Heredar un inmueble en España: guía paso a paso para herederos en el extranjero

~42 min de lecturaPublicado: 2026-09-10Actualizado: 2026-09-10

Fallece un familiar en el extranjero y entre sus papeles aparece la escritura de un piso en Torrevieja o de un chalet en Jávea. En la parte española de esa herencia no ocurre nada de forma automática y casi nada se puede saltar: España tramita la sucesión ante notario, no ante un tribunal de sucesiones, y el reloj fiscal arranca el día del fallecimiento, no el día en que uno se entera ni el día en que los papeles están listos. Esta guía recorre el procedimiento entero en el orden real en que sucede —los certificados, el testamento, el NIE, el inventario y su valoración, la escritura de aceptación, los dos impuestos, el Registro de la Propiedad y el Catastro— y después entra en la parte de la que nadie avisa: desde que la casa es tuya eres propietario no residente en España, con un modelo 210 anual, un recibo de IBI y, por encima de cierto umbral, Impuesto sobre el Patrimonio. Cada plazo y cada porcentaje van con el artículo del que salen. No se cita ni un honorario, porque dependen de la escritura, del arancel y de la provincia.

Respuesta rápida

Heredar un inmueble en España sigue un orden fijo: certificado de defunción, certificados de últimas voluntades y de seguros, testamento o declaración de herederos, NIE de cada heredero, inventario valorado por el valor de referencia del Catastro, escritura de aceptación ante notario, Sucesiones y plusvalía dentro de los seis meses, y por último Registro de la Propiedad y Catastro.

Revisado por

Valery Grinkevich

Economista colegiado · asesor fiscal · 20+ años de experiencia · Torrevieja, Costa Blanca

Puntos clave

El Impuesto sobre Sucesiones se devenga el día del fallecimiento (art. 24.1 LISD) y se presenta en seis meses (art. 67.1.a del Reglamento). Cabe una prórroga de otros seis meses, pero solo si se solicita dentro de los cinco primeros (art. 68 del Reglamento), y la prórroga devenga intereses de demora.
Ni el certificado de últimas voluntades ni el de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento se pueden pedir hasta pasados quince días hábiles desde la defunción (procedimiento del Ministerio de Justicia; art. 12.2 del RD 398/2007), de modo que la primera quincena se dedica solo al certificado de defunción.
En los inmuebles, la base del Impuesto sobre Sucesiones es el valor de referencia del Catastro a la fecha del fallecimiento, salvo que el valor declarado sea superior (art. 9.3 LISD tras la Ley 11/2021). Del caudal se restan las deudas del causante (art. 13) y los gastos de última enfermedad, entierro y funeral (art. 14.b).
La plusvalía municipal por causa de muerte se declara en el ayuntamiento en seis meses, prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo (art. 110.2.b del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales): otra administración, otro impreso y un plazo que no se alarga solo porque se haya prorrogado el de Sucesiones.
Los herederos no residentes tienen derecho a aplicar la normativa de la Comunidad Autónoma que corresponda (disposición adicional segunda LISD), incluida la Comunidad Valenciana, aunque presenten ante la Administración del Estado. Ese derecho alcanza hoy también a los residentes en terceros Estados, no solo en la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo.

En esta página

Qué ocurre en el momento en que alguien fallece con una casa en España
El certificado de defunción, y qué cambia si el fallecimiento fue fuera de España
Los dos certificados de Madrid: últimas voluntades y seguros de fallecimiento
El testamento, o la declaración de herederos ante notario si no lo hay
Cada heredero necesita NIE antes de que se pueda firmar nada
El inventario: qué entra y por qué valor
Deudas y gastos que sí reducen la base imponible
La escritura de aceptación y adjudicación, y cómo se firma desde fuera
El Impuesto sobre Sucesiones: seis meses, prórroga y qué Administración
La plusvalía municipal: el segundo impuesto, sobre el mismo fallecimiento
Registro de la Propiedad y Catastro: poner la casa a tu nombre
Las cuentas bancarias bloqueadas y qué las libera de verdad
De lo que nadie avisa: la vida como propietario no residente
Cuando se tuerce: pasados los seis meses, desacuerdos y deudas
Un calendario realista y dónde se va de verdad el tiempo
Cómo heredar un inmueble en España, del fallecimiento al Registro de la Propiedad
Preguntas frecuentes

Qué ocurre en el momento en que alguien fallece con una casa en España

El derecho español transmite los derechos a la sucesión en el instante mismo de la muerte (art. 657 del Código Civil), y los herederos suceden al difunto en todos sus derechos y obligaciones por el hecho solo de su muerte (art. 661). Esa es la teoría. En la práctica no eres dueño de nada que puedas vender, hipotecar o inscribir hasta que hayas aceptado formalmente la herencia ante notario español y la escritura esté inscrita, y los efectos de esa aceptación, cuando llega, se retrotraen al momento del fallecimiento (art. 989).

La norma fiscal trabaja sobre ese mismo instante. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones se devenga el día del fallecimiento del causante (art. 24.1 de la Ley 29/1987), lo que significa que la base se mide en esa fecha, que el plazo de seis meses se cuenta desde ella y que el valor de la casa es su valor de referencia del Catastro de ese día, no el del día en que por fin te pones con los papeles. La plusvalía municipal se devenga en la misma fecha. Los dos relojes corren mientras sigues reuniendo documentos, y corren tanto si sabías de la existencia del inmueble español como si no.

La consecuencia práctica para una familia que vive fuera es que las semanas caras son las primeras. Un fallecimiento en agosto en el norte de Europa, con funeral, una herencia local y un verano de oficinas cerradas, se lleva rutinariamente dos de los seis meses antes de que nadie haya pedido siquiera los certificados españoles. En España nadie te va a llamar: no hay un tribunal que abra expediente ni un registro que escriba a los herederos. El procedimiento empieza cuando lo empiezas tú.

Atención

El plazo de seis meses no se cuenta desde el grant of probate de tu país, ni desde la lectura del testamento, ni desde el día en que los herederos se enteraron. Corre desde la fecha del fallecimiento (art. 67.1.a del Reglamento del Impuesto, RD 1629/1991).

El certificado de defunción, y qué cambia si el fallecimiento fue fuera de España

Todo lo demás se construye sobre un certificado literal de defunción. Si el fallecimiento se produjo en España lo expide el Registro Civil del lugar de la defunción, y cada paso posterior —los dos certificados de Madrid, el notario, los bancos, la autoliquidación— te lo va a pedir o pedirá copia. Pide varios originales desde el principio: el número de instituciones que quieren quedarse uno es mayor de lo que nadie calcula.

Si el fallecimiento ocurrió fuera de España, el certificado extranjero hay que hacerlo utilizable aquí, y eso son dos operaciones distintas que se confunden constantemente. La primera es la legalización: para los países parte del Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961 es la apostilla, que expide la autoridad designada en el país emisor, y para el resto es la legalización consular. La segunda es la traducción al español por traductor jurado —en España, nombrado por el Ministerio de Asuntos Exteriores; fuera, normalmente el consulado español o un traductor que este acepte—. Un notario o una oficina liquidadora rechazarán un documento que tenga una cosa pero no la otra.

Las certificaciones plurilingües de estado civil expedidas al amparo del Convenio de Viena de 1976 y los impresos estándar multilingües que acompañan a un certificado conforme al Reglamento (UE) 2016/1191 ahorran la traducción en muchos casos y merece la pena preguntar por ellos en el registro extranjero antes de pagar a un traductor. La regla práctica: consigue la apostilla mientras sigues en el país que emitió el certificado, porque obtenerla después desde el extranjero es lento y, en algunos países, imposible sin un agente local.

Los dos certificados de Madrid: últimas voluntades y seguros de fallecimiento

Dos registros nacionales con sede en Madrid responden a las preguntas que deciden la forma de toda la sucesión. El Registro General de Actos de Última Voluntad dice si el causante otorgó alguna vez testamento ante notario español y, en su caso, ante cuál y en qué fecha. El Registro de Contratos de Seguros de cobertura de fallecimiento, creado por la Ley 20/2005, dice si el causante tenía una póliza de vida o de accidentes con cobertura de fallecimiento y con qué aseguradora. Los dos certificados se piden al Ministerio de Justicia, se solicitan habitualmente juntos en el mismo impreso y los dos hay que aportarlos al notario.

Ninguno se puede pedir de inmediato. El Ministerio de Justicia no admite la solicitud del certificado de últimas voluntades hasta que han transcurrido quince días hábiles desde la fecha del fallecimiento, y la misma espera de quince días hábiles rige para el certificado de seguros según el art. 12.2 del Real Decreto 398/2007; la ley de la que cuelga lo formula como quince días desde la defunción para acceder al registro (art. 6 de la Ley 20/2005). Los días hábiles excluyen sábados, domingos y festivos, y en España los festivos incluyen los autonómicos y los locales, de modo que un fallecimiento en la primera quincena de agosto o en Semana Santa puede estirar bastante esa quincena. El registro de seguros mantiene los datos disponibles cinco años contados desde el decimoquinto día siguiente a la defunción (art. 11 del RD 398/2007), y el certificado se expide en un plazo máximo de siete días hábiles desde la solicitud (art. 13.1).

El certificado de seguros es el que los herederos se saltan, y saltárselo es un error en dos direcciones. Una póliza olvidada es dinero que la familia nunca reclama. Pero una póliza que sí existe es además una partida gravada: las cantidades percibidas por el beneficiario de un seguro de vida forman parte de la base del Impuesto sobre Sucesiones (art. 9.1.c LISD) y, cuando el causante era a la vez contratante y asegurado, se acumulan a la porción hereditaria de ese beneficiario. Presentar una autoliquidación que ignora una póliza que el registro habría revelado es la forma más barata de convertir una sucesión limpia en una regularización.

Atención

Quince días hábiles es lo antes que puedes solicitarlos, no la fecha en que llegan los certificados. Cuenta el primer mes de los seis como tiempo de reunir documentos y arranca el resto del expediente en paralelo, empezando por las solicitudes de NIE.

El testamento, o la declaración de herederos ante notario si no lo hay

Si el certificado de últimas voluntades revela un testamento español, el paso siguiente es la copia autorizada, que expide el notario que custodia el protocolo o el archivo notarial si ese notario ya no ejerce. Solo puede obtenerla quien acredite interés hereditario, y lo acredita con el certificado de defunción y el de últimas voluntades. La fotocopia del testamento que el causante guardaba en casa no es copia autorizada y ningún notario trabajará con ella.

Si no hay testamento español, la sucesión puede seguir rigiéndose por un testamento extranjero, y aquí el trabajo pesado lo hace el Reglamento (UE) 650/2012: por regla general la ley aplicable a la totalidad de la sucesión es la del Estado en que el causante tuviera su residencia habitual en el momento del fallecimiento (art. 21), salvo que hubiera elegido la ley de su nacionalidad en la propia disposición (art. 22). El Reglamento creó además el certificado sucesorio europeo (art. 62), que un notario español y el Registro de la Propiedad aceptan como prueba de la condición de heredero. Qué ley se aplica cambia quién hereda y en qué proporción, y es la pregunta que más conviene resolver antes de que nadie firme nada: nuestra guía sobre el testamento español y el Reglamento europeo de sucesiones la desarrolla.

Si no hay testamento alguno, la sucesión es intestada (art. 912 CC) y hay que declarar quiénes son los herederos. En España eso se hace hoy ante notario y no ante juez, en un acta de declaración de herederos, con los certificados de defunción y últimas voluntades, los documentos que acrediten el parentesco y, normalmente, dos testigos que conocieran al causante. Las certificaciones extranjeras de nacimiento y matrimonio que se usen en esa acta necesitan la misma apostilla y la misma traducción jurada que el certificado de defunción. Y cuando la sucesión se rige por ley española conviene recordar que reserva una porción obligatoria, la legítima, a hijos y descendientes, a falta de ellos a padres y ascendientes, y al cónyuge viudo en la forma que fija el Código (arts. 806 y 807 CC): un testamento extranjero que lo deja todo a una sola persona puede no producir en España el efecto que produce en su país.

Cada heredero necesita NIE antes de que se pueda firmar nada

El Número de Identidad de Extranjero es el identificador que España usa para cualquier extranjero con intereses fiscales o patrimoniales aquí, y en una herencia no es opcional para nadie: lo necesita toda persona llamada como heredero o legatario, incluidos los herederos que piensan vender el inmueble de inmediato, los que van a recibir dinero en lugar de la casa y los menores de edad. Sin NIE el notario no puede identificarte en la escritura, la oficina liquidadora no puede registrar la autoliquidación, el Registro de la Propiedad no puede inscribirte como titular y el banco no puede abrir la cuenta a la que iría el precio de una venta.

La solicitud se presenta en un consulado de España en el país de residencia o, en España, en una comisaría con oficina de extranjería, con el impreso normalizado, el pasaporte y la justificación del motivo económico, que aquí es la herencia. El tiempo de espera depende enteramente del consulado y, en los países de los que proceden la mayoría de los herederos de la Costa Blanca, es la partida menos previsible de todo el calendario. Arráncala en la primera quincena, mientras corre la espera de quince días hábiles de los certificados de Madrid: así las dos esperas se solapan en vez de sumarse.

El NIE de un no residente es un número de identificación, no una residencia fiscal ni un alta en nada. No te hace residente, no te inscribe en ningún padrón y no genera por sí solo obligación de declarar. Lo que hace es desbloquear todos los pasos posteriores, y por eso va al principio del calendario y no en el punto en que el notario lo pide.

El inventario: qué entra y por qué valor

El inventario es la relación completa de lo que el causante tenía y debía en España en el momento del fallecimiento, cada partida con un valor a esa fecha. La base imponible de una adquisición mortis causa es el valor neto de la adquisición individual de cada causahabiente, es decir, el valor de los bienes y derechos minorado por las cargas y deudas deducibles (art. 9.1.a LISD), de modo que el inventario no es un trámite administrativo sino el documento del que sale el impuesto.

En los inmuebles la regla cambió con la Ley 11/2021 y es el cambio que más sorprende a las familias que vuelven: el valor del bien es su valor de referencia previsto en la normativa del catastro inmobiliario a la fecha de devengo, y solo si el valor que declaran los herederos es superior se toma aquel como base (art. 9.3 LISD). El valor de referencia no es el valor catastral que aparece en el recibo del IBI ni una tasación de mercado; es una magnitud distinta que la Dirección General del Catastro publica por inmueble, y cuando la base es el valor de referencia la Administración no puede comprobar valores contra ella (art. 18.1 LISD). Si no existe valor de referencia o el Catastro no puede certificarlo, la base será la mayor de dos magnitudes, el valor declarado o el valor de mercado, sin perjuicio de la comprobación. Nuestra guía del valor de referencia explica cómo obtener la certificación y cómo impugnar la cifra.

El resto del inventario sigue la misma fecha. Los saldos bancarios se toman a la fecha del fallecimiento, y el certificado de saldos que el banco emite para la sucesión conviene que recoja además el saldo medio del último año, porque una retirada importante poco antes del fallecimiento es exactamente lo que una oficina liquidadora busca. Los vehículos se valoran con las tablas oficiales que el Ministerio de Hacienda publica cada año. Las pólizas que revele el registro de seguros entran por el importe percibido (art. 9.1.c). Y el ajuar doméstico se añade por el tres por ciento del importe del caudal relicto, salvo que los interesados le asignen un valor superior o prueben fehacientemente su inexistencia o que vale menos (art. 15 LISD), una regla que engorda discretamente la base de toda herencia cuyo activo principal es una vivienda de vacaciones amueblada.

Consejo

Consulta el valor de referencia del inmueble con su referencia catastral en la Sede Electrónica del Catastro, a la fecha del fallecimiento, antes de acordar ninguna cifra con los demás herederos. Es sobre lo que se va a construir el impuesto, y es muy frecuente que no se parezca a lo que la familia cree que vale la casa.

Deudas y gastos que sí reducen la base imponible

Se restan tres categorías, y en una herencia modesta valen dinero de verdad. Primera, las cargas o gravámenes de naturaleza perpetua, temporal o redimible que aparezcan directamente establecidos sobre los bienes y disminuyan realmente su valor, como los censos y las pensiones, pero expresamente no las hipotecas ni las prendas, que no suponen disminución del valor de lo transmitido (art. 12 LISD). Segunda, las deudas que dejara contraídas el causante, siempre que su existencia se acredite por documento público, por documento privado que reúna los requisitos del art. 1227 CC o se justifique de otro modo, y con exclusión de las que lo fueran a favor de los propios herederos o de sus parientes próximos (art. 13.1). Las deudas por tributos del Estado, de la Comunidad Autónoma o del ayuntamiento y las de Seguridad Social son expresamente deducibles aunque correspondan a liquidaciones giradas después del fallecimiento (art. 13.2).

Tercera, los gastos: los de última enfermedad, entierro y funeral, en cuanto se justifiquen, debiendo los de entierro y funeral guardar la debida proporción con el caudal hereditario conforme a los usos de la localidad (art. 14.b LISD). También son deducibles los gastos de litigio en interés común de todos los herederos cuando la testamentaría o el abintestato adquieren carácter litigioso, excluidos los de administración del caudal relicto (art. 14.a). Guarda las facturas: un gasto de funeral sin justificar no se deduce, y una factura a nombre de quien no es heredero es una discusión que no conviene tener por correspondencia desde el extranjero.

Lo de la hipoteca despista siempre. Un inmueble en Orihuela Costa con hipoteca pendiente no se valora neto de la hipoteca a efectos de Sucesiones: la carga no disminuye el valor de lo transmitido (art. 12). Lo que sí puede deducirse es la deuda subyacente, como deuda del causante, si cumple los requisitos del art. 13. Es el mismo dinero, pero el artículo y la prueba exigida son distintos, y una autoliquidación que simplemente resta el préstamo del valor de referencia es una autoliquidación que acabará corregida.

La escritura de aceptación y adjudicación, y cómo se firma desde fuera

La escritura de aceptación y adjudicación de herencia es el documento que convierte a los herederos en propietarios. Se firma ante notario español —cualquier notario de España, no necesariamente uno de la provincia donde está la casa— y recoge el fallecimiento, el título sucesorio, el inventario con sus valores, las deudas y gastos, la aceptación de cada heredero y la adjudicación concreta de cada bien. Cuando el testador no hizo la partición ni la encomendó a otro, si los herederos son mayores de edad y tienen la libre administración de sus bienes pueden distribuir la herencia de la manera que tengan por conveniente (art. 1058 CC), lo que en la práctica significa que pueden acordar que uno se quede la casa y compense a los demás, siempre que firmen todos.

Nadie tiene que volar a España. El heredero que está fuera otorga un poder para aceptar y adjudicar herencia ante un consulado español, que es la vía más limpia porque el documento ya es español y no necesita legalización, o ante un notario local, en cuyo caso hace falta apostilla y traducción jurada al español. El poder tiene que ser suficientemente específico: un poder genérico de administración de bienes se rechaza, y un poder que omite la facultad de aceptar la herencia, de hacer la partición o de firmar las autoliquidaciones devuelve el expediente a la fase de redacción semanas después. Pide al notario español la minuta del poder antes de ir al notario local.

Aceptar es una decisión, no un trámite, y tiene tres puertas. La aceptación pura y simple, expresa o tácita, hace al heredero responsable de todas las cargas de la herencia no solo con los bienes de esta sino también con los suyos propios (arts. 999 y 1003 CC). La aceptación a beneficio de inventario limita esa responsabilidad al valor de la herencia (art. 1010). La repudiación debe hacerse ante notario en instrumento público (art. 1008). Manejar con descuido los bienes del causante —vender el coche, vaciar el piso— puede constituir aceptación tácita del art. 999, así que la decisión se toma antes de actuar, no después.

Consejo

Prepara un solo documento con todo lo que el poder debe cubrir: aceptar la herencia, hacer la partición y la adjudicación, solicitar y obtener el NIE, firmar y pagar la autoliquidación de Sucesiones y la plusvalía, y tratar con los bancos. Un viaje al notario local, no tres.

El Impuesto sobre Sucesiones: seis meses, prórroga y qué Administración

La declaración se presenta en el plazo de seis meses contados desde el día del fallecimiento (art. 67.1.a del Reglamento del Impuesto). Cabe una prórroga por un plazo igual al de presentación, pero la solicitud tienen que presentarla los herederos, albaceas o administradores del caudal relicto dentro de los cinco primeros meses de ese plazo, acompañada de certificación del acta de defunción y de los datos que enumera el Reglamento (art. 68.2); transcurrido un mes desde la solicitud sin que se notifique acuerdo, la prórroga se entiende concedida (art. 68.3), y no se concede prórroga alguna cuando la solicitud se presenta después de esos cinco primeros meses (art. 68.4). La prórroga no sale gratis: empieza a contarse desde que finaliza el plazo inicial de seis meses y lleva aparejada la obligación de satisfacer el interés de demora hasta el día en que se presente la declaración (art. 68.6). Cuando hay litigio real sobre la herencia, los plazos de presentación se interrumpen (art. 69).

Ante quién se presenta depende de la residencia y de dónde estén los bienes. Si el causante no era residente en España, los herederos presentan ante la Administración del Estado, y quienes deben cumplir sus obligaciones ante la Administración estatal vienen obligados a autoliquidar, es decir, a calcular ellos mismos la deuda e ingresarla con la declaración (disposición adicional segunda, apartado Dos, LISD). Si el causante residía en una Comunidad Autónoma, recauda esa Comunidad, y en la Comunidad Valenciana el régimen de autoliquidación es obligatorio por ley (art. 34.4 LISD). En cualquiera de los dos casos los herederos no residentes necesitan la escritura, los certificados, los NIE y las valoraciones antes de poder presentar, y por eso el cuello de botella real casi nunca es el impuesto.

La regla que un heredero no residente no puede perderse es la disposición adicional segunda de la Ley del Impuesto. Si el causante no era residente en España, los contribuyentes tienen derecho a aplicar la normativa propia aprobada por la Comunidad Autónoma donde se encuentre el mayor valor de los bienes y derechos del caudal relicto situados en España; si el causante residía en una Comunidad Autónoma, los contribuyentes no residentes tienen derecho a aplicar la normativa de esa Comunidad. Desde la Ley 11/2021 ese derecho alcanza también a los residentes en terceros Estados y no solo a los de la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo. Para una casa en la Costa Blanca eso significa la normativa de la Comunidad Valenciana, cuyas reducciones y bonificaciones marcan la diferencia entre una cuota grande y una pequeña: las fija la ley autonómica, cambian, y su sitio es la guía de sucesiones de la Comunidad Valenciana y no una cifra citada aquí. Además, los contribuyentes por obligación real que no residan en otro Estado miembro de la Unión Europea están obligados a nombrar representante en España antes del fin del plazo de declaración (art. 18.4 del Reglamento).

Atención

La prórroga se pide en los cinco primeros meses, no en el sexto. El mes seis ya es tarde (art. 68.4 del Reglamento), y la causa más común de recargo en una sucesión de la Costa Blanca es un heredero que dio por hecho que la prórroga era automática.

La plusvalía municipal: el segundo impuesto, sobre el mismo fallecimiento

El ayuntamiento grava por separado el incremento de valor del suelo urbano sobre el que está el inmueble, el IIVTNU o plusvalía municipal. En una transmisión a título lucrativo, y una herencia lo es, el sujeto pasivo es quien adquiere el terreno, es decir, el heredero (art. 106.1.a del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). Es otra Administración distinta de la que cobra Sucesiones, otro impreso y un plazo que hay que anotar por separado.

En los actos por causa de muerte la declaración se presenta en el plazo de seis meses desde el devengo, prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo (art. 110.2.b). Fíjate en la forma de esa regla: a diferencia de la prórroga de Sucesiones, la ley no le pone un corte a los cinco meses, pero es una solicitud y no un derecho automático, y cada ayuntamiento la tramita conforme a su ordenanza. Muchos ayuntamientos de la Costa Blanca tienen establecido el sistema de autoliquidación, y entonces el ingreso se hace dentro de ese mismo plazo (art. 110.4). Los notarios remiten al ayuntamiento un índice trimestral de los documentos que ponen de manifiesto el hecho imponible (art. 110.7), así que el ayuntamiento se entera igual.

Aquí no se cita ningún tipo ni ningún coeficiente, y es a propósito. Cada ayuntamiento fija los suyos dentro de los topes legales, en una ordenanza fiscal que revisa cada año, y Torrevieja, Orihuela, Dénia y Alicante no coinciden. Lo que conviene saber antes de firmar la escritura es que, desde que el Tribunal Constitucional anuló la vieja fórmula automática, hay dos formas de calcular la base y se paga por la menor, y que si el suelo no ha experimentado incremento de valor la transmisión no está sujeta, algo perfectamente posible en suelo comprado en el pico del mercado. Nuestra guía de plusvalía y la calculadora del sitio lo resuelven con la ordenanza vigente.

Registro de la Propiedad y Catastro: poner la casa a tu nombre

Con la escritura firmada y los dos impuestos presentados y pagados, la escritura va al Registro de la Propiedad del distrito donde radica el inmueble. La inscripción es lo que hace tu titularidad oponible frente a terceros, y es el paso que después te permite vender, hipotecar o dejar el inmueble en tu propio testamento sin reabrir la sucesión. Los documentos que contengan actos sujetos al Impuesto sobre Sucesiones no se admiten ni surten efecto en oficinas o registros públicos sin que conste su presentación ante los órganos competentes para su liquidación (art. 33 LISD): el justificante de presentación no es papeleo que puedas dejar para luego, es la llave que abre el registro.

El Catastro es una base de datos distinta con una obligación distinta. Las alteraciones de los inmuebles que tengan trascendencia a efectos del IBI obligan al sujeto pasivo a formalizar las declaraciones conducentes a su inscripción en el Catastro Inmobiliario (art. 76.1 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales), y en una herencia esa alteración es el cambio de titularidad. En muchos municipios el notario o el registro transmiten el cambio y no hace falta declaración aparte, pero la obligación es tuya, y la consecuencia de no comprobarlo es prosaica y molesta: el recibo del IBI se sigue girando a nombre del fallecido, la domiciliación se devuelve y el recargo aparece dos años después.

Haz los trámites pequeños en la misma semana, porque cada uno esconde una trampa de titularidad. Los contratos de agua y luz hay que cambiarlos al nuevo propietario. La comunidad de propietarios necesita el nuevo titular y una dirección de notificaciones. Cualquier domiciliación de la cuenta española del fallecido se caerá cuando la cuenta quede bloqueada. Y si el inmueble está alquilado, o piensas alquilarlo, el arrendamiento y su tratamiento fiscal cambian de titular desde la fecha del fallecimiento, no desde la fecha de la inscripción.

Las cuentas bancarias bloqueadas y qué las libera de verdad

Los bancos españoles bloquean las cuentas del fallecido en cuanto conocen la defunción, y no lo hacen por incordiar. Los intermediarios financieros que hubieren entregado el metálico y valores depositados en una transmisión mortis causa son responsables subsidiarios del pago del impuesto (art. 8.1.a LISD, repetido en el art. 19.1.a del Reglamento). Un banco que libera fondos a la familia antes de que el impuesto esté resuelto puede acabar respondiendo del impuesto, así que no los libera.

El mismo artículo dibuja la excepción que los herederos necesitan. No se considera entrega de metálico ni de valores depositados el libramiento de cheques bancarios con cargo a los depósitos, o al resultado de la venta de los valores que sea necesario, que tenga como exclusivo fin el pago del propio Impuesto sobre Sucesiones que grave esa transmisión, siempre que el cheque se expida a nombre de la Administración acreedora del impuesto. Dicho de otro modo: la herencia puede pagar su propio Impuesto sobre Sucesiones con cargo a la cuenta bloqueada; lo que no puede es pagar a los herederos. Cuando se necesita dinero antes —para cobrar un seguro de vida, créditos del causante o retirar bienes o dinero en depósito— la ley prevé una liquidación parcial a cuenta, que se solicita solo a esos efectos y tiene el carácter de ingreso a cuenta de la liquidación definitiva (art. 35 LISD; procedimiento en el art. 78 del Reglamento).

Lo que el banco va a pedir es previsible: certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, copia autorizada del testamento o acta de declaración de herederos, escritura de aceptación y adjudicación, NIE de cada heredero y justificante de que la autoliquidación de Sucesiones está presentada y pagada. Pide pronto el certificado de saldos y posiciones a la fecha del fallecimiento y el saldo medio del último año, porque los necesitas para el inventario y el banco puede tardar semanas en emitirlos. Ten en cuenta además que la cuenta de un causante no residente suele ser una cuenta de no residente con su propio régimen documental, lo que añade un paso que nadie espera.

De lo que nadie avisa: la vida como propietario no residente

Desde que la casa es tuya eres propietario no residente de un inmueble español, y a esa condición se enganchan tres obligaciones recurrentes. La primera es la imputación de rentas inmobiliarias. Las rentas imputadas a las personas físicas titulares de bienes inmuebles urbanos situados en España no afectos a actividades económicas son renta sujeta del IRNR (art. 13.1.h del texto refundido), y se determinan con la regla de imputación del IRPF (art. 24.5): el 2 por ciento del valor catastral, reducido al 1,1 por ciento cuando los valores catastrales del municipio hayan sido revisados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general que haya entrado en vigor en el período impositivo o en los diez anteriores, prorrateado por el número de días de titularidad (art. 85 de la Ley 35/2006). Tributa al 24 por ciento, o al 19 por ciento si eres residente en otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información (art. 25.1.a), y se declara en el modelo 210 durante el año natural siguiente al del devengo. Como se prorratea por días, el año del fallecimiento se reparte entre el causante y los herederos.

La segunda es el IBI. El ayuntamiento gira el impuesto anual a quien ostente la titularidad el 1 de enero, porque el impuesto se devenga el primer día del período impositivo y el período coincide con el año natural (arts. 61, 63 y 75 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). En la mayor parte de la provincia de Alicante la gestión y el cobro los lleva SUMA por delegación de los ayuntamientos, pero qué organismo emite tu recibo es una cuestión que se resuelve mirando el propio recibo o preguntando al ayuntamiento, nunca dándolo por supuesto. La tercera es el Impuesto sobre el Patrimonio, cuando procede: las personas físicas no residentes tributan por obligación real por los bienes y derechos situados, ejercitables o que hayan de cumplirse en territorio español (art. 5.Uno.b de la Ley 19/1991), el impuesto se devenga el 31 de diciembre sobre el patrimonio de esa fecha (art. 29), el mínimo exento de 700.000 euros se aplica también a los sujetos pasivos sometidos a obligación real (art. 28.Tres), hay obligación de declarar cuando la cuota resulta a ingresar o cuando el valor de los bienes supera 2.000.000 de euros (art. 37), y los no residentes tienen derecho a la normativa de la Comunidad Autónoma donde radique el mayor valor de sus bienes en España (disposición adicional cuarta).

Y queda la pregunta que conviene hacerse antes de terminar la herencia y no después: qué pasa si vendes. Un no residente que vende un inmueble español se encuentra con una retención del 3 por ciento a cuenta que practica el comprador y con la tributación de la ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, y en un inmueble heredado el valor de adquisición se construye sobre el valor declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones. Declarar un valor artificialmente bajo para ahorrar en Sucesiones aumenta por tanto la ganancia de una venta posterior exactamente en lo ahorrado, y lo hace en un momento en el que ya hay comprador, notario y retención en juego.

Ejemplo

Ejemplo genérico de la imputación, sin suponer ningún honorario ni cifra local. Un piso cuyo valor catastral en el recibo del IBI es de 90.000 euros, en un municipio cuyos valores se revisaron hace ocho años, heredado el 1 de julio: la imputación de ese año es el 1,1 por ciento de 90.000 euros, prorrateado a los 184 días de titularidad, gravado al 19 o al 24 por ciento según dónde residas, y declarado en el modelo 210 durante el año natural siguiente.

Cuando se tuerce: pasados los seis meses, desacuerdos y deudas

Si los seis meses se han ido y no se pidió prórroga, presenta igualmente y hazlo antes de que la oficina te escriba, porque la diferencia es grande. Una autoliquidación presentada fuera de plazo sin requerimiento previo lleva un recargo del 1 por ciento más otro 1 por ciento por cada mes completo de retraso, que pasa a ser del 15 por ciento cuando han transcurrido doce meses, momento a partir del cual se exigen además intereses de demora desde el día siguiente a esos doce meses; el recargo excluye las sanciones que hubieran podido exigirse (art. 27.2 LGT) y se reduce en un 25 por ciento cuando el recargo y la deuda se ingresan en los términos del art. 27.5. En cuanto la Administración ha realizado una actuación formal conducente a regularizar la deuda, la vía del recargo se cierra y se abre la de la sanción.

Si los herederos no se ponen de acuerdo, o uno de ellos está ilocalizable, hay herramientas antes del pleito. Cualquier interesado que acredite su interés en que el heredero acepte o repudie puede acudir al notario para que comunique al llamado que tiene un plazo de treinta días naturales para aceptar pura o simplemente, o a beneficio de inventario, o repudiar; si no manifiesta su voluntad en ese plazo se entiende aceptada la herencia pura y simplemente (art. 1005 CC). Hasta pasados nueve días desde la muerte no puede intentarse acción contra el heredero para que acepte o repudie (art. 1004). Cuando herederos mayores de edad no se entienden sobre el modo de hacer la partición, el Código deja a salvo su derecho para ejercitarlo por la vía judicial (art. 1059), que es lenta, y cuando hay litigio real los plazos de presentación del impuesto se interrumpen (art. 69 del Reglamento), pero solo cuando es real.

Si la herencia puede estar sobreendeudada, o simplemente no sabes qué debía el causante en España, el instrumento es la aceptación a beneficio de inventario. Todo heredero puede aceptar a beneficio de inventario aunque el testador se lo haya prohibido, y también puede pedir la formación de inventario antes de aceptar o repudiar para deliberar (art. 1010 CC). La declaración se hace ante notario (art. 1011) o, si el heredero se halla en país extranjero, ante el agente diplomático o consular de España habilitado para ejercer funciones de notario en el lugar (art. 1012). Solo produce efecto si va precedida o seguida de un inventario fiel y exacto (art. 1013). Los plazos son cortos: el heredero que tenga en su poder la herencia o parte de ella debe comunicarlo ante notario y pedir la formación de inventario notarial, con citación de acreedores y legatarios, en el plazo de treinta días desde aquel en que supiere ser tal heredero (art. 1014); el inventario se principia dentro de los treinta días siguientes a la citación y concluye dentro de otros sesenta, que el notario puede prorrogar si los bienes están a larga distancia o son muy cuantiosos, sin exceder nunca de un año (art. 1017). Incumplirlos por culpa o negligencia hace que se entienda aceptada la herencia pura y simplemente (art. 1018), con la responsabilidad ilimitada que eso arrastra.

Un calendario realista y dónde se va de verdad el tiempo

Frente a seis meses, el calendario es ajustado pero viable si se corre en paralelo y no en serie. Días 1 a 15: varios originales del certificado de defunción y, si el fallecimiento fue fuera, arrancar de inmediato la apostilla y la traducción jurada; esa misma semana, iniciar el NIE de cada heredero. Días 16 a 45: solicitar los certificados de últimas voluntades y de seguros, pedir la copia autorizada del testamento o abrir el acta de declaración de herederos, y pedir al banco el certificado de saldos a la fecha del fallecimiento. Días 45 a 90: montar el inventario, consultar el valor de referencia del Catastro a la fecha del fallecimiento, reunir la prueba de las deudas y de los gastos de última enfermedad, entierro y funeral, y preparar los poderes.

Días 90 a 140: firmar la escritura de aceptación y adjudicación y preparar las dos autoliquidaciones. Días 140 a 180: presentar y pagar Sucesiones y la plusvalía, y después llevar la escritura al Registro de la Propiedad y resolver el cambio catastral y los suministros. Si alguno de esos bloques se retrasa —y los dos que se retrasan son el NIE y un documento extranjero que resulta necesitar una apostilla que nadie pidió—, solicita la prórroga de Sucesiones dentro de los cinco primeros meses en lugar de confiar en que llegas. Cuesta intereses; un recargo cuesta más.

Cuando hay varios herederos en países distintos, designad a uno para llevar el expediente y dadle al profesional un único canal. Las sucesiones de la Costa Blanca no suelen fallar por derecho; fallan porque seis personas en cuatro husos horarios tienen cada una un documento y nadie tiene el calendario. Y si el plan es vender la casa en lugar de conservarla, dilo desde el principio: los valores del inventario, la redacción de la partición y la forma en que la escritura adjudica el inmueble cambian si viene una venta, y salen mucho más baratos bien hechos una vez que corregidos con un comprador esperando.

Paso a paso

Cómo heredar un inmueble en España, del fallecimiento al Registro de la Propiedad

Consigue varios originales del certificado de defunción
Del Registro Civil del lugar del fallecimiento, o del registro extranjero si la defunción ocurrió fuera. Un certificado extranjero necesita apostilla del Convenio de La Haya de 1961, o legalización consular, más traducción jurada al español. Consigue la apostilla mientras sigues en el país emisor.
Inicia esa misma semana el NIE de cada heredero
En un consulado de España o, en España, en una comisaría con oficina de extranjería. Lo necesita cada heredero y cada legatario, incluidos los que solo van a recibir dinero. Sin NIE no se firma escritura, no se presenta autoliquidación y no se inscribe nada. Los tiempos consulares son la partida menos previsible del calendario.
Espera quince días hábiles y pide los dos certificados de Madrid
El Certificado de Actos de Última Voluntad y el del registro de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento, ambos del Ministerio de Justicia y normalmente solicitados juntos. Ninguno se puede pedir antes (procedimiento del Ministerio de Justicia; art. 12.2 del RD 398/2007). Los días hábiles excluyen sábados, domingos y festivos.
Obtén el testamento o abre el acta de declaración de herederos
Pide al notario que indique el certificado de últimas voluntades la copia autorizada del testamento. Si no hay testamento español, comprueba qué ley rige la sucesión conforme al Reglamento (UE) 650/2012 y si procede un testamento extranjero o un certificado sucesorio europeo. Sin testamento alguno la sucesión es intestada (art. 912 CC) y los herederos se declaran ante notario español.
Pide al banco los saldos a la fecha del fallecimiento
Solicita certificado de saldos y posiciones a la fecha de la defunción y el saldo medio del último año. Cuenta con que las cuentas estén bloqueadas: el banco que libera fondos es responsable subsidiario del impuesto (art. 8.1.a LISD). Si hace falta dinero para cobrar un seguro de vida o créditos del causante, pide una liquidación parcial a cuenta (art. 35 LISD).
Monta el inventario y valóralo a la fecha del fallecimiento
El inmueble por el valor de referencia del Catastro de esa fecha, salvo que el declarado sea superior (art. 9.3 LISD); los saldos bancarios a esa fecha; los vehículos por las tablas oficiales de valoración; las pólizas por el importe percibido (art. 9.1.c); el ajuar doméstico por el tres por ciento del caudal relicto salvo valor superior asignado o prueba de uno menor (art. 15 LISD).
Reúne la prueba de deudas y gastos deducibles
Deudas del causante acreditadas por documento público, por documento privado del art. 1227 CC o justificadas de otro modo (art. 13.1 LISD), incluidas las tributarias y de Seguridad Social giradas tras el fallecimiento (art. 13.2); y facturas de última enfermedad, entierro y funeral, proporcionadas al caudal (art. 14.b). Las hipotecas no reducen el valor del bien (art. 12).
Otorga los poderes si algún heredero está fuera
Ante consulado español, que no necesita legalización, o ante notario local con apostilla y traducción jurada. El poder debe cubrir expresamente aceptar la herencia, hacer partición y adjudicación, firmar y pagar las autoliquidaciones y tratar con los bancos. Pide la minuta al notario español antes de firmar en tu país.
Firma la escritura de aceptación y adjudicación ante notario español
La escritura recoge el fallecimiento, el título sucesorio, el inventario y sus valores, deudas y gastos, la aceptación de cada heredero y la adjudicación de cada bien. Los herederos mayores de edad con libre administración pueden distribuir la herencia como acuerden (art. 1058 CC). Decide antes de firmar si aceptas pura y simplemente, a beneficio de inventario o repudias (arts. 1008 y 1010 CC).
Presenta y paga el Impuesto sobre Sucesiones en seis meses
Ante la Comunidad Autónoma, o ante la Administración del Estado si el causante no era residente en España, en cuyo caso la autoliquidación es obligatoria (disposición adicional segunda, apartado Dos, LISD). Aplica la normativa autonómica a la que tengas derecho (misma disposición). Si el expediente no va a estar listo, pide la prórroga de seis meses dentro de los cinco primeros (art. 68 del Reglamento).
Presenta la plusvalía municipal en el ayuntamiento
Dentro de los seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a solicitud (art. 110.2.b del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). El sujeto pasivo es el heredero (art. 106.1.a). Tipo, coeficientes y bonificaciones salen de la ordenanza fiscal de ese ayuntamiento vigente a la fecha del fallecimiento; si el suelo no ha experimentado incremento, la transmisión no está sujeta.
Inscribe la escritura y actualiza Catastro y suministros
Presenta la escritura con el justificante de la autoliquidación en el Registro de la Propiedad: sin esa constancia el documento no surte efecto en un registro público (art. 33 LISD). Declara el cambio de titularidad en el Catastro (art. 76.1 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales) y pasa después la domiciliación del IBI, los suministros y la comunidad a nombre del nuevo propietario.

Plazos que arrancan el día del fallecimiento

Trámite	Plazo	Base normativa
Pedir los certificados de últimas voluntades y de seguros	No antes de 15 días hábiles desde la defunción	Procedimiento del Ministerio de Justicia; art. 12.2 del RD 398/2007
Interpelación notarial para aceptar o repudiar	30 días naturales para que conteste el llamado; ninguna acción antes de 9 días desde la muerte	Arts. 1005 y 1004 del Código Civil
Beneficio de inventario, heredero que posee la herencia	30 días desde que supo que era heredero; el inventario se principia en 30 días desde la citación y concluye en otros 60	Arts. 1014 y 1017 del Código Civil
Solicitar la prórroga del Impuesto sobre Sucesiones	Dentro de los 5 primeros meses del plazo; después se deniega	Arts. 68.2 y 68.4 del Reglamento
Presentar y pagar el Impuesto sobre Sucesiones	6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 con intereses	Arts. 67.1.a y 68 del Reglamento; devengo art. 24.1 LISD
Presentar la plusvalía municipal	6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta 1 año a solicitud	Art. 110.2.b del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales
Presentar el modelo 210 de imputación de rentas	Durante el año natural siguiente al del devengo	Arts. 13.1.h, 24.5 y 28 del texto refundido del IRNR

Quién cobra qué una vez que has heredado

Impuesto	Lo cobra	Qué lo desencadena
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones	La Comunidad Autónoma, o la Administración del Estado si el causante no era residente	El propio fallecimiento; devengo en esa fecha (art. 24.1 LISD)
Plusvalía municipal (IIVTNU)	El ayuntamiento donde radica el inmueble	La transmisión del suelo urbano por causa de muerte (art. 106.1.a del texto refundido)
IBI	El ayuntamiento; la gestión del cobro la lleva SUMA en casi toda la provincia de Alicante	Ser titular del inmueble el 1 de enero (arts. 63 y 75 del texto refundido)
Imputación de rentas de no residentes (modelo 210)	La Agencia Tributaria del Estado	Ser titular de un inmueble urbano no alquilado (art. 13.1.h del texto refundido del IRNR)
Impuesto sobre el Patrimonio	La Agencia Tributaria del Estado, aplicando la normativa autonómica a la que tengas derecho	Bienes en España el 31 de diciembre, por encima del mínimo exento y del umbral de declaración (arts. 29, 28.Tres y 37 de la Ley 19/1991)

FAQ

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tengo para pagar el Impuesto sobre Sucesiones de un inmueble español?

Seis meses desde el día del fallecimiento (art. 67.1.a del Reglamento del Impuesto, RD 1629/1991). El impuesto se devenga en la fecha de la muerte (art. 24.1 de la Ley 29/1987), de modo que el plazo no se ve afectado por cuándo se enteraron los herederos, cuándo se obtuvo un probate extranjero ni cuándo estuvieron listos los documentos españoles. Cabe una prórroga de otros seis meses, pero solo si se solicita dentro de los cinco primeros (art. 68 del Reglamento).

¿Puedo pedir prórroga y qué cuesta?

Sí, una prórroga por un plazo igual al de presentación —otros seis meses—, pero la solicitud tiene que llegar a la oficina competente dentro de los cinco primeros meses del plazo, acompañada de certificación del acta de defunción y de los datos del art. 68.2 del Reglamento. Si en un mes no se notifica acuerdo, la prórroga se entiende concedida (art. 68.3); una solicitud presentada después de los cinco primeros meses se deniega sin más (art. 68.4). La prórroga se cuenta desde que finaliza el plazo inicial de seis meses y devenga interés de demora hasta la presentación (art. 68.6).

¿Tengo que viajar a España para firmar la herencia?

No. Puedes otorgar un poder a un representante en España, bien ante un consulado español en tu país, que no necesita legalización, bien ante un notario local, en cuyo caso el poder necesita apostilla del Convenio de La Haya de 1961 y traducción jurada al español. El poder debe cubrir expresamente aceptar la herencia, hacer la partición y la adjudicación y firmar las autoliquidaciones; un poder general de administración se rechaza de forma rutinaria. Pide la minuta al notario español antes de firmar nada en tu país.

¿Cuándo puedo pedir el certificado de últimas voluntades?

No hasta que hayan transcurrido quince días hábiles desde la fecha del fallecimiento, según el procedimiento del Ministerio de Justicia para el Certificado de Actos de Última Voluntad. La misma espera de quince días hábiles rige para el certificado del registro de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento (art. 12.2 del RD 398/2007), que se expide en un máximo de siete días hábiles desde la solicitud (art. 13.1). Los días hábiles excluyen sábados, domingos y festivos, incluidos los autonómicos y locales.

¿Qué valor le pone Hacienda a la casa?

El valor de referencia del Catastro a la fecha del fallecimiento, salvo que el valor declarado por los herederos sea superior, en cuyo caso ese es la base (art. 9.3 LISD tras la Ley 11/2021). Cuando la base es el valor de referencia, la Administración no puede comprobar valores contra ella (art. 18.1 LISD). Si no existe valor de referencia o el Catastro no puede certificarlo, la base es la mayor entre el valor declarado y el valor de mercado, sin perjuicio de la comprobación administrativa.

¿Puedo deducir la hipoteca que queda pendiente sobre el inmueble?

Como carga sobre el bien no: las hipotecas y las prendas no suponen disminución del valor de lo transmitido (art. 12 LISD). Lo que sí puede deducirse es la deuda subyacente del causante, como deuda, siempre que su existencia se acredite por documento público, por documento privado que cumpla el art. 1227 del Código Civil o se justifique de otro modo, y que no sea a favor de los herederos o de sus parientes próximos (art. 13.1). La distinción importa porque la prueba exigida es distinta.

¿Por qué ha bloqueado el banco las cuentas del fallecido?

Porque el intermediario financiero que entrega el metálico o los valores depositados en una transmisión mortis causa es responsable subsidiario del Impuesto sobre Sucesiones (art. 8.1.a LISD y art. 19.1.a del Reglamento). Ese mismo artículo permite al banco librar un cheque bancario con cargo al depósito con el fin exclusivo de pagar ese Impuesto sobre Sucesiones, expedido a nombre de la Administración acreedora, sin que cuente como entrega de fondos. Para cobrar antes un seguro de vida o créditos del causante, pide una liquidación parcial a cuenta (art. 35 LISD; art. 78 del Reglamento).

Como heredero no residente, ¿puedo aplicar la normativa valenciana?

Sí. Si el causante no era residente en España, los herederos tienen derecho a la normativa de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el mayor valor de los bienes del caudal relicto situados en España; si el causante residía en una Comunidad Autónoma, los herederos no residentes tienen derecho a la normativa de esa Comunidad (disposición adicional segunda LISD). Desde la Ley 11/2021 ese derecho alcanza a los residentes en terceros Estados y no solo a los de la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo. Para una casa en la Costa Blanca eso es la normativa de la Comunidad Valenciana, cuyas reducciones y bonificaciones desarrolla nuestra guía de sucesiones valenciana.

¿Qué pasa si ya han pasado los seis meses?

Presenta y paga antes de que Hacienda te escriba. Una autoliquidación extemporánea sin requerimiento previo lleva un recargo del 1 por ciento más un 1 por ciento por cada mes completo de retraso, que pasa al 15 por ciento más intereses de demora una vez transcurridos doce meses, y excluye las sanciones que hubieran podido exigirse (art. 27.2 LGT); el recargo se reduce en un 25 por ciento si se ingresa junto con la deuda en los términos del art. 27.5. En cuanto la Administración ha dado un paso formal para regularizar, esa vía se cierra y aparece la sanción.

¿Se paga plusvalía municipal por una herencia?

Sí, y la paga el heredero: en las transmisiones a título lucrativo el sujeto pasivo es quien adquiere el terreno (art. 106.1.a del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). Se declara en el ayuntamiento dentro de los seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo (art. 110.2.b). Tipos, coeficientes y bonificaciones los fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal, así que no hay una cifra válida para toda la Costa Blanca; y si el suelo no ha experimentado incremento de valor, la transmisión no está sujeta.

¿Qué es aceptar a beneficio de inventario y me conviene?

Es aceptar limitando la responsabilidad del heredero al valor de la herencia, de modo que las deudas del causante no alcanzan al patrimonio propio. Puede usarlo cualquier heredero aunque el testador se lo hubiera prohibido (art. 1010 CC); la declaración se hace ante notario (art. 1011) o, desde el extranjero, ante el agente consular español habilitado como notario (art. 1012), y solo produce efecto con un inventario fiel y exacto (art. 1013). Los plazos son cortos —treinta días para el heredero que tiene la herencia en su poder (art. 1014), inventario iniciado dentro de los treinta días siguientes a la citación y concluido en otros sesenta, prorrogables por el notario sin exceder de un año (art. 1017)— y incumplirlos por culpa supone aceptación pura y simple (art. 1018).

¿Qué tengo que declarar cada año una vez que la casa es mía?

Un modelo 210 por la imputación de rentas del inmueble no alquilado, al 2 por ciento del valor catastral o al 1,1 por ciento si los valores del municipio se revisaron en el ejercicio o en los diez anteriores, prorrateado por días de titularidad (arts. 13.1.h y 24.5 del texto refundido del IRNR; art. 85 de la Ley 35/2006), gravado al 24 por ciento o al 19 por ciento para residentes en la Unión Europea y en Estados del Espacio Económico Europeo que cumplan la condición (art. 25.1.a) y presentado durante el año natural siguiente al devengo. Más el IBI anual del ayuntamiento, que se gira a quien sea titular el 1 de enero (arts. 63 y 75 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales), y el Impuesto sobre el Patrimonio cuando haya obligación de declarar (arts. 5.Uno.b, 28.Tres, 29 y 37 de la Ley 19/1991).

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Fuentes

Última actualización: 2026-09-10