spainfiscalspainfiscal

Spanias 3 %-avgift: fritaket etter skatteavtale ble opphevet i 2013

OppklaringPublisert:

Det siteres fortsatt på engelskspråklige eiendomsforum, i guider for utenlandske eiere og på enkelte advokatfirmaers nettsider: et ikke-bosatt selskap som dekkes av en skatteavtale med en klausul om informasjonsutveksling, betaler ikke 3 %-avgiften på sin spanske villa. Den setningen var sann. Den sluttet å være sann 1. januar 2013, og artikkelen som erstattet den, har tre fritak, og ingen av dem nevner noen skatteavtale.

Kort fortalt

Fritaket fra Spanias 3 %-særavgift for selskaper med rett til en skatteavtale med en klausul om informasjonsutveksling, ble opphevet med virkning fra 1. januar 2013 ved femte sluttbestemmelse, nr. 3, i Ley 16/2012.

Valery Grinkevich

Skrevet av

Valery Grinkevich

Økonom tilsluttet spansk yrkeskollegium (economista colegiado) · asesor fiscal · Over 20 års erfaring · Torrevieja, Costa Blanca

Én artikkel, to tekster

Artikkel 42 i den konsoliderte IRNR-loven – Real Decreto Legislativo 5/2004 – regulerer fritakene fra særavgiften på eiendom som eies av ikke-bosatte selskaper, og i BOEs konsoliderte database finnes den i to versjoner. Den opprinnelige, i kraft fra 13. mars 2004, listet opp fem tilfeller. Bokstav b) fritok selskaper med rett til en avtale om unngåelse av dobbeltbeskatning som inneholdt en klausul om informasjonsutveksling, forutsatt at fysiske personer som til syvende og sist eide selskapet, var bosatt i Spania eller selv dekket av en slik avtale – dokumentert ved en erklæring om de spanske eiendommene og de endelige fysiske eierne, med bostedsattester fra utlandet, levert i samme periode som avgiften.

Versjonen som har vært i kraft siden 1. januar 2013, er fire linjer. Avgiften skal ikke betales av a) fremmede stater, fremmede offentlige institusjoner og internasjonale organisasjoner; b) selskaper som kontinuerlig eller vanemessig driver økonomisk virksomhet i Spania som er atskilt fra bare å eie eller leie ut eiendommen, på de vilkårene som fastsettes i forskrift; og c) selskaper notert på offisielt anerkjente sekundærmarkeder. Det finnes ingen bokstav d), ingen bokstav e) og intet annet ledd. Skatteavtale-veien ble ikke innsnevret eller gjort vanskeligere å dokumentere. Den er borte.

Hva femte sluttbestemmelse i Ley 16/2012 faktisk strøk

Reformen er femte sluttbestemmelse, nr. 3, i Ley 16/2012 av 27. desember, med virkning fra 1. januar 2013, og den fjernet mer enn skatteavtale-tilfellet. Den tidligere bokstav e) forsvant med den: veldedige eller kulturelle ideelle organisasjoner anerkjent etter loven i en avtalestat, der eiendommen tjente deres formål. Det samme gjaldt nr. 2, som reduserte avgiften forholdsmessig når bostedsvilkårene for medlemmer, deltakere eller begunstigede bare var oppfylt delvis. Fem fritak og en delvis lettelse ble til tre fritak og ikke noe mer.

Den samme bestemmelsen skrev om hele kapittelet samme dag: nr. 1 skrev om artikkel 40, nr. 2 artikkel 41, og nr. 4 og 5 ga artikkel 45 ny tittel som opptjening, erklæring og heftelse, med et nytt nr. 3 der eiendom overført av et selskap som er avgiftspliktig, fortsatt hefter for betalingen. Konsolideringen er oppdatert – lovens metadata oppgir siste oppdatering 23. juni 2026 – så artikkel 42 har ikke vært endret siden.

Hva det koster eieren som trodde på det

Avgiften er 3 % av katasterverdien, eller av den verdien som fastsettes etter reglene for formuesskatt der det ikke finnes noen katasterverdi (artikkel 41.1 og 43). Den påløper 31. desember hvert år og erklæres og betales i januar året etter (artikkel 45.1). Det trenger ikke å ha skjedd noe for at den skal oppstå: ingen leie, ingen gevinst, intet salg. Å eie eiendommen, eller på noe grunnlag inneha en tinglig bruks- eller nytelsesrett til den, på 31. desember er hele det skattepliktige forholdet – så hver 31. desember siden 2013 har utløst sin egen forpliktelse, med sin egen frist og sitt eget klokkeslett.

To regler gjør den verre enn en vanlig ubetalt skatt. Oversitter du januarvinduet, åpnes tvangsinnkreving mot selve eiendommen, der attesten om at den frivillige perioden utløp ubetalt, er tilstrekkelig grunnlag til å starte den (artikkel 45.2). Og siden 2013 hefter en eiendom overført av et selskap som er avgiftspliktig, fortsatt for betalingen (artikkel 45.3) – noe som er hvorfor dette dukker opp hos notaren, ved et salg, tjue år etter at strukturen ble opprettet. Én formell detalj: artikkel 45.1 sier bare at avgiften erklæres på det stedet og i den formen som fastsettes, så skjemanummeret fra AEAT du vil se oppgitt, er forvaltningspraksis, ikke lovtekst.

Fritaket som er igjen, og hvorfor utleie ikke kvalifiserer

Det som er igjen og kan brukes for en privat struktur, er bokstav b): økonomisk virksomhet som drives kontinuerlig eller vanemessig i Spania, atskilt fra bare å eie eller leie ut eiendommen, på de vilkårene som fastsettes i forskrift. Tre uttrykk bærer vekten. Kontinuerlig eller vanemessig utelukker en enkeltstående handling pyntet opp for anledningen. Atskilt krever at virksomheten kan skilles fra selve eiendommen. Og på de vilkårene som fastsettes i forskrift legger innholdet i testen utenfor artikkel 42, noe som gjør den til et dokumentasjonsspørsmål før den er et argument.

Fellen ligger i ordet utleie. Artikkelen utelukker ikke det passive selskapet og godtar det som leier ut villaen; den utelukker bare det å eie eller leie ut eiendommen, altså nettopp de to tingene en feriebolig-struktur normalt gjør. Sommerutleie er den ekskluderte virksomheten, nevnt ved navn i loven. De to andre fritakene er ikke laget for familiestrukturer: bokstav a) gjelder stater, fremmede offentlige institusjoner og internasjonale organisasjoner, bokstav c) gjelder børsnoterte selskaper.

Spørsmålet som erstattet det: artikkel 40 ble innsnevret samme dag

Den opprinnelige artikkel 40 gjorde ethvert ikke-bosatt selskap som eide eller innehadde spansk fast eiendom, avgiftspliktig. Versjonen som har vært i kraft siden 1. januar 2013, omskrevet ved nr. 1 i samme sluttbestemmelse, gjør bare selskaper bosatt i et land eller territorium som «har status som skatteparadis», avgiftspliktige – loven bruker fortsatt den eldre ordlyden. Fritaket forsvant, men det gjorde også det meste av eksponeringen det avlastet: et vanlig selskap bosatt utenfor et slikt territorium faller helt utenfor artikkel 40 og trenger intet fritak. Lesere som bare får med seg opphevelsen, får som regel panikk i feil retning.

Det aktuelle spørsmålet er altså ikke lenger om skatteavtalen din har en klausul om informasjonsutveksling. Det er hvor selskapet var bosatt 31. desember, og om det territoriet sto på listen som gjaldt på den datoen. Dette innlegget navngir bevisst ingen territorier og hevder ingen gjeldende status: listen fastsettes ved departementsforordning og oppdateres, så det eneste ærlige svaret er den forordningen som gjelder for det året du ser på.

Slik sjekker du dette selv i BOEs API

Ingen behøver å ta vårt ord for noe av dette. BOE tilbyr konsolidert lovgivning som et åpent API, og én forespørsel returnerer hele historikken til en artikkel. Be om blokken: www.boe.es/datosabiertos/api/legislacion-consolidada/id/BOE-A-2004-4527/texto/bloque/a42, sendt med headeren Accept: application/xml og en vanlig nettleser-user agent. Headeren er ikke valgfri – blokk-endepunktet leverer bare XML og svarer på en forespørsel om JSON med en HTTP 400, mens innholdsfortegnelsen til samme lov, som ender på texto/indice, faktisk returnerer JSON.

Det som kommer tilbake, er både fellen og hjelpen. Svaret inneholder hver historiske versjon av artikkelen, eldste først, hver i sitt eget version-element med fecha_publicacion og fecha_vigencia. Tar du den første, har du lest 2004-teksten: det opphevede fritaket, perfekt formatert og fullstendig feil. Tar du den siste, leser du datoene og endringsnotatet som avslutter den, der reformen navngir seg selv – «Se modifica, con efectos desde el 1 de enero de 2013, por la disposición final 5.3 de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre». Deretter oppgir metadatos-endepunktet til loven sin fecha_actualizacion, slik at du kan se om konsolideringen er oppdatert eller et gammelt øyeblikksbilde.

Hva du bør gjøre

Eies en spansk eiendom gjennom et ikke-bosatt selskap, avklarer du to fakta før januarvinduet: hvor selskapet var bosatt 31. desember, sett mot listen over territorier som gjaldt for det året, og om det driver virksomhet i Spania utover å eie eller leie ut. En skatteavtale med klausul om informasjonsutveksling er ikke lenger noe svar på noen av delene.

Hele veiledningen

Relaterte tjenester

Kilder