spainfiscalspainfiscal

Plusvalía municipal i Spania forklart for utenlandske eiere

~14 min lesetidPublisert: 2026-09-04Oppdatert: 2026-09-04

Plusvalía municipal er skatten utenlandske eiere på Costa Blanca forstår minst og krangler mest om. Det offisielle navnet er Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), og alt følger av det navnet: den beskatter verdistigningen på bymessig grunn – aldri bygningen – som kommer til syne når en eiendom skifter eier ved salg, arv eller gave. Den skrives ut av ayuntamiento, ikke av skatteetaten, og hver kommune fastsetter sin egen sats og sine egne koeffisienter innenfor loven om lokale finanser. Siden forfatningsdomstolen underkjente den gamle automatiske formelen i dom 182/2021, gir loven to måter å beregne grunnlaget på og lar deg betale etter den laveste; har grunnen ikke gitt noen gevinst, skal det ikke betales noe. Denne guiden forklarer hvem som betaler, hvordan de to metodene virker, fristene, arv og gaver, sammenhengen med tilbakeholdelsen på 3 % og Modelo 210, hvordan du melder fra til kommunen, og hvordan du klager.

Kort svar

Plusvalía municipal (IIVTNU) er en kommunal skatt på verdistigningen på grunnen under en eiendom. Selgeren betaler ved et salg, arvingen ved en arv, og kjøperen svarer for skatten når selgeren er en ikke-bosatt privatperson. Siden STC 182/2021 betaler du etter den laveste av to metoder; ingen gevinst, ingen skatt.

Valery Grinkevich

Gjennomgått av

Valery Grinkevich

Økonom tilsluttet spansk yrkeskollegium (economista colegiado) · asesor fiscal · Over 20 års erfaring · Torrevieja, Costa Blanca

Det viktigste i korte trekk

  • Plusvalía beskatter bare verdistigningen på den bymessige grunnen, mellom erverv og overdragelse (art. 104.1 TRLRHL). Bygningen har ingen betydning.
  • Selgeren betaler ved et salg; arvingen eller mottakeren av gaven ved en arv eller en gave. Når selgeren er en ikke-bosatt privatperson, er kjøperen stedfortredende skattyter (art. 106 TRLRHL).
  • To metoder siden STC 182/2021 og RDL 26/2021: objektiv metode (katasterverdien på grunnen × koeffisienten som din kommune fastsetter) eller reell gevinst (den faktiske verdistigningen, fordelt på grunnen). Du betaler etter den laveste; ingen gevinst, ingen skatt (art. 104.5 og 107.5).
  • Satsen fastsettes av hver ayuntamiento og kan aldri overstige 30 % (art. 108.1). Koeffisienter, sats og lempninger står i ordenanza fiscal – gå aldri ut fra et tall; bruk kalkulatoren eller les forskriften.
  • Frister: 30 virkedager for salg og gaver, 6 måneder for arv, som kan forlenges til ett år (art. 110.2). Sen innlevering koster tillegget etter LGT.

På denne siden

  1. Hva plusvalía municipal er – og hva den faktisk beskatter
  2. Hvem betaler: selger, arving, mottaker av gave – og kjøperen som stedfortreder
  3. Bestanddelene: katasterverdien på grunnen, antall år eid og forskriften
  4. De to metodene siden STC 182/2021: objektiv metode mot reell gevinst
  5. 30 %-taket, satser per periode og lempningene
  6. Frister: 30 virkedager, 6 måneder, og hva sen innlevering koster
  7. Arv og gaver: arvingen betaler, og fristen løper fra dødsfallet
  8. Hvordan plusvalía møter tilbakeholdelsen på 3 % og Modelo 210
  9. Å melde fra til kommunen, og å klage når den tar feil
  10. Plusvalía på Costa Blanca: Torrevieja, Orihuela Costa og kalkulatoren
  11. Slik gjør du opp plusvalía etter et salg, steg for steg
  12. Ofte stilte spørsmål

Hva plusvalía municipal er – og hva den faktisk beskatter

IIVTNU er en direkte kommunal skatt på verdistigningen som bymessig grunn opplever, og som kommer til syne når eiendomsretten overdras på et hvilket som helst grunnlag, eller når en reell bruksrett over grunnen stiftes eller overdras (art. 104.1 i den konsoliderte loven om lokale finanser, TRLRHL). Det skattepliktige forholdet er selve overdragelsen – et salg, en arv, en gave, en bruksrett (usufructo). Mellom overdragelser hviler skatten, uansett hvor mye grunnen stiger i verdi.

Ordet som betyr noe, er grunn. Skatten ser bort fra bygningen: for en leilighet i Benidorm er grunnen en liten andel av katasterverdien, for en villa på en stor tomt i Orihuela Costa kan den utgjøre den største delen, og det er derfor to eiendommer solgt for samme pris gir svært ulike regninger. Grunn klassifisert som rústico for IBI faller utenfor (art. 104.2), og det gjør heller ikke bidrag mellom ektefeller til formuesordningen eller overdragelser i henhold til en skilsmisse- eller separasjonsdom (art. 104.3).

Tips

IBI-kvitteringen din deler katasterverdien i valor catastral del suelo og valor catastral de la construcción. Det første tallet er det plusvalía bygger på.

Hvem betaler: selger, arving, mottaker av gave – og kjøperen som stedfortreder

Ved en overdragelse mot vederlag – et salg – er skattyteren den som overdrar grunnen, selgeren (art. 106.1.b TRLRHL). Ved en vederlagsfri overdragelse – en arv eller en gave – er skattyteren den som erverver den, arvingen eller mottakeren av gaven (art. 106.1.a). Skatten følger den som ender opp med pengene eller eiendelen.

Én vri betyr mer på Costa Blanca enn noe annet sted. Når selgeren er en privatperson som ikke er bosatt i Spania, blir kjøperen stedfortredende skattyter (art. 106.2 TRLRHL): kommunen krever inn fra kjøperen, som deretter kan kreve tilbake beløpet fra selgeren (art. 36.3 LGT) – det er derfor den anslåtte plusvalía rutinemessig holdes tilbake fra prisen hos notaren. Regelen gjelder bare salg fra ikke-bosatte privatpersoner; et ikke-bosatt selskap, ikke-bosatte arvinger og bosatte selgere er selv skattytere. En kontraktsklausul om at «kjøperen betaler plusvalía», binder partene seg imellom, men endrer aldri hvem kommunen kan gå til.

Bestanddelene: katasterverdien på grunnen, antall år eid og forskriften

Tre faktorer styrer den objektive beregningen: katasterverdien på grunnen på overdragelsesdatoen, slik den er fastsatt for IBI (art. 107.2.a TRLRHL); antall fulle år eid, opptil tjue, der brøkdeler av et år ikke telles med og eierperioder under ett år fordeles etter fulle måneder (art. 107.1 og 107.4); og ayuntamientos ordenanza fiscal, som fastsetter koeffisienten for hver eierperiode og satsen.

Koeffisientene er ikke nasjonale tall. Loven offentliggjør maksimale koeffisienter per eierperiode og oppdaterer dem årlig; hver ayuntamiento vedtar sine egne, lik eller lavere enn maksimumsverdiene, og hvis en statlig oppdatering gjør at en forskrift havner over taket, gjelder taket direkte (art. 107.4). Det er derfor ingen seriøs rådgiver oppgir «plusvalía-satsen i Torrevieja» som et fast tall: det riktige tallet er det som står i forskriften som gjelder på overdragelsesdatoen, og kalkulatoren vår bruker det på begge metodene.

De to metodene siden STC 182/2021: objektiv metode mot reell gevinst

Frem til 2021 kom grunnlaget fra én enkelt formel som forutsatte at grunnen alltid hadde steget i verdi. I dom 182/2021 av 26. oktober 2021 erklærte forfatningsdomstolen den – andre ledd i art. 107.1, art. 107.2.a og art. 107.4 TRLRHL – grunnlovsstridig og ugyldig, fordi det å beskatte en gevinst som kanskje ikke finnes, bryter med prinsippet om skatteevne. Real Decreto-ley 26/2021 av 8. november, i kraft siden 10. november 2021, skrev om artiklene og ga kommunene seks måneder til å tilpasse forskriftene sine.

Objektiv metode (art. 107.1 og 107.4): katasterverdien på grunnen ved overdragelsen × koeffisienten din kommune har vedtatt for eierperioden. Reell gevinst-metode (art. 104.5 og 107.5): overdragelsesverdien minus ervervsverdien – den høyeste av skjøteverdien og en eventuell verdi verifisert av skattemyndigheten, uten å telle med kostnader eller skatter – multiplisert med grunnens andel av den totale katasterverdien. Hvis den reelle økningen, på din anmodning, er lavere enn det objektive grunnlaget, blir den grunnlaget; er det ingen økning i det hele tatt, faller overdragelsen utenfor. Du må erklære og fremlegge begge skjøtene; for arvet eller mottatt eiendom er ervervsverdien den som er oppgitt for arve- og gaveavgiften.

Eksempel

Generisk eksempel. Samlet katasterverdi 120.000 €, hvorav grunnen utgjør 48.000 € (40 %). Kjøpt for 150.000 €, solgt tolv fulle år senere for 200.000 €. Grunnlag for reell gevinst: (200.000 € − 150.000 €) × 40 % = 20.000 €. Objektivt grunnlag: 48.000 € × koeffisienten din kommune fastsetter for 12 år. Det laveste grunnlaget × satsen din kommune fastsetter (aldri over 30 %). Solgt for 140.000 €? Ingen gevinst, ingen plusvalía.

30 %-taket, satser per periode og lempningene

Satsen fastsettes av hver ayuntamiento og kan ikke overstige 30 % (art. 108.1 TRLRHL); innenfor det taket kan kommunen fastsette én sats eller én per eierperiode. Den fulle skatten er grunnlaget multiplisert med satsen, og nettoskatten er det som gjenstår etter en eventuell lempning forskriften gir (art. 108.2 og 108.3).

Det finnes to valgfrie lempninger, begge opptil 95 % og begge bare hvis forskriften åpner for dem: overdragelser ved død til livsarvinger, ektefeller og foreldre/besteforeldre (art. 108.4), som mange kommuner gir for familieboligen med vilkår om å beholde den, og grunn brukt til virksomhet av særlig kommunal interesse (art. 108.5). Den samme arvede leiligheten kan derfor gi en tung regning i én kommune og nesten ingen i den neste; en lempning som ikke kreves i tide, går som regel tapt.

Frister: 30 virkedager, 6 måneder, og hva sen innlevering koster

Skatten påløper på overdragelsesdatoen – skjøtet for salget eller gaven, eller dødsdatoen (art. 109.1 TRLRHL). Skattyteren leverer innen tretti virkedager for overdragelser mellom levende personer og innen seks måneder for overdragelser ved død, som kan forlenges til ett år på anmodning (art. 110.2); virkedager omfatter ikke lørdager, søndager og helligdager (art. 30.2 Ley 39/2015). Der ayuntamiento bruker egenfastsetting – som de fleste store kommunene på Costa Blanca gjør – betaler du også innen den fristen (art. 110.4); ellers varsler kommunen et vedtak (art. 110.5). Kjøperen ved et salg og giveren ved en gave må varsle ayuntamiento innen de samme fristene (art. 110.6).

Ingenting forblir skjult: notarene sender hver ayuntamiento en kvartalsvis oversikt over skjøtene som utløser skatten, og må advare partene om fristen (art. 110.7). En erklæring levert for sent, men før noe krav, gir tillegget etter art. 27 LGT – 1 % pluss 1 % for hver hele måned med forsinkelse, og 15 % pluss renter etter tolv måneder – mens et krav som kommer først, åpner for en bot.

Merk

Forlengelsen på seks måneder for arv er ikke automatisk og er atskilt fra forlengelsen for arveavgiften. Be ayuntamiento skriftlig før de første seks månedene har gått ut.

Arv og gaver: arvingen betaler, og fristen løper fra dødsfallet

Når en eiendom går i arv ved død, er arvingen eller den som mottar den ved testament, skattyter (art. 106.1.a TRLRHL), og skatten påløper på dødsdatoen, ikke ved aksept av arven (art. 109.1); vinduet er seks måneder, som kan forlenges til ett år (art. 110.2.b). Ikke-bosatte arvinger er selv skattytere – stedfortrederregelen gjelder bare salg – så de leverer direkte til ayuntamiento, som regel gjennom en representant. Etter reell gevinst-metoden er ervervsverdien det avdøde betalte, og overdragelsesverdien er den som er oppgitt for arveavgiften, så en eiendom kjøpt på toppen i 2007 og arvet i dag kan vise ingen gevinst i grunnen i det hele tatt.

Gaver fungerer som arv når det gjelder skattyter – mottakeren av gaven betaler (art. 106.1.a) – men som salg når det gjelder fristen: tretti virkedager fra gaveskjøtet (art. 110.2.a), med varslingsplikt også for giveren (art. 110.6.a). En gave nullstiller også klokken for mottakerens senere salg. Vår guide om arveavgift i Valencia-regionen dekker selve arven; plusvalía er den parallelle saken hos kommunen.

Hvordan plusvalía møter tilbakeholdelsen på 3 % og Modelo 210

Når en ikke-bosatt selger, møtes tre skatter på signeringsdagen. Tilbakeholdelsen på 3 % er et statlig avdrag på selgerens inntektsskatt for ikke-bosatte, holdt tilbake av kjøperen og betalt til AEAT med Modelo 211 innen én måned (art. 25.2 TRLIRNR); selgerens skatt på gevinsten gjøres opp med Modelo 210 innen tre måneder etter at den måneden er utløpt; plusvalía er en kommunal skatt med sitt eget grunnlag, sin egen frist og sin egen kreditor. Å betale den ene påvirker ikke de andre.

De møtes i selgerens regnestykke. Gevinster for ikke-bosatte følger reglene for personlig inntektsskatt (art. 24.4 TRLIRNR), som fra overdragelsesverdien trekker fra skattene som hører til overdragelsen og som selgeren bærer (art. 35.2 LIRPF): plusvalía som selgeren økonomisk bærer – betalt direkte eller holdt tilbake fra prisen av kjøperen som stedfortreder – reduserer gevinsten på Modelo 210, så ta vare på kvitteringen. Det motsatte gjelder ikke: reell gevinst-metoden ser bort fra kostnadene og skattene ved erverv og overdragelse (art. 104.5), så tilbakeholdelsen på 3 %, ITP betalt ved kjøpet og notaren kan ikke redusere plusvalía-grunnlaget.

Å melde fra til kommunen, og å klage når den tar feil

Plusvalía erklæres og betales til ayuntamiento i kommunen der eiendommen ligger – Ayuntamiento de Torrevieja for en leilighet i Torrevieja, Ayuntamiento de Orihuela for en villa i Orihuela Costa. Du fyller ut kommunens skjema, i økende grad på nett, legger ved overdragelsesskjøtet, skjøtet som overdrageren ervervet eiendommen med, og for reell gevinst-metoden dokumentasjonen for begge verdiene, og søker om en eventuell lempning eller forlengelse samtidig. Ikke-bosatte leverer gjennom en representant; spainfiscal utarbeider begge metodene mot forskriften som gjelder, leverer til ayuntamiento og oppbevarer kvitteringen som mater Modelo 210.

Et vedtak kan bare påklages med recurso de reposición til ayuntamiento, innen én måned fra dagen etter forkynnelsen (art. 14.2 TRLRHL); det kreves ingen advokat. Har du egenfastsatt ut fra det objektive grunnlaget og den reelle gevinsten var lavere eller ingen, ber du i stedet om retting av egenfastsettelsen og tilbakebetaling (art. 120.3 LGT) innen firårsfristen (art. 66 LGT). Et salg som senere kjennes ugyldig ved en rettskraftig dom, gir rett til tilbakebetaling innen fem år (art. 109.2). Én begrensning: forfatningsdomstolen selv erklærte at vedtak som var endelige 26. oktober 2021, og egenfastsettelser der retting ikke var begjært innen den datoen, ikke kan gjenåpnes.

Plusvalía på Costa Blanca: Torrevieja, Orihuela Costa og kalkulatoren

På Costa Blanca er plusvalía en skatt i bruktmarkedet. I Torrevieja er det meste som skifter eier, allerede kjøpt én gang før, så IIVTNU dukker opp i nesten hver eneste transaksjon, og de fleste selgerne er ikke-bosatte – så kjøperen er stedfortredende skattyter i de fleste salg i Torrevieja. Vår Torrevieja-side (/destino/torrevieja) forklarer hvem som fakturerer hva i byen, og Costa Blanca-navet (/destino/costa-blanca) dekker kommunene fra Dénia til Pilar de la Horadada.

Hver ayuntamiento – Torrevieja, Orihuela, Alicante, Benidorm, Altea, Calpe, Jávea, Dénia – fastsetter sine egne koeffisienter og sin egen sats, så en identisk gevinst på identisk grunn gir en annen regning fra én by til den neste; selve mekanismen er lik overalt. Ta katasterverdien på grunnen fra IBI-kvitteringen, tell de fulle årene eid, kjør begge metodene mot gjeldende forskrift i kalkulatoren vår (/services/plusvalia), og bli først da enige med den andre parten om tilbakeholdelsen. Den som oppgir et tall uten å nevne forskriften og overdragelsesdatoen, gjetter.

Tips

Før signeringen ber du om et skriftlig anslag for plusvalía etter begge metodene, med henvisning til forskriften og året. Er selgeren en ikke-bosatt privatperson, bør kjøperen holde tilbake nøyaktig det beløpet – ikke et rundt tall «for sikkerhets skyld».

Steg for steg

Slik gjør du opp plusvalía etter et salg, steg for steg

  1. Identifiser skattyteren og stedfortrederen

    Selgeren betaler; er selgeren en privatperson som ikke er bosatt i Spania, er kjøperen stedfortreder og må levere (art. 106 TRLRHL). Avtal i kontrakten hvem som leverer, og hvordan kjøperen får tilbake beløpet.

  2. Samle inn tallene

    Katasterverdien på grunnen og den samlede katasterverdien fra IBI-kvitteringen; ervervsdato og -verdi fra selgerens kjøpsskjøte; overdragelsesdato og pris fra det nye skjøtet; fulle år eid.

  3. Kjør begge metodene mot forskriften

    Beregn det objektive grunnlaget (grunnverdi × ayuntamientos koeffisient) og grunnlaget for reell gevinst (økning × grunnens andel) med kalkulatoren eller forskriften som gjelder. Behold den laveste; er det ingen gevinst, faller overdragelsen utenfor skatteplikten.

  4. Lever til ayuntamiento innen tretti virkedager

    Send inn kommunens skjema med overdragelsesskjøtet, og for reell gevinst-metoden også ervervsskjøtet. Søk om en eventuell lempning samtidig (art. 110 TRLRHL).

  5. Betal, eller vent på vedtaket

    Ved egenfastsetting betaler du innen samme frist; ellers innen fristen som er angitt i det forkynte vedtaket. Sen innlevering før et krav gir tillegget etter art. 27 LGT.

  6. Ta vare på kvitteringen til Modelo 210

    Plusvalía som selgeren bærer, reduserer gevinsten for ikke-bosatte (art. 24.4 TRLIRNR; art. 35.2 LIRPF). Oppbevar kvitteringen sammen med kopien av Modelo 211 og skjøtene.

De to plusvalía-metodene side om side (generisk eksempel – koeffisienter og sats kommer fra din kommune)
Objektiv metodeReell gevinst-metode
RettsgrunnlagArt. 107.1 og 107.4 TRLRHLArt. 104.5 og 107.5 TRLRHL
UtgangspunktKatasterverdien på grunnen ved overdragelsenOverdragelsesverdi minus ervervsverdi (uten kostnader eller skatter)
Justering× koeffisient fastsatt av din kommune for de fulle årene eid (maks. 20)× grunnens andel av den totale katasterverdien
Eksempel på grunnlag48.000 € × koeffisienten din kommune fastsetter for 12 år(200.000 € − 150.000 €) × 40 % = 20.000 €
SkattLaveste grunnlag × sats fastsatt av din kommune (aldri over 30 %)Samme regel
Når det ikke er noen gevinstVille likevel gitt en regningFaller utenfor – ingen skatt (art. 104.5)

FAQ

Ofte stilte spørsmål

Hva er plusvalía municipal i Spania?

Plusvalía municipal er skatten på verdistigningen på bymessig grunn (IIVTNU) som en kommune krever inn når en eiendom selges, arves eller gis bort. Den beskatter bare grunnen, ikke bygningen, og hver ayuntamiento fastsetter sin egen sats og sine egne koeffisienter innenfor loven om lokale finanser (art. 104 TRLRHL).

Hvem betaler plusvalía når en eiendom selges?

Selgeren (art. 106.1.b TRLRHL). Når selgeren er en privatperson som ikke er bosatt i Spania, er kjøperen stedfortredende skattyter: kommunen går til kjøperen, som kan kreve beløpet tilbake fra selgeren (art. 106.2 TRLRHL; art. 36.3 LGT), i praksis ved å holde det tilbake fra prisen.

Betaler kjøperen noen gang plusvalía?

Rettslig sett bare som stedfortreder når selgeren er en ikke-bosatt privatperson (art. 106.2 TRLRHL). Partene kan avtale at kjøperen bærer den, noe som er vanlig ved salg av nybygg, men det binder dem bare seg imellom og endrer ikke hvem kommunen kan gå til.

Hvordan beregnes plusvalía etter forfatningsdomstolens dom?

På to måter, og du betaler etter den laveste. Den objektive metoden multipliserer katasterverdien på grunnen med koeffisienten din kommune har fastsatt for eierperioden (art. 107 TRLRHL); reell gevinst-metoden tar den faktiske økningen, fordelt på grunnen (art. 104.5 og 107.5). Satsen kan ikke overstige 30 %.

Betaler jeg plusvalía hvis jeg selger med tap?

Nei. Siden STC 182/2021 og Real Decreto-ley 26/2021 faller en overdragelse uten noen økning i grunnens verdi utenfor skatteplikten (art. 104.5 TRLRHL). Du må likevel erklære overdragelsen og dokumentere verdiene med skjøtene; fritaket er ikke automatisk.

Hva er fristen for å betale plusvalía municipal?

Tretti virkedager fra overdragelsen for salg og gaver, og seks måneder fra dødsfallet for arv, som kan forlenges til ett år på anmodning (art. 110.2 TRLRHL). Sen innlevering før et krav gir tillegget etter art. 27 LGT på 1 % pluss 1 % for hver hele måned.

Skal det betales plusvalía for en arvet eiendom?

Ja, arvingen eller den som mottar den ved testament, betaler den (art. 106.1.a TRLRHL) innen seks måneder fra dødsfallet, som kan forlenges til ett år. Mange kommuner gir en lempning på opptil 95 % for overdragelser ved død til livsarvinger, ektefeller og foreldre/besteforeldre, hvis forskriften deres åpner for det (art. 108.4).

Hvor høy er plusvalía-satsen?

Det finnes ingen nasjonal sats. Hver ayuntamiento fastsetter sin egen, opptil det lovbestemte taket på 30 % (art. 108.1 TRLRHL), og sine egne koeffisienter innenfor de statlige maksimumsverdiene (art. 107.4). Det riktige tallet er det som står i forskriften som gjelder på overdragelsesdatoen – bruk kalkulatoren eller les forskriften.

Dekker tilbakeholdelsen på 3 % plusvalía?

Nei. Tilbakeholdelsen på 3 % er et statlig avdrag på selgerens inntektsskatt, betalt til AEAT med Modelo 211; plusvalía er en kommunal skatt betalt til ayuntamiento. Plusvalía som selgeren bærer, reduserer derimot gevinsten som erklæres på Modelo 210.

Kan jeg få tilbakebetalt plusvalía jeg allerede har betalt, eller klage på et vedtak?

Har du egenfastsatt ut fra det objektive grunnlaget og den reelle gevinsten var lavere eller ingen, ber du ayuntamiento om å rette egenfastsettelsen og tilbakebetale det overskytende innen fire år (art. 120.3 og 66 LGT). Et vedtak påklages med recurso de reposición innen én måned (art. 14.2 TRLRHL). Betalinger som var endelige 26. oktober 2021, kan ikke gjenåpnes.

Hvor ligger boligen din?

Relaterte guider

Relaterte tjenester

Kilder

Sist oppdatert: 2026-09-04