Kjøpe bolig i Spania: skatter og kostnader (2026)
Å kjøpe bolig i Spania koster omtrent 10–13 % i tillegg til kjøpesummen i skatter og transaksjonskostnader. På Costa Blanca (Valencia-regionen) betaler en brukt bolig overdragelsesskatt (ITP) med en generell sats på 9 % — 11 % av hele verdien når eiendommen overstiger 1.000.000 €, gjeldende for kjøp der skatteplikten oppstår fra og med 1. juni 2026 etter Ley 5/2025 GVA — mens et nybygg betaler 10 % mva (IVA) pluss dokumentavgift (AJD) på 0,1 % for en fast bolig eller 1,4 % i alle andre tilfeller (den vanlige satsen for en ikke-bosatt kjøper) — de to ordningene utelukker hverandre gjensidig. Du må også budsjettere med notar, eiendomsregister og gestoría-honorarer, du trenger NIE før du kan signere, og er du ikke-bosatt, får du en løpende IRNR-plikt (Modelo 210) hvert år etter overtakelsen. Denne guiden forklarer hver kostnad, slik at utenlandske kjøpere i Torrevieja, Orihuela Costa og resten av Alicante-provinsen vet nøyaktig hva de kommer til å betale.
Kort svar
Å kjøpe bolig i Spania koster omtrent 10–13 % av prisen i skatter og avgifter. I Valencia-regionen (Comunidad Valenciana) betaler en brukt bolig overdragelsesskatt (ITP) med 9 % (11 % av hele prisen når den overstiger 1.000.000 €; gjelder fra og med 1. juni 2026, Ley 5/2025 GVA), med reduserte satser bare i snevre unntakstilfeller, mens et nybygg betaler 10 % mva pluss dokumentavgift (AJD) på 0,1 % hvis boligen skal være din faste bolig, eller 1,4 % i andre tilfeller — det vanlige for en ikke-bosatt kjøper. Legg til notar 600–1.200 €, register 400–700 € og NIE.
Gjennomgått av
Valery Grinkevich
Økonom tilsluttet spansk yrkeskollegium (economista colegiado) · asesor fiscal · Over 20 års erfaring · Torrevieja, Costa Blanca
Det viktigste i korte trekk
- Regn med omtrent 10–13 % av kjøpesummen i skatter og avgifter, i tillegg til selve prisen.
- En brukt bolig betaler overdragelsesskatt (ITP) med en generell sats på 9 % i Valencia-regionen (11 % av hele verdien når den overstiger 1.000.000 €, for kjøp der skatteplikten oppstår fra og med 1. juni 2026); reduserte satser gjelder bare i snevre unntakstilfeller.
- Et nybygg betaler 10 % mva (IVA) pluss dokumentavgift (AJD) på 0,1 % for en fast bolig eller 1,4 % ellers — mva og ITP utelukker hverandre gjensidig, aldri begge deler.
- Du trenger NIE før du kan signere skjøtet eller betale noen av skattene ved kjøpet i Spania.
- Kjøpere fra utenfor EU (inkludert britiske statsborgere etter Brexit) må bare utnevne en skatterepresentant i Spania i de tilfellene som følger av art. 10 TRLIRNR (for eksempel når AEAT krever det); ellers er det sterkt anbefalt, men ikke obligatorisk.
- Etter kjøpet leverer ikke-bosatte den årlige IRNR (Modelo 210) hvert år — beskattet med 19 % (EU/EØS) eller 24 % (utenfor EU).
På denne siden
- Hvor mye koster det å kjøpe bolig i Spania?
- ITP på brukte boliger i Valencia-regionen
- Nybygg: mva (IVA 10 %) og dokumentavgift (AJD 0,1 % eller 1,4 %)
- NIE, bankkonto og skatterepresentant
- Plusvalía municipal, notar-, register- og gestoría-honorarer
- Etter kjøpet: den årlige IRNR-plikten (Modelo 210)
- Ofte stilte spørsmål
Hvor mye koster det å kjøpe bolig i Spania?
Regn med ytterligere 10–13 % av kjøpesummen i skatter og transaksjonskostnader når du kjøper bolig i Spania. Den klart største posten er skatten på selve kjøpet — enten overdragelsesskatt (ITP) på en brukt bolig eller mva pluss dokumentavgift på et nybygg — etterfulgt av notar, eiendomsregister og honorarer til fagfolk.
På Costa Blanca fordeler et typisk kjøp av en brukt bolig seg slik: ITP på 9 % av den oppgitte prisen, notarhonorar på omtrent 600–1.200 €, eiendomsregister på omtrent 400–700 €, og gestoría-honorar (administrativ behandling) på noen få hundre euro. Et nybygg belastes i stedet med 10 % mva og dokumentavgift (AJD) på 0,1 % eller 1,4 %, avhengig av om boligen skal være din faste bolig.
Disse prosentsatsene betales av kjøperen. Selgeren betaler separat plusvalía municipal og, der det er aktuelt, gevinstskatt. Fordi satsene varierer mellom de selvstyrte regionene, gjelder tallene for Valencia-regionen nedenfor spesifikt for Alicante-provinsen, og de gjelder ikke i Madrid, Andalucía eller Catalonia.
ITP på brukte boliger i Valencia-regionen
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) er overdragelsesskatten du betaler når du kjøper en brukt bolig, og i Valencia-regionen er den generelle satsen 9 % av kjøpesummen for kjøp der skatteplikten oppstår fra og med 1. juni 2026 (Ley 5/2025 GVA); når verdien overstiger 1.000.000 €, er satsen 11 % av hele verdien, ikke bare av det overskytende beløpet (art. 13.Uno Ley 13/1997). Dette er skatten som gjelder for de fleste kjøp på Costa Blanca, siden de fleste boligene som selges i Torrevieja, Orihuela Costa og Guardamar, er brukte boliger og ikke nybygg.
Reduserte ITP-satser gjelder i bestemte, snevert avgrensede tilfeller fastsatt i den valencianske regionallovgivningen — 6 % (8 % over 180.000 €) for kjøpere under 35 år av en første fast bolig og VPO i den alminnelige ordningen, og 3 % (4 % over 180.000 €) for store familier eller familier med én forsørger, kjøpere med en kvalifiserende funksjonsnedsettelse, ofre for kjønnsbasert vold og VPO i den særskilte ordningen. Vilkårene for å kvalifisere er strenge og endres jevnlig, så sjekk din egen sak mot de gjeldende reglene fra Generalitat Valenciana før du forutsetter at den reduserte satsen gjelder.
ITP egenfastsettes og leveres (tradisjonelt med Modelo 600) innen én måned etter signering av skjøtet. Beskatningsgrunnlaget er som regel det høyeste av den oppgitte prisen eller referanseverdien (valor de referencia) som Catastro publiserer, noe som betyr at skattemyndigheten kan bestride en uvanlig lav oppgitt pris.
Nybygg: mva (IVA 10 %) og dokumentavgift (AJD 0,1 % eller 1,4 %)
Nybygde boliger i Spania beskattes med mva (IVA) i stedet for ITP, og på et boligmessig nybygg er mva-satsen 10 %. Fordi mva og ITP utelukker hverandre gjensidig, betaler du aldri begge deler på det samme kjøpet: en helt ny eiendom kjøpt av en utbygger belastes med mva, mens en brukt bolig belastes med ITP.
I tillegg til mva utløser et nybygg dokumentavgift — Actos Jurídicos Documentados (AJD) — på kjøpsskjøtet. I Valencia-regionen (art. 14 Ley 13/1997, endret ved Ley 5/2025 for kjøp der skatteplikten oppstår fra og med 1. juni 2026) er satsen 0,1 % når boligen skal være kjøperens faste bolig, slik det er definert i de spanske IRPF-reglene, og 1,4 % i alle andre tilfeller. En ikke-bosatt som kjøper en feriebolig, en utleiebolig eller en investering, oppfyller ikke den definisjonen, så den vanlige satsen for utenlandske kjøpere på Costa Blanca er 1,4 % — et nybygg koster da reelt 10 % mva + AJD på 1,4 % i skatter ved kjøpet (omtrent 10,1 % hvis du faktisk skal bo der som din faste bolig), høyere enn den mye omtalte satsen på 9 % ITP på en brukt bolig.
Merk at siden 2018 betales AJD på selve boliglånsdokumentet av långiveren, ikke av låntakeren — i Valencia-regionen er satsen 2 % når långiveren er den skattepliktige (art. 14.Tres Ley 13/1997) — men AJD på eiendomsskjøtet for et nybygg forblir en kostnad for kjøperen. Tomter og næringslokaler kan bli belastet med 21 % mva, så bekreft alltid hva slags eiendom det gjelder før du budsjetterer.
Merk
Brukt bolig (ITP) og nybygg (mva + AJD) er ordninger som utelukker hverandre — du betaler aldri begge deler på det samme kjøpet. Bekreft om selgeren er en utbygger (nybygg, mva) eller en privat eier (brukt bolig, ITP) før du budsjetterer, for det endrer beskatningsgrunnlaget og hvilket skjema du leverer.
NIE, bankkonto og skatterepresentant
Du trenger NIE (Número de Identidad de Extranjero) før du kan signere et eiendomsskjøte i Spania, fordi NIE er skatteidentifikasjonsnummeret som knytter deg til enhver skattemelding knyttet til eiendommen. Det finnes ingen lovlig måte å gjennomføre et kjøp eller betale ITP på uten det.
De fleste kjøpere åpner også en spansk bankkonto for å betale depositumet, restbeløpet hos notaren, og løpende kostnader som IBI, strøm/vann og felleskostnader via avtalegiro. En spansk IBAN er ikke strengt påkrevd, men gjør i praksis gjennomføringen og det løpende eierskapet langt enklere.
Kjøpere fra utenfor EU (for eksempel britiske statsborgere etter Brexit, eller kjøpere fra utenfor EØS) kan trenge å utnevne en skatterepresentant i Spania — en person bosatt i Spania som opptrer som kontaktpunkt mot Agencia Tributaria i saker om skatt for ikke-bosatte. Dette henger tett sammen med den årlige IRNR-plikten og er en av de tjenestene utenlandske eiere på Costa Blanca oftest trenger. Det er bare obligatorisk i de tilfellene som er angitt i artikkel 10 i loven om inntektsskatt for ikke-bosatte (for eksempel når skatteetaten uttrykkelig krever det, eller når du er bosatt i et territorium uten effektiv utveksling av skatteopplysninger); for andre bosatte utenfor EU/EØS er det sterkt anbefalt, men ikke obligatorisk.
Tips
Ordne NIE tidlig — søknaden kan ta flere uker, og du kan verken signere eller betale ITP uten den. Kjøper du på avstand, kan en fullmakt til gestoría-kontoret ditt eller skatterepresentanten din la dem søke om NIE, gjennomføre skjøtet og gjøre opp skattene på dine vegne, uten at du må fly over to ganger.
Plusvalía municipal, notar-, register- og gestoría-honorarer
Plusvalía municipal er en kommunal skatt på verdistigningen på grunnen, og den betales normalt av selgeren, ikke av kjøperen. Den fastsettes av hver enkelt kommune (Torrevieja, Orihuela, Alicante og andre har hver sin egen ordenanza) og beregnes ut fra grunnens katasterverdi og antall år med eierskap. Kjøpere bør likevel bekrefte i kontrakten hvem som betaler den, for ansvaret kan forhandles.
Notarhonorarer følger en nasjonal regulert tariff og ligger som regel på 600–1.200 € for et boligskjøte, avhengig av prisen. Honorarer til eiendomsregisteret (Registro de la Propiedad) for å registrere eierskapet ditt ligger som regel på 400–700 €.
Gestoría-honorarer dekker den administrative behandlingen — å gjøre opp ITP/AJD, sende skjøtet til registrering og innhente nota simple. Dette er ikke en skatt, men en profesjonell tjeneste; det er realistisk å budsjettere med noen få hundre euro. Å bruke en gestoría som kjenner de kommunale prosedyrene på Costa Blanca, unngår kostbare feil ved innlevering.
Etter kjøpet: den årlige IRNR-plikten (Modelo 210)
Etter kjøpet må ikke-bosatte som eier eiendom i Spania, levere IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) med Modelo 210 hvert år. Dette er en årlig plikt som begynner fra det øyeblikket du eier eiendommen, atskilt fra de engangsvise skattene ved selve kjøpet, og den gjelder enten du leier ut boligen eller ikke.
Er boligen til eget bruk (ikke utleid), betaler du skatt av en beregnet inntekt fastsatt ut fra katasterverdien — omtrent 1,1 % eller 2 % av denne verdien, avhengig av om katasterverdien er revidert, beskattet med 19 % for bosatte i EU/EØS eller 24 % for bosatte utenfor EU, som britiske eiere. Skillet mellom 19 % og 24 % følger av IRNR-reglene hos AEAT.
Leier du ut eiendommen, oppgir du i stedet leieinntekten på Modelo 210, der bosatte i EU/EØS kan trekke fra kostnader, mens bosatte utenfor EU som hovedregel skattlegges av bruttoinntekten. Uteblitte innleveringer fører til tillegg og renter, og det er derfor de fleste utenlandske eiere overlater den årlige Modelo 210 til en skatterepresentant.
- Overdragelsesskatt (ITP)80 %
Veiledende andel — den klart største kostnaden ved en brukt bolig.
- Notar7 %
- Eiendomsregister5 %
- Gestoría / juridisk6 %
- Annet (NIE, bank, diverse)2 %
Omtrentlig fordeling av de totale kjøpskostnadene; varierer med pris og sak.
| Skatt | Brukt bolig | Nybygg |
|---|---|---|
| ITP (overdragelsesskatt) | 9 % (11 % av hele verdien over 1.000.000 €; reduserte tilfeller 6 %/3 %) | Ikke aktuelt |
| Mva (IVA) | Ikke aktuelt | 10 % |
| AJD (dokumentavgift) | Ikke aktuelt | 0,1 % fast bolig · 1,4 % andre tilfeller |
| Reell skatt ved kjøpet | ~9 % | ~10,1 % fast bolig · ~11,4 % andre tilfeller |
| Post | Typisk beløp |
|---|---|
| ITP (overdragelsesskatt) | 9 % av prisen |
| Notarhonorar | 600–1.200 € |
| Eiendomsregister | 400–700 € |
| Gestoría / juridisk | Noen få hundre euro |
FAQ
Ofte stilte spørsmål
Hvor mye skatt betaler jeg når jeg kjøper hus i Spania?
Du betaler som regel omtrent 10–13 % av kjøpesummen i skatter og avgifter. På en brukt bolig på Costa Blanca er det i hovedsak ITP på 9 %, pluss notar-, register- og gestoría-honorarer; på et nybygg er det 10 % mva pluss dokumentavgift (AJD) på 0,1 % for en fast bolig eller 1,4 % ellers (det vanlige for ikke-bosatte).
Hva er ITP i Valencia-regionen?
ITP i Valencia-regionen er overdragelsesskatten på brukte boliger, med en generell sats på 9 % av kjøpesummen for kjøp der skatteplikten oppstår fra og med 1. juni 2026 (Ley 5/2025 GVA), og 11 % av hele verdien når eiendommen overstiger 1.000.000 €. Reduserte satser (6 % eller 3 % opp til 180.000 €) gjelder bare i bestemte tilfeller fastsatt i den valencianske regionallovgivningen, som visse kjøp av fast bolig eller kjøp i beskyttede kategorier.
Trenger jeg NIE for å kjøpe bolig i Spania?
Ja, du trenger NIE før du kan signere eiendomsskjøtet i Spania. NIE er ditt skatteidentifikasjonsnummer som utlending, og det kreves for å betale skattene ved kjøpet og for å registrere eierskapet; et kjøp kan ikke lovlig gjennomføres uten det.
Betaler nybygg ITP eller mva i Spania?
Nybygg betaler mva (IVA), ikke ITP. Et boligmessig nybygg belastes med 10 % mva pluss dokumentavgift (AJD) på 0,1 % hvis det er din faste bolig, eller 1,4 % ellers, i Valencia-regionen, mens en brukt bolig i stedet betaler ITP — de to ordningene utelukker hverandre gjensidig.
Hvem betaler plusvalía municipal ved kjøp i Spania?
Selgeren betaler normalt plusvalía municipal, en kommunal skatt på verdistigningen på grunnen. Det nøyaktige beløpet fastsettes av hver enkelt kommune (Torrevieja, Orihuela og andre har sine egne regler), og ansvaret kan forhandles i kontrakten.
Trenger kjøpere fra utenfor EU en skatterepresentant i Spania?
Ikke alltid. Artikkel 10 i loven om inntektsskatt for ikke-bosatte krever en skatterepresentant bare i bestemte tilfeller — for eksempel når skatteetaten uttrykkelig krever det, eller når du er bosatt i et territorium uten effektiv utveksling av skatteopplysninger. For andre kjøpere fra utenfor EU (inkludert britiske statsborgere etter Brexit) er det sterkt anbefalt, men ikke obligatorisk: representanten er kontaktpunktet mot Agencia Tributaria og håndterer den årlige IRNR-plikten.
Hvilke skatter betaler en ikke-bosatt etter å ha kjøpt eiendom i Spania?
Ikke-bosatte må levere den årlige IRNR med Modelo 210 hvert år etter kjøpet. For en bolig til eget bruk betaler du skatt av en beregnet inntekt (omtrent 1,1 % eller 2 % av katasterverdien) med 19 % for bosatte i EU/EØS eller 24 % for bosatte utenfor EU.
Hvor mye koster notar- og registerhonorarer ved kjøp i Spania?
Notarhonorarer ligger som regel på 600–1.200 € og honorarer til eiendomsregisteret på 400–700 € for et boligkjøp, avhengig av prisen. Gestoría-honorarer for administrativ behandling kommer i tillegg med noen få hundre euro.
Kan en britisk statsborger fortsatt kjøpe eiendom i Spania etter Brexit?
Ja, britiske statsborgere kan fortsatt kjøpe eiendom i Spania etter Brexit. Skattene ved kjøpet er de samme, men som eiere fra utenfor EU beskattes de med 24 % av den beregnede IRNR-inntekten (mot 19 % for bosatte i EU/EØS). Etter Brexit kan AEAT kreve at de utnevner en skatterepresentant som eiendomseiere; i praksis er det sterkt anbefalt.
Relaterte guider
- Kjøp og salg
Kjøpe nybygg i Spania: skatter, garantier og steg (2026)
Når du kjøper nybygg i Spania direkte fra utbyggeren, betaler du 10 % mva (IVA) (boligen pluss inntil to garasjeplasser og boden kjøpt samlet) og dokumentavgift (AJD): i Valencia-regionen 1,4 %, eller 0,1 % hvis boligen skal være din faste bolig.
Les guiden → - Kjøp og salg
Kjøpe bolig i Spania: fallgruver utlendinger overser (2026)
De viktigste fallgruvene når du skal kjøpe bolig i Spania, er skattemessige, ikke juridiske skrekkhistorier: å signere uten NIE, å betale overdragelsesskatt av prisen når Catastros referanseverdi er høyere, å glemme tilbakeholdelsen på 3 % når selgeren er ikke-bosatt, å arve IBI-gjeld sammen med boligen, og å overse den årlige Modelo 210, som begynner å løpe fra den dagen du eier en bolig.
Les guiden → - Kjøp og salg
Selge eiendom i Spania som ikke-bosatt 2026: 3 % tilbakeholdelse, Modelo 211 og kalkulator
Når en ikke-bosatt selger eiendom i Spania, holder kjøperen tilbake 3 % av prisen og betaler det til AEAT med modelo 211.
Les guiden →
Relaterte tjenester
Kjøpe bolig i Spania: kostnader
Årlig skatterepresentant (ikke-residenter)
149 € + mva / år
IBI Costa Blanca · kommunal kalkulator
gratis
Kilder
- Generalitat Valenciana, Tributos y Juego — ITP og AJD i Valencia-regionen
- BOE — Ley 13/1997 de la Generalitat Valenciana (art. 13 ITP-satser, art. 14 AJD-satser; konsolidert tekst inkl. Ley 5/2025)
- Agencia Tributaria (AEAT) — inntektsskatt for ikke-bosatte (IRNR), Modelo 210
- Generalitat Valenciana — Conselleria de Hacienda (skattesatser og reduksjoner)
Sist oppdatert: 2026-09-23