Catastros referanseverdi: skatt av mer enn du betalte

Hvor referanseverdien kommer fra, og hvem som beregner den

Tallet ble innført ved Ley 11/2021 av 9. juli om tiltak for å forebygge og bekjempe skattesvindel, som skrev om reglene for beskatningsgrunnlaget i overdragelsesskatten, arve- og gaveavgiften og formuesskatten, og som i sin fjortende artikkel endret disposición final tercera i den konsoliderte matrikkelloven (TRLCI, loven om eiendomsregisteret Catastro). Forarbeidene sier formålet rett ut: det gamle grunnlaget var det uklare begrepet valor real (reell verdi), domstolene hadde tvunget skattemyndighetene til å verdsette hver enkelt eiendom for seg, og lovgiveren ønsket et tall som var kjent på forhånd, av hensyn til forutberegnelighet. Loven trådte i kraft dagen etter kunngjøringen (disposición final séptima), og fordi Catastro hvert år offentliggjør verdiene i de siste ukene av foregående år, gjaldt de første referanseverdiene for overdragelser fra og med 2022.

Selve mekanikken står i den omskrevne disposición final tercera TRLCI. Dirección General del Catastro fastsetter verdien objektivt, med markedsverdien som en absolutt øvre grense, ut fra de dataene den har, og ut fra analysen av prisene som fedatarios públicos – notarene – melder inn ved gjennomførte eiendomssalg. Disse konklusjonene inngår i en årlig rapport om eiendomsmarkedet og i et verdikart som deler inn homogene verdsettingssoner og tildeler hver av dem gjennomsnittlige verdimoduler for de representative eiendomstypene; kartet publiseres på Catastros elektroniske kontor. For at resultatet ikke skal overstige markedsverdien, fastsetter en forskrift fra finansministeren en reduksjonsfaktor for eiendommer av samme klasse. Hvert år godkjenner Catastro, ved resolusjon, de elementene som trengs for å fastsette hver eiendoms referanseverdi ut fra disse modulene og faktorene, kunngjør den ved edikt innen 30. oktober året før, etter en periode med kollektiv høring, og publiserer en informativ kunngjøring i BOE i løpet av de første tjue dagene av desember.

Hva den ikke er: katasterverdien, og en takst av ditt hus

Den første forvekslingen er med katasterverdien (valor catastral), tallet som står på IBI-kvitteringen. Det er to forskjellige tall med to forskjellige oppgaver. Katasterverdien er grunnlaget for den kommunale eiendomsskatten (art. 65 TRLRHL) og ligger som regel langt under markedsverdien; referanseverdien er et markedsrelatert tall som bare brukes til overdragelsesskatter. Enhver eiendom har begge deler, de revideres etter forskjellige kalendere, og å slutte seg til det ene tallet ut fra det andre er ren gjetning. Catastro publiserer dem hver for seg nettopp fordi de svarer på forskjellige spørsmål.

Den andre forvekslingen koster mer. Referanseverdien er ikke en takst av din eiendom. Den fremkommer ut fra gjennomsnittlige verdimoduler for et representativt produkt i en homogen sone, korrigert med de koeffisientene den årlige resolusjonen fastsetter. Ingen takstmann har vært inne i huset, målt fuktskader, sett at kjøkkenet er fra 1978, lagt merke til at leiligheten er bebodd av en leietaker med en beskyttet leiekontrakt, eller registrert at villaen ligger på en tomt det ikke kan bygges på. Det er et bevisst designvalg – hele poenget var å erstatte individuell verdsetting med et objektivt tall – og det er også grunnen til at en eiendom i genuint dårlig stand kan få en referanseverdi som ingen kjøper noensinne ville betalt. Der det skjer, gir loven deg en vei ut, men den krever at du betaler først.

Slik slår du opp verdien, og certificado de motivación

Referanseverdiene slås opp på Sede Electrónica del Catastro. De regnes ikke som personopplysninger – det sier disposición final tercera TRLCI uttrykkelig, og det er derfor kunngjøringen i BOE i desember finnes, for alminnelig kjennskap – så hvem som helst kan når som helst slå opp verdien til en hvilken som helst eiendom gjennom det elektroniske kontoret. I praksis finnes det to innganger. Med et elektronisk sertifikat, Cl@ve eller DNIe får du tilgang til den fulle oppslagstjenesten og kan hente ut dokumenter i eget navn; uten identifikasjon kan verdien til en bestemt eiendom slås opp ved å oppgi katasterreferansen. Den referansen står på IBI-kvitteringen, i skjøtet og i Catastros adressesøk.

Dokumentet du faktisk trenger når tallet ser feil ut, er certificado de motivación del valor de referencia. Det er Catastros attest som forklarer hvordan tallet for din eiendom ble fastsatt: hvilken resolusjon det bygger på, hvilke gjennomsnittlige verdimoduler som er brukt, reduksjonsfaktoren og de andre elementene som er godkjent i den resolusjonen. Loven krever nettopp dette innholdet hver gang Catastro utsteder en uttalelse om en referanseverdi (art. 10.4 TRLITPAJD og 9.5 LISD), og attesten er selve forklaringen i sin versjon før en eventuell tvist. Les den før du bestiller noe som helst annet: den forteller deg hvilken sone Catastro har plassert eiendommen din i, og hvilket representativt produkt den er sammenlignet med, og det er som regel der feilen ligger.

To praktiske punkter. For det første er det verdien som gjelder på det tidspunktet skatteplikten oppstår, som binder – datoen for skjøtet ved et kjøp, dødsdatoen ved en arv – ikke verdien som vises når du slår den opp måneder senere, så last ned og ta vare på oppslaget samme dag. For det andre: hvis eiendommen ikke har noen referanseverdi, eller Catastro ikke kan attestere en, gjelder ikke noe av dette: grunnlaget faller da tilbake til den oppgitte verdien, den avtalte prisen eller markedsverdien, avhengig av hva som er høyest, og skattemyndigheten får tilbake sin alminnelige adgang til å verdsette eiendommen (art. 10.2 TRLITPAJD og 9.3 LISD).

Overdragelsesskatt og dokumentavgift: grunnlaget er referanseverdien

Artikkel 10 i den konsoliderte loven om overdragelsesskatt og dokumentavgift (TRLITPAJD) sier nå at grunnlaget er verdien av det som overdras, at denne verdien som hovedregel er markedsverdien, og at verdien for fast eiendom deretter skal være referanseverdien som er fastsatt i matrikkellovgivningen på det tidspunktet skatteplikten oppstår. Det eneste som kan øke grunnlaget, er dine egne papirer: hvis verdien partene har oppgitt, prisen eller vederlaget som er avtalt, eller begge deler, er høyere enn referanseverdien, blir den høyeste av disse størrelsene grunnlaget (art. 10.2 TRLITPAJD). Det finnes ingen vei i motsatt retning. Betaler du mindre enn referanseverdien, betaler du likevel skatt av referanseverdien.

To konsekvenser av dette blir ofte oversett. For dokumentavgiften (AJD) på notarielle dokumenter er grunnlaget den oppgitte verdien, men der den fastsettes med henvisning til verdien av fast eiendom, kan den ikke være lavere enn den som følger av artikkel 10 (art. 30.1 TRLITPAJD) – så referanseverdien setter dermed også en nedre grense for AJD ved kjøp av nybygg, eller på skjøtet for et nytt pantelån sikret i en eiendom verdsatt på den måten. Og der grunnlaget er referanseverdien eller en høyere størrelse, kan skattemyndigheten i det hele tatt ikke foreta noen verdikontroll (art. 46.1 TRLITPAJD): det gamle brevet som hevet den oppgitte verdien din etter en skrivebordsvurdering, finnes ikke lenger, og er erstattet av et tall som var fastsatt før du signerte. Satsen som brukes på dette grunnlaget, er et eget spørsmål, fastsatt av hver autonome region; vår guide om overdragelsesskatt i Valencia-regionen dekker den.

Arve- og gaveavgift: samme regel, på dødsdatoen

Artikkel 9 i loven om arve- og gaveavgift (LISD) ble skrevet om på samme måte. Grunnlaget er nettoverdien av det hver arving individuelt overtar, eller av det som gis bort, redusert med fradragsberettigede heftelser og gjeld; verdi betyr som hovedregel markedsverdi; og for fast eiendom skal verdien være referanseverdien som er fastsatt i matrikkellovgivningen på det tidspunktet skatteplikten oppstår, med mindre den verdien de berørte har oppgitt, er høyere, i så fall legges den oppgitte verdien til grunn (art. 9.3 LISD). Som ved overdragelsesskatt kan forvaltningen ikke verdsette eiendommen på nytt der grunnlaget er referanseverdien eller en høyere oppgitt verdi (art. 18.1 LISD).

Ved en arv er tidspunktet for skatteplikt dødsdatoen, og det har betydning på to måter. Den referanseverdien som gjelder, er den som var i kraft det året, ikke den som er publisert mens boet fortsatt behandles, så et bo som avvikles langsomt, beskattes likevel av det tidligere tallet. Og referanseverdien inngår i boet på eiendomsnivå: fradragsberettigede heftelser trekkes fortsatt fra etter de alminnelige reglene (art. 12 LISD), og Valencia-regionens regionale reduksjoner og fradrag anvendes deretter på det grunnlaget som fremkommer, uendret av denne reformen. Arvinger som blir overrasket over en spansk arveavgiftsregning bygget på en verdi ingen har nevnt for dem, møter som regel referanseverdien for første gang; fremgangsmåten for å bestride den, er den samme som er beskrevet nedenfor, og den rettes mot egenfastsettelsen de har levert.

Der referanseverdien ikke når frem

Formuesskatten er misforståelsen som koster ikke-bosatte mest sinnsro. Artikkel 10.Uno i formuesskatteloven (LIP) verdsetter fast eiendom til den høyeste av tre størrelser: katasterverdien, verdien som er fastsatt eller kontrollert av myndighetene for andre skatteformål, og prisen, vederlaget eller anskaffelsesverdien. Referanseverdien er ikke uttrykkelig nevnt som en av disse tre, og forarbeidene til antisvindelloven beskriver endringen den gjorde i formuesskatten, som gjeldende for eiendom hvis verdi forvaltningen har fastsatt i en saksbehandling. For en eiendom du allerede eide, er ingenting endret: referanseverdien som publiseres hvert år, blir ikke ditt formuesskattetall, og en eiendom du kjøpte i 2015, oppgis fortsatt etter den gamle sammenligningen mellom de tre størrelsene.

IBI er urørt. Grunnlaget er katasterverdien, fastsatt, varslet og til å klage på etter de vanlige matrikkelreglene (art. 65 TRLRHL), og referanseverdien spiller ingen rolle for den kommunale regningen. Referanseverdien endrer heller ikke det en kommune på Costa Blanca krever inn i plusvalía municipal, som beregnes ut fra grunnens katasterverdi eller den reelle gevinsten.

Den fremtidige gevinsten fortjener ekstra oppmerksomhet, for svaret er forskjellig avhengig av hvordan du overtok eiendommen. Kjøpte du den, er anskaffelseskosten din for inntektsskatt eller IRNR det beløpet du faktisk betalte ved anskaffelsen, pluss forbedringer og de kostnadene og skattene som hører til anskaffelsen og som du selv har båret (art. 35.1 LIRPF) – referanseverdien erstatter ikke prisen, selv om overdragelsesskatten du betalte av det høyere grunnlaget, selv er en kostnad du legger til. Arvet eller fikk du eiendommen i gave, er regelen en annen: anskaffelseskosten er den som følger av reglene om arve- og gaveavgift, begrenset oppad til markedsverdien (art. 36 LIRPF), så referanseverdien som ble beskattet i arveoppgjøret, blir faktisk din anskaffelseskost ved et senere salg. Med andre ord: en arv beskattet av en høy referanseverdi gir i det minste en lavere gevinst når arvingen selger.

Ingen klageadgang på forhånd: de to dørene loven lar stå åpne

Dette er det strukturelle punktet som fanger alle. Referanseverdien kan bare bestrides når en skattefastsettelse utstedt av skattemyndigheten påklages, eller i forbindelse med en begjæring om retting av egenfastsettelsen, etter reglene i den alminnelige skatteloven (LGT) (art. 10.3 TRLITPAJD og 9.4 LISD). Det finnes ingen selvstendig klage mot selve verdien, intet skjema for på forhånd å si at tallet er for høyt, og ingen mulighet til å egenfastsette skatten ut fra prisen du betalte og bare legge ved en forklaring – det ville være en uriktig egenfastsettelse, som utsetter deg for en etterberegning av differansen med renter, og eventuelt et gebyr.

Det loven gir deg, er en garanti for hvordan bestridelsen blir avgjort. Når en skattyter ber om retting av egenfastsettelsen med den begrunnelse at fastsettelsen av referanseverdien har skadet skattyterens legitime interesser, eller fremmer en recurso de reposición mot en skattefastsettelse der denne verdien bestrides, må skattemyndigheten avgjøre saken etter en obligatorisk og bindende uttalelse fra Dirección General del Catastro, som stadfester eller korrigerer verdien i lys av de fremlagte dokumentene (art. 10.4 TRLITPAJD og 9.5 LISD). Catastro utsteder også en obligatorisk uttalelse der det er fremmet en økonomisk-administrativ klage. Og enhver uttalelse den utsteder, må begrunnes ved å angi hvilken resolusjon den bygger på og de gjennomsnittlige verdimodulene, reduksjonsfaktorene og de andre elementene som er godkjent i den – og det er derfor bevisene du legger ved begjæringen, er det Catastro faktisk leser.

Retting av egenfastsettelsen og å få pengene tilbake

Mekanismen er artikkel 120.3 i den alminnelige skatteloven (LGT): når en skattyter mener at en egenfastsettelse på noen måte har skadet vedkommendes legitime interesser, kan skattyteren be om retting av den. I praksis betyr det å egenfastsette og betale overdragelsesskatt eller arveavgift av referanseverdien innen den ordinære fristen – én måned fra skjøtet for overdragelsesskatt i Comunitat Valenciana (tretti virkedager der den statlige regelen gjelder), seks måneder for en arv – og deretter sende en begrunnet begjæring til skattekontoret i den autonome regionen, siden begge skattene er overført til regionene. Begjæringen identifiserer egenfastsettelsen, angir hvilken referanseverdi som er brukt, forklarer hvorfor den fastsatte verdien for denne eiendommen skader dine legitime interesser, legger ved bevisene, og ber om at det overskytende beløpet tilbakebetales som en for mye betalt skatt (art. 221 LGT).

Penger og tid. En tilbakebetaling av en for mye betalt skatt gir rett til morarenter fra datoen den for mye betalte skatten ble betalt, og frem til tilbakebetalingen blir beordret, uten at skattyteren trenger å be om det (art. 32.2 LGT). Fører rettingen i stedet til en tilbakebetaling som følger av skattereglene, og seks måneder går uten at betaling skjer av grunner som skyldes forvaltningen, løper renten fra utløpet av denne seksmånedersperioden (art. 120.3 LGT). Fristen er den ordinære foreldelsesfristen på fire år for å kreve tilbakebetaling av for mye betalt skatt (art. 66.c LGT), regnet fra dagen etter at den for mye betalte skatten ble betalt, eller fra dagen etter leveringsfristen der betalingen skjedde innenfor den (art. 67.1 LGT). Fire år er romslig; bevisene forvitrer derimot – eiendommens tilstand på det tidspunktet skatteplikten oppsto, er langt lettere å bevise i de første månedene.

Avviser skattekontoret begjæringen, eller gikk det motsatt vei og du ble forkynt en skattefastsettelse som hever den oppgitte verdien din til referanseverdien, er de neste stegene de vanlige: recurso de reposición innen én måned fra dagen etter forkynnelsen (art. 223.1 LGT), eller en økonomisk-administrativ klage innen én måned (art. 235.1 LGT), og deretter forvaltningsdomstolene. Reposición og den økonomisk-administrative veien er alternativer, ikke en rekkefølge: å fremme den første utsetter ikke noe i seg selv, og du må la den bli avgjort før du går videre med en klage.

Tasación pericial contradictoria: hva den egentlig er til for

Tasación pericial contradictoria er det klassiske virkemiddelet mot en verdi forvaltningen har kontrollert. Skattytere kan fremme den for å korrigere de verdikontrollmetodene som er listet opp i artikkel 57 i den alminnelige skatteloven, innen fristen for den første klagen som er tilgjengelig mot skattefastsettelsen basert på de administrativt kontrollerte verdiene (art. 135.1 LGT). Den utsetter tvangsinnkrevingen av skattefastsettelsen og fristen for å klage på den. Er avstanden mellom forvaltningens takstverdi og din egen takst, i absolutte tall, ikke mer enn 120.000 € og ikke mer enn 10 % av din takst, blir din takst grunnlaget; ellers oppnevnes en tredje takstmann, og overstiger den tredje takstmannens verdi den oppgitte verdien med mer enn 20 %, faller kostnaden for denne tredje takstmannen på deg (art. 135.2 og 135.3 LGT).

Nyansen er viktig her. Der grunnlaget er referanseverdien, er forvaltningen uttrykkelig avskåret fra å kontrollere verdien (art. 46.1 TRLITPAJD og 18.1 LISD), så det finnes ingen verdikontroll for en tasación pericial contradictoria å korrigere, og veien mot selve referanseverdien er rettingen eller klagen som er beskrevet ovenfor, avgjort etter en bindende uttalelse fra Catastro. Den kontradiktoriske taksten beholder full kraft i de nærliggende tilfellene: en eiendom uten referanseverdi, eller uten en som Catastro kan attestere, der grunnlaget går tilbake til den oppgitte verdien, den avtalte prisen eller markedsverdien, og der skattekontoret kan og faktisk kontrollerer den; og enhver annen eiendel i boet eller skjøtet – tomt uten referanseverdi, næringseiendeler, løsøre – verdsatt av forvaltningen etter artikkel 57.

Hva slags bevis som faktisk virker

Catastro blir bedt om å godta at sonemodellen ga et tall som eiendommen din ikke fortjener, så bevisene må handle om eiendommen, være datert på tidspunktet skatteplikten oppsto, og komme fra noen med et navn å tape. En takst fra en sociedad de tasación homologada, et av takseringsselskapene som er registrert i Bank of Spains offisielle register, er det sterkeste enkeltdokumentet, og loven selv behandler disse selskapene som den nøytrale målestokken når den lar Bank of Spain utpeke en som tredje takstmann der ingen profesjonell organisasjon kan (art. 135.3 LGT). Under det nivået gjør en rapport fra en autorisert arkitekt eller takstmann, med bilder, mål og et budsjett for utbedringene, reell nytte.

Så kommer de faktaene sonemodellen ikke kan se. Daterte bilder av eiendommens faktiske tilstand. Pristilbud fra håndverkere, og enda bedre, fakturaer for arbeidene eiendommen trengte. Bygningstekniske eller strukturelle rapporter, en ugunstig bygningsinspeksjon, funn av fukt eller aluminose. Heftelser registrert i eiendomsregisteret og, fremfor alt, bruksforhold: en leietaker med en gammel beskyttet leiekontrakt, en livsvarig bruksrett til fordel for en tredjepart, eller en okupant uten rett til boligen, endrer det eiendommen er verdt for en kjøper, og ingenting av dette når frem til Catastro. Rettslige eller reguleringsmessige mangler – et bygg uten brukstillatelse for første gangs bruk, et basseng eller tilbygg utenfor registeret, en tomt det ikke kan bygges på. Og sammenlignbare salg: registrerte salgspriser for eiendommer som er genuint like, i samme sone og på omtrent samme tidspunkt, som er det språket selve Catastro-modellen snakker. Det som ikke virker, er argumentet om at du forhandlet godt, eller en utskrift fra en boligportal.

Tilfellene på Costa Blanca der gapet blir størst

Tre mønstre skaper nesten alle referanseverditvistene på denne kysten. Det første er gammel, ikke-oppgradert bygningsmasse: 1960- og 1970-tallets boligblokker i Torrevieja, Benidorm og sentrale Alicante, der sonemodulen gjenspeiler en oppusset, representativ leilighet, mens eiendommen på skjøtet har original ledningsføring, ingen heis og et bad ingen har rørt på førti år. Det andre er villaen på en stor tomt i Orihuela Costa, Jávea, Moraira eller Dénia, der tomten dominerer beregningen, og en tomt som er bratt, ikke kan bebygges, delvis rústico eller belastet med byggegrenser, blir behandlet som om den var tomten ved siden av. Det tredje er salget mellom privatpersoner, svært ofte mellom utenlandske eiere som kjenner hverandre, til en pris avtalt av grunner som ikke har noe med markedet å gjøre – en rask exit, en skilsmisse, en arving i utlandet som vil bli kvitt eiendommen.

Ingen av disse er en juridisk spesialitet for Costa Blanca: regelen er nasjonal, og fremgangsmåten er identisk i Alicante og i Madrid. Det som er lokalt, er hyppigheten, fordi kysten samler aldrende bruktboligmasse, store tomter og ikke-bosatte selgere som har det travelt. Den praktiske rekkefølgen er alltid den samme. Slå opp referanseverdien før du signerer, ikke etterpå, slik at skatten er et kjent tall i forhandlingen i stedet for en overraskelse uker senere; er tallet ute av proporsjon med hva eiendommen faktisk er, budsjetter med skatten av referanseverdien og med takseringen du vil trenge; send deretter rettingen. Vår guide om overdragelsesskatt for Valencia-regionen dekker satsene som brukes på dette grunnlaget, og arveguiden dekker det samme problemet innenfor et bo.