ITP Valencia 2026: Kalkulator, satser og frist for overdragelsesskatt

Hva ITP er og når den gjelder i stedet for moms

ITP, transmisiones patrimoniales onerosas, er en av de tre modalitetene i Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulert av Real Decreto Legislativo 1/1993. Artikkel 7.1.A) underlegger den enhver vederlagsbasert overdragelse av eiendeler mellom levende, og artikkel 8.a) gjør erververen til skattyter, uansett hva partene avtaler seg imellom. Det er en statlig skatt som er overlatt til de autonome regionene, som fastsetter satsene og krever den inn.

Grensen mot moms trekkes av artikkel 7.5: overdragelser som foretas av virksomheter som ledd i deres aktivitet, ligger utenfor ITP og innenfor moms, med mindre overdragelsen av fast eiendom er momsfritatt, og da gjelder ITP likevel. Andre og senere leveranser av bygninger er fritatt for moms etter artikkel 20.Uno.22.º i Ley 37/1992, så en brukt leilighet i Torrevieja som selges av en privat eier, eller av et selskap etter første gangs bruk, betaler ITP.

En ny bolig som leveres av utbyggeren, er en førstegangsleveranse: den betaler 10 % moms etter artikkel 91.Uno.1.7.º i momsloven og i tillegg stempelavgiften på skjøtet (AJD), som artikkel 14 i Ley 13/1997 fastsetter til 1,4 % i Comunitat Valenciana for skatteplikt fra 1. juni 2026, eller 0,1 % når skjøtet dokumenterer kjøpet av en hovedbolig. De to ordningene utelukker hverandre: ingen betaler både ITP og moms på det samme kjøpet.

Skattegrunnlaget: den høyeste av prisen og Catastros referanseverdi

Siden 1. januar 2022 fastsetter artikkel 10.2 i den konsoliderte ITP-loven, slik den lyder etter artikkel sjette i Ley 11/2021 om tiltak mot skatteunndragelse, grunnlaget for fast eiendom til referanseverdien som Dirección General del Catastro har fastsatt på tidspunktet skatteplikten oppstår. Er den avtalte prisen eller den oppgitte verdien høyere, er det høyeste beløpet grunnlaget. Referanseverdien er derfor en nedre grense, aldri en øvre.

Referanseverdien er ikke katasterverdien på IBI-regningen din. Det er et eget tall, som Catastro publiserer hvert år på grunnlag av notarielle salgspriser i området, og det kan slås opp gratis i Sede Electrónica del Catastro for enhver eiendom før du signerer. Finnes det ingen referanseverdi, eller kan den ikke attesteres, faller artikkel 10.2 tilbake på den høyeste av oppgitt verdi, pris og markedsverdi, med forbehold om verdikontroll.

Artikkel 46.1 i den konsoliderte loven fullfører ordningen: forvaltningen kan ikke lenger åpne en verdikontroll når grunnlaget er referanseverdien eller et høyere beløp. Det den kan gjøre, er å utstede et skattevedtak når en kjøper har egenfastsatt på en pris under denne verdien, og det er det vanligste ITP-vedtaket utenlandske kjøpere på Costa Blanca mottar i dag.

ITP-satser i Comunitat Valenciana fra 1. juni 2026: 9 % generelt og 11 % over én million

Artikkel 13.Uno i Ley 13/1997 fra Generalitat fastsetter den generelle satsen for ervervet av fast eiendom, og av begrensede rettigheter over den som ikke er sikkerhetsrettigheter, til 9 %. Tallet stammer fra artikkel 33 i Ley 5/2025 av 30. mai om skattemessige, administrative og organisatoriske tiltak fra Generalitat, som ifølge den konsoliderte teksten på BOE trer i kraft for skattepliktige forhold som oppstår fra og med 1. juni 2026; den tidligere ordlyden sa 10 %.

Samme ledd beholder det høyere trinnet: når verdien av eiendommen som overdras, eller av rettigheten som opprettes eller overdras over den, overstiger én million euro, er den gjeldende satsen 11 %. Artikkel 13.Ocho legger til en regel mot oppdeling: kjøp som gjelder den samme registrerte eiendommen fra den samme selgeren innen tre år, behandles som én enkelt overdragelse ved anvendelsen av denne satsen.

Satsen som gjelder, er den som er i kraft på tidspunktet skatteplikten oppstår, som artikkel 49.1.a) i den konsoliderte loven fastsetter til dagen handlingen eller kontrakten inngås, normalt datoen for det offentlige skjøtet. En privat kontrakt signert i mai og et skjøte signert i juni 2026 utløser skatteplikt i juni. Generalitat kan endre disse satsene i ethvert budsjett eller ledsagende lov, så den konsoliderte teksten til Ley 13/1997 på BOE er referansen du bør sjekke den dagen du signerer.

Reduserte ITP-satser: unge kjøpere, store familier, funksjonsnedsettelse og beskyttet bolig

Ley 13/1997 samler de reduserte satsene om hovedboligen, definert med henvisning til reglene om personlig inntektsskatt i artikkel 13.Seis, og trekker en grense ved 180.000 €. Etter artikkel 13.Tres betaler en førstegangs hovedbolig kjøpt av en person under 35 år 6 % når verdien ikke overstiger 180.000 €, og 8 % etter artikkel 13.Dos når den gjør det; de samme 6 % og 8 % gjelder for beskyttet bolig i den generelle ordningen kjøpt som førstegangs hovedbolig. Satsen for under 35 år krever også at kjøperens alminnelige inntekt og sparinginntekt i den personlige inntektsskatten ikke overstiger grensene i artikkel 4.Cuatro: 30.000 € ved individuell og 47.000 € ved felles beskatning.

Artikkel 13.Cinco fastsetter 3 % for verdier opp til 180.000 €, og artikkel 13.Cuatro 4 % over denne grensen, i fire tilfeller: beskyttet bolig i den særlige ordningen som førstegangs hovedbolig; hovedboligen til en stor familie eller en enslig forsørgerfamilie, innenfor inntektsgrensene i artikkel 4.Cuatro (30.000 € eller 47.000 € for den generelle kategorien, 35.000 € eller 58.000 € for den særlige kategorien); hovedboligen til en person med en anerkjent funksjonsnedsettelse på 65 % eller mer, eller en intellektuell eller psykisk funksjonsnedsettelse på 33 % eller mer, for den andelen vedkommende erverver; og hovedboligen til en kvinne som er offer for kjønnsbasert vold, igjen innenfor inntektsgrensene.

To formelle vilkår gjelder for hver redusert sats. Artikkel 13.Siete krever at kjøpet er dokumentert i et offentlig skjøte, eller formalisert som et slikt innen leveringsfristen. Og fordi satsene for unge kjøpere og familier avhenger av tall fra den personlige inntektsskatten, vil en ikke-bosatt som ikke leverer spansk IRPF, sjelden kunne dokumentere dem. De reduserte satsene er i praksis laget for personer som bor i Comunitat Valenciana.

Levering av modelo 600 til Agència Tributària Valenciana innen én måned

ITP er en egenfastsetting: kjøperen beregner, leverer og betaler. Artikkel 14 ter.1 i Ley 13/1997 fra Generalitat, i kraft siden 1. januar 2014, fastsetter leveringsfristen til én måned fra dagen handlingen eller kontrakten inngås, som for et kjøp er datoen for skjøtet. Denne regionale regelen går foran de tretti virkedagene i artikkel 102 i de statlige ITP-forskriftene, Real Decreto 828/1995, som fortsatt gjelder i regioner som ikke har fastsatt en egen frist.

Skjemaet er modelo 600, levert til Agència Tributària Valenciana (ATV), Generalitats skatteetat, fordi skatten på eiendom i Alicante, Valencia eller Castellón er overlatt til Comunitat Valenciana. Leveringen er elektronisk, og den notarielle kopien av skjøtet, attesten om referanseverdi der det er aktuelt, og dokumentene som underbygger en eventuell redusert sats, følger med. Den stemplede egenfastsettingen trengs for å registrere kjøpet i eiendomsregisteret, og derfor utsetter ingen den.

Betalingen skjer innen samme frist. Fristen er den samme enten kjøperen er bosatt eller ikke, og en ikke-bosatt som har gitt fullmakt til å signere på avstand, vil vanligvis la den samme fullmektigen eller gestoríaen levere modelo 600 i dagene etter.

Verdikontroller, skattevedtak og hvordan du bestrider dem

Har kjøperen egenfastsatt på referanseverdien eller et høyere beløp, utelukker artikkel 46.1 i den konsoliderte loven enhver verdikontroll. Var det oppgitte grunnlaget lavere, utsteder ATV et skattevedtak for differansen, og en kjøper som er uenig i selve referanseverdien, kan etter artikkel 10.3 bare bestride den på to måter: ved å be om retting av egenfastsettingen, eller ved å påklage vedtaket. I begge tilfeller må forvaltningen innhente en bindende uttalelse fra Catastro før den avgjør saken.

Finnes det ingen referanseverdi, gjelder fortsatt den tradisjonelle verdikontrollen etter artikkel 57 og 134 i den alminnelige skatteloven: forvaltningen kan bruke egne sakkyndige, gjennomsnittlige markedspriser eller de andre oppregnede midlene, må varsle en begrunnet verdsettelse, og har seks måneder på seg til å avslutte saken. Artikkel 47 i den konsoliderte ITP-loven og artikkel 135 i den alminnelige skatteloven lar deretter kjøperen be om en tasación pericial contradictoria, en verdsettelse fra en uavhengig sakkyndig, innen fristen for første klage på vedtaket.

Et skattevedtak kan påklages med en recurso de reposición innen én måned etter underretningen etter artikkel 223.1 i den alminnelige skatteloven, eller med en økonomisk-administrativ klage for regionens domstol. Dokumentasjon på at eiendommen var i dårlig stand, eller at sammenlignbare salg lå lavere, er det som får Catastro til å rette en referanseverdi; ren uenighet gjør det ikke.

Pantobligasjonsskjøtet og AJD: hva kjøperen ikke betaler

Et kjøp finansiert med spansk boliglån gir to skjøter: kjøpet og lånet. Siden reformen i 2018 gjør artikkel 29 i den konsoliderte loven långiveren til skattyter for stempelavgiften på pantelånsskjøter, og artikkel 14.Tres i Ley 13/1997 fastsetter denne satsen til 2 % i Comunitat Valenciana når långiveren er skattyter. Kjøperen betaler den ikke.

Ved et brukt kjøp betaler selve kjøpsskjøtet ITP og ikke den gradvise stempelavgiften, fordi artikkel 31.2 i den konsoliderte loven forbeholder den gradvise AJD for skjøter som inneholder handlinger som ikke er underlagt ITP. Bare kjøperen av en nybygd bolig betaler AJD på kjøpsskjøtet, med 1,4 %, eller 0,1 % for en hovedbolig, sammen med moms.

Kjøpe som ikke-bosatt: samme skatt, mer papirarbeid

Ingenting i Ley 13/1997 eller i den konsoliderte ITP-loven avhenger av kjøperens bosted. En tysk, britisk eller russisk kjøper betaler de samme 9 %, av samme grunnlag, innen samme frist på én måned som en kjøper fra Alicante. Det som endrer seg, er det som skjer rundt skatten.

For det første NIE. Hver utenlandske kjøper trenger et Número de Identidad de Extranjero før signering, fordi det er skatteidentifikasjonsnummeret på skjøtet og på modelo 600; guiden vår om hvordan du får et NIE forklarer fremgangsmåten. For det andre, hvis selgeren også er ikke-bosatt, må kjøperen holde tilbake 3 % av prisen og betale dem til AEAT på modelo 211 innen én måned, etter artikkel 25.2 i loven om inntektsskatt for ikke-bosatte, og etter artikkel 106.2 i loven om lokale finanser blir kjøperen stedfortredende skattyter for den kommunale plusvalía som den ikke-bosatte selgeren skylder. For det tredje skylder kjøperen fra dagen etter overtakelsen årlig skatt for ikke-bosatte på eiendommen, som oppgis på modelo 210.

En skatterepresentant i Spania er obligatorisk for ikke-bosatte bare i de tilfellene skattereglene uttrykkelig oppregner, etter artikkel 47 i den alminnelige skatteloven og artikkel 10 i loven om inntektsskatt for ikke-bosatte, men å utpeke en gir ATV og AEAT en adresse i Spania for underretninger, som er stedet der vedtak etter verdikontroll ellers går seg vill.

Costa Blanca, Valencia og videre: hvor Valencia-satsen gjelder

Ley 13/1997 gjelder for eiendom i de tre provinsene i Comunitat Valenciana: Alicante, Valencia og Castellón. Torrevieja, Orihuela Costa, Guardamar, Benidorm, Altea, Calpe, Jávea, Dénia og byen Alicante ligger alle i provinsen Alicante, og byen Valencia i sin egen; hver eneste av dem deler satsen på 9 %, grensene på 180.000 € og ATV som leveringskontor. Destinasjonssidene våre for Costa Blanca-huben og for hver enkelt by dekker det lokale laget som ITP ikke gjør: plusvalía, IBI og hvem som fakturerer den.

Krysser du den regionale grensen inn i Región de Murcia, ved Pilar de la Horadada, gjelder en annen regional lov og en annen skatteetat. En kjøper som sammenligner en bolig i Torrevieja med en i San Pedro del Pinatar, sammenligner derfor to ITP-ordninger, ikke én, og bør sjekke Murcia-satsen hos regionens skatteetat i stedet for å anta Valencia-tallet.

Det som ikke endrer seg mellom regionene, er det statlige rammeverket: referanseverdien som nedre grense for grunnlaget, modelo 600 og klagemulighetene er de samme overalt i Spania utenfor de forale territoriene. Leveringsfristen kan derimot være forskjellig: Comunitat Valenciana fastsetter én måned i artikkel 14 ter i Ley 13/1997, og de statlige tretti virkedagene gjelder der en region ikke har fastsatt sin egen.

Praktisk sjekkliste før du signerer på Costa Blanca

Bekreft ordningen (ITP eller moms), slå opp referanseverdien på Catastros nettsted, og beregn 9 % av den høyeste av denne verdien og prisen, eller 11 % hvis verdien overstiger én million euro. Mener du at en redusert sats gjelder, samler du dokumentasjonen i tabellen nedenfor før skjøtet, fordi artikkel 13.Siete krever at kjøpet er i et offentlig skjøte innen leveringsfristen.

Ha NIE klart før skjøtet, avgjør hvem som skal levere modelo 600 og betale innen én måned etter skjøtet, og hvis selgeren er ikke-bosatt, sett av de 3 % til modelo 211 og husk plusvalía-overtakelsen. Oppbevar den stemplede modelo 600 sammen med skjøtet: eiendomsregisteret og enhver fremtidig kjøper vil be om den. Vår kjøpstjeneste for Costa Blanca tar seg av beregningen, leveringen og registreringen på dine vegne.