Wo wir arbeiten
Costa Blanca, Valencia und Murcia: Die Steuer auf Ihre Immobilie hängt davon ab, wo sie liegt. Wählen Sie Ihre Gegend.
- Die gesamte Küste
Costa Blanca
Die Costa Blanca — der Mittelmeerstreifen von Dénia über Benidorm, Altea, Calpe, Jávea, Alicante und Torrevieja bis Orihuela Costa — ist die Region Spaniens mit der höchsten Dichte an Wohneigentum in ausländischer Hand. Gemeinsam ist allen Eigentümern die autonome Ebene der Comunitat Valenciana. Die ITP beim Erwerb einer Bestandsimmobilie beträgt 9 %, bei einem Wert über 1.000.000 € 11 % auf den gesamten Wert (Art. 13.Uno Ley 13/1997). Einen allgemeinen Rabatt für den «Hauptwohnsitz» gibt es nicht: Die ermäßigten Sätze von 6 % und 8 % bzw. 3 % und 4 % gelten nur für die in Art. 13 aufgezählten Fälle — erste Hauptwohnung von Käufern unter 35, kinderreiche oder alleinerziehende Familien, qualifizierte Behinderung, Opfer geschlechtsspezifischer Gewalt und geförderter Wohnraum (VPO) —, wobei innerhalb jedes Paares der niedrigere Satz gilt, solange der Wert 180.000 € nicht übersteigt. Die AJD auf die notarielle Urkunde beträgt 1,4 %, auf die erste Ausfertigung über den Erwerb einer Hauptwohnung 0,1 % (Art. 14.Cuatro). Erbschaften und Schenkungen zwischen Ehegatten, Kindern, Eltern und Großeltern erhalten 99 % Nachlass auf die Steuerschuld (Art. 12 bis). Nicht autonom geregelt ist die IBI: Sie ist eine Gemeindesteuer, und jede Gemeinde legt Satz, Vergünstigungen und Zahlungskalender in einer jährlich überarbeiteten ordenanza fiscal fest. Wir sitzen in Torrevieja und betreuen jede Gemeinde der Costa Blanca.
Torrevieja
Torrevieja ist die dichteste britische und nordeuropäische Enklave der Costa Blanca und die Gemeinde, für die wir die meisten Modelo-210-Erklärungen einreichen. Zwei Dinge bestimmen die Arbeit. Erstens die fiktiven Einkünfte: Eine nicht vermietete Wohnung erzeugt trotzdem jedes Jahr steuerpflichtige fiktive Mieteinkünfte — 2 % des Katasterwerts, oder 1,1 %, wenn die Katasterwerte der Gemeinde in einer allgemeinen Neubewertung festgesetzt wurden, die im Steuerzeitraum oder in den zehn davor in Kraft trat (Art. 85.1 Ley 35/2006, auf Nichtansässige angewandt über Art. 24.5 TRLIRNR). Diese Voraussetzung gilt gemeindeweit, nicht straßenweise. Zweitens der Satz nach dem Brexit: Art. 24.6 und 25.1.a TRLIRNR behalten den Satz von 19 % und den Abzug von Werbungskosten Ansässigen eines EU-Mitgliedstaats vor, oder eines EWR-Staats mit wirksamem steuerlichem Informationsaustausch. Das Vereinigte Königreich ist keines von beidem; ein dort ansässiger Vermieter wird hier mit 24 % auf die Bruttomiete besteuert, ohne jeden Abzug — das teuerste Missverständnis, das wir bei Eigentümern korrigieren, die von einem früheren Berater kommen.
Orihuela Costa
Orihuela Costa — Playa Flamenca, Cabo Roig, Campoamor, Villamartín — gehört zu den international am stärksten geprägten Abschnitten der Küste von Alicante. Die Unterscheidung, an der neue Eigentümer scheitern, ist verwaltungstechnisch: Trotz des Namens ist Orihuela Costa keine eigene Gemeinde. Sie gehört zu Orihuela, dessen Rathaus rund fünfundzwanzig Kilometer im Landesinneren liegt, und dessen ordenanza fiscal den IBI-Satz und die Koeffizienten der plusvalía municipal festlegt — dorthin werden diese Steuern gezahlt. Torrevieja, fünf Minuten entfernt, hat damit nichts zu tun. Was Orihuela Costa mit der übrigen Küste teilt, ist die autonome Ebene — ITP, AJD und ISD nach Ley 13/1997 — und die staatliche: das Modelo 210, dessen Satz von der Steueransässigkeit abhängt: 19 % mit Abzügen für Ansässige in der EU und im qualifizierten EWR, 24 % auf den Bruttobetrag für alle anderen, seit dem Brexit auch für das Vereinigte Königreich.
Benidorm
Benidorm bündelt britische, niederländische, norwegische und schwedische Zweitwohnungseigentümer neben einer kleineren, etablierten russischsprachigen Gemeinschaft, in einem Markt, der von Wohnblöcken geprägt ist und in dem viele Objekte zumindest zeitweise vermietet werden. Zwei Regeln leisten hier die meiste Arbeit. Erstens folgt der Satz der Steueransässigkeit, nicht dem Pass: 19 % auf die Nettomiete mit abziehbaren Aufwendungen für Ansässige eines EU-Mitgliedstaats oder eines qualifizierten EWR-Staats, 24 % auf die Bruttomiete ohne jeden Abzug für alle anderen (Art. 24.6 und 25.1.a TRLIRNR). Zweitens sind Vermieten und Besteuern getrennte Regime: Die Genehmigung zur Vermietung an Touristen regeln die Comunitat Valenciana und die Gemeinde, und ein korrekt eingereichtes Modelo 210 heilt keine fehlende Registrierung, so wenig wie eine Registrierung eine nicht abgegebene Erklärung entschuldigt. Die kommunale Ebene — IBI, plusvalía, Gebühren — steht in der jährlich überarbeiteten ordenanza fiscal von Benidorm.
Altea
Altea zieht ein deutlich anderes Eigentümerprofil an als Benidorm wenige Kilometer südlich: Niederländer, Belgier, Deutsche und Franzosen, oft im Ruhestand oder remote arbeitend, in Einfamilienhäusern in Altea Hills, der Sierra de Altea und der Altstadt. Daraus folgen zwei Dinge für die steuerliche Arbeit. Erstens wiegen die Erwerbsnebenkosten schwerer, wenn der Wert höher ist: Die ITP beträgt 9 %, bei einem Wert über 1.000.000 € jedoch 11 % auf den gesamten Wert (Art. 13.Uno Ley 13/1997), und die ermäßigten Sätze des Art. 13 sind kein allgemeiner Hauptwohnsitzrabatt — sie erfassen nur bestimmte Fallgruppen, mit 6 %/8 % oder 3 %/4 %, je nachdem, ob der Wert 180.000 € übersteigt. Zweitens kommen Erbfolge und Schenkung zu Lebzeiten ständig auf, weil die spanische Villa oft der größte Einzelposten eines niederländischen, belgischen oder deutschen Nachlasses ist. Art. 12 bis gewährt der engsten Familie 99 % Nachlass auf die ISD-Steuerschuld sowohl bei Erbschaft als auch bei Schenkung — die Wahl zwischen beiden ist damit eine Frage der Planung, nicht des Steuersatzes.
Jávea / Xàbia
Jávea — auf Valencianisch Xàbia — hat ein ausgeprägt niederländisches, deutsches und britisches Eigentümerprofil und einen Bestand mit Schwerpunkt Einfamilienhaus. Das rückt zwei Fragen nach vorn. Erstens die Kaufnebenkosten: Die ITP beträgt 9 % des Werts, bei einem Wert über 1.000.000 € 11 % auf den gesamten Wert — in einem Villenmarkt ist dieser Satz nicht theoretisch; Art. 13.Ocho rechnet sogar Erwerbe derselben Grundbucheinheit vom selben Veräußerer innerhalb von drei Jahren zusammen, damit die Schwelle nicht auf mehrere Urkunden aufgeteilt wird. Die AJD auf die Kaufurkunde beträgt 1,4 % und trägt der Käufer; die auf die Hypothekenurkunde trägt der Darlehensgeber. Zweitens die Erbfolge: Ehegatte, Kinder, Eltern und Großeltern erhalten 99 % Nachlass auf die ISD-Steuerschuld (Art. 12 bis), doch ein ausländisches Testament muss weiterhin vor spanischem Notar vollzogen werden, und die Gruppe des Erben entscheidet alles — ein Geschwister oder ein Neffe ist nicht Gruppe II. Die kommunale Ebene, IBI und plusvalía, steht in der jährlich überarbeiteten ordenanza fiscal von Xàbia.
Calpe / Calp
Calpe — Calp auf Valencianisch — liegt zwischen Altea und Benidorm und mischt Wohnungsbestand mit Villengebieten. In der Praxis heißt das: viele Eigentümer, die einen Teil des Jahres vermieten und die Wohnung den Rest für sich behalten. Diese Aufteilung muss stimmen, denn beide Hälften werden unterschiedlich erklärt. Die vermieteten Monate sind Mieteinkünfte im Modelo 210, zu 19 % auf den Nettobetrag für Ansässige eines EU-Mitgliedstaats oder eines qualifizierten EWR-Staats und zu 24 % auf den Bruttobetrag für alle anderen (Art. 24.6 und 25.1.a TRLIRNR). Die leeren Monate sind fiktive Einkünfte zu 2 %, oder 1,1 %, wenn in der Gemeinde eine allgemeine Katasterneubewertung im Steuerzeitraum oder in den zehn davor in Kraft trat (Art. 85.1 Ley 35/2006). Seit der Orden HAC/623/2026 ist die Mieterklärung jährlich, in den ersten zwanzig Kalendertagen des April — der alte Quartalsrhythmus ist damit vorbei. Darüber liegen die autonomen Steuern der Ley 13/1997 und, davon getrennt, die ordenanza fiscal von Calp für IBI und plusvalía.
Dénia
Dénia ist das nördlichste der großen Ziele an der Costa Blanca; Niederländer, Deutsche, Belgier und Briten machen den Großteil des ausländischen Profils aus, und der Markt mischt Stadtwohnungen mit Villen an den Hängen des Montgó. Das Steuerbild hat drei Ebenen, die man auseinanderhalten sollte. Die staatliche ist das Modelo 210: fiktive Einkünfte, wenn Sie die Wohnung selbst vorhalten, Mieteinkünfte, wenn Sie vermieten, und ein Einbehalt von 3 % durch den Käufer beim Verkauf (Art. 25.2 TRLIRNR). Die autonome ist die Ley 13/1997: 9 % ITP, 1,4 % AJD und 99 % weniger ISD-Steuerschuld für die engste Familie. Die kommunale ist die ordenanza fiscal von Dénia, die den IBI-Satz, die von der Gemeinde gewählten Vergünstigungen und die plusvalía-Koeffizienten festlegt — jährlich überarbeitet. Deshalb lesen wir die geltende Fassung, statt eine Zahl zu veröffentlichen, die im Frühjahr falsch wäre.
Alicante Stadt
Alicante-Stadt ist eine arbeitende Stadt, kein Ferienort, und die Eigentümermischung zeigt es: Zweitwohnungskäufer neben ganzjährig Ansässigen und Remote-Arbeitenden — auf dem einen Schreibtisch Modelo-210-Erklärungen über fiktive Einkünfte, auf dem nächsten vollständige IRPF-Erklärungen. Die Erwerbsseite folgt den Regeln der Comunitat Valenciana: ITP 9 %, 11 % bei einem Wert über 1.000.000 €, AJD 1,4 %, und die ermäßigten Sätze des Art. 13 nur für die bestimmten Fallgruppen. Die jährliche Seite hängt davon ab, auf welcher Seite der Ansässigkeitslinie Sie stehen: Nichtansässige erklären fiktive Einkünfte oder Miete im Modelo 210, Ansässige das Welteinkommen in der IRPF zuzüglich autonomem Tarif — und getrennt werden beide durch Art. 9 der Ley 35/2006, nicht durch die Nationalität Ihres Arbeitgebers. IBI, plusvalía und Gebühren gehören der Gemeinde und ihrer jährlich überarbeiteten ordenanza fiscal.
Valencia
València-Stadt zieht einen anderen Käufer an als die Küste der Costa Blanca: Briten, Italiener, Franzosen, Niederländer und Deutsche, die Stadtwohnungen kaufen, und einen stetigen Zustrom von Menschen, die zum Leben herziehen, nicht zum Urlaub. Steuerlich liegt die Stadt im exakt selben autonomen Rahmen wie Dénia oder Torrevieja — die Ley 13/1997 regelt ITP, AJD und ISD, ohne kommunale Abweichung. Was sich ändert, ist also nicht das Gesetz, sondern welche Erklärung Sie einreichen. Wer eine Wohnung in València als Zweitwohnsitz hält, reicht das Modelo 210 ein; wer umzieht und den Ansässigkeitstest des Art. 9 Ley 35/2006 überschreitet, erklärt das Welteinkommen in der IRPF — wobei zuvor das Sonderregime des Art. 93 zu prüfen ist. Die kommunale Ebene, IBI und plusvalía, gehört der Gemeinde und ihrer jährlich überarbeiteten ordenanza fiscal, dem einzigen Ort, an dem sich Sätze und Vergünstigungen nachlesen lassen.
Murcia & Cartagena
Die Región de Murcia — Murcia-Stadt im Landesinneren, Cartagena und das Mar Menor an der Costa Cálida — hat ein eigenes Regelwerk für die übertragenen Steuern, und die Unterschiede zur Comunitat Valenciana sind groß genug, um eine Entscheidung zu drehen. Die ITP auf Immobilien beträgt nach Art. 6.1 DLeg 1/2010 7,75 % — von 8 % gesenkt durch die Ley 3/2025 mit Wirkung vom 25. Juli 2025 — gegenüber 9 % an der Costa Blanca; die AJD liegt hier bei 1,5 %, dort bei 1,4 %. Bei Erbschaften haben sich beide angenähert: Art. 3.Cinco DLeg 1/2010 zieht 99 % der ISD-Steuerschuld für die Gruppen I und II ab, dieselbe Kennziffer wie Art. 12 bis Ley 13/1997 in Valencia. Bei Schenkungen geht Murcia weiter: Art. 4.Seis erstreckt die 99 % auch auf Gruppe III, was das valencianische Recht nicht tut. Eigentümer in San Javier, Torre Pacheco, La Manga oder Los Alcázares reichen daher dasselbe staatliche Modelo 210 ein wie ein Eigentümer in Torrevieja, aber ein anderes Modelo 600.
Warum die Gemeinde zählt
Einen guten Teil dessen, was Sie für eine Immobilie in Spanien zahlen, legt nicht der Staat fest, sondern die Gemeinde und die Autonome Gemeinschaft, in der sie liegt. Zwei ähnliche Wohnungen in Torrevieja und in Jávea können sehr unterschiedliche Steuerbescheide haben, und derselbe Kauf oder dieselbe Erbschaft wird in der Comunitat Valenciana anders besteuert als in der Region Murcia.
Die IBI, die spanische Grundsteuer, legt jede Gemeinde in ihrer Steuersatzung (ordenanza fiscal) innerhalb einer gesetzlichen Spanne fest; berechnet wird sie auf den Katasterwert der Immobilie. Auch die kommunale plusvalía, die beim Verkauf oder bei einer Erbschaft anfällt, hängt von der Satzung der jeweiligen Gemeinde ab. Die Grunderwerbsteuer (ITP), die der Käufer einer Bestandsimmobilie zahlt, und die Erbschaftsteuer regelt die Autonome Gemeinschaft, mit eigenen Steuersätzen, Freibeträgen und Ermäßigungen. Und in der Provinz Alicante kann der kommunale Steuerbescheid von der Gemeinde selbst oder von der Provinzbehörde kommen, der sie die Steuererhebung übertragen hat.
Jede Zielseite bündelt eine Kurzantwort für Eigentümer in dieser Gegend, den geltenden regionalen Steuerrahmen (ITP, AJD und Ermäßigung der Erbschaftsteuer), häufige Fragen, jüngste Gesetzesänderungen und die offiziellen Quellen. Wenn Ihre Gemeinde nicht in der Liste steht, beginnen Sie mit der Seite zur Costa Blanca, die den gemeinsamen Rahmen für die ganze Küste zusammenfasst.