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Plusvalía Municipal in Spanien: Leitfaden für Eigentümer

~16 Min. LesezeitVeröffentlicht: 2026-09-04Aktualisiert: 2026-09-04

Die Plusvalía municipal ist die Steuer, die ausländische Eigentümer an der Costa Blanca am wenigsten verstehen und über die am meisten gestritten wird. Ihr offizieller Name lautet Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), und alles ergibt sich aus diesem Namen: Sie besteuert den Wertzuwachs des städtischen Grund und Bodens – niemals das Gebäude –, der zutage tritt, wenn eine Immobilie durch Verkauf, Erbschaft oder Schenkung den Eigentümer wechselt. Erhoben wird sie von der Gemeinde (ayuntamiento), nicht von der Steuerbehörde, und jede Gemeinde legt innerhalb des Gesetzes über die Kommunalfinanzen (TRLRHL) ihren eigenen Satz und ihre eigenen Koeffizienten fest. Seit das Verfassungsgericht die alte automatische Formel mit dem Urteil 182/2021 (STC 182/2021) für nichtig erklärt hat, bietet das Gesetz zwei Wege, die Bemessungsgrundlage zu berechnen, und lässt Sie den niedrigeren zahlen; hat der Boden keinen Wertzuwachs erzielt, ist nichts fällig. Dieser Ratgeber erklärt, wer zahlt, wie die zwei Methoden funktionieren, die Fristen, Erbschaften und Schenkungen, die Verbindung zum Einbehalt von 3 % und zum Modelo 210, wie man bei der Gemeinde erklärt und wie man Rechtsbehelfe einlegt.

Kurzantwort

Die Plusvalía municipal (IIVTNU) ist eine Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Bodens unter einer Immobilie. Beim Verkauf zahlt der Verkäufer, bei einer Erbschaft der Erbe, und der Käufer haftet dafür, wenn der Verkäufer eine nicht ansässige natürliche Person ist. Seit dem Urteil STC 182/2021 zahlen Sie den niedrigeren von zwei Berechnungswerten; ohne Wertzuwachs keine Steuer.

Valery Grinkevich

Geprüft von

Valery Grinkevich

Zugelassener Ökonom (economista colegiado) · asesor fiscal · 20+ Jahre Erfahrung · Torrevieja, Costa Blanca

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Plusvalía besteuert ausschließlich den Wertzuwachs des städtischen Bodens zwischen Erwerb und Übertragung (Art. 104.1 TRLRHL). Das Gebäude spielt keine Rolle.
  • Beim Verkauf zahlt der Verkäufer, bei einer Erbschaft oder Schenkung der Erbe oder Beschenkte. Ist der Verkäufer eine nicht ansässige natürliche Person, wird der Käufer zum Ersatzsteuerschuldner (sustituto del contribuyente, Art. 106 TRLRHL).
  • Zwei Methoden seit STC 182/2021 und RDL 26/2021: objektiv (Katasterwert des Bodens × der von Ihrer Gemeinde festgelegte Koeffizient) oder tatsächlicher Wertzuwachs (der reale Zuwachs, anteilig auf den Boden umgelegt). Sie zahlen den niedrigeren Wert; ohne Wertzuwachs keine Steuer (Art. 104.5 und 107.5).
  • Der Satz wird von jeder Gemeinde festgelegt und darf nie über 30 % liegen (Art. 108.1). Koeffizienten, Satz und Vergünstigungen stehen in der Steuersatzung (ordenanza fiscal) – gehen Sie nie von einer Zahl aus, sondern nutzen Sie den Rechner oder lesen Sie die Satzung.
  • Fristen: 30 Werktage für Verkäufe und Schenkungen, 6 Monate für Erbschaften, verlängerbar auf ein Jahr (Art. 110.2). Eine verspätete Einreichung kostet den Zuschlag nach der LGT.

Auf dieser Seite

  1. Was die Plusvalía municipal ist – und was sie tatsächlich besteuert
  2. Wer zahlt: Verkäufer, Erbe, Beschenkter – und der Käufer als Ersatzsteuerschuldner
  3. Die Bestandteile: Katasterwert des Bodens, Besitzjahre und die Satzung
  4. Die zwei Methoden seit STC 182/2021: objektiv gegen tatsächlichen Wertzuwachs
  5. Die Obergrenze von 30 %, Sätze je Zeitraum und die Vergünstigungen
  6. Fristen: 30 Werktage, 6 Monate, und was eine verspätete Einreichung kostet
  7. Erbschaften und Schenkungen: Der Erbe zahlt, und die Frist läuft ab dem Todestag
  8. Wie sich die Plusvalía mit dem Einbehalt von 3 % und dem Modelo 210 trifft
  9. Erklärung bei der Gemeinde – und Rechtsbehelf, wenn sie sich irrt
  10. Plusvalía an der Costa Blanca: Torrevieja, Orihuela Costa und der Rechner
  11. Die Plusvalía nach einem Verkauf abrechnen – Schritt für Schritt
  12. Häufig gestellte Fragen

Was die Plusvalía municipal ist – und was sie tatsächlich besteuert

Die IIVTNU ist eine direkte Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs, den städtischer Boden erfährt und der zutage tritt, wenn sein Eigentum durch irgendeinen Rechtstitel übertragen wird oder wenn ein dingliches Nutzungsrecht daran begründet oder übertragen wird (Art. 104.1 des konsolidierten Gesetzes über die Kommunalfinanzen, TRLRHL). Der steuerauslösende Tatbestand ist die Übertragung selbst – ein Verkauf, eine Erbschaft, eine Schenkung, ein Nießbrauch. Zwischen den Übertragungen ruht die Steuer, ganz gleich, wie sehr der Boden an Wert gewinnt.

Das entscheidende Wort ist Boden. Die Steuer lässt das Bauwerk außer Acht: Bei einer Wohnung in Benidorm macht der Boden nur einen kleinen Anteil am Katasterwert aus, bei einer Villa auf einem großen Grundstück in Orihuela Costa kann er den größeren Teil ausmachen – deshalb ergeben zwei zum gleichen Preis verkaufte Immobilien sehr unterschiedliche Rechnungen. Als rústico für die IBI eingestuftes Land unterliegt nicht der Steuer (Art. 104.2), ebenso wenig Einbringungen zwischen Ehegatten in den ehelichen Güterstand oder Übertragungen aufgrund eines Scheidungs- oder Trennungsurteils (Art. 104.3).

Tipp

Ihr IBI-Bescheid teilt den Katasterwert auf in valor catastral del suelo und valor catastral de la construcción. Die erste Zahl ist die, auf der die Plusvalía aufbaut.

Wer zahlt: Verkäufer, Erbe, Beschenkter – und der Käufer als Ersatzsteuerschuldner

Bei einer entgeltlichen Übertragung – einem Verkauf – ist Steuerpflichtiger, wer den Boden überträgt, also der Verkäufer (Art. 106.1.b TRLRHL). Bei einer unentgeltlichen Übertragung – einer Erbschaft oder Schenkung – ist Steuerpflichtiger, wer ihn erwirbt, also der Erbe oder der Beschenkte (Art. 106.1.a). Die Steuer folgt demjenigen, der am Ende das Geld oder das Vermögen erhält.

Eine Besonderheit zählt an der Costa Blanca mehr als anderswo. Ist der Verkäufer eine nicht in Spanien ansässige natürliche Person, wird der Käufer zum Ersatzsteuerschuldner (Art. 106.2 TRLRHL): Die Gemeinde wendet sich an den Käufer, der das Gezahlte anschließend vom Verkäufer zurückfordern kann (Art. 36.3 LGT) – deshalb wird die geschätzte Plusvalía beim Notar routinemäßig vom Preis einbehalten. Die Regel gilt nur für Verkäufe durch nicht ansässige natürliche Personen; eine nicht ansässige Gesellschaft, nicht ansässige Erben und ansässige Verkäufer sind selbst Steuerpflichtige. Eine Vertragsklausel, wonach „der Käufer die Plusvalía zahlt“, bindet die Parteien untereinander, ändert aber nie, an wen sich die Gemeinde halten kann.

Die Bestandteile: Katasterwert des Bodens, Besitzjahre und die Satzung

Drei Größen bestimmen die objektive Berechnung: der Katasterwert des Bodens zum Zeitpunkt der Übertragung, wie er für die IBI festgesetzt ist (Art. 107.2.a TRLRHL); die Zahl der vollen Besitzjahre, bis zu zwanzig, wobei Bruchteile eines Jahres entfallen und ein Besitz unter einem Jahr nach vollen Monaten anteilig berechnet wird (Art. 107.1 und 107.4); und die Steuersatzung (ordenanza fiscal) der Gemeinde, die den Koeffizienten für jeden Besitzzeitraum sowie den Satz festlegt.

Die Koeffizienten sind keine landesweiten Zahlen. Das Gesetz veröffentlicht Höchstkoeffizienten je Besitzzeitraum und aktualisiert sie jährlich; jede Gemeinde legt ihre eigenen fest, gleich hoch oder niedriger als die Höchstwerte, und lässt eine staatliche Aktualisierung eine Satzung über der Obergrenze zurück, gilt die Obergrenze unmittelbar (Art. 107.4). Deshalb nennt kein seriöser Berater „den Plusvalía-Satz in Torrevieja“ als feste Zahl: Maßgeblich ist die Zahl in der am Übertragungstag geltenden Satzung, und unser Rechner wendet sie auf beide Methoden an.

Die zwei Methoden seit STC 182/2021: objektiv gegen tatsächlichen Wertzuwachs

Bis 2021 stammte die Bemessungsgrundlage aus einer einzigen Formel, die unterstellte, der Boden habe stets an Wert gewonnen. Mit dem Urteil 182/2021 vom 26. Oktober 2021 erklärte das Verfassungsgericht sie – den zweiten Absatz von Art. 107.1 sowie Art. 107.2.a und Art. 107.4 TRLRHL – für verfassungswidrig und nichtig, weil die Besteuerung eines möglicherweise nicht vorhandenen Wertzuwachses den Grundsatz der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit verletzt. Der Real Decreto-ley 26/2021 vom 8. November, in Kraft seit dem 10. November 2021, formulierte die Artikel neu und gab den Gemeinden sechs Monate Zeit, ihre Satzungen anzupassen.

Objektive Methode (Art. 107.1 und 107.4): Katasterwert des Bodens bei der Übertragung × der von Ihrer Gemeinde für die Besitzjahre genehmigte Koeffizient. Methode des tatsächlichen Wertzuwachses (Art. 104.5 und 107.5): Übertragungswert abzüglich Erwerbswert – der höhere der beiden Werte aus Urkunde und einem von der Steuerbehörde geprüften Wert, ohne Kosten oder Steuern –, multipliziert mit dem Anteil des Bodens am gesamten Katasterwert. Ist der tatsächliche Zuwachs auf Ihren Antrag hin niedriger als die objektive Bemessungsgrundlage, wird er zur Bemessungsgrundlage; gibt es überhaupt keinen Zuwachs, unterliegt die Übertragung nicht der Steuer. Sie müssen beide Urkunden erklären und vorlegen; bei geerbtem oder geschenktem Eigentum ist der Erwerbswert der für die Erbschaft- und Schenkungsteuer erklärte Wert.

Beispiel

Generisches Beispiel. Gesamter Katasterwert 120.000 €, davon Boden 48.000 € (40 %). Gekauft für 150.000 €, zwölf volle Jahre später verkauft für 200.000 €. Bemessungsgrundlage nach tatsächlichem Wertzuwachs: (200.000 € − 150.000 €) × 40 % = 20.000 €. Objektive Bemessungsgrundlage: 48.000 € × der von Ihrer Gemeinde für 12 Jahre festgelegte Koeffizient. Die niedrigere Bemessungsgrundlage × der von Ihrer Gemeinde festgelegte Satz (nie über 30 %). Für 140.000 € verkauft? Kein Wertzuwachs, keine Plusvalía.

Die Obergrenze von 30 %, Sätze je Zeitraum und die Vergünstigungen

Der Satz wird von jeder Gemeinde festgelegt und darf 30 % nicht überschreiten (Art. 108.1 TRLRHL); innerhalb dieser Obergrenze kann die Gemeinde einen einzigen Satz oder einen je Besitzzeitraum festlegen. Die volle Steuerschuld ist die Bemessungsgrundlage multipliziert mit dem Satz, und die Nettosteuer ist das, was nach Abzug einer etwaigen von der Satzung gewährten Vergünstigung verbleibt (Art. 108.2 und 108.3).

Es gibt zwei fakultative Vergünstigungen, beide bis zu 95 % und beide nur, wenn die Satzung sie vorsieht: Übertragungen von Todes wegen an Abkömmlinge, Ehegatten und Vorfahren (Art. 108.4), die viele Gemeinden für die Familienwohnung unter Auflagen zu deren Erhalt gewähren, sowie Boden, der für Tätigkeiten von besonderem kommunalem Interesse genutzt wird (Art. 108.5). Dieselbe geerbte Wohnung kann deshalb in der einen Gemeinde eine hohe Rechnung und in der nächsten fast keine mit sich bringen; eine nicht rechtzeitig beantragte Vergünstigung geht in der Regel verloren.

Fristen: 30 Werktage, 6 Monate, und was eine verspätete Einreichung kostet

Die Steuer entsteht am Tag der Übertragung – der Kauf- oder Schenkungsurkunde oder dem Todestag (Art. 109.1 TRLRHL). Der Steuerpflichtige reicht die Erklärung innerhalb von dreißig Werktagen bei Übertragungen unter Lebenden und innerhalb von sechs Monaten bei Übertragungen von Todes wegen ein, verlängerbar auf ein Jahr auf Antrag (Art. 110.2); Werktage schließen Samstage, Sonntage und Feiertage aus (Art. 30.2 Ley 39/2015). Wendet die Gemeinde die Selbstveranlagung an – wie die meisten großen Gemeinden an der Costa Blanca –, zahlen Sie ebenfalls innerhalb dieser Frist (Art. 110.4); andernfalls stellt sie einen Bescheid zu (Art. 110.5). Der Käufer bei einem Verkauf und der Schenker bei einer Schenkung müssen der Gemeinde innerhalb derselben Fristen Mitteilung machen (Art. 110.6).

Nichts bleibt verborgen: Die Notare übermitteln jeder Gemeinde vierteljährlich ein Verzeichnis der Urkunden, die die Steuer auslösen, und müssen die Parteien auf die Frist hinweisen (Art. 110.7). Eine verspätet, aber vor jeder Zahlungsaufforderung eingereichte Erklärung trägt den Zuschlag nach Art. 27 LGT – 1 % plus 1 % für jeden vollen Monat der Verspätung, und 15 % plus Zinsen nach zwölf Monaten –, während eine zuerst eintreffende Zahlungsaufforderung die Tür zu einer Sanktion öffnet.

Achtung

Die Verlängerung um sechs Monate für Erbschaften erfolgt nicht automatisch und ist von der Verlängerung der Erbschaftsteuer getrennt. Beantragen Sie sie schriftlich bei der Gemeinde, bevor die ersten sechs Monate ablaufen.

Erbschaften und Schenkungen: Der Erbe zahlt, und die Frist läuft ab dem Todestag

Geht eine Immobilie von Todes wegen über, ist der Erbe oder Vermächtnisnehmer Steuerpflichtiger (Art. 106.1.a TRLRHL), und die Steuer entsteht am Todestag, nicht bei Annahme der Erbschaft (Art. 109.1); das Zeitfenster beträgt sechs Monate, verlängerbar auf ein Jahr (Art. 110.2.b). Nicht ansässige Erben sind selbst Steuerpflichtige – die Ersatzsteuerschuldner-Regel gilt nur für Verkäufe –, sie erklären also direkt bei der Gemeinde, meist über einen Vertreter. Nach der Methode des tatsächlichen Wertzuwachses ist der Erwerbswert das, was der Verstorbene gezahlt hat, und der Übertragungswert der für die Erbschaftsteuer erklärte Wert, sodass eine auf dem Höchststand von 2007 gekaufte und heute geerbte Immobilie beim Boden möglicherweise überhaupt keinen Wertzuwachs zeigt.

Bei Schenkungen verhält es sich beim Steuerpflichtigen wie bei Erbschaften – der Beschenkte zahlt (Art. 106.1.a) –, bei der Frist jedoch wie bei Verkäufen: dreißig Werktage ab der Schenkungsurkunde (Art. 110.2.a), wobei auch der Schenker Mitteilung machen muss (Art. 110.6.a). Eine Schenkung setzt außerdem die Frist für den späteren Verkauf durch den Beschenkten neu in Gang. Unser Leitfaden zur Erbschaftsteuer in der Region Valencia behandelt die Erbfolge selbst; die Plusvalía ist die parallele Akte bei der Gemeinde.

Wie sich die Plusvalía mit dem Einbehalt von 3 % und dem Modelo 210 trifft

Verkauft ein Nichtresident, laufen am Tag der Beurkundung drei Steuern zusammen. Der Einbehalt von 3 % ist eine staatliche Vorauszahlung auf die Nichtresidentensteuer des Verkäufers, die der Käufer einbehält und innerhalb eines Monats mit dem Modelo 211 an die AEAT abführt (Art. 25.2 TRLIRNR); die Steuer des Verkäufers auf den Gewinn wird mit dem Modelo 210 innerhalb von drei Monaten nach Ablauf dieses Monats abgerechnet; die Plusvalía ist eine Gemeindesteuer mit eigener Bemessungsgrundlage, eigener Frist und eigenem Gläubiger. Die Zahlung der einen hat keine Auswirkung auf die anderen.

Sie treffen sich in der Rechnung des Verkäufers. Gewinne von Nichtresidenten folgen den Regeln der Einkommensteuer (Art. 24.4 TRLIRNR), die vom Übertragungswert die mit der Übertragung verbundenen, vom Verkäufer getragenen Steuern abziehen (Art. 35.2 LIRPF): Die Plusvalía, die der Verkäufer wirtschaftlich trägt – direkt gezahlt oder vom Käufer als Ersatzsteuerschuldner vom Preis einbehalten –, mindert den im Modelo 210 erklärten Gewinn, bewahren Sie also den Zahlungsnachweis auf. Umgekehrt gilt das nicht: Die Methode des tatsächlichen Wertzuwachses lässt die Kosten und Steuern von Erwerb und Übertragung außer Acht (Art. 104.5), sodass der Einbehalt von 3 %, die beim Kauf gezahlte ITP und der Notar die Bemessungsgrundlage der Plusvalía nicht verringern können.

Erklärung bei der Gemeinde – und Rechtsbehelf, wenn sie sich irrt

Die Plusvalía wird bei der Gemeinde erklärt und gezahlt, in deren Gebiet die Immobilie liegt – beim Ayuntamiento de Torrevieja für eine Wohnung in Torrevieja, beim Ayuntamiento de Orihuela für eine Villa in Orihuela Costa. Sie füllen das Formular der Gemeinde aus, zunehmend online, fügen die Übertragungsurkunde und die Urkunde bei, mit der der Übertragende erworben hat, sowie bei der Methode des tatsächlichen Wertzuwachses den Nachweis beider Werte, und beantragen gleichzeitig eine etwaige Vergünstigung oder Fristverlängerung. Nicht Ansässige erklären über einen Vertreter; spainfiscal bereitet beide Methoden anhand der geltenden Satzung auf, reicht bei der Gemeinde ein und bewahrt den Zahlungsnachweis auf, der in das Modelo 210 einfließt.

Ein Steuerbescheid lässt sich nur mit einem recurso de reposición bei der Gemeinde anfechten, innerhalb eines Monats ab dem Tag nach der Zustellung (Art. 14.2 TRLRHL); ein Anwalt ist dafür nicht erforderlich. Haben Sie auf der objektiven Bemessungsgrundlage selbst veranlagt und war der tatsächliche Wertzuwachs niedriger oder null, beantragen Sie stattdessen die Berichtigung der Selbstveranlagung und eine Erstattung (Art. 120.3 LGT) innerhalb der vierjährigen Verjährungsfrist (Art. 66 LGT). Ein später durch ein rechtskräftiges Urteil aufgehobener Verkauf begründet ein Erstattungsrecht innerhalb von fünf Jahren (Art. 109.2). Eine Einschränkung: Das Verfassungsgericht selbst erklärte, dass am 26. Oktober 2021 bestandskräftige Bescheide sowie Selbstveranlagungen, deren Berichtigung bis dahin nicht beantragt worden war, nicht wiederaufgenommen werden können.

Plusvalía an der Costa Blanca: Torrevieja, Orihuela Costa und der Rechner

An der Costa Blanca ist die Plusvalía eine Steuer des Wiederverkaufsmarkts. In Torrevieja ist das meiste, was den Eigentümer wechselt, bereits einmal gekauft worden, sodass die IIVTNU in fast jeder Transaktion auftaucht, und die meisten Verkäufer sind Nichtresidenten – der Käufer ist also bei den meisten Verkäufen in Torrevieja Ersatzsteuerschuldner. Unsere Torrevieja-Seite (/destino/torrevieja) erklärt, wer in der Stadt was in Rechnung stellt, und unser Costa-Blanca-Bereich (/destino/costa-blanca) deckt die Gemeinden von Dénia bis Pilar de la Horadada ab.

Jede Gemeinde – Torrevieja, Orihuela, Alicante, Benidorm, Altea, Calpe, Jávea, Dénia – legt ihre eigenen Koeffizienten und ihren eigenen Satz fest, sodass ein identischer Wertzuwachs auf identischem Boden von einer Stadt zur nächsten eine andere Rechnung ergibt; der Mechanismus selbst ist überall gleich. Entnehmen Sie den Katasterwert des Bodens dem IBI-Bescheid, zählen Sie die vollen Besitzjahre, rechnen Sie beide Methoden anhand der aktuellen Satzung in unserem Rechner (/services/plusvalia) durch, und vereinbaren Sie erst danach den Einbehalt mit der Gegenseite. Wer eine Zahl nennt, ohne die Satzung und das Übertragungsdatum zu benennen, rät nur.

Tipp

Verlangen Sie vor der Beurkundung eine schriftliche Plusvalía-Schätzung nach beiden Methoden, mit Angabe der Satzung und des Jahres. Ist der Verkäufer eine nicht ansässige natürliche Person, sollte der Käufer genau diesen Betrag einbehalten – nicht eine runde Zahl „zur Sicherheit“.

Schritt für Schritt

Die Plusvalía nach einem Verkauf abrechnen – Schritt für Schritt

  1. Steuerpflichtigen und Ersatzsteuerschuldner bestimmen

    Der Verkäufer zahlt; ist der Verkäufer eine nicht in Spanien ansässige natürliche Person, ist der Käufer Ersatzsteuerschuldner und muss die Erklärung abgeben (Art. 106 TRLRHL). Vereinbaren Sie im Vertrag, wer die Erklärung einreicht und wie der Käufer den Betrag zurückerhält.

  2. Die Zahlen zusammentragen

    Katasterwert des Bodens und gesamter Katasterwert aus dem IBI-Bescheid; Erwerbsdatum und -wert aus der Kaufurkunde des Verkäufers; Übertragungsdatum und Preis aus der neuen Urkunde; volle Besitzjahre.

  3. Beide Methoden anhand der Satzung durchrechnen

    Berechnen Sie die objektive Bemessungsgrundlage (Bodenwert × Koeffizient der Gemeinde) und die Bemessungsgrundlage nach dem tatsächlichen Wertzuwachs (Zuwachs × Bodenanteil) mit dem Rechner oder der geltenden Satzung. Behalten Sie die niedrigere; gibt es keinen Wertzuwachs, unterliegt die Übertragung nicht der Steuer.

  4. Innerhalb von dreißig Werktagen bei der Gemeinde einreichen

    Reichen Sie das Formular der Gemeinde zusammen mit der Übertragungsurkunde und, bei der Methode des tatsächlichen Wertzuwachses, der Erwerbsurkunde ein. Beantragen Sie gleichzeitig eine etwaige Vergünstigung (Art. 110 TRLRHL).

  5. Zahlen oder den Bescheid abwarten

    Bei der Selbstveranlagung zahlen Sie innerhalb derselben Frist; andernfalls innerhalb der im zugestellten Bescheid genannten Frist. Eine verspätete Einreichung vor einer Zahlungsaufforderung trägt den Zuschlag nach Art. 27 LGT.

  6. Den Zahlungsnachweis für das Modelo 210 aufbewahren

    Die Plusvalía, die der Verkäufer trägt, mindert den Veräußerungsgewinn des Nichtresidenten (Art. 24.4 TRLIRNR; Art. 35.2 LIRPF). Bewahren Sie den Zahlungsnachweis zusammen mit der Kopie des Modelo 211 und den Urkunden auf.

Die zwei Plusvalía-Methoden im Vergleich (generisches Beispiel – Koeffizienten und Satz stammen von Ihrer Gemeinde)
Objektive MethodeMethode des tatsächlichen Wertzuwachses
RechtsgrundlageArt. 107.1 und 107.4 TRLRHLArt. 104.5 und 107.5 TRLRHL
AusgangspunktKatasterwert des Bodens bei der ÜbertragungÜbertragungswert abzüglich Erwerbswert (ohne Kosten oder Steuern)
Anpassung× von Ihrer Gemeinde für die vollen Besitzjahre festgelegter Koeffizient (max. 20)× Anteil des Bodens am gesamten Katasterwert
Beispiel-Bemessungsgrundlage48.000 € × der von Ihrer Gemeinde für 12 Jahre festgelegte Koeffizient(200.000 € − 150.000 €) × 40 % = 20.000 €
SteuerNiedrigere Bemessungsgrundlage × von Ihrer Gemeinde festgelegter Satz (nie über 30 %)Gleiche Regel
Wenn kein Wertzuwachs vorliegtWürde dennoch eine Rechnung ergebenNicht steuerpflichtig – keine Steuer (Art. 104.5)

FAQ

Häufig gestellte Fragen

Was ist die Plusvalía municipal in Spanien?

Die Plusvalía municipal ist die Steuer auf den Wertzuwachs des städtischen Bodens (IIVTNU), die eine Gemeinde erhebt, wenn eine Immobilie verkauft, geerbt oder verschenkt wird. Sie besteuert nur den Boden, nicht das Gebäude, und jede Gemeinde legt innerhalb des Gesetzes über die Kommunalfinanzen ihren eigenen Satz und ihre eigenen Koeffizienten fest (Art. 104 TRLRHL).

Wer zahlt die Plusvalía beim Verkauf einer Immobilie?

Der Verkäufer (Art. 106.1.b TRLRHL). Ist der Verkäufer eine nicht in Spanien ansässige natürliche Person, wird der Käufer zum Ersatzsteuerschuldner: Die Gemeinde hält sich an den Käufer, der den Betrag vom Verkäufer zurückfordern kann (Art. 106.2 TRLRHL; Art. 36.3 LGT), in der Praxis, indem er ihn vom Preis einbehält.

Zahlt der Käufer die Plusvalía jemals selbst?

Rechtlich nur als Ersatzsteuerschuldner, wenn der Verkäufer eine nicht ansässige natürliche Person ist (Art. 106.2 TRLRHL). Die Parteien können vereinbaren, dass der Käufer sie trägt – üblich bei Neubauverkäufen –, doch das bindet nur sie untereinander und ändert nicht, an wen sich die Gemeinde halten kann.

Wie wird die Plusvalía nach dem Urteil des Verfassungsgerichts berechnet?

Auf zwei Arten, und Sie zahlen die niedrigere. Die objektive Methode multipliziert den Katasterwert des Bodens mit dem Koeffizienten, den Ihre Gemeinde für die Besitzjahre festgelegt hat (Art. 107 TRLRHL); die Methode des tatsächlichen Wertzuwachses nimmt den realen Zuwachs, anteilig auf den Boden umgelegt (Art. 104.5 und 107.5). Der Satz darf 30 % nicht überschreiten.

Zahle ich Plusvalía, wenn ich mit Verlust verkaufe?

Nein. Seit dem Urteil STC 182/2021 und dem Real Decreto-ley 26/2021 unterliegt eine Übertragung ohne Wertzuwachs des Bodens nicht der Steuer (Art. 104.5 TRLRHL). Sie müssen die Übertragung dennoch erklären und die Werte mit den Urkunden nachweisen; die Befreiung erfolgt nicht automatisch.

Welche Frist gilt für die Zahlung der Plusvalía municipal?

Dreißig Werktage ab der Übertragung bei Verkäufen und Schenkungen, sechs Monate ab dem Tod bei Erbschaften, verlängerbar auf ein Jahr auf Antrag (Art. 110.2 TRLRHL). Eine verspätete Einreichung vor einer Zahlungsaufforderung trägt den Zuschlag nach Art. 27 LGT von 1 % plus 1 % je vollem Monat.

Fällt Plusvalía auf eine geerbte Immobilie an?

Ja, der Erbe oder Vermächtnisnehmer zahlt sie (Art. 106.1.a TRLRHL) innerhalb von sechs Monaten ab dem Tod, verlängerbar auf ein Jahr. Viele Gemeinden gewähren für Übertragungen von Todes wegen an Abkömmlinge, Ehegatten und Vorfahren eine Vergünstigung von bis zu 95 %, sofern ihre Satzung dies vorsieht (Art. 108.4).

Wie hoch ist der Plusvalía-Satz?

Es gibt keinen landesweiten Satz. Jede Gemeinde legt ihren eigenen fest, bis zur gesetzlichen Obergrenze von 30 % (Art. 108.1 TRLRHL), sowie ihre eigenen Koeffizienten innerhalb der staatlichen Höchstwerte (Art. 107.4). Maßgeblich ist die Zahl in der am Übertragungstag geltenden Satzung – nutzen Sie den Rechner oder lesen Sie die Satzung.

Deckt der Einbehalt von 3 % die Plusvalía ab?

Nein. Der Einbehalt von 3 % ist eine staatliche Vorauszahlung auf die Einkommensteuer des Verkäufers, die mit dem Modelo 211 an die AEAT gezahlt wird; die Plusvalía ist eine Gemeindesteuer, die an die Gemeinde gezahlt wird. Die Plusvalía, die der Verkäufer trägt, mindert allerdings den im Modelo 210 erklärten Veräußerungsgewinn.

Kann ich bereits gezahlte Plusvalía erstattet bekommen oder einen Bescheid anfechten?

Haben Sie auf der objektiven Bemessungsgrundlage selbst veranlagt und war der tatsächliche Wertzuwachs niedriger oder null, beantragen Sie bei der Gemeinde die Berichtigung der Selbstveranlagung und die Erstattung des zu viel gezahlten Betrags innerhalb von vier Jahren (Art. 120.3 und 66 LGT). Ein Bescheid wird mit einem recurso de reposición innerhalb eines Monats angefochten (Art. 14.2 TRLRHL). Am 26. Oktober 2021 bestandskräftige Zahlungen können nicht wiederaufgenommen werden.

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Quellen

Zuletzt aktualisiert: 2026-09-04