spainfiscalspainfiscal

Hva endret seg i 2026 for ikke-bosatte eiere i Spania

Hva som endresPublisert:

Spansk skatt for ikke-bosatte endret seg på én reell måte i år, og på flere innbilte. Orden HAC/623/2026 skrev om leveringskalenderen for Modelo 210 for inntekt som påløper fra og med 2026; Catastros referanseverdi fortsetter å være grunnlaget for overdragelsesskatt og arveavgift; og de reglene som oftest omtales som nye, er nettopp dem som ikke er endret. Her er oversikten, med artikkelen bak hver linje.

Kort fortalt

Fra og med inntekt som påløper i 2026, leverer en ikke-bosatt eier i Spania beregnet inntekt mellom 1. april og 31. desember året etter, og leieinntekt med skatt å betale i løpet av de tjue første dagene i april, i henhold til Orden HAC/623/2026.

Valery Grinkevich

Skrevet av

Valery Grinkevich

Økonom tilsluttet spansk yrkeskollegium (economista colegiado) · asesor fiscal · Over 20 års erfaring · Torrevieja, Costa Blanca

To kalendere for Modelo 210 løper nå side om side

Regelen bak enhver frist for Modelo 210, er tidspunktet inntekten påløper, ikke året du tilfeldigvis leverer i. Artikkel 27 i den konsoliderte loven om inntektsskatt for ikke-bosatte (TRLIRNR) fastsetter dette tidspunktet til 31. desember for beregnet inntekt av en bolig som holdes til eget bruk, og til overdragelsesdatoen for en kapitalgevinst. Orden HAC/623/2026, kunngjort i BOE 23. juni 2026, skrev om artikkel 5 i Orden EHA/3316/2010, og dens eneste sluttbestemmelse gjør den nye ordlyden gjeldende for første gang for inntekt som påløper i 2026.

Dermed løper to kalendere samtidig. Beregnet inntekt som påløp 31. desember 2025, kan fortsatt leveres når som helst i løpet av 2026; beregnet inntekt som påløper 31. desember 2026, kan ikke leveres før 1. april 2027, og fristen løper ut 31. desember 2027. Leieinntekt med skatt å betale som påløper i 2026, flyttes til de tjue første kalenderdagene i april 2027, mens 2025-inntekten forfalt i januar 2026. En eier som gjentar fjorårets rutine i januar 2027, vil oppdage at vinduet ennå ikke er åpnet.

Referanseverdien er ikke lenger noen nyhet – den er grunnlaget

Ingenting ved referanseverdien (valor de referencia) er endret i år, og nettopp derfor hører den hjemme i en oversikt: den har vært beskatningsgrunnlaget for overdragelsesskatt og for arve- og gaveavgift siden 2022, og kjøpere møter den fortsatt for første gang hos notaren. Ley 11/2021 skrev om artikkel 10.2 i loven om overdragelsesskatt og artikkel 9.3 i loven om arveavgift, slik at grunnlaget for fast eiendom er referanseverdien på tidspunktet skatteplikten oppstår, og den avtalte prisen bare når denne prisen er høyere. Å kjøpe under den senker ikke regningen.

Den er ikke katasterverdien (valor catastral) som står på IBI-kvitteringen, og den er ikke en takst av akkurat ditt hus: Dirección General del Catastro bygger den opp av prisene notarene melder inn, etter homogene verdsettingssoner, med en reduksjonsfaktor. Den oppdateres etter sin egen årlige kalender, godkjennes ved resolusjon og kunngjøres ved edikt før 30. oktober året før, med en informativ kunngjøring i BOE i løpet av de tjue første dagene i desember, slik at tallet som gjelder, er det som er i kraft på dagen for skjøtet eller dødsdagen. Det finnes ingen klageadgang før du betaler: du egenfastsetter ut fra den og ber deretter om retting.

Det som ikke er endret: 19 % ved salg, og hvem som kan trekke fra kostnader

To ting kunngjøres som reformer hvert år, uten å være det. Den første er satsen på en kapitalgevinst. Artikkel 25.1.f.3.º TRLIRNR beskatter gevinster som oppstår ved overdragelse av formuesgjenstander, med 19 % for enhver ikke-bosatt uten fast driftssted, uansett hvilket land vedkommende er bosatt i. De 24 % i artikkel 25.1.a er den generelle satsen for andre inntekter – beregnet inntekt, leie – og den rammer aldri gevinsten ved salg av eiendommen.

Det andre er fradrag for kostnader. Artikkel 24.6 TRLIRNR åpner for å trekke fra kostnader som er direkte og uløselig knyttet til inntekten som er opptjent i Spania, etter reglene i personinntektsskatteloven, men bare når skattyteren er bosatt i en annen EU-medlemsstat, og på samme vilkår i en EØS-stat med effektiv utveksling av skatteopplysninger. En britisk eier siden Brexit, eller en som er bosatt i USA eller Russland, beskattes av brutto leie uten noe fradrag i det hele tatt.

Kjøperens 3 % er fortsatt det som avslører eierne som aldri leverte

Mekanismen som håndhever alt dette, ligger i kjøperens hender. Artikkel 25.2 TRLIRNR pålegger enhver erverver av spansk eiendom fra en ikke-bosatt selger å holde tilbake 3 % av den avtalte prisen og betale den inn med Modelo 211 innen én måned etter skjøtet; holder ikke kjøperen tilbake beløpet, hefter selve eiendommen for det laveste av denne tilbakeholdelsen og selgerens skatt. Selgeren oppgir deretter gevinsten på Modelo 210 i løpet av de tre månedene som følger etter den måneden, uansett resultat.

Derfor er det ved et salg at ikke-leverte år kommer for en dag. Skjema 211 legger selgerens identitet, eiendommen og datoen frem for skatteetaten (AEAT), med et forskudd på skatten vedlagt, og alt som er holdt tilbake utover skyldig skatt, må selgeren selv kreve tilbake. En eier som aldri har oppgitt den beregnede inntekten, står på det tidspunktet med en sak som ikke stemmer. Å levere for sent på eget initiativ, før noe krav er reist, koster et tillegg og aldri en bot – og det er hele grunnen til å gjøre det før kjøperens skjema gjør det for deg.

Slik sjekker du om det du leser, fortsatt gjelder

Det meste som sirkulerer om spansk skatt for ikke-bosatte, er feil på grunn av avleiring snarere enn ond vilje: et avsnitt skrevet mens det var sant, kopiert lenge etter at det sluttet å være det. Det klareste eksempelet er den særskilte avgiften på fast eiendom for ikke-bosatte selskaper (gravamen especial). Frem til 2012 fritok artikkel 42 TRLIRNR selskaper som hadde krav på en skatteavtale med en klausul om utveksling av opplysninger, forutsatt at de fysiske personene som til syvende og sist eide dem, var bosatt i Spania eller i et avtaleland. Det fritaket ble fjernet med virkning fra 1. januar 2013 ved femte sluttbestemmelse, nr. 3, i Ley 16/2012. Artikkel 42 har i dag tre unntak, og skatteavtalen er ikke ett av dem.

Hvem som helst kan sjekke dette på ett minutt, og det er en vane som er verdt å tilegne seg. BOE publiserer konsoliderte lovtekster med hele historikken til hver artikkel: hver versjon har sin egen ikrafttredelsesdato og, til slutt, en note som navngir reformen som endret den. Åpne artikkelen, gå til den siste versjonen, les datoen. Er ikke teksten din rådgiver, ditt forum eller søkemotoren din siterte, den samme, beskriver den en lov som ikke lenger finnes – og et svar bygget på den er feil, selv om hvert ord er korrekt gjengitt.

Hva du bør gjøre

Finn ut hvilket påløpsår hver skattemelding hører til, før du noterer noe som helst i kalenderen, og sjekk datoen for siste versjon av enhver artikkel du støtter deg på. Mangler det et år, leverer du det selv nå, før et salg lar kjøperens 3 % gjøre det for deg.

Hele veiledningen

Relaterte tjenester

Kilder