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Qué cambia en 2026 para el propietario no residente en España

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La fiscalidad del no residente ha cambiado este año de una forma real y de varias imaginarias. La Orden HAC/623/2026 reescribió el calendario de presentación del modelo 210 para las rentas devengadas desde 2026; el valor de referencia del Catastro sigue fijando la base del ITP y de Sucesiones; y las reglas que más se anuncian como novedad son precisamente las que no se han movido. Este es el balance, con el artículo detrás de cada línea.

En corto

Desde los devengos de 2026, el no residente con vivienda en España declara la renta imputada del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente, y el alquiler con cuota a ingresar en los veinte primeros días de abril, por la Orden HAC/623/2026.

Valery Grinkevich

Escrito por

Valery Grinkevich

Economista colegiado · asesor fiscal · 20+ años de experiencia · Torrevieja, Costa Blanca

Ahora conviven dos calendarios del modelo 210

La regla que gobierna todos los plazos del modelo 210 es la fecha de devengo de la renta, no el año en que uno se acuerda de presentar. El artículo 27 del texto refundido de la Ley del IRNR sitúa ese devengo a 31 de diciembre para la renta imputada de la vivienda de uso propio, y en la fecha de la transmisión para la ganancia patrimonial. La Orden HAC/623/2026, publicada en el BOE de 23 de junio de 2026, reescribió el artículo 5 de la Orden EHA/3316/2010, y su disposición final única aplica la nueva redacción por primera vez a las rentas devengadas en 2026.

De ahí que hoy convivan dos calendarios. La imputada devengada el 31 de diciembre de 2025 se sigue presentando en cualquier momento de 2026; la devengada el 31 de diciembre de 2026 no se puede presentar antes del 1 de abril de 2027 y cierra el 31 de diciembre de 2027. El alquiler con cuota a ingresar devengado en 2026 pasa a los veinte primeros días naturales de abril de 2027, donde el devengo de 2025 vencía en enero de 2026. Quien repita en enero de 2027 la rutina del año anterior se encontrará con que el plazo aún no ha abierto.

El valor de referencia ya no es noticia: es la base

El valor de referencia no ha cambiado este año, y justo por eso entra en un balance: es la base imponible del ITP y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones desde 2022, y los compradores lo siguen descubriendo en la notaría. La Ley 11/2021 reescribió el artículo 10.2 de la ley del ITP y AJD y el artículo 9.3 de la ley de Sucesiones para que la base de los inmuebles sea el valor de referencia a la fecha de devengo, y el precio declarado solo cuando ese precio es superior. Comprar por debajo no rebaja la factura.

No es el valor catastral que figura en el recibo del IBI, ni es una tasación de su casa: la Dirección General del Catastro lo construye a partir de los precios que comunican los notarios, por zonas homogéneas de valoración y con un factor de minoración. Se actualiza además con calendario propio, aprobado por resolución y publicado por edicto antes del 30 de octubre del año anterior, con anuncio informativo en el BOE en los veinte primeros días de diciembre; por eso el número que vincula es el vigente el día de la escritura o el día del fallecimiento. Y no hay recurso previo: se autoliquida sobre él y después se pide la rectificación.

Lo que no ha cambiado: el 19 % de la venta y quién deduce gastos

Hay dos cosas que se anuncian como reforma todos los años y no lo son. La primera es el tipo de la ganancia patrimonial. El artículo 25.1.f).3.º del texto refundido de la Ley del IRNR grava al 19 % las ganancias que se pongan de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales, para cualquier no residente sin establecimiento permanente y sea cual sea su país de residencia. El 24 % del artículo 25.1.a) es el tipo general de las demás rentas — imputada, alquiler — y nunca alcanza a la ganancia de la venta.

La segunda es la deducción de gastos. El artículo 24.6 del mismo texto permite deducir los gastos directamente relacionados con los rendimientos obtenidos en España y con vínculo económico directo e indisociable con la actividad, en los términos de la Ley del IRPF, solo cuando el contribuyente reside en otro Estado miembro de la Unión Europea y, en los mismos términos, en un Estado del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información tributaria. Un propietario británico desde el Brexit, o residente en Estados Unidos o en Rusia, tributa sobre el alquiler íntegro, sin deducir nada.

La retención del 3 % sigue siendo lo que descubre al que no declaró

El mecanismo que hace cumplir todo lo anterior está en manos del comprador. El artículo 25.2 del texto refundido obliga a cualquier adquirente de un inmueble en España a un vendedor no residente a retener el 3 % de la contraprestación acordada e ingresarlo con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la escritura; si no retiene, el propio inmueble queda afecto al pago del importe menor entre esa retención y el impuesto del vendedor. El vendedor declara después la ganancia en el modelo 210, en los tres meses siguientes a ese mes, cualquiera que sea el resultado.

Por eso la venta es el momento en el que afloran los años sin presentar. El 211 pone delante de la Agencia Tributaria la identidad del vendedor, el inmueble y la fecha, con un pago a cuenta adjunto, y lo retenido por encima de la cuota debida tiene que reclamarlo el vendedor. Quien nunca declaró la imputada llega a ese momento con un expediente que no cuadra. Presentar fuera de plazo por iniciativa propia, antes de cualquier requerimiento, cuesta un recargo y nunca una sanción: ese es todo el argumento para hacerlo antes de que lo haga el modelo del comprador.

Cómo comprobar si lo que está leyendo sigue vigente

Casi todo lo que circula sobre fiscalidad española de no residentes está mal por sedimento, no por mala fe: un párrafo escrito cuando era cierto y copiado mucho después de dejar de serlo. El ejemplo más claro es el gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes. Hasta 2012, el artículo 42 del texto refundido eximía a las entidades con derecho a un convenio para evitar la doble imposición con cláusula de intercambio de información, siempre que las personas físicas que en última instancia poseían la entidad residieran en España o en un país con convenio. Esa exención desapareció con efectos desde el 1 de enero de 2013, por la disposición final 5.3 de la Ley 16/2012. Hoy el artículo 42 tiene tres exenciones y el convenio no está entre ellas.

Cualquiera puede comprobarlo en un minuto, y conviene adquirir la costumbre. El BOE publica la legislación consolidada con el historial completo de cada artículo: cada versión lleva su propia fecha de vigencia y, al final, la nota que nombra la reforma que la modificó. Abra el artículo, vaya a la última versión, lea su fecha. Si el texto que le citó su asesor, su foro o su buscador no es ese, le están describiendo una ley que ya no existe, y la respuesta construida encima está equivocada aunque cada palabra esté transcrita con exactitud.

Qué hacer

Determine a qué año de devengo pertenece cada declaración antes de apuntar ninguna fecha, y compruebe la fecha de la última versión de cualquier artículo en el que se apoye. Si le falta algún año, preséntelo usted ahora, antes de que lo haga por usted el 3 % del comprador.

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