Gravamen especial del 3 % sobre inmuebles de entidades no residentes

~33 min de lecturaPublicado: 2026-09-10Actualizado: 2026-09-10

Entre Torrevieja y Dénia hay varios miles de villas cuyo titular registral es una sociedad constituida en Gibraltar, Jersey, la Isla de Man o las Islas Vírgenes Británicas. En los años noventa y dos mil la estructura se vendía a pie de playa como una jugada inteligente: el inmueble ya no vuelve a cambiar de manos, así que no hay impuesto de sucesiones español, no hay ITP en cada reventa y en el Registro no aparece ningún apellido. Lo que casi nunca se explicaba es el capítulo VI del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, artículos 40 a 45, que exige a una entidad residente en una jurisdicción que España considera no cooperativa un gravamen del 3 % del valor catastral del inmueble, todos los años, mientras lo mantenga, sin tope y sin fecha de caducidad. Esta guía lee esos seis artículos tal como están, explica a quién alcanzan de verdad, qué exenciones contiene la ley, qué le pasa al inmueble cuando nadie declara y qué cuesta cada salida.

Respuesta rápida

Una entidad residente en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal — hoy, jurisdicción no cooperativa — que sea propietaria de un inmueble en España o posea sobre él un derecho real de goce o disfrute paga un gravamen especial del 3 % del valor catastral cada año (arts. 40, 41 y 43 del TRLIRNR). Se devenga el 31 de diciembre y se declara en enero. El art. 42 exime a Estados extranjeros, sociedades cotizadas y entidades con actividad económica real.

Revisado por

Valery Grinkevich

Economista colegiado · asesor fiscal · 20+ años de experiencia · Torrevieja, Costa Blanca

Puntos clave

El gravamen alcanza a las entidades residentes en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal — hoy leído como jurisdicción no cooperativa — que sean propietarias o posean por cualquier título inmuebles en España o derechos reales de goce o disfrute sobre ellos (art. 40 TRLIRNR). Una sociedad ordinaria de la UE o de un país con convenio queda fuera del art. 40.
La base imponible es el valor catastral del inmueble; cuando no existe valor catastral, el valor determinado conforme a las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio (art. 41.1). En cotitularidad se exige por la parte proporcional a la participación (art. 41.2).
El tipo es del 3 % (art. 43). Se devenga el 31 de diciembre de cada año y debe declararse e ingresarse en el mes de enero siguiente (art. 45.1); la AEAT lo recauda por el modelo 213.
El art. 42 exime a los Estados e instituciones públicas extranjeras y organismos internacionales; a las entidades que desarrollen en España, de modo continuado o habitual, explotaciones económicas diferenciables de la simple tenencia o arrendamiento del inmueble, en los términos que se establezcan reglamentariamente; y a las sociedades que coticen en mercados secundarios oficialmente reconocidos.
Si nadie declara, la deuda se exige por el procedimiento de apremio sobre el propio inmueble, bastando como título la certificación del vencimiento del plazo voluntario sin ingreso (art. 45.2); y en una transmisión posterior el inmueble queda afecto al pago del gravamen (art. 45.3).

En esta página

Qué es el gravamen especial y en qué hueco de la ley se coloca
A quién alcanza: el art. 40 y el test de jurisdicción no cooperativa
Por qué esta guía no publica la lista de jurisdicciones
La base: valor catastral y qué pasa cuando no lo hay
El 3 %, el 31 de diciembre y el mes de enero
Las exenciones del art. 42, que es la parte que salva a la mayoría
La exención por convenio que circula en inglés y lo que dice el texto
Qué pasa cuando nadie declara: apremio, afección y recargos
La deducibilidad del art. 44 y por qué casi nunca sirve de nada
Qué más arrastra la estructura detrás de sí
Por qué se vendió tanto esta estructura en la Costa Blanca
Cómo se sale: las tres rutas y qué activa cada una
Qué hacer antes del próximo 31 de diciembre
Cómo abordar un inmueble español en manos de una entidad no residente
Preguntas frecuentes

Qué es el gravamen especial y en qué hueco de la ley se coloca

El Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes no es un impuesto aparte. Es el capítulo VI del texto refundido de la Ley del IRNR — el Real Decreto Legislativo 5/2004 — y funciona como una figura autónoma dentro de esa ley: seis artículos, del 40 al 45, con su propio sujeto pasivo, su propia base, su propio tipo, su propio devengo y su propia regla de recaudación.

Su lógica se entiende mejor al lado del art. 13.1.h) de la misma ley. La renta imputada de los inmuebles urbanos no arrendados en España — esa renta ficticia que declara en el modelo 210 cualquier propietario no residente de una segunda vivienda — solo se exige a las personas físicas: el artículo habla de rentas imputadas a los contribuyentes personas físicas titulares de bienes inmuebles urbanos no afectos a actividades económicas. Una sociedad que mantiene una villa vacía no genera renta imputada alguna. Cuando la sociedad reside en una jurisdicción ordinaria, eso es simplemente cómo funciona la ley. Cuando reside en una jurisdicción que España considera no cooperativa, entra el capítulo VI y exige el 3 % del valor catastral al año, haya producido la villa un euro o ninguno.

De ahí que este gravamen se parezca tan poco al resto de la fiscalidad inmobiliaria española. No hay renta que medir, ni ganancia que calcular, ni operación que gravar. El hecho imponible es la mera tenencia: ser propietaria del inmueble, o poseer por cualquier título un derecho real de goce o disfrute sobre él, a 31 de diciembre. Por eso la factura tampoco se detiene nunca. Una villa mantenida en silencio durante quince años ha generado quince deudas anuales, cada una con su plazo y su propio reloj.

A quién alcanza: el art. 40 y el test de jurisdicción no cooperativa

El art. 40 es una sola frase y todas sus palabras trabajan. Las entidades residentes en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal, que sean propietarias o posean en España, por cualquier título, bienes inmuebles o derechos reales de goce o disfrute sobre estos, estarán sujetas al impuesto mediante un gravamen especial. Tres requisitos que deben darse a la vez: el titular es una entidad, no una persona física; esa entidad reside en una jurisdicción de la lista; y tiene un inmueble en España o un derecho sobre él.

El primer requisito es el que más tranquiliza al lector. El gravamen nunca alcanza a una persona física. Un matrimonio belga propietario a su nombre de un apartamento en Guardamar no puede caer en el art. 40, deba lo que deba por otros conceptos. El segundo requisito es el que decide los casos reales, y es un test sobre la sociedad, no sobre el socio: importa dónde reside la entidad, no la nacionalidad ni la residencia de quienes están detrás. Una sociedad familiar británica constituida en Inglaterra queda fuera del art. 40; la misma familia a través de una sociedad de las Islas Vírgenes Británicas queda dentro. El tercer requisito es más amplio que la propiedad. Poseer por cualquier título comprende el usufructo, el derecho de uso, el de habitación o cualquier derecho real de goce sobre un inmueble español, de modo que la estructura que deja la nuda propiedad fuera y atribuye el disfrute a la entidad tampoco escapa.

La ley sigue usando las palabras antiguas, paraíso fiscal, y el texto consolidado que hemos leído — actualizado a 25 de mayo de 2023 — no se ha reescrito. El puente está en otro sitio: las referencias de la normativa a paraísos fiscales, a países o territorios con los que no exista efectivo intercambio de información o de nula o baja tributación se entienden efectuadas a la definición de jurisdicción no cooperativa de la disposición adicional primera de la Ley 36/2006, en la redacción dada por la Ley 11/2021, que añadió a esa ley la disposición adicional décima precisamente para eso. Así que el art. 40 significa hoy: entidades residentes en una jurisdicción no cooperativa según esa definición.

Atención

El test mira a la sociedad, no a usted. Trasladar su propia residencia fiscal a España, o sacarla, no cambia nada en el art. 40: mientras la entidad resida en una jurisdicción de la lista y sea titular de la villa el 31 de diciembre, el gravamen se devenga.

Por qué esta guía no publica la lista de jurisdicciones

La disposición adicional primera de la Ley 36/2006, en la redacción de la Ley 11/2021, no contiene una lista. Fija criterios y remite la relación a una Orden Ministerial de la persona titular del Ministerio de Hacienda. Los criterios son tres: transparencia fiscal — si existe con ese territorio normativa de asistencia mutua en materia de intercambio de información tributaria en los términos de la Ley General Tributaria, si hay intercambio efectivo con España, el resultado de las evaluaciones inter pares del Foro Global de Transparencia e Intercambio de Información y el intercambio efectivo de información sobre el titular real; que el territorio facilite instrumentos o sociedades extraterritoriales dirigidos a atraer beneficios que no reflejen una actividad económica real allí; y la existencia de baja o nula tributación, medida frente al IRPF, al Impuesto sobre Sociedades y al IRNR españoles.

La Orden se actualiza. Ese es todo el diseño: una lista dinámica en vez de congelada, lo que también significa que cualquier relación publicada en un artículo envejece mal y que una jurisdicción puede entrar o salir entre un 31 de diciembre y el siguiente. La regla transitoria que conserva la Ley 36/2006 lo confirma: en tanto no se determinen por Orden Ministerial, tendrán esa consideración los países o territorios previstos en el Real Decreto 1080/1991 — una norma escrita para el hueco entre la reforma y la primera Orden, y un recordatorio de que la respuesta ha cambiado con el tiempo.

Por eso esta guía no le dirá que Gibraltar, Jersey, la Isla de Man o las Islas Vírgenes Británicas sean o no jurisdicción no cooperativa hoy. Esa es una pregunta sobre la Orden vigente en el año por el que pregunta, y equivocarse en cualquiera de las dos direcciones sale caro: dar por supuesto que está dentro cuando no lo está significa pagar un gravamen que no se debe, y darlo por supuesto al revés significa una deuda que se ejecuta sola contra la villa. Una última regla cierra el círculo: cuando España tiene un convenio para evitar la doble imposición en vigor con una jurisdicción de la lista, la normativa relacionada con las jurisdicciones no cooperativas se aplica igualmente en la medida en que no sea contraria al convenio (DA 1.ª.5 de la Ley 36/2006).

La base: valor catastral y qué pasa cuando no lo hay

La base imponible del gravamen especial es el valor catastral de los bienes inmuebles (art. 41.1). No el valor de mercado, no el precio pagado, no el valor de referencia que usa el ITP: el valor catastral, la misma cifra sobre la que se gira el IBI. Suele ser una buena noticia, porque el valor catastral se sitúa normalmente por debajo del de mercado, y hace que el cálculo sea inmediato: se lee el valor catastral en el recibo del IBI o en el certificado del Catastro y se aplica el 3 %.

Cuando no existe valor catastral — una parcela que nunca lo tuvo, un inmueble en proceso de incorporación al Catastro — el mismo artículo remite al valor determinado con arreglo a las disposiciones aplicables a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio. Esas reglas valoran los inmuebles por el mayor de tres valores: el valor catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o el precio, contraprestación o valor de adquisición (art. 10.Uno de la Ley 19/1991). La regla supletoria es, por tanto, materialmente más dura que la ordinaria, porque puede llegar al precio de compra.

Cuando la entidad participa en la titularidad junto a otras personas o entidades, el gravamen es exigible por la parte del valor de los bienes o derechos que corresponda proporcionalmente a su participación (art. 41.2). Una sociedad titular del 50 % de una villa, con la otra mitad a nombre de una persona física, paga el 3 % de la mitad del valor catastral; la mitad de la persona física queda fuera del gravamen especial, aunque genere su propia renta imputada por las reglas ordinarias del IRNR.

Consejo

El recibo anual del IBI desglosa el valor catastral en suelo y construcción. Para este gravamen la cifra que cuenta es el valor catastral total del inmueble, no el componente de suelo que mueve la plusvalía municipal.

El 3 %, el 31 de diciembre y el mes de enero

El tipo del gravamen especial es del 3 por ciento (art. 43). Es un tipo fijo: no hay escala, ni mínimo, ni prorrateo por los días del año en que se tuvo el inmueble, ni reducción por haber estado vacío. Tampoco hay deducción por el IBI que la entidad ya ha pagado al ayuntamiento sobre ese mismo valor catastral, ni por el impuesto español satisfecho por el alquiler del mismo inmueble.

El gravamen se devenga a 31 de diciembre de cada año y debe declararse e ingresarse en el mes de enero siguiente al devengo, en el lugar y forma que se establezcan (art. 45.1). La ley deja la forma al reglamento; el modelo que la AEAT ha previsto para esta declaración es el 213. Del devengo se siguen dos consecuencias. La primera es que lo que importa es la situación a 31 de diciembre: la entidad que vendió la villa en noviembre no debe nada por ese año, y la que la adquirió en diciembre debe el 3 % entero. La segunda es que cada año es una autoliquidación distinta con su propio plazo de enero, y por eso los atrasos en estos expedientes llegan como una pila de ejercicios y no como una cifra única.

Como el devengo es anual y automático, no hace falta que ocurra nada para que nazca la deuda. No se envía ningún aviso, no se dicta liquidación y no llega ningún recordatorio al domicilio del extranjero. La obligación es de autoliquidación: existe sepa o no sepa de ella alguien dentro de la estructura.

Las exenciones del art. 42, que es la parte que salva a la mayoría

El art. 42 es corto y cerrado. El gravamen especial sobre bienes inmuebles no será exigible a: los Estados e instituciones públicas extranjeras y los organismos internacionales; las entidades que desarrollen en España, de modo continuado o habitual, explotaciones económicas diferenciables de la simple tenencia o arrendamiento del inmueble, de acuerdo con lo que se establezca reglamentariamente; y las sociedades que coticen en mercados secundarios de valores oficialmente reconocidos.

El supuesto del medio es el que decide los expedientes reales, y está redactado para ser difícil de cumplir. Dos adverbios y un adjetivo soportan todo el test. La explotación debe desarrollarse en España; debe ser continuada o habitual, no ocasional; y debe ser diferenciable de la simple tenencia o arrendamiento del inmueble — lo que significa que alquilar la villa, aunque sea todo el año y con beneficio, es justamente la actividad que la exención excluye. El artículo remite además expresamente a lo que se establezca reglamentariamente, de modo que los criterios y la prueba viven en el reglamento del impuesto y hay que comprobarlos allí antes de que nadie se apoye en esta letra.

Los otros dos supuestos son estrechos pero limpios. Un Estado extranjero o una institución pública de un Estado extranjero — un inmueble diplomático, un instituto cultural — queda fuera del gravamen, igual que un organismo internacional. Y una sociedad cuyas acciones cotizan en un mercado secundario oficialmente reconocido también queda fuera, por el razonamiento de que una cotizada no es un vehículo opaco de tenencia. Ninguna de las dos está al alcance de la sociedad ordinaria titular de una villa, que es exactamente el objetivo del capítulo.

Ejemplo

Dos sociedades, misma calle de Jávea. La sociedad A es titular de una villa que alquila a turistas todo el verano: el arrendamiento no basta para el art. 42.b), así que si A reside en una jurisdicción de la lista el 3 % se devenga. La sociedad B explota en el edificio un aparthotel con licencia y personal: eso sí es una explotación económica diferenciable de la simple tenencia o arrendamiento, y la exención entra en juego, con los requisitos que fije el reglamento.

La exención por convenio que circula en inglés y lo que dice el texto

Buena parte del material en inglés sobre este gravamen describe una cuarta exención: las entidades con derecho a la aplicación de un convenio para evitar la doble imposición que contenga cláusula de intercambio de información, siempre que las personas físicas que en última instancia posean el capital sean residentes en España o tengan derecho a la aplicación de un convenio con esa cláusula, y que se acredite su identidad. Sobre ese párrafo se construyeron expedientes enteros, porque convertía el problema en un ejercicio documental: identificar a los titulares últimos, acreditar su residencia, conservar la exención.

Ese párrafo existió, y por eso sigue circulando. Estaba en la redacción original del art. 42 del TRLIRNR de 2004, y lo suprimió la disposición final quinta, apartado 3, de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, con efectos desde el 1 de enero de 2013. Desde entonces el artículo contiene tres letras y ningún supuesto de convenio: Estados y entes públicos extranjeros, entidades con explotación económica diferenciable y sociedades cotizadas. La estructura cobra sentido en cuanto se mira lo que dice hoy el art. 40, porque el gravamen ya no alcanza a toda entidad no residente: alcanza solo a las residentes en un territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal. Una excepción para entidades amparadas por convenio tiene poco que hacer cuando esas entidades quedan, por regla general, fuera de la sujeción.

De ahí dos consecuencias prácticas. La primera: si un asesor le dice que su estructura está a salvo porque documentó a los titulares reales al amparo de una exención por convenio, pregúntele en qué artículo del texto vigente vive esa exención — y compruebe el texto consolidado del BOE para el año de que se trate, porque la respuesta para una deuda de 2003 no tiene por qué ser la de 2026. La segunda: la cuestión del convenio no ha desaparecido, se ha mudado. Cuando España sí tiene convenio en vigor con una jurisdicción de la lista, la normativa de jurisdicciones no cooperativas se aplica en la medida en que no sea contraria al convenio (DA 1.ª.5 de la Ley 36/2006), lo que es un argumento que se defiende sobre el texto del convenio, no una casilla que se marca.

Qué pasa cuando nadie declara: apremio, afección y recargos

El art. 45.2 es la razón por la que este gravamen no es un problema teórico. La falta de autoliquidación e ingreso en el plazo de enero da lugar a su exigibilidad por el procedimiento de apremio sobre los bienes inmuebles, y es título suficiente para iniciarlo la certificación expedida por la Administración tributaria del vencimiento del plazo voluntario de ingreso sin haberse ingresado el impuesto y de su cuantía. No hace falta una liquidación previa dirigida a una sociedad que nadie encuentra en el extranjero: la deuda se ejecuta contra el activo que está en España y no se puede mover.

El art. 45.3 cierra la otra salida. Tratándose de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español por entidades sujetas al gravamen especial, los bienes transmitidos quedan afectos al pago del importe de dicho gravamen. En román paladino: la carga sigue a la villa hasta las manos del comprador. Por eso una diligencia debida seria en la compra de un inmueble de sociedad pide los modelos 213 de los años abiertos antes de firmar, y por eso el importe se retiene de forma habitual en la notaría hasta que aparecen.

Encima se monta la maquinaria ordinaria de la Ley General Tributaria. Una autoliquidación extemporánea presentada antes de cualquier requerimiento lleva el recargo del art. 27 LGT — un 1 % más otro 1 % por cada mes completo de retraso, y un 15 % más intereses de demora pasados doce meses — y excluye la sanción. Si en cambio llega antes el requerimiento, se aplican los recargos del período ejecutivo del art. 28 LGT — 5 %, 10 % o 20 % según cuándo se pague — y dejar de ingresar la deuda que debiera resultar de una autoliquidación es por sí solo una infracción tributaria (art. 191 LGT). Cada deuda anual prescribe por su propio plazo de cuatro años, contado desde el día siguiente al fin del plazo de enero de ese ejercicio (arts. 66 y 67 LGT), de modo que los años más viejos van cayendo mientras los recientes siguen vivos.

Atención

Como el gravamen se ejecuta solo contra el inmueble, quien acaba pagando no suele ser quien montó la estructura: el comprador de una villa de sociedad, o el heredero que recibe las participaciones, se encuentra con los atrasos.

La deducibilidad del art. 44 y por qué casi nunca sirve de nada

El art. 44 dice que la cuota del gravamen especial tendrá la consideración de gasto deducible a efectos de la determinación de la base imponible del impuesto que, en su caso, correspondiese con arreglo a los artículos anteriores de esta ley. La deducción opera por tanto dentro del propio IRNR de esa entidad — contra la renta que la entidad obtenga en España — y no contra el Impuesto sobre Sociedades español, que la entidad no paga, ni contra el impuesto de su jurisdicción de origen, que es cuestión de aquella jurisdicción.

En la práctica la deducción vale poco o nada para la sociedad ordinaria titular de una villa, y la razón está en el art. 24.1. Para los no residentes que operan sin establecimiento permanente, la base imponible es el importe íntegro de la renta, sin deducir gasto alguno; solo los contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea, o del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información, pueden deducir los gastos directamente relacionados con la renta obtenida en España (art. 24.6). Una entidad residente en una jurisdicción de la lista no es, por definición, ninguna de las dos cosas. Así que la sociedad paga el IRNR ordinario sobre el alquiler bruto al tipo general del 24 % (art. 25.1.a, quedando el 19 % reservado a residentes en la UE y en el EEE cualificado) y el 3 % del gravamen se queda al lado, sin nada que reducir.

La deducción tiene contenido real solo cuando la entidad opera mediante establecimiento permanente en España, porque el establecimiento permanente determina su base imponible con arreglo al régimen general del Impuesto sobre Sociedades (art. 18.1) y puede por tanto absorber el gasto. Es el mismo terreno que la exención del art. 42.b): una entidad con una explotación económica continuada y real en España tendrá normalmente establecimiento permanente, en cuyo caso queda fuera del gravamen en lugar de deducirlo. Un último detalle si por la estructura se cobran rentas de fuente española: el retenedor calcula la retención sin tener en consideración lo dispuesto en el art. 44 (art. 31.2), de modo que nada de esta deducción reduce lo retenido en la fuente.

Qué más arrastra la estructura detrás de sí

El 3 % rara vez es la única sorpresa. Una entidad residente en un país o territorio con el que no exista un efectivo intercambio de información tributaria que sea titular de bienes situados en España está obligada a nombrar un representante con residencia en España antes del fin del plazo de declaración — la obligación la dispara la mera titularidad del bien, no la obtención de renta (art. 10.1 TRLIRNR). No nombrarlo es infracción grave con multa pecuniaria fija de 2.000 euros, que asciende a 6.000 euros para los contribuyentes residentes en esos territorios (art. 10.4), y si no hay nombramiento la Administración podrá considerar representante al depositario o gestor de los bienes (art. 10.3). Las estructuras diseñadas para ser invisibles acaban con un representante español elegido por la Administración.

El depositario o gestor también queda expuesto. El depositario o gestor de los bienes o derechos de contribuyentes no residentes no afectos a un establecimiento permanente responde solidariamente del ingreso de las deudas tributarias correspondientes a las rentas de esos bienes, y cuando el titular reside en un territorio considerado paraíso fiscal las actuaciones pueden entenderse directamente con el responsable, sin necesidad del acto administrativo previo de derivación de responsabilidad (arts. 9.1 y 9.3). Abogados, administradores y gestores que tienen las llaves de estas villas no siempre lo saben.

Y luego está el socio. Se consideran situados en territorio español los valores representativos de la participación en fondos propios de cualquier entidad, no negociados en mercados organizados, cuyo activo esté constituido al menos en un 50 %, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en España, de modo que la persona física no residente que los posee tributa en España por obligación real por esas participaciones; para el cómputo, los valores netos contables se sustituyen por los de mercado y los inmuebles por los valores que operan como base imponible del impuesto (art. 5.Uno.b de la Ley 19/1991). Y si el socio es residente fiscal en España, las participaciones son bienes en el extranjero: los valores o derechos representativos de la participación en cualquier tipo de entidad jurídica situados en el extranjero se declaran en el modelo 720 por sus titulares y titulares reales, por encima de los umbrales y con las excepciones del art. 42 ter del Real Decreto 1065/2007. La estructura que debía mantener la villa fuera del radar español coloca al socio justo encima de él.

Por qué se vendió tanto esta estructura en la Costa Blanca

El argumento de venta de los años noventa y dos mil era coherente en sus propios términos. El impuesto de sucesiones español sobre una villa que pasaba a hijos no residentes daba miedo; el ITP de cada reventa del inmueble pesaba; y en el Registro de la Propiedad aparecía el nombre de una sociedad y no el de una familia. Meta la villa en una sociedad extranjera, decía el argumento, y el inmueble no vuelve a transmitirse: se venden las participaciones fuera, el Registro no se mueve y la sucesión española se evita porque en España no hay nada que heredar.

Cada pata de ese argumento se ha ido cerrando. Las ganancias patrimoniales que procedan, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español son renta obtenida en España, y el artículo lo dice expresamente para las ganancias derivadas de derechos o participaciones en una entidad, residente o no, cuyo activo esté constituido principalmente, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español, y para las participaciones que atribuyan a su titular el derecho de disfrute sobre inmuebles españoles (art. 13.1.i).3.º TRLIRNR). Vender la sociedad activa por tanto el impuesto español sobre la ganancia, al 19 % (art. 25.1.f).3.º). Cuando la entidad reside en un territorio sin efectivo intercambio de información, el valor de transmisión se determina atendiendo proporcionalmente al valor de mercado de los inmuebles situados en España en el momento de la transmisión (art. 24.4), y esos inmuebles quedan afectos al pago del impuesto (art. 25.3).

Lo que quedó, y creció, fue el coste de mantener: el 3 % todos los años, la obligación de representante, la exposición del socio al Impuesto sobre el Patrimonio, la obligación informativa del socio residente en España y el coste anual de mantener viva una sociedad extranjera — agente registrado, cuentas, administradores. Las familias que heredaron estas estructuras de quien las montó suelen descubrirlo todo a la vez, en la peor semana posible.

Cómo se sale: las tres rutas y qué activa cada una

La primera ruta es demostrar que no hay gravamen que pagar. Eso significa comprobar, año por año, si la entidad residía en una jurisdicción incluida en la Orden vigente para ese ejercicio, y si alguna letra del art. 42 resulta aplicable con la prueba que exija el reglamento. Es trabajo documental y es, con diferencia, el desenlace más barato, porque no provoca ninguna transmisión del inmueble y por tanto ningún impuesto de transmisiones. También es la ruta con efecto de calendario: mientras los años corren, unos prescriben y otros no.

La segunda ruta es mover la sociedad. El traslado a España de la sede de dirección efectiva o del domicilio social de una sociedad cuando ni una ni otro estuviesen previamente situados en un Estado miembro de la Unión Europea es una operación societaria sujeta (art. 19.1.3.º del texto refundido del ITP y AJD) — y esa misma operación está expresamente exenta (art. 45.I.B.11). El traslado de la sede de dirección efectiva o del domicilio social de un Estado miembro de la Unión Europea a otro no está sujeto (art. 19.2.2.º). Los impuestos de transmisiones no son, pues, el obstáculo en esta ruta; los obstáculos son el derecho societario y contable de ambas jurisdicciones y qué pasa con la sociedad una vez es española — una sociedad residente en España tributa por el Impuesto sobre Sociedades por su resultado y ya no encaja en el art. 40.

La tercera ruta es deshacer: disolver la sociedad y adjudicar la villa a los socios. La disolución de sociedades es una operación societaria sujeta (art. 19.1.1.º), en la que están obligados al pago los socios por los bienes y derechos recibidos (art. 23.b), la base imponible coincide con el valor de los bienes y derechos entregados a los socios sin deducción de gastos y deudas (art. 25.4) y el tipo estatal de la modalidad de operaciones societarias es el 1 % (art. 26). Con independencia de eso, la entidad está transmitiendo un inmueble español, lo que produce una ganancia patrimonial gravada al 19 % (art. 25.1.f).3.º), y la transmisión de terreno urbano devenga la plusvalía municipal en el ayuntamiento (arts. 104 y 106 del TRLRHL — conviene notar que la regla que convierte al adquirente en sustituto del contribuyente opera cuando el transmitente es una persona física no residente, no una entidad). Cuáles de estos impuestos muerden de verdad, y por cuánto, depende de la sociedad, de la jurisdicción, de las cifras de las escrituras y de la ordenanza del municipio: es un caso que se presupuesta, no que se estima desde un artículo.

Atención

No deshaga una estructura para ahorrarse el 3 % sin presupuestar antes la salida. Una disolución puede costar en un año más que el gravamen en diez — o muchísimo menos, si el inmueble no se ha revalorizado. El orden de trabajo es siempre: fijar los años debidos y después presupuestar cada ruta.

Qué hacer antes del próximo 31 de diciembre

Empiece por tres documentos: el certificado de constitución y vigencia de la entidad, que acredita su jurisdicción de residencia; la escritura por la que la entidad adquirió el inmueble español, o el derecho sobre él; y el último recibo del IBI, que da el valor catastral sobre el que se calcula el gravamen. Con eso, la deuda anual es aritmética y el número de años abiertos es cuestión de contar cuatro años hacia atrás desde cada plazo de enero.

Después decida antes del cierre del año, no después. El gravamen se devenga el 31 de diciembre, así que la entidad que completa una reestructuración en diciembre no debe nada por ese ejercicio, mientras que la que la completa en enero ya ha devengado otro 3 %. Esa sola fecha vale a menudo más que cualquier discusión sobre las exenciones.

Si hay años abiertos, regularizarlos voluntariamente antes de cualquier requerimiento es materialmente más barato que ser descubierto: el recargo del art. 27 sustituye a la sanción y crece mes a mes. Nuestro servicio de IRNR se ocupa de las declaraciones y del cálculo de la exposición, el servicio de representante fiscal cubre la obligación de nombramiento para entidades residentes en territorios sin efectivo intercambio de información, y el servicio de renta imputada atiende lo que deberá la persona física una vez el inmueble vuelva a estar a nombre propio.

Paso a paso

Cómo abordar un inmueble español en manos de una entidad no residente

Determinar dónde reside la entidad
Consiga el certificado de constitución y vigencia y, si existe, un certificado de residencia fiscal. Lo que activa el art. 40 es la residencia de la entidad, no la de los socios.
Comprobar la jurisdicción año por año
Contraste esa residencia con la Orden Ministerial vigente en cada ejercicio abierto. La lista se actualiza, así que la respuesta puede variar entre años; no se fíe de una lista publicada en un artículo.
Leer el valor catastral en el recibo del IBI
La base es el valor catastral del inmueble (art. 41.1 TRLIRNR). Si no lo hay, aplique las reglas de valoración del Impuesto sobre el Patrimonio (art. 10.Uno de la Ley 19/1991). Multiplique por el 3 % y por la participación de la entidad en la titularidad.
Someter las exenciones del art. 42 a un test honesto
Estado o institución pública extranjera, sociedad cotizada, o explotación económica continuada en España diferenciable de la simple tenencia o arrendamiento, en los términos del reglamento. Alquilar la villa no basta.
Contar los años abiertos
Cada ejercicio prescribe cuatro años después de su plazo de enero (arts. 66 y 67 LGT). Liste los años vivos y el recargo que llevaría cada uno por el art. 27 LGT si se regulariza voluntariamente.
Regularizar antes de que llegue el requerimiento
Presente las declaraciones pendientes de los años abiertos. La extemporánea voluntaria lleva el recargo del art. 27 y excluye la sanción; si llega antes el requerimiento, entran los recargos ejecutivos del art. 28 y la infracción del art. 191.
Nombrar representante si procede
La entidad residente en un territorio sin efectivo intercambio de información que sea titular de bienes en España debe nombrar representante con residencia en España; la multa por no hacerlo es de 6.000 euros para esos contribuyentes (arts. 10.1 y 10.4 TRLIRNR).
Presupuestar cada salida antes de elegir una
Cuantifique la disolución, la redomiciliación y el escenario de no hacer nada sobre el mismo horizonte, con los impuestos de transmisiones, la ganancia y la plusvalía encima de la mesa, y cierre la ruta elegida antes del 31 de diciembre.

El gravamen especial en una pantalla (arts. 40-45 TRLIRNR)

Elemento	Regla	Artículo
Sujeto pasivo	Entidades residentes en un país o territorio considerado paraíso fiscal — hoy, jurisdicción no cooperativa — propietarias o poseedoras por cualquier título de inmuebles en España o de derechos reales de goce sobre ellos	Art. 40
Base imponible	Valor catastral; a falta de él, el valor según las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio; parte proporcional en cotitularidad	Art. 41
Exenciones	Estados, instituciones públicas extranjeras y organismos internacionales; entidades con explotación económica diferenciable de la simple tenencia o arrendamiento; sociedades cotizadas	Art. 42
Tipo	3 %, fijo, sin prorrateo por fracción de año	Art. 43
Deducibilidad	Gasto deducible en la base del impuesto que correspondiese con arreglo a los artículos anteriores de la ley	Art. 44
Devengo y declaración	Se devenga el 31 de diciembre; se declara e ingresa en el mes de enero siguiente (modelo 213 de la AEAT)	Art. 45.1
Recaudación	Procedimiento de apremio sobre el inmueble; basta como título la certificación del vencimiento del plazo voluntario	Art. 45.2
En una transmisión posterior	El bien transmitido queda afecto al pago del gravamen	Art. 45.3

Las tres salidas y los impuestos que activa cada una

Ruta	En qué consiste	Impuestos que entran en juego
Acreditar que no hay gravamen	Comprobar la jurisdicción contra la Orden vigente de cada año; documentar una letra del art. 42 con la prueba que exija el reglamento	Ninguno sobre el inmueble; solo las declaraciones y recargos de los años realmente debidos
Redomiciliar la sociedad	Trasladar la sede de dirección efectiva o el domicilio social, típicamente a España o a un Estado miembro de la UE	Operaciones societarias por el traslado a España, expresamente exento (arts. 19.1.3.º y 45.I.B.11 del ITP y AJD); tributación española ordinaria después
Disolver y adjudicar	Liquidar la entidad y poner el inmueble a nombre de los socios	Operaciones societarias a cargo de los socios (arts. 19.1.1.º, 23.b, 25.4, 26); IRNR sobre la ganancia al 19 % (art. 25.1.f); plusvalía municipal (arts. 104 y 106 TRLRHL)
No hacer nada	Seguir manteniendo el inmueble en la entidad	3 % del valor catastral cada 31 de diciembre, más recargos, intereses y apremio sobre el inmueble

FAQ

Preguntas frecuentes

Mi villa de Torrevieja es de una sociedad. ¿Pago el 3 %?

Solo si la sociedad reside en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal, hoy leído como jurisdicción no cooperativa (art. 40 TRLIRNR). Una sociedad ordinaria residente en un Estado miembro de la Unión Europea o en un país con convenio queda fuera del art. 40 y no debe gravamen especial alguno, aunque siga debiendo el IRNR ordinario por las rentas del inmueble. La pregunta es siempre sobre la residencia de la entidad en el año de que se trate, comprobada contra la Orden Ministerial vigente, y nunca sobre su nacionalidad o su residencia.

¿El 3 % se calcula sobre el valor de mercado o sobre el catastral?

Sobre el valor catastral del inmueble (art. 41.1 TRLIRNR). Es la misma cifra que aparece en el recibo del IBI, que normalmente está bastante por debajo del valor de mercado. Cuando el inmueble no tiene valor catastral, la base es el valor determinado conforme a las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio, que toman el mayor de tres: el valor catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y el precio de adquisición (art. 10.Uno de la Ley 19/1991).

La sociedad solo tiene la mitad de la villa. ¿Se reduce el gravamen?

Sí, en proporción a la participación. Cuando una entidad participa en la titularidad junto con otras personas o entidades, el gravamen es exigible por la parte del valor que corresponda proporcionalmente a su participación en la titularidad (art. 41.2 TRLIRNR). La otra mitad queda fuera del gravamen especial, aunque la persona física no residente que la posea tendrá su propia renta imputada por las reglas ordinarias del IRNR.

¿Qué modelo se presenta y cuándo?

El gravamen se devenga el 31 de diciembre y debe declararse e ingresarse en el mes de enero siguiente (art. 45.1 TRLIRNR); la AEAT ha previsto para ello el modelo 213. La ley remite el lugar y la forma de presentación al reglamento, así que confirme el modelo y el canal vigentes con la AEAT o con su asesor antes de presentar, sobre todo si va a regularizar varios ejercicios a la vez, porque cada año es una autoliquidación independiente.

¿El gravamen especial sustituye al IRNR ordinario por el alquiler?

No. Son independientes y se aplican los dos. El gravamen especial grava la mera tenencia al 3 % del valor catastral; si el inmueble se alquila, la entidad debe además el IRNR ordinario por el alquiler, calculado sobre el importe íntegro sin deducir gastos cuando la entidad no reside en la UE ni en un Estado del EEE cualificado (arts. 24.1 y 24.6 TRLIRNR), al tipo general del 24 % (art. 25.1.a). No hay deducción de uno en otro; el gravamen es solo gasto deducible en el sentido estrecho del art. 44.

¿Alquilar la villa hace que la sociedad quede exenta por el art. 42?

No: el arrendamiento es justamente lo que la exención excluye. El art. 42.b) exime a las entidades que desarrollen en España, de modo continuado o habitual, explotaciones económicas diferenciables de la simple tenencia o arrendamiento del inmueble, de acuerdo con lo que se establezca reglamentariamente. El alquiler turístico de esa misma villa no es diferenciable de arrendarla; un hotel, un aparthotel o un negocio real explotado desde el inmueble es otro caso, y la prueba exigible está en el reglamento del impuesto.

¿Puede Hacienda ir contra el inmueble?

Sí, y es el rasgo más afilado de este gravamen. La falta de autoliquidación e ingreso en enero da lugar a su exigibilidad por el procedimiento de apremio sobre los bienes inmuebles, siendo título suficiente para iniciarlo la certificación de la Administración del vencimiento del plazo voluntario sin ingreso (art. 45.2 TRLIRNR). Además, cuando una entidad sujeta al gravamen transmite el inmueble español, el bien transmitido queda afecto al pago del gravamen (art. 45.3), y por eso el importe se retiene en la notaría en estas compras.

La sociedad no ha declarado nunca. ¿Cuántos años pueden reclamar?

Cada deuda anual tiene su propio plazo de prescripción de cuatro años, contado desde el día siguiente al fin del plazo de enero de ese ejercicio (arts. 66 y 67 LGT). Los años más antiguos van cayendo uno a uno mientras los recientes siguen vivos, así que la exposición total cambia cada mes de enero. Presentar tarde pero antes de cualquier requerimiento cuesta el recargo del art. 27 LGT — 1 % más 1 % por mes completo, o 15 % más intereses pasados doce meses — y excluye la sanción; que llegue antes el requerimiento trae los recargos ejecutivos del art. 28 y la infracción del art. 191.

¿Al menos el gravamen es deducible en algún sitio?

Solo contra la propia base imponible del IRNR de la entidad, y en la mayoría de los casos eso no vale nada. El art. 44 TRLIRNR convierte la cuota en gasto deducible para determinar la base del impuesto que correspondiese con arreglo a los artículos anteriores de esa ley, pero una entidad residente en una jurisdicción de la lista que opera sin establecimiento permanente tributa sobre el importe íntegro, sin deducir gasto alguno (arts. 24.1 y 24.6). La deducción tiene contenido real solo cuando hay establecimiento permanente que determina su base con las reglas del Impuesto sobre Sociedades (art. 18.1).

¿Puedo vender las participaciones de la sociedad en vez del inmueble?

Puede, pero España grava esa venta. Las ganancias derivadas de derechos o participaciones en una entidad, residente o no, cuyo activo esté constituido principalmente, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español son renta obtenida en España (art. 13.1.i).3.º TRLIRNR), gravada al 19 % (art. 25.1.f).3.º). Cuando la entidad reside en un territorio sin efectivo intercambio de información, el valor de transmisión se determina atendiendo proporcionalmente al valor de mercado de los inmuebles españoles (art. 24.4) y esos inmuebles quedan afectos al pago del impuesto (art. 25.3): el comprador hereda el problema.

¿Qué cuesta disolver la sociedad y poner la villa a mi nombre?

Depende de la sociedad, de la jurisdicción y de las cifras, y debe presupuestarse en lugar de estimarse. Los impuestos que entran en juego son la modalidad de operaciones societarias del ITP y AJD por la disolución, que pagan los socios sobre el valor de los bienes recibidos (arts. 19.1.1.º, 23.b, 25.4 y 26 del texto refundido del ITP y AJD); el IRNR sobre la ganancia de la entidad al 19 % (art. 25.1.f).3.º TRLIRNR); y la plusvalía municipal del ayuntamiento por la transmisión del terreno urbano (arts. 104 y 106 TRLRHL). Encima van los costes societarios y registrales de la propia jurisdicción de la sociedad.

¿La sociedad necesita representante fiscal en España?

Si reside en un territorio sin efectivo intercambio de información tributaria y es titular de bienes situados en España, sí: la mera titularidad activa la obligación de nombrar un representante con residencia en España antes del fin del plazo de declaración (art. 10.1 TRLIRNR). No nombrarlo es infracción grave con multa fija de 2.000 euros, que sube a 6.000 euros para los contribuyentes residentes en esos territorios (art. 10.4), y la Administración podrá entonces considerar representante al depositario o gestor de los bienes (art. 10.3).

Guías relacionadas

Servicios relacionados

Fuentes

Última actualización: 2026-09-10