spainfiscalspainfiscal

Spanias 3 %-avgift på eiendom for ikke-hjemmehørende selskaper

~28 min lesetidPublisert: 2026-09-10Oppdatert: 2026-09-10

Et sted mellom Torrevieja og Dénia finnes det flere tusen villaer der den registrerte eieren er et selskap stiftet i Gibraltar, Jersey, Isle of Man eller De britiske jomfruøyene. På 1990- og 2000-tallet ble strukturen solgt på stranden som et stykke smart planlegging: eiendommen skifter aldri eier, så det blir ingen spansk arveavgift, ingen overdragelsesskatt ved et videresalg og ingen navn i det spanske registeret. Det som sjelden ble forklart, er kapittel VI i den spanske loven om inntektsskatt for ikke-hjemmehørende, artikkel 40 til 45, som pålegger et selskap hjemmehørende i en jurisdiksjon Spania anser som ikke-samarbeidsvillig, en avgift på 3 % av eiendommens katasterverdi, hvert år, så lenge selskapet eier den, uten noe tak og uten noen sluttdato. Denne guiden leser disse seks artiklene slik de lyder, forklarer hvem som faktisk rammes, hvilke unntak loven inneholder, hva som skjer med eiendommen når ingen leverer skattemelding, og hva hver vei ut koster.

Kort svar

Et selskap hjemmehørende i et land eller territorium Spania anser som et skatteparadis – i dag lest som en ikke-samarbeidsvillig jurisdiksjon – som eier spansk fast eiendom, eller har en bruks- eller nytterett til den, betaler en særavgift på 3 % av katasterverdien hvert år (art. 40, 41 og 43 TRLIRNR). Avgiften påløper 31. desember og meldes inn påfølgende januar. Artikkel 42 fritar utenlandske stater, børsnoterte selskaper og selskaper med reell økonomisk virksomhet.

Valery Grinkevich

Gjennomgått av

Valery Grinkevich

Økonom tilsluttet spansk yrkeskollegium (economista colegiado) · asesor fiscal · Over 20 års erfaring · Torrevieja, Costa Blanca

Det viktigste i korte trekk

  • Avgiften rammer selskaper hjemmehørende i et land eller territorium som anses som skatteparadis – i dag lest som en ikke-samarbeidsvillig jurisdiksjon – som eier eller på noen som helst måte har rådighet over spansk fast eiendom eller bruks- og nytteretter til den (art. 40 TRLIRNR). Et ordinært EU-selskap eller et selskap fra et avtaleland faller helt utenfor art. 40.
  • Grunnlaget er eiendommens katasterverdi; finnes det ingen katasterverdi, brukes verdien fastsatt etter reglene for formuesskatt (art. 41.1). Sameie beskattes forholdsmessig etter eierandelen (art. 41.2).
  • Satsen er 3 % (art. 43). Avgiften påløper 31. desember hvert år og skal meldes inn og betales i påfølgende januar (art. 45.1); AEAT krever den inn med Modelo 213.
  • Artikkel 42 fritar utenlandske stater, offentlige institusjoner og internasjonale organisasjoner; selskaper som løpende eller vanemessig driver økonomisk virksomhet i Spania som kan skilles fra det å bare eie eller leie ut eiendommen, på de vilkårene forskriften fastsetter; og selskaper notert på offisielt anerkjente sekundærmarkeder.
  • Leverer ingen skattemelding, inndrives gjelden gjennom tvangsinnkreving rettet mot selve eiendommen, der attesten på at den frivillige fristen er utløpt, er tilstrekkelig grunnlag (art. 45.2); og ved et senere salg hefter eiendommen fortsatt for betaling av avgiften (art. 45.3).

På denne siden

  1. Hva særavgiften er, og hullet i loven den fyller
  2. Hvem som rammes: art. 40 og testen for ikke-samarbeidsvillig jurisdiksjon
  3. Hvorfor denne guiden ikke trykker listen over jurisdiksjoner
  4. Grunnlaget: katasterverdien, og hva som skjer når den mangler
  5. 3 %, 31. desember og måneden januar
  6. Unntakene i art. 42 – delen som redder de fleste eierne
  7. Avtaleunntaket som fortsatt sirkulerer på engelsk, og hva teksten faktisk sier
  8. Hva som skjer når ingen leverer: apremio, heftelse og tillegg
  9. Fradragsrett etter art. 44, og hvorfor den vanligvis ikke gir deg noe
  10. Hva mer strukturen drar med seg
  11. Hvorfor Costa Blanca ble solgt denne strukturen
  12. Å komme seg ut: de tre veiene, og hva hver av dem vekker til live
  13. Dette gjør du før neste 31. desember
  14. Slik håndterer du en spansk eiendom eid av et ikke-hjemmehørende selskap
  15. Ofte stilte spørsmål

Hva særavgiften er, og hullet i loven den fyller

Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes er ikke en egen skatt. Den er kapittel VI i den konsoliderte loven om inntektsskatt for ikke-hjemmehørende – Real Decreto Legislativo 5/2004, TRLIRNR – og fungerer som en selvstendig avgift inne i denne loven: seks artikler, fra art. 40 til art. 45, med sin egen skattyter, sitt eget grunnlag, sin egen sats, sin egen påløpsdato og sin egen innkrevingsregel.

Formen er lettere å forstå ved siden av art. 13.1.h) i samme lov. Beregnet inntekt av utleid bymessig eiendom i Spania – den fiktive leieinntekten enhver ikke-bosatt eier av en feriebolig oppgir på Modelo 210 – pålegges bare fysiske personer: artikkelen taler om inntekt tilregnet skattytere som er fysiske personer som eier bymessig eiendom som ikke er knyttet til økonomisk virksomhet. Et selskap som eier en tom villa, gir ingen beregnet inntekt i det hele tatt. Er selskapet hjemmehørende i en ordinær jurisdiksjon, er det rett og slett slik loven virker. Er det hjemmehørende i en jurisdiksjon Spania anser som ikke-samarbeidsvillig, trer kapittel VI inn og pålegger 3 % av katasterverdien i året, uansett om villaen har gitt en eneste euro i inntekt.

Det er derfor avgiften føles så annerledes enn resten av spansk eiendomsbeskatning. Det finnes ingen inntekt å måle, ingen gevinst å beregne og ingen transaksjon å skattlegge. Den skattepliktige begivenheten er rett og slett det å eie: å eie eiendommen, eller på noen som helst måte inneha en tinglig bruks- eller nytterett til den, den 31. desember. Det er også derfor regningen aldri stopper. En villa som er holdt i stillhet i femten år, har utløst femten årlige skatteplikter, hver med sin egen frist og sin egen klokke som går.

Hvem som rammes: art. 40 og testen for ikke-samarbeidsvillig jurisdiksjon

Artikkel 40 er én setning, og hvert ord i den gjør en jobb. Selskaper hjemmehørende i et land eller territorium som anses som et skatteparadis, og som i Spania eier eller på noen som helst måte innehar fast eiendom eller tinglige bruks- eller nytteretter til den, er skattepliktige gjennom en særavgift. Tre vilkår må alle være oppfylt: den som innehar eiendommen, er et selskap, ikke en fysisk person; dette selskapet er hjemmehørende i en listeført jurisdiksjon; og det innehar spansk fast eiendom eller en rett til den.

Det første vilkåret er det som roer leserne mest. Avgiften rammer aldri en fysisk person. Et belgisk ektepar som eier leiligheten sin i Guardamar i eget navn, kan ikke rammes av art. 40, uansett hva de ellers måtte skylde. Det andre vilkåret er det som avgjør reelle saker, og det er et vilkår om selskapet, ikke om aksjonæren: det som teller, er hvor selskapet er hjemmehørende, ikke nasjonaliteten eller bostedet til personene bak det. Et britisk familieselskap stiftet i England faller utenfor art. 40; den samme familien som innehar eiendommen gjennom et BVI-selskap, faller innenfor. Det tredje vilkåret er videre enn eierskap. Å inneha eiendommen på noen som helst måte omfatter en usufruct, en bruksrett, en boligrett eller en langvarig tinglig nytterett til en spansk eiendom, så en struktur som holder det formelle eierskapet i utlandet og gir nytteretten til selskapet, slipper ikke unna.

Loven bruker fortsatt de gamle ordene, paraíso fiscal, og den konsoliderte teksten vi leser – oppdatert til 25. mai 2023 – er ikke skrevet om. Broen ligger et annet sted: henvisninger i skattelovgivningen til skatteparadiser, til territorier uten effektiv utveksling av opplysninger og til nullskatt eller lav beskatning, skal leses som henvisninger til definisjonen av ikke-samarbeidsvillig jurisdiksjon i DA 1.ª i Ley 36/2006, slik den lyder etter Ley 11/2021, som la til DA 10.ª i denne loven nettopp med dette formålet. Så art. 40 betyr i dag selskaper hjemmehørende i en ikke-samarbeidsvillig jurisdiksjon, slik den er definert der.

Merk

Testen ser på selskapet, ikke på deg. Å flytte din egen skattemessige bosted til Spania, eller ut av det, endrer ingenting for art. 40: så lenge selve selskapet er hjemmehørende i en listeført jurisdiksjon og eier villaen 31. desember, påløper avgiften.

Hvorfor denne guiden ikke trykker listen over jurisdiksjoner

DA 1.ª i Ley 36/2006, slik den er omskrevet av Ley 11/2021, inneholder ingen liste. Den fastsetter kriterier og overlater listen til en ministerforskrift fra finansdepartementet. Kriteriene er tre: åpenhet – om det finnes lovgivning om gjensidig bistand for utveksling av skatteopplysninger etter reglene i den alminnelige skatteloven, om opplysninger faktisk utveksles med Spania, resultatet av fagfellevurderingene til Global Forum on Transparency and Exchange of Information, og den effektive utvekslingen av opplysninger om reelle rettighetshavere; om territoriet legger til rette for offshore-instrumenter eller -selskaper som skal trekke til seg overskudd som ikke gjenspeiler reell økonomisk virksomhet der; og om det finnes lav eller ingen beskatning, målt mot spansk personskatt, selskapsskatt og skatt for ikke-hjemmehørende.

Forskriften blir oppdatert. Det er hele poenget med ordningen: en dynamisk liste i stedet for en fastfrosset en, noe som også betyr at enhver liste trykket i en artikkel eldes dårlig, og at en jurisdiksjon kan komme inn på eller forsvinne fra listen mellom en 31. desember og den neste. Etter overgangsregelen som er beholdt i Ley 36/2006, gjelder territoriene som er listet i Real Decreto 1080/1991, inntil forskriften fastsetter dem – en regel skrevet for gapet mellom reformen og den første forskriften, og en påminnelse om at svaret har endret seg over tid.

Denne guiden vil derfor ikke fortelle deg at Gibraltar, Jersey, Isle of Man eller De britiske jomfruøyene i dag er eller ikke er en ikke-samarbeidsvillig jurisdiksjon. Det er et spørsmål om hvilken forskrift som gjelder for det året du spør om, og å ta feil i begge retninger er kostbart: å tro du rammes når du ikke gjør det, betyr å betale en avgift du ikke skylder, og å tro du ikke rammes, betyr en ubetalt gjeld som inndrives mot villaen av seg selv. Én regel til lukker sirkelen: har Spania en gjeldende skatteavtale med en jurisdiksjon som står på listen, gjelder reglene om ikke-samarbeidsvillige jurisdiksjoner likevel, i den grad de ikke strider mot avtalen (DA 1.ª.5 i Ley 36/2006).

Grunnlaget: katasterverdien, og hva som skjer når den mangler

Grunnlaget for særavgiften er eiendommens katasterverdi (art. 41.1). Ikke markedsverdien, ikke prisen som er betalt, ikke referanseverdien (valor de referencia) som brukes for overdragelsesskatt: katasterverdien, det samme tallet IBI-kvitteringen din er bygget på. Det er som regel gode nyheter, for katasterverdier ligger normalt under markedsverdien, og det gjør avgiften enkel å beregne: les av katasterverdien fra IBI-kvitteringen eller Catastro-attesten og bruk 3 %.

Finnes det ingen katasterverdi – en tomt som aldri har fått en, en eiendom som ennå ikke er innlemmet i Catastro – sender samme artikkel deg til verdien fastsatt etter reglene for formuesskatt. Disse reglene verdsetter fast eiendom til det høyeste av tre tall: katasterverdien, verdien fastsatt eller kontrollert av forvaltningen med henblikk på andre skatter, eller kjøpesummen, vederlaget eller anskaffelsesverdien (art. 10.Uno i Ley 19/1991). Reserveregelen er derfor merkbart strengere enn hovedregelen, fordi den kan nå helt opp i kjøpesummen.

Eier selskapet eiendommen sammen med andre personer eller selskaper, skal avgiften bare betales av den delen av verdien av eiendelene eller rettighetene som forholdsmessig svarer til dets andel (art. 41.2). Et selskap som eier 50 % av en villa der den andre halvparten står i en fysisk persons navn, betaler 3 % av halve katasterverdien; den fysiske personens halvpart faller helt utenfor avgiften, selv om den gir sin egen beregnede inntekt etter de ordinære IRNR-reglene.

Tips

Den årlige IBI-kvitteringen din deler katasterverdien i grunnverdi og bygningsverdi. For denne avgiften er det den totale katasterverdien til eiendommen som teller, ikke grunnkomponenten som styrer plusvalía municipal.

3 %, 31. desember og måneden januar

Satsen er 3 % (art. 43). Det er en flat sats: det finnes ingen skala, ingen minstesats, ingen reduksjon for hvor mange dager i året eiendommen ble eid, og ingen lempning for en eiendom som sto tom. Det finnes heller ingen kreditt for IBI selskapet allerede har betalt til kommunen av samme katasterverdi, eller for spansk skatt betalt av leieinntekter fra samme eiendom.

Avgiften påløper 31. desember hvert år og skal meldes inn og betales i januar året etter, på det stedet og i den formen som er fastsatt (art. 45.1). Loven overlater formen til forskriften; skjemaet AEAT tilbyr for dette, er Modelo 213. To konsekvenser følger av påløpsdatoen. For det første er det situasjonen 31. desember som teller: et selskap som solgte villaen i november, skylder ingenting for det året, og et selskap som kjøpte den i desember, skylder de fulle 3 %. For det andre er hvert år en egen egenfastsettelse med sin egen frist i januar, og det er derfor restansene i disse sakene kommer som en bunke av år snarere enn som ett enkelt tall.

Fordi påløpet er årlig og automatisk, trenger det ikke skje noe for at skatteplikten skal oppstå. Det sendes ikke noe varsel, det fastsettes ikke noe vedtak, og ingen påminnelse når frem til adressen i utlandet. Plikten er en egenfastsetting: den finnes uansett om noen i strukturen vet om den eller ikke.

Unntakene i art. 42 – delen som redder de fleste eierne

Artikkel 42 er kort og uttømmende. Særavgiften på fast eiendom skal ikke betales av: utenlandske stater og offentlige institusjoner og internasjonale organisasjoner; selskaper som løpende eller vanemessig driver økonomisk virksomhet i Spania som kan skilles fra det å bare eie eller leie ut eiendommen, i samsvar med det forskriften fastsetter; og selskaper notert på offisielt anerkjente sekundære verdipapirmarkeder.

Det midterste tilfellet er det som avgjør de reelle sakene, og det er utformet for å være vanskelig å oppfylle. To adverb og ett adjektiv bærer hele testen. Virksomheten må drives i Spania; den må være løpende eller vanemessig, ikke sporadisk; og den må kunne skilles fra det å bare eie eller leie ut eiendommen – noe som betyr at det å leie ut villaen, selv hele året og selv med overskudd, er nøyaktig den virksomheten unntaket utelukker. Artikkelen viser også uttrykkelig til det forskriften fastsetter, så kriteriene og bevisene ligger i gjennomføringsforskriften til loven og må sjekkes der før noen støtter seg på dette punktet.

De to andre tilfellene er snevre, men klare. En utenlandsk stat eller en offentlig institusjon i en utenlandsk stat – en diplomatisk eiendom, et kulturinstitutt – faller utenfor avgiften, det samme gjør en internasjonal organisasjon. Et selskap med aksjer notert på et offisielt anerkjent sekundærmarked faller også utenfor, med den begrunnelsen at et børsnotert selskap ikke er et ugjennomsiktig holdingselskap. Ingen av unntakene er tilgjengelige for det ordinære villaeiende selskapet, og det er hele poenget med kapittelet.

Eksempel

To selskaper i samme gate i Jávea. Selskap A eier en villa det leier ut til feriegjester hele sommeren: utleie er uttrykkelig ikke nok for art. 42.b), så hvis A er hjemmehørende i en listeført jurisdiksjon, skal de 3 % betales. Selskap B driver et lisensiert aparthotell i bygningen med ansatte og næringstillatelse: det er en økonomisk virksomhet som kan skilles fra det å bare eie eller leie ut, og unntaket er i spill – forutsatt at kravene forskriften stiller, er oppfylt.

Avtaleunntaket som fortsatt sirkulerer på engelsk, og hva teksten faktisk sier

Mye engelskspråklig materiale om denne avgiften beskriver et fjerde unntak: selskaper som har rett til å påberope seg en dobbeltbeskatningsavtale med en klausul om utveksling av opplysninger, forutsatt at de fysiske personene som til syvende og sist eier kapitalen, er bosatt i Spania eller har rett til en avtale med en slik klausul, og forutsatt at identiteten deres er bevist. Rådgivere bygde hele saksmapper rundt dette avsnittet, for det gjorde spørsmålet til en dokumentasjonsøvelse: identifiser de endelige eierne, bevis bostedet deres, behold unntaket.

Det avsnittet fantes faktisk, og det er derfor det fortsatt sirkulerer. Det sto i den opprinnelige 2004-ordlyden i art. 42 TRLIRNR, og femte sluttbestemmelse, nr. 3, i Ley 16/2012 av 27. desember fjernet det med virkning fra 1. januar 2013. Siden da inneholder artikkelen tre bokstaver og ikke noe avtaletilfelle: utenlandske stater og offentlige organer, selskaper med en virksomhet som kan skilles fra bare å eie eller leie ut, og børsnoterte selskaper. Sammenhengen gir mening når du legger merke til hva art. 40 nå sier, for avgiften rammer ikke lenger ethvert ikke-hjemmehørende selskap: den rammer bare selskaper hjemmehørende i en jurisdiksjon som anses som et skatteparadis. Et unntak for avtaledekkede selskaper har lite igjen å gjøre når avtaledekkede selskaper som hovedregel allerede faller utenfor avgiften.

To praktiske konsekvenser. For det første: hvis en rådgiver forteller deg at strukturen din er trygg fordi du har dokumentert de endelige reelle rettighetshaverne under et avtaleunntak, spør hvilken artikkel i den gjeldende teksten dette unntaket står i – og sjekk den konsoliderte teksten på BOE for det aktuelle året, for svaret for en gjeld fra 2003 trenger ikke være svaret for en fra 2026. For det andre har avtalespørsmålet ikke forsvunnet, det har flyttet på seg: har Spania en gjeldende avtale med en listeført jurisdiksjon, gjelder reglene om ikke-samarbeidsvillige jurisdiksjoner likevel i den grad de ikke strider mot avtalen (DA 1.ª.5 i Ley 36/2006), noe som er et argument som må bygges på avtaleteksten, ikke en boks som bare krysses av.

Hva som skjer når ingen leverer: apremio, heftelse og tillegg

Artikkel 45.2 er grunnen til at denne avgiften ikke er et teoretisk problem. Unnlater du å egenfastsette og betale innen fristen i januar, utløses tvangsinnkreving rettet mot selve den faste eiendommen, og attesten skatteetaten utsteder om at den frivillige betalingsfristen er utløpt uten betaling, og beløpet, er tilstrekkelig grunnlag til å starte den. Det trengs ikke noe forutgående vedtak rettet mot et selskap ingen finner i utlandet: gjelden inndrives mot eiendelen som befinner seg i Spania og ikke kan flyttes.

Artikkel 45.3 lukker den andre utveien. Overdrar et selskap som er underlagt særavgiften, spansk fast eiendom, hefter den overdratte eiendommen fortsatt for betaling av avgiften. I klartekst følger avgiften villaen inn i kjøperens hender. Det er derfor en seriøs due diligence ved kjøp av en selskapseid eiendom ber om Modelo 213-innleveringene for de åpne årene før signering, og hvorfor beløpet rutinemessig holdes tilbake hos notaren til de er fremlagt.

Oppå dette kommer det ordinære maskineriet i den alminnelige skatteloven (LGT). En forsinket egenfastsetting levert før noe krav kommer, gir tillegget etter art. 27 LGT – 1 % pluss 1 % for hver hele måned med forsinkelse, og 15 % pluss forsinkelsesrenter etter tolv måneder – og utelukker boten. Kommer kravet først i stedet, gjelder tilleggene i tvangsfasen etter art. 28 LGT – 5 %, 10 % eller 20 % avhengig av når betalingen skjer – og det å unnlate å betale beløpet en egenfastsetting viser, er i seg selv en skatteovertredelse (art. 191 LGT). Hver årlige skatteplikt foreldes på sin egen fireårsklokke, regnet fra dagen etter fristen i januar for det aktuelle året (art. 66 og 67 LGT), så de eldste årene faller bort mens de nyere forblir levende.

Merk

Fordi avgiften inndrives mot eiendommen selv, er det ofte ikke den som satte opp strukturen, som til syvende og sist betaler: kjøperen av en selskapseid villa, eller arvingen som arver aksjene, møter restansene.

Fradragsrett etter art. 44, og hvorfor den vanligvis ikke gir deg noe

Artikkel 44 sier at beløpet for særavgiften er en fradragsberettiget kostnad ved fastsettingen av grunnlaget for den skatten som eventuelt følger av de foregående artiklene i denne loven. Fradraget virker derfor innenfor det samme selskapets skatt for ikke-hjemmehørende – mot inntekten selskapet selv opptjener i Spania – og ikke mot spansk selskapsskatt, som selskapet ikke betaler, og heller ikke mot skatt i sitt hjemland, som er et spørsmål for det landet.

I praksis er fradraget nær verdiløst for det ordinære villaeiende selskapet, og grunnen er art. 24.1. For ikke-hjemmehørende som opererer uten fast driftssted, er grunnlaget bruttobeløpet av inntekten, uten fradrag for noen kostnader i det hele tatt; bare skattytere hjemmehørende i en annen EU-medlemsstat, eller i en EØS-stat med effektiv utveksling av opplysninger, kan trekke fra kostnader direkte knyttet til den spanske inntekten (art. 24.6). Et selskap hjemmehørende i en listeført jurisdiksjon er per definisjon ingen av delene. Selskapet betaler derfor den ordinære IRNR på bruttoleien med den generelle satsen på 24 % (art. 25.1.a; den reduserte satsen på 19 % er forbeholdt bosatte i EU og kvalifiserte EØS-land), og 3 %-avgiften kommer i tillegg uten noe å redusere den mot.

Fradraget har reelt innhold bare når selskapet har et fast driftssted i Spania, for et fast driftssted beregner sitt grunnlag etter reglene for selskapsskatt (art. 18.1) og kan derfor absorbere kostnaden. Det er samme terreng som unntaket i art. 42.b): et selskap med en reell, løpende økonomisk virksomhet i Spania vil vanligvis ha et fast driftssted, og da faller det utenfor avgiften i stedet for å trekke den fra. Én siste detalj som er verdt å vite hvis du mottar inntekt fra spansk kilde gjennom strukturen: en som er pliktig til å foreta forskuddstrekk, beregner trekket uten å ta hensyn til art. 44 (art. 31.2), så dette fradraget reduserer ikke kildeskatten på noen måte.

Hva mer strukturen drar med seg

De 3 % er sjelden den eneste overraskelsen. Et selskap hjemmehørende i et territorium uten effektiv utveksling av skatteopplysninger, som innehar eiendeler i Spania, må utnevne en representant bosatt i Spania før utløpet av fristen for innlevering – plikten utløses bare av det å inneha eiendelen, ikke av noen inntekt (art. 10.1 TRLIRNR). Å unnlate å utnevne noen er en alvorlig overtredelse med en fast bot på 2.000 euro, som stiger til 6.000 euro for skattytere hjemmehørende i disse territoriene (art. 10.4), og utnevner ingen noen, kan skatteetaten behandle depositaren eller forvalteren av eiendelene som representant (art. 10.3). Strukturer designet for å være usynlige, ender opp med en spansk representant valgt av forvaltningen.

Depositaren eller forvalteren er også eksponert. Depositaren eller forvalteren av eiendeler eller rettigheter til ikke-hjemmehørende skattytere uten tilknytning til et fast driftssted, er solidarisk ansvarlig for skattegjelden knyttet til inntekten fra disse eiendelene, og er eieren hjemmehørende i et territorium som behandles som et skatteparadis, kan forvaltningen gå direkte på denne ansvarlige parten, uten det forutgående forvaltningsvedtaket om avledet ansvar (art. 9.1 og 9.3). Advokater, forvaltere og agenter som har nøklene til disse villaene, vet ikke alltid det.

Så er det aksjonæren. Ikke-noterte aksjer i et hvilket som helst selskap hvis eiendeler direkte eller indirekte består av minst 50 % fast eiendom i Spania, anses å befinne seg i Spania i formuesskattesammenheng, så en fysisk person som ikke er bosatt, og som eier dem, er skattepliktig i Spania etter obligación real på disse aksjene; ved beregningen erstattes bokførte nettoverdier med markedsverdier, og fast eiendom erstattes med verdiene som brukes som grunnlag for skatten (art. 5.Uno.b i Ley 19/1991). Og er aksjonæren skattemessig bosatt i Spania, er aksjene en utenlandsk eiendel: rettigheter som representerer eierandel i en hvilken som helst type juridisk enhet i utlandet, skal rapporteres på Modelo 720 av innehaverne og de reelle rettighetshaverne, over terskelverdiene og med unntakene fastsatt i art. 42 ter i Real Decreto 1065/2007. Strukturen som skulle holde villaen unna den spanske radaren, plasserer aksjonæren rett i midten av den.

Hvorfor Costa Blanca ble solgt denne strukturen

Salgsargumentet fra 1990- og 2000-tallet var sammenhengende på sine egne premisser. Spansk arveavgift på en villa som gikk videre til ikke-bosatte barn, virket skremmende; overdragelsesskatt ved hvert videresalg av eiendommen virket tung; og det spanske eiendomsregisteret ville vise et selskapsnavn i stedet for et familienavn. Flytt villaen inn i et offshoreselskap, gikk argumentet, og eiendommen skifter aldri eier igjen: du selger aksjene i utlandet, registeret rører seg aldri, og den spanske arveprosessen unngås fordi det ikke finnes noe i Spania å arve.

Hvert ledd i det argumentet er siden blitt lukket. Gevinster som direkte eller indirekte oppstår fra fast eiendom i Spania, er inntekt med spansk kilde, og artikkelen sier det uttrykkelig for gevinster som stammer fra rettigheter eller aksjer i et selskap, hjemmehørende eller ikke, hvis eiendeler hovedsakelig, direkte eller indirekte, består av fast eiendom i Spania, og for aksjer som gir innehaveren nytteretten til spansk eiendom (art. 13.1.i).3.º TRLIRNR). Å selge selskapet utløser derfor spansk skatt på gevinsten, skattlagt med 19 % (art. 25.1.f).3.º). Er selskapet hjemmehørende i et territorium uten effektiv utveksling av opplysninger, fastsettes overdragelsesverdien forholdsmessig etter markedsverdien til den spanske eiendommen på overdragelsestidspunktet (art. 24.4), og selve den spanske eiendommen hefter fortsatt for betaling av skatten (art. 25.3).

Det som ble igjen, og vokste, var kostnaden ved å eie: de 3 % hvert år, plikten til å utnevne representant, aksjonærens eksponering for formuesskatt, rapporteringsplikten til en aksjonær bosatt i Spania, og den årlige kostnaden ved å holde et utenlandsk selskap i live – registrert agent, regnskap, styremedlemmer. Familier som har arvet disse strukturene etter den som satte dem opp, oppdager som regel alt sammen på én gang, i den verst tenkelige uken.

Å komme seg ut: de tre veiene, og hva hver av dem vekker til live

Vei én er å fastslå at ingen avgift skyldes. Det betyr å sjekke, år for år, om selskapet var hjemmehørende i en jurisdiksjon på den forskriften som gjaldt for det året, og om noen av bokstavene i art. 42 kommer til anvendelse, med de bevisene forskriften krever. Dette er dokumentasjonsarbeid, og det er det klart billigste utfallet, for det utløser ingen overdragelse av eiendommen og dermed ingen overdragelsesskatter. Det er også veien med en fristeffekt: mens årene løper, foreldes noen av dem, mens andre ikke gjør det.

Vei to er å flytte selskapet. Å flytte selskapets faktiske ledelse eller registrerte sete til Spania er en skattepliktig begivenhet for den delen av overdragelsesskatten som gjelder selskapsoperasjoner, når ingen av dem tidligere lå i en EU-medlemsstat (art. 19.1.3.º i den konsoliderte ITP- og AJD-loven) – og nettopp denne operasjonen er uttrykkelig fritatt (art. 45.I.B.11). Å flytte den faktiske ledelsen eller det registrerte setet til et selskap fra én EU-medlemsstat til en annen, er ikke skattepliktig i det hele tatt (art. 19.2.2.º). Overdragelsesskattene er derfor ikke hindringen på denne veien; hindringene er selskaps- og regnskapsretten i begge jurisdiksjoner, og hva som skjer med selskapet når det først er spansk – et selskap hjemmehørende i Spania betaler spansk selskapsskatt av resultatet sitt og faller ikke lenger inn under art. 40.

Vei tre er å avvikle: oppløse selskapet og tildele villaen til aksjonærene. Oppløsningen av et selskap er en selskapsoperasjon som er underlagt overdragelsesskatt (art. 19.1.1.º), der skattyterne er medlemmene for de eiendelene og rettighetene de mottar (art. 23.b), grunnlaget er verdien av eiendelene som overføres til dem uten fradrag for kostnader eller gjeld (art. 25.4), og den statlige satsen for denne delen av overdragelsesskatten er 1 % (art. 26). Uavhengig av dette overdrar selskapet spansk fast eiendom, noe som gir en gevinst skattlagt med 19 % (art. 25.1.f).3.º), og en overdragelse av bymessig grunn utløser plusvalía municipal hos kommunen (art. 104 og 106 TRLRHL – merk at regelen som gjør erverver til stedfortredende skattyter, gjelder når overdrageren er en ikke-bosatt fysisk person, ikke et selskap). Hvilke av disse som faktisk slår til, og med hvilket beløp, avhenger av selskapet, jurisdiksjonen, tallene i skjøtene og kommunens forskrift: dette er en sak som skal prises, ikke anslås ut fra en artikkel.

Merk

Ikke avvikle en struktur for å spare de 3 % uten først å prise utveien. En oppløsning kan koste mer i ett år enn avgiften ville gjort på ti – eller langt mindre, hvis eiendommen ikke har steget i verdi. Rekkefølgen er alltid: fastslå hvilke år som skyldes, prise deretter hver vei.

Dette gjør du før neste 31. desember

Start med tre dokumenter: stiftelsesattesten og en aktuell attest på selskapets status, som viser dets hjemsted; skjøtet selskapet ervervet den spanske eiendommen eller retten til den med; og siste IBI-kvittering, som gir katasterverdien avgiften beregnes av. Med disse er den årlige skatteplikten ren regning, og antallet åpne år er et spørsmål om å telle fire år bakover fra hver januarfrist.

Ta så beslutningen før årsslutt, ikke etter. Avgiften påløper 31. desember, så et selskap som fullfører en omstrukturering i desember, skylder ingenting for det året, mens ett som fullfører den i januar, allerede har fått nye 3 % til å påløpe. Denne ene datoen er ofte verdt mer enn ethvert argument om unntakene.

Er det åpne år, er det merkbart billigere å ordne dem opp frivillig før noe krav kommer, enn å bli oppdaget: tillegget etter art. 27 erstatter boten, og det vokser måned for måned. Vår IRNR-tjeneste tar seg av innleveringene og beregningen av eksponeringen, vår tjeneste som skatterepresentant dekker plikten til å utnevne representant for selskaper hjemmehørende i territorier uten effektiv utveksling av opplysninger, og tjenesten for beregnet inntekt tar seg av det den fysiske eieren skylder når eiendommen igjen eies i personlig navn.

Steg for steg

Slik håndterer du en spansk eiendom eid av et ikke-hjemmehørende selskap

  1. Fastslå hvor selskapet er hjemmehørende

    Skaff en stiftelsesattest og en attest på god standing, og, der den finnes, en attest på skattemessig bosted. Det er selskapets hjemsted, ikke aksjonærenes, som avgjør etter art. 40.

  2. Sjekk jurisdiksjonen år for år

    Sammenlign dette hjemstedet med forskriften som gjaldt for hvert åpne år. Listen blir oppdatert, så svaret kan variere fra år til år; stol ikke på en liste trykket i en artikkel.

  3. Les av katasterverdien fra IBI-kvitteringen

    Grunnlaget er eiendommens katasterverdi (art. 41.1 TRLIRNR). Finnes den ikke, bruk verdsettingsreglene for formuesskatt (art. 10.Uno i Ley 19/1991). Gang med 3 % og med selskapets eierandel.

  4. Test unntakene i art. 42 ærlig

    Utenlandsk stat eller offentlig institusjon, et børsnotert selskap, eller løpende økonomisk virksomhet i Spania som kan skilles fra det å bare eie eller leie ut, på de vilkårene forskriften fastsetter. Å leie ut villaen er ikke nok.

  5. Tell de åpne årene

    Hvert år foreldes fire år etter fristen i januar for det året (art. 66 og 67 LGT). List opp årene som fortsatt er levende, og tillegget hvert av dem ville fått etter art. 27 LGT ved frivillig oppretting.

  6. Ordne opp før noe krav kommer

    Lever de utestående skattemeldingene for de åpne årene. En frivillig forsinket innlevering gir tillegget etter art. 27 og utelukker boten; kommer kravet først, gjelder tilleggene i tvangsfasen etter art. 28 og overtredelsen i art. 191.

  7. Utnevn representanten hvis det kreves

    Et selskap hjemmehørende i et territorium uten effektiv utveksling av opplysninger, som innehar spanske eiendeler, må utnevne en representant bosatt i Spania; boten for å ikke gjøre det, er 6.000 euro for disse skattyterne (art. 10.1 og 10.4 TRLIRNR).

  8. Prise hver utvei før du velger en

    Prise oppløsningen, hjemstedsflyttingen og null-gjøre-noe-scenarioet over samme tidshorisont, med overdragelsesskattene, gevinsten og plusvalía på bordet, og fullfør den valgte veien før 31. desember.

Særavgiften på én skjerm (art. 40–45 TRLIRNR)
ElementRegelArtikkel
SkattyterSelskaper hjemmehørende i et land eller territorium som anses som et skatteparadis – i dag en ikke-samarbeidsvillig jurisdiksjon – som eier eller på noen som helst måte innehar spansk eiendom eller tinglige bruksretter til denArt. 40
GrunnlagKatasterverdi; finnes den ikke, verdien etter formuesskattereglene; forholdsmessig andel ved sameieArt. 41
UnntakUtenlandske stater, offentlige institusjoner og internasjonale organisasjoner; selskaper med en økonomisk virksomhet som kan skilles fra det å bare eie eller leie ut; børsnoterte selskaperArt. 42
Sats3 %, flat, uten reduksjon for deler av et årArt. 43
FradragsrettFradragsberettiget kostnad ved grunnlaget for skatten som følger av de foregående artiklene i lovenArt. 44
Påløp og innleveringPåløper 31. desember; meldes inn og betales i påfølgende januar (AEATs Modelo 213)Art. 45.1
InnkrevingTvangsinnkreving rettet mot eiendommen; attesten på at den frivillige fristen er utløpt, er tilstrekkelig grunnlagArt. 45.2
Ved en senere overdragelseDen overdratte eiendommen hefter fortsatt for betaling av avgiftenArt. 45.3
De tre veiene ut, og skattene hver av dem vekker til live
VeiHva det innebærerSkatter som kommer i spill
Bevise at ingen avgift skyldesSjekk jurisdiksjonen mot forskriften som gjaldt for hvert år; dokumenter en av bokstavene i art. 42 med bevisene forskriften kreverIngen på eiendommen; bare innleveringer og tillegg for de årene som faktisk skyldes
Flytte selskapets hjemstedFlytt den faktiske ledelsen eller det registrerte setet, typisk til Spania eller til en EU-medlemsstatSelskapsoperasjonsdelen av overdragelsesskatten ved en innflytting, uttrykkelig fritatt (art. 19.1.3.º og 45.I.B.11 ITP og AJD); ordinær spansk selskapsbeskatning deretter
Oppløse og tildeleAvvikle selskapet og overføre eiendommen til medlemmenes navnSelskapsoperasjonsdelen av overdragelsesskatten, betalt av medlemmene (art. 19.1.1.º, 23.b, 25.4, 26); skatt for ikke-hjemmehørende av gevinsten med 19 % (art. 25.1.f); plusvalía municipal (art. 104 og 106 TRLRHL)
Ikke gjøre noeFortsett å eie gjennom selskapet3 % av katasterverdien hver 31. desember, pluss tillegg, renter og tvangsinnkreving mot eiendommen

FAQ

Ofte stilte spørsmål

Villaen min i Torrevieja eies av et selskap. Betaler jeg de 3 % i avgift?

Bare hvis selskapet er hjemmehørende i et land eller territorium som anses som et skatteparadis, i dag lest som en ikke-samarbeidsvillig jurisdiksjon (art. 40 TRLIRNR). Et ordinært selskap hjemmehørende i en EU-medlemsstat eller i et avtaleland faller utenfor art. 40 og skylder ingen særavgift, selv om det fortsatt skylder ordinær skatt for ikke-hjemmehørende av enhver inntekt fra eiendommen. Spørsmålet gjelder alltid selskapets hjemsted for det aktuelle året, sjekket mot forskriften som gjaldt da, og aldri din egen nasjonalitet eller ditt eget bosted.

Beregnes de 3 % av markedsverdien eller av katasterverdien?

Av eiendommens katasterverdi (art. 41.1 TRLIRNR). Det er det samme tallet som står på IBI-kvitteringen, som normalt ligger godt under markedsverdien. Har eiendommen ingen katasterverdi, er grunnlaget verdien fastsatt etter reglene for formuesskatt, som legger til grunn det høyeste av katasterverdien, verdien fastsatt eller kontrollert av forvaltningen for andre skatter, og anskaffelsesprisen (art. 10.Uno i Ley 19/1991).

Selskapet eier bare halve villaen. Blir avgiften halvert?

Ja, forholdsmessig etter eierandelen. Eier et selskap eiendommen sammen med andre personer eller selskaper, skal avgiften bare betales av den delen av verdien som forholdsmessig svarer til dets eierandel (art. 41.2 TRLIRNR). Den andre halvparten faller utenfor særavgiften, selv om en ikke-bosatt fysisk person som eier den, vil ha sin egen beregnede inntekt etter de ordinære IRNR-reglene.

Hvilken skattemelding skal jeg levere, og når?

Avgiften påløper 31. desember og skal meldes inn og betales i påfølgende januar (art. 45.1 TRLIRNR); AEAT tilbyr Modelo 213 for dette. Loven overlater sted og form for innleveringen til forskriften, så bekreft gjeldende skjema og innleveringskanal med AEAT eller din rådgiver før du leverer, særlig hvis du ordner opp flere år på én gang, siden hvert år er en egen egenfastsetting.

Erstatter særavgiften den ordinære skatten for ikke-hjemmehørende på leieinntekt?

Nei. De er uavhengige, og begge gjelder. Særavgiften skattlegger bare det å eie eiendommen, med 3 % av katasterverdien; leies eiendommen ut, skylder selskapet i tillegg ordinær skatt for ikke-hjemmehørende av leien, beregnet av bruttobeløpet uten fradrag for kostnader for selskaper som ikke er hjemmehørende i EU eller i en kvalifisert EØS-stat (art. 24.1 og 24.6 TRLIRNR), med den generelle satsen på 24 % (art. 25.1.a). Det finnes ingen kreditt den ene mot den andre; avgiften er bare en fradragsberettiget kostnad i den snevre forstand som følger av art. 44.

Gjør det å leie ut villaen selskapet fritatt etter art. 42?

Nei – utleie er nøyaktig det unntaket utelukker. Artikkel 42.b) fritar selskaper som løpende eller vanemessig driver økonomisk virksomhet i Spania som kan skilles fra det å bare eie eller leie ut eiendommen, i samsvar med det forskriften fastsetter. Ferieutleie av samme villa kan ikke skilles fra det å leie den ut; et ekte hotell, aparthotell eller annen næringsvirksomhet drevet fra eiendommen, er en annen sak, og bevisene som kreves, er fastsatt i gjennomføringsforskriften.

Kan den spanske skatteetaten gå direkte på selve eiendommen?

Ja, og det er det skarpeste trekket ved denne avgiften. Unnlater man å egenfastsette og betale i januar, utløses tvangsinnkreving rettet mot den faste eiendommen, med forvaltningens attest på at den frivillige fristen er utløpt, som tilstrekkelig grunnlag til å starte den (art. 45.2 TRLIRNR). I tillegg hefter den overdratte eiendommen fortsatt for betaling av avgiften når et selskap som er underlagt avgiften, overdrar spansk fast eiendom (art. 45.3), og det er derfor beløpet holdes tilbake hos notaren ved slike kjøp.

Selskapet har aldri levert skattemelding. Hvor mange år kan skatteetaten kreve inn?

Hver årlige skatteplikt har sin egen fireårsfrist for foreldelse, regnet fra dagen etter at fristen i januar for det aktuelle året løp ut (art. 66 og 67 LGT). De eldste årene faller derfor bort ett etter ett, mens de nyere forblir levende, og den totale eksponeringen endrer seg hver januar. Å levere sent, men før noe krav kommer, koster tillegget etter art. 27 LGT – 1 % pluss 1 % per hele måned, eller 15 % pluss renter etter tolv måneder – og utelukker boten; blir man oppdaget først, kommer tilleggene i tvangsfasen etter art. 28 og overtredelsen i art. 191.

Er avgiften i det minste fradragsberettiget et sted?

Bare mot selskapets eget spanske grunnlag for skatt for ikke-hjemmehørende, og i de fleste tilfeller er det verdt ingenting. Artikkel 44 TRLIRNR gjør beløpet til en fradragsberettiget kostnad ved fastsettingen av grunnlaget for den skatten som følger av de foregående artiklene i loven, men et selskap hjemmehørende i en listeført jurisdiksjon som opererer uten fast driftssted, skattlegges av bruttoinntekten uten fradrag for noen kostnader (art. 24.1 og 24.6). Fradraget har reelt innhold bare når det finnes et fast driftssted som beregner sitt grunnlag etter reglene for selskapsskatt (art. 18.1).

Kan jeg selge aksjene i selskapet i stedet for eiendommen?

Det kan du, men Spania skattlegger det salget. Gevinster som stammer fra rettigheter eller aksjer i et selskap, hjemmehørende eller ikke, hvis eiendeler hovedsakelig, direkte eller indirekte, består av fast eiendom i Spania, er inntekt med spansk kilde (art. 13.1.i).3.º TRLIRNR), skattlagt med 19 % (art. 25.1.f).3.º). Er selskapet hjemmehørende i et territorium uten effektiv utveksling av opplysninger, fastsettes overdragelsesverdien forholdsmessig etter markedsverdien til den spanske eiendommen (art. 24.4), og eiendommen hefter fortsatt for betaling av skatten (art. 25.3) – så kjøperen arver problemet.

Hva koster det å oppløse selskapet og eie villaen personlig?

Det avhenger av selskapet, jurisdiksjonen og tallene, og det bør prises, ikke anslås. Skattene som kommer i spill, er den delen av ITP og AJD som gjelder selskapsoperasjoner, ved oppløsningen, betalt av medlemmene av verdien av eiendelene de mottar (art. 19.1.1.º, 23.b, 25.4 og 26 i den konsoliderte ITP- og AJD-loven); skatt for ikke-hjemmehørende av selskapets gevinst med 19 % (art. 25.1.f).3.º TRLIRNR); og plusvalía municipal hos kommunen ved overdragelsen av bymessig grunn (art. 104 og 106 TRLRHL). Selskaps- og registerkostnader i selskapets egen jurisdiksjon kommer i tillegg.

Trenger selskapet fortsatt en skatterepresentant i Spania?

Er det hjemmehørende i et territorium uten effektiv utveksling av skatteopplysninger og innehar eiendeler i Spania, ja – det å inneha eiendelen utløser i seg selv plikten til å utnevne en representant bosatt i Spania før utløpet av innleveringsfristen (art. 10.1 TRLIRNR). Å unnlate å utnevne en er en alvorlig overtredelse med en fast bot på 2.000 euro, som stiger til 6.000 euro for skattytere hjemmehørende i disse territoriene (art. 10.4), og forvaltningen kan da behandle depositaren eller forvalteren av eiendelene som representant (art. 10.3).

Relaterte guider

Relaterte tjenester

Kilder

Sist oppdatert: 2026-09-10