Katasterverdi er ikke referanseverdi: hvilket tall styrer hvilken skatt

To forskjellige tall, begge publisert av det samme registeret

Den katastermessige beskrivelsen av en spansk eiendom inneholder katasterverdien (valor catastral) og referanseverdien (valor de referencia) som to separate poster (art. 3.1 i den konsoliderte katasterloven, TRLCI). De er ikke to versjoner av det samme anslaget. Katasterverdien fastsettes objektivt ut fra verdien av grunnen og verdien av bebyggelsen, den kan ikke overstige markedsverdien, og den har sitt utspring i en ponencia de valores godkjent for en hel kommune (art. 22 og 23.2 TRLCI). Det er det eldste, bevisst forsiktige tallet, som den lokale beskatningen har brukt i flere tiår.

Referanseverdien er yngre og bygges opp den motsatte veien. Dirección General del Catastro fastsetter den objektivt, med markedsverdien som en absolutt øvre grense, ut fra en analyse av prisene notarene melder inn for gjennomførte salg, etter homogene verdsettingssoner med gjennomsnittlige verdimoduler og en reduksjonsfaktor fastsatt ved ministerielt dekret, og godkjenner hvert år ved resolusjon de elementene som trengs for å beregne den for hver enkelt eiendom (disposición final tercera TRLCI, slik den lyder etter Ley 11/2021 om tiltak for å forebygge og bekjempe skattesvindel). Ingen av tallene er en takst av akkurat ditt hus: ingen har vært på befaring.

Hva katasterverdien styrer: IBI, Modelo 210 og formuesskatt

Grunnlaget for IBI er katasterverdien, og ingenting annet (art. 65 TRLRHL). Mindre åpenbart er det at det samme gjelder den beregnede inntekten en ikke-bosatt oppgir på Modelo 210 for en bolig til eget bruk: art. 24.5 i den konsoliderte loven om inntektsskatt for ikke-bosatte (TRLIRNR) viser den beregningen videre til regelen om beregnet inntekt i personinntektsskatteloven, som anvender en prosentsats på katasterverdien (art. 85 i Ley 35/2006).

Formuesskatten bruker den også, men bare som en av flere kandidater: fast eiendom verdsettes til den høyeste av tre størrelser — katasterverdien, den verdien som er fastsatt eller kontrollert av forvaltningen ved andre skatter, og prisen, vederlaget eller anskaffelsesverdien (art. 10.Uno i Ley 19/1991). Tre separate årlige regninger henger dermed på én enkelt linje i katasterregisteret.

Hva referanseverdien styrer: overdragelsesskatt, arveavgift og gaveavgift

Siden 2022 er beskatningsgrunnlaget for overdragelsesskatt på fast eiendom referanseverdien på skattepliktens forfallsdato, og den oppgitte prisen eller det avtalte vederlaget bare der ett av dem er høyere (art. 10.2 TRLITPAJD). Arve- og gaveavgiften fungerer likt, på dødsdatoen eller gavetidspunktet (art. 9.3 i Ley 29/1987). Å kjøpe under referanseverdien senker derfor ikke skatten: referanseverdien er gulvet, ikke anslaget.

Det er derfor tallet en kjøper trenger før signeringen, og tallet en eier trenger når IBI-regningen kommer, ikke er ett og det samme. Har en eiendom ingen referanseverdi, eller kan ikke Catastro attestere den, faller begge lovene tilbake på det høyeste av den oppgitte verdien, den avtalte prisen og markedsverdien, med forvaltningens frie adgang til å kontrollere.

Hvor hvert tall slås opp

Katasterverdien står trykt på IBI-kvitteringen og fremgår av den beskrivende og grafiske attesten, som enhver eier kan hente ut fra Sede Electrónica del Catastro ved hjelp av katasterreferansen fra skjøtet. Referanseverdien finnes et annet sted på det samme nettstedet: den årlige resolusjonen kunngjøres ved edikt før 30. oktober året før, etter en periode med kollektiv høring, en informativ kunngjøring legges ut i BOE i løpet av desembers tjue første dager, og fordi den ikke er personopplysninger, kan tallet slås opp til enhver tid (disposición final tercera TRLCI). Be om et certificado de motivación når du vil se modulene og faktorene bak ditt eget tall.

Er det katasterverdien som er feil, retter én korreksjon tre skatter

Et areal som aldri var riktig, en bruk som ble feilkodet for tiår siden, eller en tilbygning som ble revet for flere år siden og fortsatt står i registeret, blåser opp katasterverdien, og med den IBI, den beregnede inntekten på Modelo 210 og, der den er den høyeste av de tre størrelsene, beregningen av formuesskatten — hvert år, stille og rolig. Eiendom føres inn i og oppdateres i Catastro gjennom erklæringer, meldinger, anmodninger, prosedyren for subsanación de discrepancias, katasterinspeksjon og verdsetting (art. 11.2 TRLCI).

Var endringen din egen — nybygg, påbygg, ombygging, riving, en bruksendring, en utskillelse, et erverv av eiendomsrett — leveres den som en katastererklæring (art. 13 og 16.2 TRLCI, en plikt IBI-reglene gjentar for skattyteren i art. 76.1 TRLRHL). Ble avviket skapt av registeret og ikke av deg, er prosedyren subsanación de discrepancias riktig fremgangsmåte (art. 18 TRLCI). Bekreft gjeldende skjema og den elektroniske kanalen for det på Sede Electrónica del Catastro før du leverer noe som helst.

Er det referanseverdien som er feil, går veien motsatt vei

Her finnes det ingen klageadgang før du betaler. Referanseverdien kan bare bestrides ved å klage på et vedtak skattekontoret utsteder, eller i forbindelse med en begjæring om retting av din egen egenfastsettelse (art. 10.3 TRLITPAJD, art. 9.4 LISD). Du egenfastsetter altså skatten ut fra referanseverdien, betaler, og ber deretter om å få pengene tilbake etter art. 120.3 i den alminnelige skatteloven (LGT); skattekontoret avgjør saken etter en obligatorisk og bindende uttalelse fra Catastro, som stadfester eller retter tallet i lys av bevisene du har lagt frem, og denne uttalelsen må angi resolusjonen, de gjennomsnittlige verdimodulene og reduksjonsfaktorene den bygger på (art. 10.4 TRLITPAJD, art. 9.5 LISD).

To konsekvenser kommer for dagen flere år senere. Referanseverdien påvirker ikke formuesskatten på en eiendom du allerede eide: art. 10.Uno i Ley 19/1991 lister opp tre størrelser som skal sammenlignes, og en referanseverdi publisert for leiligheten din er ikke en av dem. Den påvirker derimot en fremtidig gevinst når eiendommen kom til deg ved arv eller gave, fordi art. 36 LIRPF henter anskaffelsesverdien fra reglene om arve- og gaveavgift, begrenset oppad til markedsverdien; ved et kjøp forblir anskaffelsesverdien det beløpet som faktisk ble betalt (art. 35.1 LIRPF).