Selge eiendom i Spania som ikke-bosatt 2026: 3 % tilbakeholdelse, Modelo 211 og kalkulator

Hva er tilbakeholdelsen på 3 % og modelo 211?

Tilbakeholdelsen på 3 % er en forskuddsbetaling av den ikke-bosatte selgerens kapitalgevinstskatt, som kjøperen må holde tilbake fra den avtalte prisen og betale direkte til AEAT. Den reguleres av loven om inntektsskatt for ikke-bosatte (TRLIRNR, Real Decreto Legislativo 5/2004) og gjelder hver gang selgeren av spansk fast eiendom ikke er skattemessig bosatt i Spania.

Kjøperen (eller representanten hans eller hennes) oppgir og betaler disse 3 % med modelo 211, vanligvis innen én måned etter datoen for det notarielle skjøtet (escritura). Kjøperen gir deretter selgeren en stemplet kopi av modelo 211 som bevis – selgeren trenger dette dokumentet for å levere sin egen selvangivelse og eventuelt kreve refusjon.

I praksis, på Costa Blanca og i hele Comunidad Valenciana, håndteres denne tilbakeholdelsen hos notaren på overtakelsesdagen: kjøperen betaler selgeren 97 % av prisen og holder tilbake 3 % som skal overføres til skatteetaten. Hvis kjøperen unnlater å holde tilbake og betale beløpet, kan AEAT gå etter selve eiendommen for gjelden.

Kapitalgevinstskatt (IRNR, modelo 210): 19 % for alle ikke-bosatte

Selgerens reelle skatteplikt er kapitalgevinstskatten på fortjenesten, som oppgis på modelo 210. Gevinsten er i store trekk forskjellen mellom salgsprisen og ervervsverdien (kjøpesummen pluss kostnadene og skattene som er betalt ved ervervet, og visse dokumenterte forbedringer).

Satsen er 19 % av gevinsten for alle ikke-bosatte selgere, uansett bostedsland – art. 25.1.f) i TRLIRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004) bruker den på alle kapitalgevinster ved overdragelse av formuesobjekter. Den generelle IRNR-satsen på 24 % gjelder annen inntekt (for eksempel leieinntekter hos en eier utenfor EU), ikke gevinsten ved et salg. Det som endrer seg med bostedet, er mer begrenset: bare selgere fra EU/EØS kan kreve reinvesteringsfritaket når de selger det som var deres faste bolig i Spania og reinvesterer i en ny (DA 7ª TRLIRNR), og bare de kan trekke fra utgifter mot leieinntekter.

Modelo 210 for kapitalgevinsten må leveres innen tre måneder etter at én måned har gått fra datoen for skjøtet – et vindu som åpner i måned 1 og stenger i måned 4 etter salget – uavhengig av om resultatet er en betaling eller en refusjon (art. 5.a Orden EHA/3316/2010). Siden de 3 % som allerede er holdt tilbake, kreditteres mot denne skatten, betaler selgeren enten differansen (hvis den reelle skatten er høyere enn 3 %) eller ber om refusjon (hvis den er lavere).

Slik krever du tilbake tilbakeholdelsen på 3 %

Hvis de 3 % som er holdt tilbake, er mer enn kapitalgevinstskatten som faktisk skal betales – noe som er vanlig når eiendommen selges med liten fortjeneste, med tap eller etter mange års eierskap – kan selgeren kreve tilbake det overskytende ved å levere modelo 210 og be om refusjon av differansen.

For å behandle refusjonen krever AEAT at kjøperens modelo 211 er korrekt levert og betalt, at selgeren er à jour med eventuelle eiendomsrelaterte forpliktelser (for eksempel den årlige IRNR på beregnet inntekt for årene eiendommen ble eid), og at en spansk bankkonto (IBAN) oppgis for overføringen.

Refusjoner er ikke umiddelbare: skatteetaten har en lovfestet frist for å kontrollere og utbetale, og i praksis kan det ta flere måneder. Å levere nøyaktig og legge ved den stemplede modelo 211 og skjøtene for kjøp og salg reduserer risikoen for forsinkelse eller avslag.

Plusvalía municipal: selgerens kommuneskatt

Plusvalía municipal (offisielt skatten på verdiøkning på bytomter, IIVTNU) er en egen, lokal skatt som selgeren normalt betaler til kommunen der eiendommen ligger. Den beskatter økningen i verdien av tomten – ikke bygningen – over eierskapsårene.

Siden Forfatningsdomstolens dom 182/2021 lar loven (reformert ved Real Decreto-ley 26/2021) skattyteren velge mellom to beregningsmetoder: en objektiv metode basert på katasterverdien av tomten og lovfestede koeffisienter, eller en metode med reell gevinst basert på den faktiske økningen mellom kjøp og salg. Du kan velge den laveste, og hvis det ikke var noen reell gevinst, skal det ikke betales plusvalía.

På Costa Blanca fastsetter hver kommune (Torrevieja, Orihuela, Alicante, Benidorm, Dénia og andre) sine egne koeffisienter og frister innenfor den nasjonale rammen, så beløpet og leveringsvinduet varierer fra kommune til kommune – vanligvis må selgeren oppgi og betale innen én måned etter salget ved overdragelser mellom levende.

Bevis for ikke-bosted og nødvendige dokumenter

Bostedsstatus avgjør hele prosessen: tilbakeholdelsen på 3 % og IRNR-behandlingen gjelder bare fordi selgeren er ikke-bosatt. AEAT og kjøperen støtter seg på dokumentasjon som attesten om ikke-bosted (certificado de no residencia) eller en skattemessig bostedsattest utstedt av selgerens bostedsland for å bekrefte statusen.

Typiske dokumenter ved salget er: selgerens NIE og pass, det opprinnelige kjøpsskjøtet (escritura de compraventa), siste IBI-kvittering og katasterreferanse, energiattesten, en attest fra sameiet som bekrefter at det ikke er utestående avgifter, og fakturaer som dokumenterer ervervskostnader og forbedringer for å redusere den skattepliktige gevinsten.

For selve skattedelen trenger du den stemplede modelo 211 fra kjøperen, bevis for at du er à jour med modelo 210-leveringene for beregnet inntekt i tidligere år, og en spansk IBAN for en eventuell refusjon. Å samle dette før overtakelsen unngår problemer i siste liten hos notaren.

Frister i korte trekk

Modelo 211 (kjøperens tilbakeholdelse på 3 %): vanligvis levert og betalt til AEAT innen én måned etter datoen for det notarielle salgsskjøtet.

Modelo 210 (selgerens kapitalgevinstskatt eller refusjonskrav): innen tre måneder etter at én måned har gått fra datoen for skjøtet, uavhengig av resultatet (art. 5.a Orden EHA/3316/2010) – vinduet åpner når kjøperens månedsfrist for modelo 211 utløper, og stenger fire måneder etter salget.

Plusvalía municipal: vanligvis innen én måned etter salget ved overdragelser mellom levende personer, men den nøyaktige fristen fastsettes av hver kommunes forskrift – sjekk med den aktuelle ayuntamiento på Costa Blanca.

Å overskride noen av disse fristene kan utløse tillegg og renter, og det er derfor de fleste ikke-bosatte overlater leveringene til en skatterepresentant.

Hvorfor en skatterepresentant hjelper ikke-bosatte

En skatterepresentant i Spania håndterer leveringene til AEAT og kommunen på dine vegne, beregner gevinsten riktig, optimaliserer plusvalía-metoden (objektiv kontra reell gevinst) og tar seg av refusjonen av de 3 % – alt dette krever spanskspråklige skjemaer, et digitalt sertifikat og kjennskap til lokale frister.

For selgere som bor i utlandet etter overtakelsen er en representant også praktisk: refusjoner utbetales til en spansk konto, og AEAT kan sende varsler på spansk måneder senere. En lokal representant på Costa Blanca mottar og følger opp disse uten at du må reise tilbake til Spania.

spainfiscal håndterer selgerens levering av modelo 210 for kapitalgevinsten og refusjonen av de 3 %, fungerer som din skatterepresentant og koordinerer den bredere rådgivningen ved eiendomssalg i Comunidad Valenciana.