normativa estatal. La disposición adicional cuarta, en la redacción dada por la Ley 11/2021, reconoce ahora a todo no residente, viva donde viva, el derecho a aplicar la normativa propia de la comunidad autónoma donde radique el mayor valor de sus bienes en España. El manual de la propia AEAT lo describe como una opción que se puede ejercitar o no: eliges el conjunto de normas más favorable en la propia declaración y nada te obliga a tomar el autonómico.

La elección se hace para toda la declaración, no bien por bien. Un propietario con un piso en Benidorm y otro más pequeño en Murcia mira dónde está el mayor valor — la Comunitat Valenciana — y compara el paquete valenciano (mínimo, escala, bonificaciones) con el paquete estatal. Como el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas se creó precisamente para neutralizar las bonificaciones autonómicas por encima de 3.000.000 €, la vía autonómica interesa sobre todo en la franja entre 700.000 € y 3.000.000 €.

Qué hace la Comunitat Valenciana (Ley 13/1997, arts. 8 y 9)

La normativa valenciana está en la Ley 13/1997 de la Generalitat. El art. 8 fija el mínimo exento en 1.000.000 €, pero su redacción es precisa: se aplica a los sujetos pasivos por obligación personal que residan habitualmente en la Comunitat Valenciana. El no residente no encaja en esa descripción, así que la lectura prudente es que un propietario británico u holandés de una vivienda en la Costa Blanca conserva el mínimo estatal de 700.000 € incluso si opta por la normativa valenciana. Desconfía de quien prometa el 1.000.000 € a no residentes y pide asesoramiento individual.

El art. 9 aprueba una escala valenciana más alta que la estatal en todos los tramos salvo el último: 0,25% en lugar de 0,2% en los primeros 167.129,45 €, 0,37% en lugar de 0,3% en el siguiente, 0,62% en lugar de 0,5% y así sucesivamente, hasta el mismo 3,5% marginal máximo. La escala transitoria que rigió en 2023 y 2024 está derogada. La tabla comparativa de más abajo pone ambas escalas una junto a otra.

La consecuencia para el no residente típico es contraintuitiva: optar por la normativa valenciana normalmente cuesta más, no menos. Sobre la base liquidable de 500.000 € del ejemplo anterior, la escala estatal da 1.664,37 € y la valenciana 2.063,81 €. Salvo que una futura bonificación valenciana cambie el panorama, la mayoría de no residentes con inmuebles en la Costa Blanca se quedan sencillamente en la normativa estatal — y la opción de la DA 4ª, por ser opcional, se lo permite.

Modelo 714: quién debe presentarlo, cuándo y cómo

La declaración es el modelo 714. El art. 37 obliga a presentarla en dos casos: cuando la cuota, una vez aplicadas deducciones y bonificaciones, resulta a ingresar, o — aunque no haya nada que pagar — cuando el valor de los bienes y derechos, determinado según las normas del impuesto y sin restar deudas ni mínimo exento, supera 2.000.000 €. Conviene no mezclar las dos pruebas: un no residente con un chalet de 1.500.000 € y una hipoteca de 900.000 € no debe nada y, al no llegar a 2.000.000 €, no presenta nada; el mismo chalet computado en 2.100.000 € debe declararse aunque la cuota sea cero.

El plazo de presentación es el mismo que el de la declaración de la Renta de cada año. Para el ejercicio 2025 — patrimonio a 31 de diciembre de 2025 — la AEAT fijó el plazo del 8 de abril al 30 de junio de 2026, con el 25 de junio de 2026 como último día si domicilias el pago en una cuenta española. El modelo 714 se presenta por vía electrónica en la sede de la AEAT con certificado digital, Cl@ve o a través de un colaborador social como tu asesor fiscal.

El art. 6 obliga al no residente a nombrar un representante con residencia en España cuando opere mediante establecimiento permanente o cuando la AEAT lo exija por la cuantía y las características de su patrimonio en España, y a comunicar el nombramiento antes de que termine el plazo de declaración; incumplirlo es infracción grave con multa fija de 1.000 €. Al margen, la normativa del IRNR exige a los residentes fuera de la UE/EEE nombrar representante en varias situaciones, así que en la práctica la mayoría de propietarios extracomunitarios ya lo tienen — y la misma persona debería ocuparse del modelo 714.

Cada titular presenta su propia declaración con su propio NIE y sus propios 700.000 €. Si nunca has presentado y debías hacerlo, regularizar voluntariamente antes de que la AEAT te requiera supone pagar el recargo por presentación extemporánea de la Ley General Tributaria en lugar de una sanción; el plazo de prescripción es de cuatro años.

El Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas (Ley 38/2022)

Desde 2022 un segundo impuesto, exclusivamente estatal, se superpone al de Patrimonio: el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, creado por el art. 3 de la Ley 38/2022. Grava el patrimonio neto superior a 3.000.000 €, usa las mismas reglas de valoración y el mismo devengo del 31 de diciembre, y se aplica a los no residentes por obligación real sobre sus bienes en España, exactamente igual que Patrimonio.

La base se reduce en un mínimo exento de 700.000 €, que el Real Decreto-ley 8/2023 confirmó tanto para residentes como para no residentes, y la escala tiene tres tramos efectivos: 1,7% entre 3.000.000 € y 5.347.998,03 €, 2,1% hasta 10.695.996,06 € y 3,5% en adelante. Lo decisivo es que la cuota de Patrimonio efectivamente satisfecha en el mismo ejercicio se deduce del impuesto de solidaridad, así que para un no residente en la escala estatal el segundo impuesto no suele añadir nada: solo muerde cuando las bonificaciones autonómicas han dejado Patrimonio a cero.

El impuesto nació para dos ejercicios, pero el Real Decreto-ley 8/2023 lo prorrogó sin fecha, en tanto no se revise la tributación patrimonial en la reforma de la financiación autonómica. Se presenta en el modelo 718 en julio del año siguiente, y solo quienes tengan cuota a ingresar. Con el mínimo de 700.000 € y un primer tramo al 0%, eso significa en la práctica patrimonios netos en España a partir de unos 3.700.000 €.

IBI, modelo 210 y modelo 720: cómo encajan las obligaciones

El propietario no residente en la Costa Blanca convive con un pequeño conjunto de impuestos recurrentes y ayuda verlos juntos. El IBI es el tributo municipal sobre el inmueble: se devenga el 1 de enero, quien sea titular ese día debe el ejercicio completo, el tipo lo fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal y en la mayor parte de la provincia de Alicante el recibo lo gira SUMA Gestión Tributaria. Nuestro simulador gratuito de IBI lo estima por municipio; el valor catastral que emplea es el punto de partida de las dos declaraciones estatales.

El modelo 210 es el IRNR anual: renta imputada por un inmueble a tu disposición, rendimientos del alquiler o ganancia por la venta. El modelo 714 es el Impuesto sobre el Patrimonio sobre ese mismo inmueble, pero por su valor y no por su renta, y solo por encima de 700.000 €. Se presentan por separado, con calendarios distintos, y uno no sustituye al otro. El valor catastral del recibo del IBI determina la base del modelo 210 y marca el suelo de valoración del modelo 714, de modo que los tres documentos han de contar la misma historia.

El modelo 720 — la declaración informativa de bienes en el extranjero — es el que el no residente no presenta. Es una obligación de los residentes en España con cuentas, valores o inmuebles fuera por encima de los umbrales de declaración. El día que te conviertes en residente el cuadro se invierte: presentas el 720 por los bienes que dejaste atrás, pagas Patrimonio por tu riqueza mundial en obligación personal y, por fin, la exención de 300.000 € de la vivienda habitual y el mínimo autonómico pasan a ser tuyos. Nuestra guía del modelo 720 cubre esa transición.

El límite conjunto del 60% y la deducción por doble imposición: solo para residentes

Los residentes cuentan con una válvula de seguridad en el art. 31: la suma de su cuota de Patrimonio y su cuota de IRPF no puede superar el 60% de sus bases imponibles del IRPF, y si lo hace la cuota de Patrimonio se reduce, con un tope del 80%. El precepto está redactado expresamente para los sujetos pasivos por obligación personal. El no residente no puede invocarlo: con poca o ninguna renta en España, el Patrimonio de un inmueble valioso se paga íntegro, sea cual sea su proporción con la renta.

Lo mismo ocurre con el art. 32, que permite a los residentes deducir los impuestos sobre el patrimonio pagados en el extranjero: se aplica solo a la obligación personal. Un no residente que además paga en su país un impuesto sobre el patrimonio por el mismo inmueble español no obtiene crédito alguno en España; el alivio, si lo hay, viene de las normas de su país o del convenio de doble imposición, y solo cuando ese convenio cubre los impuestos sobre el patrimonio. Varios países de origen — el Reino Unido entre ellos — no tienen impuesto sobre el patrimonio, y entonces no hay nada que acreditar: el impuesto español es sencillamente un coste de la propiedad.

La única bonificación de la normativa estatal es la del 75% para bienes situados en Ceuta y Melilla (art. 33), irrelevante para la Costa Blanca. Todo lo demás — la deducción valenciana por inversión en empresas emergentes, por ejemplo — pertenece al paquete autonómico y solo te alcanza si optas por él al amparo de la DA 4ª y cumples sus condiciones.

Por qué el no residente delega el modelo 714 en un representante fiscal

Patrimonio es tanto una decisión anual como una declaración anual. Cada año alguien tiene que revisar los tres valores del inmueble, obtener el certificado bancario de la hipoteca, decidir si merece la pena la opción autonómica, comprobar que la prueba de bienes brutos no se ha cruzado tras una nueva compra y cuadrar las cifras con el modelo 210 para que la AEAT vea un mismo valor catastral en todas las declaraciones. Casi todo está en español y casi todo exige certificado digital.

Un representante en España recibe además las notificaciones de la AEAT. Los requerimientos de Patrimonio suelen llegar años después, cuando la Administración cruza una venta, una herencia o la declaración de un familiar, y una carta a una dirección española vacía se entiende notificada. Tener un representante residente en el expediente es la diferencia entre contestar un requerimiento y descubrir una sanción.

spainfiscal prepara y presenta el modelo 714 de propietarios no residentes en toda la Costa Blanca y la Comunitat Valenciana, modela la elección entre normativa estatal y valenciana, la coordina con el modelo 210 y el IBI, y actúa como tu representante fiscal ante la AEAT — para que el chalet siga siendo una casa de vacaciones y no un problema fiscal.