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La exención por convenio del gravamen del 3 % está derogada desde 2013

CorrecciónPublicado:

Se sigue repitiendo en foros inmobiliarios, en guías para extranjeros y en alguna página de despacho: una sociedad no residente amparada por un convenio con cláusula de intercambio de información no paga el gravamen del 3 % por su villa española. Esa frase fue cierta. Dejó de serlo el 1 de enero de 2013, y el artículo que la sustituyó tiene tres exenciones y ninguna menciona un convenio.

En corto

La exención del gravamen especial del 3 % para las entidades con derecho a un convenio de doble imposición con cláusula de intercambio de información quedó suprimida, con efectos desde el 1 de enero de 2013, por la disposición final quinta, apartado 3, de la Ley 16/2012.

Valery Grinkevich

Escrito por

Valery Grinkevich

Economista colegiado · asesor fiscal · 20+ años de experiencia · Torrevieja, Costa Blanca

Un artículo, dos textos

El artículo 42 del texto refundido de la Ley del IRNR — Real Decreto Legislativo 5/2004 — regula las exenciones del gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes, y en la base de legislación consolidada del BOE existe en dos versiones. La original, vigente desde el 13 de marzo de 2004, enumeraba cinco supuestos. Su letra b) eximía a las entidades con derecho a un convenio para evitar la doble imposición que contuviera cláusula de intercambio de información, siempre que las personas físicas tenedoras últimas del capital fueran residentes en España o tuvieran derecho a un convenio con esa misma cláusula: se probaba con una declaración de los inmuebles y de esas personas físicas, con certificación de residencia de las autoridades fiscales extranjeras, en el mismo plazo previsto para el ingreso.

La versión vigente desde el 1 de enero de 2013 ocupa cuatro líneas. El gravamen no será exigible a: a) los Estados e instituciones públicas extranjeras y los organismos internacionales; b) las entidades que desarrollen en España, de modo continuado o habitual, explotaciones económicas diferenciables de la simple tenencia o arrendamiento del inmueble, de acuerdo con lo que se establezca reglamentariamente; y c) las sociedades que coticen en mercados secundarios de valores oficialmente reconocidos. No hay letra d), no hay letra e) y no hay apartado 2. La vía del convenio no se estrechó ni se volvió más difícil de probar. Ya no está.

Qué borró exactamente la disposición final quinta de la Ley 16/2012

La reforma es la disposición final quinta, apartado 3, de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, con efectos desde el 1 de enero de 2013, y se llevó por delante algo más que el supuesto del convenio. Con él cayó la antigua letra e): entidades sin ánimo de lucro de carácter benéfico o cultural reconocidas conforme a la legislación de un Estado con convenio con cláusula de intercambio de información, cuando los inmuebles se destinaran a sus actividades propias. Y cayó el apartado 2, que reducía la cuota en la proporción correspondiente cuando las condiciones de residencia de los socios, partícipes o beneficiarios solo se cumplían en parte. Cinco exenciones y una reducción proporcional pasaron a ser tres exenciones.

La misma disposición rehízo el capítulo en esa fecha: el apartado 1 reescribió el artículo 40, el apartado 2 el artículo 41, y los apartados 4 y 5 cambiaron el título del artículo 45 —devengo, declaración y afectación— y le añadieron un apartado 3 por el que los inmuebles transmitidos por entidades sujetas al gravamen quedan afectos al pago de su importe. La consolidación está al día: los metadatos de la norma declaran una última actualización de 23 de junio de 2026, así que el artículo 42 no se ha vuelto a tocar desde entonces.

Lo que le cuesta al propietario que se la creyó

El gravamen es el 3 % del valor catastral, o del valor determinado con arreglo a las normas del Impuesto sobre el Patrimonio cuando no exista valor catastral (artículos 41.1 y 43). Se devenga a 31 de diciembre de cada año y se declara e ingresa en el mes de enero siguiente (artículo 45.1). No hace falta que ocurra nada para que nazca: ni renta, ni ganancia, ni venta. El hecho imponible es la simple tenencia —ser propietaria del inmueble o poseer por cualquier título un derecho real de goce o disfrute sobre él a 31 de diciembre—, de modo que cada 31 de diciembre desde 2013 ha generado su propia obligación, con su plazo y su reloj.

Dos reglas lo hacen peor que un impuesto impagado corriente. Perder el plazo de enero abre la vía de apremio sobre el propio inmueble, y basta como título para iniciarla la certificación del vencimiento del plazo voluntario sin ingreso (artículo 45.2). Y desde 2013 el inmueble transmitido por una entidad sujeta al gravamen queda afecto a su pago (artículo 45.3): por eso esto aparece en la notaría, en una venta, veinte años después de montar la estructura. Una precisión: el artículo 45.1 solo dice que se declara en el lugar y forma que se establezcan, así que el número de modelo de la AEAT que verá citado es práctica administrativa, no ley.

La exención que sí queda, y por qué alquilar no sirve

Lo que sigue siendo utilizable por una estructura privada es la letra b): explotaciones económicas desarrolladas en España, de modo continuado o habitual, diferenciables de la simple tenencia o arrendamiento del inmueble, de acuerdo con lo que se establezca reglamentariamente. Tres expresiones soportan el peso. De modo continuado o habitual excluye la operación aislada preparada para la ocasión. Diferenciables exige que la actividad sea separable del inmueble mismo. Y de acuerdo con lo que se establezca reglamentariamente deja el contenido de la prueba fuera del artículo 42, con lo que antes que un argumento es una cuestión documental.

La trampa está en la palabra arrendamiento. El artículo no excluye a la sociedad inactiva y admite a la que alquila la villa: excluye la simple tenencia o arrendamiento del inmueble, es decir, las dos cosas que una estructura de segunda residencia hace normalmente. Alquilar la villa en verano es justamente la actividad excluida, nombrada en la norma. Las otras dos exenciones no están pensadas para estructuras familiares: la letra a) es para Estados, instituciones públicas extranjeras y organismos internacionales, y la letra c) para sociedades cotizadas.

La pregunta que la sustituye: el artículo 40 se acotó el mismo día

El artículo 40 original sujetaba al gravamen a toda entidad no residente que fuera propietaria o poseyera bienes inmuebles en España. La versión vigente desde el 1 de enero de 2013, reescrita por el apartado 1 de la misma disposición final, sujeta únicamente a las entidades residentes en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal —la ley sigue usando esa terminología antigua—. Desapareció la exención por convenio, pero desapareció también casi toda la exposición que venía a aliviar: una sociedad ordinaria residente fuera de esos territorios queda fuera del artículo 40 y no necesita exención alguna. Por eso quien solo lee la derogación se asusta en la dirección equivocada.

La pregunta viva ya no es si su convenio tiene cláusula de intercambio de información. Es dónde era residente la entidad a 31 de diciembre y si ese territorio figuraba en la lista vigente en esa fecha. Esta entrada no nombra ningún territorio ni afirma el estatus actual de ninguno, y lo hace a propósito: la lista la fija una orden ministerial y se actualiza, de modo que la única respuesta honesta es la orden vigente en el año que esté mirando.

Cómo comprobarlo usted mismo en la API del BOE

Nadie tiene por qué creernos. El BOE publica la legislación consolidada como API abierta, y una sola petición devuelve la historia completa de un artículo. Pida el bloque: www.boe.es/datosabiertos/api/legislacion-consolidada/id/BOE-A-2004-4527/texto/bloque/a42, con la cabecera Accept: application/xml y un agente de usuario de navegador normal. La cabecera no es opcional: el extremo de bloques sirve solo XML y responde con un HTTP 400 a quien le pida JSON, aunque el índice de la misma norma, terminado en texto/indice, sí devuelve JSON.

Lo que llega es a la vez la trampa y el servicio. La respuesta contiene todas las versiones históricas del artículo, de la más antigua a la más nueva, cada una en su propio elemento version con sus atributos fecha_publicacion y fecha_vigencia. Quédese con la primera y habrá leído el texto de 2004: la exención derogada, impecablemente formateada y completamente equivocada. Quédese con la última, lea sus fechas y lea la nota de modificación que la cierra, donde la reforma se nombra a sí misma: «Se modifica, con efectos desde el 1 de enero de 2013, por la disposición final 5.3 de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre». Después, el extremo metadatos declara la fecha_actualizacion de la norma, así que verá si la consolidación está al día o es una foto vieja.

Qué hacer

Si un inmueble español se posee a través de una sociedad no residente, fije dos datos antes del plazo de enero: dónde era residente la entidad a 31 de diciembre, contrastado con la lista de territorios vigente ese año, y si desarrolla en España una actividad que vaya más allá de tener o alquilar el inmueble. Un convenio con cláusula de intercambio de información ya no responde a ninguna de las dos preguntas.

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Fuentes