Usufrukt og naken eiendomsrett i Spania: kalkulator og skatteguide 2026

Hva en usufrukt egentlig er i spansk rett

Artikkel 467 i Código Civil definerer usufrukt som retten til å nyte en annens eiendom med plikt til å bevare dens form og substans, med mindre skjøtet som oppretter den, eller loven, sier noe annet. Alt annet følger av denne setningen. Usufruktuaren bor i leiligheten, leier den ut, mottar leien og oppfører seg i alle praktiske henseender som eieren; det hen ikke kan gjøre, er å endre hva tingen er — rive villaen, selge tomten, gjøre et hjem om til et lager. Nakeneieren eier i mellomtiden en eiendel hen ikke kan røre, og venter.

En usufrukt kan opprettes på fire måter (art. 468 CC): ved lov, ved en disposisjon i live, ved testament og ved hevd. De to som betyr noe på Costa Blanca, er de to midterste: disposisjon i live og testament. Spansk arverett gir selv den gjenlevende ektefellen en usufrukt over en del av boet, og det er grunnen til at så mange arveskjøter deler eierskapet uten at noen har planlagt det. Og en gave med forbehold om usufrukt er det klassiske arrangementet i live: foreldrene gir barna den nakne eiendomsretten til leiligheten og beholder retten til å bo i den til de dør.

Usufrukten kan omfatte alle eller deler av en tings frukter, kan innehas av én person eller flere, samtidig eller etter hverandre, kan begynne eller slutte på en fast dato og kan være betinget (art. 469 CC). Den kan til og med gis over en rett, forutsatt at retten ikke er personlig eller uoverdragelig. Partenes rettigheter og plikter er først og fremst det skjøtet sier; Código Civil trer inn bare der skjøtet er taust eller ufullstendig (art. 470 CC). Dette ene punktet er mer verdt enn all skatteplanlegging: en godt utformet usufruktklausul forebygger de fleste familiestridene som ender i en spansk domstol.

Hva usufruktuaren kan gjøre — og hva det koster hen

Usufruktuaren har rett til alle naturlige, industrielle og sivile frukter av eiendommen (art. 471 CC). For en leilighet betyr det leien, og sivile frukter anses å påløpe dag for dag, slik at de tilhører usufruktuaren i forhold til hvor lenge usufrukten varer (art. 474 CC). Hen kan bruke eiendommen selv, leie den ut til en leietaker eller til og med overdra usufrukten til en tredjepart, også som gave — men hver avtale hen inngår som usufruktuar, faller bort når usufrukten opphører (art. 480 CC). En leietaker som signerer en femårig leieavtale med en usufruktuar på 84 år, bør lese denne artikkelen nøye.

Kostnadene følger nytelsen. Ordinære reparasjoner hviler på usufruktuaren: de som skyldes vanlig slitasje og er uunnværlige for å bevare tingen, og hvis hen unnlater å utføre dem etter å ha blitt bedt om det, kan eieren gjøre dem på usufruktuarens regning (art. 500 CC). Årlige avgifter og skatter som i realiteten er en byrde på fruktene, er også hens så lenge usufrukten varer (art. 504 CC), og det samme gjelder kostnader og advokatsalærer ved enhver tvist om selve usufrukten (art. 512 CC). I praksis er det denne linjen som avgjør felleskostnader, strøm og vann, den årlige IBI-regningen og rutinemessig vedlikehold.

Usufruktuaren kan gjøre nyttige eller dekorative forbedringer forutsatt at de ikke endrer eiendommens form eller substans, men det er ingen rett til kompensasjon for dem; hen kan bare fjerne dem hvis det kan gjøres uten å skade eiendommen (art. 487 CC), og hen kan motregne forringelse mot forbedringene hen har gjort (art. 488 CC). Hen må også varsle eieren om enhver tredjeparts handling som kan skade eierskapet, og svarer for skaden hvis hen tier (art. 511 CC).

Hva nakeneieren beholder — og hva hen må betale for

Nakeneieren er en reell eier med en suspendert rett til å nyte eiendommen. Hen kan selge eiendommen (art. 489 CC) — det hen selger, er eiendommen belastet med usufrukten, som ikke er det samme som å selge en fri leilighet — men hen kan ikke endre dens form eller substans, og heller ikke gjøre noe som skader usufruktuaren. Hen kan også utføre arbeider og forbedringer på eiendommen, forutsatt at dette verken reduserer verdien av usufrukten eller skader usufruktuarens rett (art. 503 CC).

Ekstraordinære reparasjoner hviler på eieren (art. 501 CC), og usufruktuaren må varsle eieren når en slik reparasjon blir presserende. Hvis eieren betaler for dem, kan hen kreve lovbestemt rente av usufruktuaren på det investerte beløpet så lenge usufrukten varer (art. 502 CC). Hvis eieren nekter å gjøre reparasjoner som er uunnværlige for at tingen skal bestå, kan usufruktuaren gjøre dem og ved usufruktens slutt kreve den verdiøkningen eiendommen fikk av arbeidene — og kan beholde eiendommen til hen er betalt.

Byrder som pålegges kapitalen direkte under usufrukten, er eierens (art. 505 CC), med en tilsvarende renteregel i begge retninger: hvis eieren betaler dem, skylder usufruktuaren rente på de forskutterte beløpene, og hvis usufruktuaren forskutterer dem, får hen dem refundert ved slutten. Sammenholdt med art. 504 er dette Código Civils svar på spørsmålet hver familie stiller — den som nyter eiendommen, betaler for driften av den, den som eier, betaler for konstruksjonen.

Inventar og sikkerhet: trinnet nesten alle hopper over

Før hen tar eiendommen i besittelse, må usufruktuaren gjøre to ting (art. 491 CC): utarbeide en inventarliste over eiendelene, med eieren eller dennes representant innkalt, der løsøret verdsettes og tilstanden til fast eiendom beskrives; og stille sikkerhet for at hen vil oppfylle sine forpliktelser. Inventarlisten er ikke byråkrati for byråkratiets skyld. Det er dokumentet som år senere avgjør om kjøkkenet allerede var i den tilstanden, eller om usufruktuaren lot det forfalle.

Kravet om sikkerhet gjelder ikke for en selger eller giver som har forbeholdt seg usufrukten av det hen har solgt eller gitt bort, heller ikke for foreldre som er usufruktuarer av barnas eiendeler, og heller ikke for den gjenlevende ektefellen når det gjelder den lovbestemte usufruktandelen, med mindre hen gifter seg på nytt (art. 492 CC). Og enhver usufruktuar, uansett tittel, kan fritas fra plikten til å lage inventar eller stille sikkerhet når ingen skades av det (art. 493 CC). Der sikkerhet skal stilles og ikke blir stilt, kan eieren be om at eiendommen settes under administrasjon og at løsøret selges eller deponeres (art. 494 CC), noe som er en reell risiko i en omstridt familiearv.

Hvordan en usufrukt opphører — og fellen med frafall

Artikkel 513 i Código Civil lister opp syv måter en usufrukt opphører på: usufruktuarens død; utløp av fristen eller oppfyllelse av en resolutiv betingelse fastsatt i skjøtet; at usufrukt og eiendomsrett forenes i én person; usufruktuarens frafall; tingens totale tap; opphør av retten til den som opprettet den; og hevd. Hvis tingen bare går delvis tapt, fortsetter usufrukten over det som er igjen (art. 514 CC). En usufrukt til fordel for en by, en sammenslutning eller et selskap kan ikke opprettes for mer enn tretti år (art. 515 CC).

To av de syv har skattemessige konsekvenser de fleste ikke venter seg. Den tredje, at usufrukt og eiendomsrett forenes på samme hånd, er sammensmeltingen av eierskapet, og den er temaet for en hel del lenger ned. Den fjerde, frafall, ser ut som den billige og vennlige utveien — enken vil ikke lenger ha byrden, så hun signerer et frafall og barna får full eiendomsrett. Skatteretten ser det ikke slik: frafall av en usufrukt som allerede er akseptert, selv et rent og ubetinget frafall, behandles skattemessig som en gave fra usufruktuaren til nakeneieren (art. 51.6 i ISD-forskriften og art. 41.6 i ITP-forskriften).

Denne omklassifiseringen har betydning fordi en gave mellom en mor og et barn beskattes etter gavereglene, med fradragene og rabattene i den aktuelle autonome regionen og uten noe av den behandlingen en arv ville fått. Et frafall før usufrukten er akseptert, er en annen rettslig handling med en annen analyse, og det er nettopp derfor avgjørelsen aldri bør tas ved skranken på et notarkontor uten rådgivning.

Verdsettelsesregelen: regnestykket som alt dreier seg om

Her er regelen, og den er kort. Artikkel 26.a i Ley 29/1987 om arve- og gaveavgift sier at verdien av en tidsbegrenset usufrukt anses proporsjonal med eiendelenes totalverdi, med 2 % for hver periode på ett år, uten å overstige 70 %. For livsvarige usufrukter anses verdien lik 70 % av eiendelenes totalverdi når usufruktuaren er under tjue år gammel, avtagende med økende alder i forholdet 1 % lavere for hvert ekstra år, med en nedre grense på 10 % av totalverdien. Verdien av den nakne eiendomsretten beregnes som differansen mellom verdien av usufrukten og eiendelenes totalverdi. Artikkel 10.5.a i den konsoliderte loven om overdragelsesskatt (RDLeg 1/1993) gjentar de samme ordene for ITP og stempelavgift, og artikkel 20 i loven om formuesskatt henviser tilbake til de samme reglene.

Regnet ut som aritmetikk er regelen for livsvarig usufrukt: usufruktens prosentandel er lik 89 minus usufruktuarens alder i hele år, deretter begrenset oppad til 70 og nedad til 10. Noen på 20 år har en usufrukt verdt 69 %, noen på 65 år har 24 %, og alle på 79 år eller mer har det lovbestemte minimum på 10 %. Regelen for tidsbegrenset usufrukt er 2 % per år av varigheten, så en usufrukt på ti år er verdt 20 %, og enhver varighet på 35 år eller mer treffer taket på 70 %. Brøkdeler av et år ignoreres, men en usufrukt på under ett år regnes likevel med 2 % (art. 49.a i RD 1629/1991 og art. 41.1 i RD 828/1995). Der en livsvarig usufrukt også er tidsbegrenset, verdsettes den nakne eiendomsretten etter den av de to reglene som gir den laveste verdi.

To detaljer sparer diskusjoner. For det første er grunnlaget prosentandelen brukes på, ikke et tall familien velger: for fast eiendom er skattegrunnlaget Catastro-referanseverdien på påløpstidspunktet, og hvis den oppgitte verdien eller den avtalte prisen er høyere, brukes det høyeste tallet (art. 10.2 TRLITPAJD; den samme referanseverdien gjelder for arve- og gaveavgift). For det andre endres behandlingen når usufrukten gis til en juridisk person — en varighet på mer enn tretti år eller en ubestemt varighet behandles skattemessig som en overdragelse av full eiendomsrett med resolutiv betingelse (art. 10.5.a TRLITPAJD), og ISD-forskriften begrenser en slik usufrukt til 60 % av totalverdien (art. 49.d).

Regelen for bruks- og boretter er avledet av den samme tabellen: verdien er det du får ved å anvende reglene for tidsbegrenset eller livsvarig usufrukt, alt etter hva som passer, på 75 % av verdien av eiendelene de belaster (art. 26.b LISD, art. 10.5.b TRLITPAJD). En livsvarig borett gitt til en person på 65 år er derfor verdt 24 % av 75 % av eiendomsverdien, altså 18 %.

To eksempler på deling: enken på 70 og giveren på 62

Scenario én, arven. En ektemann dør og etterlater en leilighet i Orihuela Costa og en enke på 70 år. Hun får usufrukten, de to barna får den nakne eiendomsretten. Hennes usufrukt er verdt 89 − 70 = 19 % av eiendommens verdi; barna deler 81 % mellom seg. Hun beskattes av 19 %, de beskattes av 81 %, og de to tallene utgjør sammen hele leiligheten. Ingenting er gitt bort og ingenting er skjult: delingen er utelukkende en verdsettelseskonvensjon som loven pålegger alle likt.

Scenario to, gaven i live. En far på 62 år gir datteren den nakne eiendomsretten til leiligheten og beholder usufrukten på livstid. Hans usufrukt er 89 − 62 = 27 %; datteren mottar 73 %, og de 73 % er skattegrunnlaget i hennes gaveavgiftsmelding. Satsen hun betaler, er imidlertid ikke satsen som svarer til 73 % av verdien: artikkel 26.a i ISD-loven lukker den døren ved å kreve at den gjennomsnittlige effektive skattesatsen som svarer til eiendelenes totalverdi, brukes på det reduserte grunnlaget, og forskriften spesifiserer beregningen — den fiktive skatten på et teoretisk skattegrunnlag beregnet på totalverdien, delt på samme grunnlag, ganger 100, uttrykt med opptil to desimaler (art. 51.2 i RD 1629/1991).

Konsekvensen er verdt å si rett ut, for den er det mest misforståtte punktet i hele emnet. Å dele eierskapet reduserer grunnlaget hver part oppgir; det reduserer ikke i seg selv satsen. Og de 27 % faren beholdt, har ikke forsvunnet fra skattesystemet: de er parkert, og de vil bli beskattet hos datteren den dagen han dør. Besparelsen ved en gave i live med forbeholdt usufrukt, der det finnes en, kommer fra at verdiene fryses og fra de regionale fradragene som gjelder, ikke fra selve delingen.

Consolidación del dominio: skatteregningen som kommer år senere

Når usufruktuaren dør, opphører usufrukten (art. 513.1 CC), og nakeneieren blir full eier uten at noen signerer noe. Ingen eiendel bytter hender og ingen penger flyttes, og det er nettopp derfor skatten kommer som et sjokk. Artikkel 26.c i ISD-loven bestemmer at skatten ved usufruktens opphør beregnes etter den tittelen usufrukten ble opprettet under, med den gjennomsnittlige effektive skattesatsen som svarer til delingen av eiendomsretten. Forskriften legger til mekanikken: den første nakeneieren må betale av verdien som ble tillagt usufrukten da den ble opprettet, redusert der et familiefradrag ikke var brukt opp ved første oppgjør, og til den samme gjennomsnittlige effektive satsen (art. 51.2 i RD 1629/1991).

Les det to ganger. Prosentandelen som beskattes, er den som aldri ble oppgjort, verdien som brukes, er den som ble fastsatt da eierskapet ble delt, og satsen er den som følger av den opprinnelige tittelen — arven etter faren eller gaven fra moren — ikke av usufruktuarens død. Ingenting ved den andre hendelsen avhenger av hva eiendommen er verdt i dag. Regelen om devengo bekrefter det: et erverv hvis virkning var suspendert av en begrensning, anses å skje den dagen begrensningen faller bort (art. 24.3 LISD).

Bildet er annerledes der delingen ble gjort mot vederlag i stedet for ved arv eller gave. Hvis den nakne eiendomsretten ble kjøpt og beskattet under ITP, beskattes nakeneieren ved sammensmelting på grunn av fristens utløp eller usufruktuarens død, under samme overskrift og tittel som ervervet, av den prosentandelen det ikke ble betalt skatt av, og denne prosentandelen brukes på den verdien eiendelene har på tidspunktet for sammensmeltingen og til den satsen som gjelder da (art. 42.2 i RD 828/1995). Der sammensmeltingen skjer av en annen grunn, betaler nakeneieren det høyeste av dette oppgjøret og oppgjøret som svarer til transaksjonen som utslettet usufrukten (art. 42.3; art. 51.4 i ISD-forskriften sier det samme for vederlagsfrie delinger).

Frister og verneting er fastsatt uvanlig tydelig. Leveringsfristen er seks måneder fra usufruktuarens død, og ISD-forskriften sier uttrykkelig at denne seksmånedersfristen gjelder for erverv av usufrukt som venter på usufruktuarens død, selv om delingen av eiendomsretten ble gjennomført ved en disposisjon i live (art. 67.1.a i RD 1629/1991). Meldingen leveres til det samme kontoret som behandlet skjøtet der usufrukten ble opprettet (art. 72.3). Der to usufrukter løper til fordel for begge ektefellene samtidig, gjøres det bare ett sammensmeltingsoppgjør, ved dødsfallet til den siste av dem (art. 51.5).

Den gjenlevende ektefellens usufrukt i en spansk arv

Spanske regler om pliktdelsarv gir den gjenlevende ektefellen en usufrukt hvis størrelse avhenger av hvem andre som arver. Der ektefellen ikke var separert, rettslig eller faktisk, ved dødsfallet og konkurrerer med barn eller etterkommere, har hen rett til usufrukten av den tredjedelen av boet som er reservert til forbedring — tercio de mejora (art. 834 CC). Der det ikke finnes etterkommere, men det finnes oppstigende slektninger, har den gjenlevende ektefellen rett til usufrukten av halvparten av boet (art. 837 CC). Der det verken finnes etterkommere eller oppstigende slektninger, omfatter usufrukten to tredjedeler av boet (art. 838 CC). Hvis separerte ektefeller hadde en forsoning som var meldt til retten eller notaren som behandlet separasjonen, beholder den gjenlevende sine rettigheter (art. 835 CC).

Dette er grunnen til at så mange spanske arver ender med delingen selv om ingen hadde ment det: enkens andel av boet uttrykkes som en usufrukt, og en usufrukt over et udelt bo blir i praksis en usufrukt over leiligheten. Verdien av denne usufrukten for arveavgiftsformål beregnes med nøyaktig regelen som er gjengitt ovenfor, med hennes alder på dødsdatoen, og barna beskattes av den nakne eiendomsretten. Der et testament tillegger retten til å nyte hele eller deler av boet midlertidig eller på livstid, uansett hva den kalles, behandler skatteretten den som en usufrukt og verdsetter den etter de samme reglene (art. 26.e LISD, art. 52 i ISD-forskriften).

To omgåelsespresumsjoner i artikkel 11 i ISD-loven er verdt å kjenne til før du designer noe lurt. Eiendeler ervervet i de tre årene før dødsfallet, der den avdøde kjøpte usufrukten og en arving, legatar, slektning innenfor tredje grad eller ektefelle kjøpte den nakne eiendomsretten, presumeres å inngå i boet (art. 11.b). Det samme gjelder eiendeler overdratt av den avdøde i de fire årene før dødsfallet der hen forbeholdt seg usufrukten av disse eller andre eiendeler, eller en annen rett i live (art. 11.c). Begge presumsjonene tillater motbevis, men de betyr at en transaksjon som bare er utformet for å flytte verdi ut av boet kort tid før et dødsfall, sjelden fungerer.

Å avløse enkens usufrukt

En usufrukt som en stemor har over en leilighet barna eier, er oppskriften på fastlåste forhold, og Código Civil gir en utvei. Etter artikkel 839 CC kan arvingene oppfylle ektefellens andel av usufrukten ved å tildele hen en livrente, avkastningen av bestemte eiendeler eller et kontantbeløp, enten ved gjensidig avtale eller, hvis det ikke lykkes, etter rettens avgjørelse. Inntil det er gjort, hefter alle boets eiendeler for betalingen av ektefellens andel av usufrukten.

Der den gjenlevende ektefellen konkurrerer bare med den avdødes barn — det klassiske tilfellet med et annet ekteskap — kan ektefellen kreve at usufrukten oppfylles, etter barnas valg, ved tildeling av et kontantbeløp eller et parti av boets eiendeler (art. 840 CC). Avløsning er en reell transaksjon med sin egen skatteanalyse for hver part, og kostnaden må sammenlignes med kostnaden ved å la usufrukten bli stående og betale sammensmeltingen senere. Dette er en samtale du bør ha med en rådgiver før boet fordeles, ikke etter, for når skiftet er signert, er de billige alternativene borte.

Modelo 210: det er usufruktuaren som leverer, ikke nakeneieren

For ikke-bosatte fysiske personer fastsettes den beregnede inntekten av fast eiendom i Spania etter IRPF-reglene om beregning av inntekt fra fast eiendom (art. 24.5 i den konsoliderte loven om inntektsskatt for ikke-bosatte, RDLeg 5/2004). Disse reglene tilordner inntekten til eiendommens innehavere, og legger så til setningen som avgjør vårt spørsmål: der det finnes begrensede tingslige bruksrettigheter, er den inntekten som skal medregnes hos rettighetshaveren den som ville svart til eieren (art. 85.2, andre ledd, i Ley 35/2006). Usufruktuaren er innehaver av en tingslig bruksrett. Beregningen er hens, i sin helhet, ikke fordelt etter prosent.

Den praktiske konsekvensen er at enken med usufrukten leverer modelo 210 for beregnet inntekt på hele leiligheten, og at barna med den nakne eiendomsretten ikke leverer noe for den eiendommen så lenge usufrukten varer. Den samme logikken gjelder faktisk leie: hvis eiendommen leies ut, er leieinntekten en frukt av eiendommen og tilhører usufruktuaren (art. 471 CC), så det er usufruktuaren som oppgir den. Satsene er de ordinære satsene for ikke-bosatte — den generelle på 24 %, redusert til 19 % for bosatte i en annen EU-medlemsstat eller i en EØS-stat med effektiv utveksling av skatteopplysninger (art. 25.1.a TRLIRNR) — og bosatte i EU og kvalifiserende EØS-stater kan trekke fra utgifter som er direkte og uatskillelig knyttet til inntekten opptjent i Spania (art. 24.6 TRLIRNR).

Å gjøre dette feil er vanlig og dyrt i begge retninger. Barn som plikttro leverer modelo 210 på en naken eiendomsrett de ikke kan bruke, betaler skatt som ikke er deres; en usufruktuar som ikke leverer noe fordi «leiligheten tilhører barna nå», bygger opp uleverte år med tillegg og renter. Hvis delingen har vært på plass en stund og meldingene gikk til feil person, er løsningen en regularisering, og å gjøre det før Agencia Tributaria skriver, er vesentlig billigere.

IBI og kommunen: usufrukten går foran skjøtet

Skattetilfellet for IBI er innehavet av en av fire rettigheter over eiendommen, oppført i denne rekkefølgen: en administrativ konsesjon, en overflaterett, en tingslig usufruktrett og eiendomsretten (art. 61.1 TRLRHL). Rekkefølgen er ikke dekorasjon. Artikkel 61.2 bestemmer at når det skattetilfellet som kommer først i listen realiseres, er eiendommen ikke underlagt de øvrige, og artikkel 63.1 gjør skattyteren til den som innehar den rettigheten som utgjør skattetilfellet i hvert enkelt tilfelle. En usufrukt står over eiendomsretten i listen, så der det finnes en usufrukt, er skattyteren for IBI usufruktuaren.

Det er derfor SUMA- eller kommuneregningen kommer i enkens navn, og derfor direkte belastning bør settes opp på hennes konto, ikke barnas. Det har også betydning for regelen om skattepant ved overdragelser: ved enhver endring av eierskapet til rettighetene som utgjør skattetilfellet, forblir eiendommen hefte for betalingen av utestående IBI-gjeld (art. 64.1 TRLRHL), så en ubetalt regning ved delt eierskap kan dukke opp på verst tenkelige tidspunkt. Ingenting i dette avsnittet berører satser, koeffisienter eller rabatter: de ligger i hver ayuntamientos ordenanza fiscal, de endres hvert år, og det eneste pålitelige tallet er det på din egen regning.

Formuesskatt: to skattytere, én eiendom

Ikke-bosatte er skattepliktige til spansk formuesskatt ved reell forpliktelse for eiendeler og rettigheter som befinner seg i Spania, og en spansk eiendom er en slik eiendel. Verdsettelsen av delingen følger samme vei som alt annet: artikkel 20 i Ley 19/1991 bestemmer at begrensede tingslige bruksrettigheter og naken eiendomsrett verdsettes etter kriteriene i loven om overdragelsesskatt, med den verdien som er tillagt den tilsvarende eiendelen etter formuesskattereglene som referanse der det er aktuelt. Disse reglene verdsetter bymessig og landlig eiendom til det høyeste av tre tall: katasterverdien, verdien fastsatt eller kontrollert av forvaltningen for andre skatter, og ervervsprisen eller ervervsverdien (art. 10.One).

I praksis betyr det at én eiendom gir to posisjoner i formuesskatten. Usufruktuaren oppgir den prosentandelen som svarer til hens alder etter tabellen i artikkel 26, brukt på eiendomsverdien fastsatt etter artikkel 10; nakeneieren oppgir resten. Begge tallene beregnes på nytt hvert år etter usufruktuarens nåværende alder bare der en ny rett opprettes — en eksisterende livsvarig usufrukt omvurderes ikke årlig ved at innehaveren eldes, og all planlegging som forutsetter noe annet, bør kontrolleres mot de konkrete forholdene. Skattefritt minimum, skalaen og rabattene er statlige og regionale spørsmål som vår guide om formuesskatt dekker; poenget her er bare at delingen ikke tar eiendommen ut av formuesskatten, den deler den.

Å selge en eiendom med en levende usufrukt

Nakeneieren kan selge det hen eier (art. 489 CC), og usufruktuaren kan overdra sin usufrukt (art. 480 CC), men ingen av dem kan alene levere en fri leilighet til en kjøper. En kjøper som vil ha full eiendomsrett, trenger begge underskriftene i samme skjøte, og en kjøper som bare kjøper den nakne eiendomsretten, kjøper en eiendom hen ikke kan bo i før usufruktuaren dør — et reelt marked, med en reell rabatt, men et lite ett. Det er derfor salg av delte eiendommer på Costa Blanca nesten alltid skjer i ett enkelt skjøte der enken og barna alle møter opp.

Prisen fordeles så mellom dem. Det finnes ingen regel som tvinger partene til å bruke prosentene i artikkel 26 til å dele pengene, men å bruke noe annet innbyr til en diskusjon med skattemyndigheten om hvorvidt en del av prisen egentlig var en gave fra ett familiemedlem til et annet, så den lovfestede delingen er den trygge standarden, og enhver avvikelse fra den trenger en begrunnelse på papir. Hver part beregner så sin egen kapitalgevinst: differansen mellom ervervsverdien og overdragelsesverdien (art. 34 og 35 i Ley 35/2006). Der eiendelen ble ervervet ved arv eller gave, er ervervsverdien den som følger av reglene for arve- og gaveavgift, begrenset til markedsverdi (art. 36).

For ikke-bosatte selgere beskattes kapitalgevinsten med 19 %, uten forskjell mellom bosatte i EU og utenfor EU, fordi gevinsten faller under den særskilte satsen i artikkel 25.1.f.3 i TRLIRNR i stedet for den generelle satsen. Kjøperen må også holde tilbake og betale inn 3 % av det avtalte vederlaget som forskudd på selgernes skatt (art. 25.2 TRLIRNR), og der flere ikke-bosatte selgere står i skjøtet, må tilbakeholdelsen fordeles og rapporteres for hver av dem. Både enken og barna er selgere i denne sammenhengen.

Dyre feil, og hva som er statlig og hva som er regional rett

Tre feil står for det meste av skaden en rådgiver ser. Den første er å gi barna den nakne eiendomsretten og behandle saken som avsluttet: prosentandelen giveren beholdt, ble aldri beskattet, og den vil bli beskattet ved hens død etter artikkel 26.c i ISD-loven, til en sats avledet av den opprinnelige gaven og med en seksmånedersklokke ingen følger med på. Den andre er å levere modelo 210 i nakeneierens navn fordi hen er «eieren nå»; beregningen tilhører usufruktuaren etter artikkel 85.2 IRPF, og år med meldinger i feil navn må rulles tilbake. Den tredje er å verdsette usufrukten etter hva den ville gitt i markedet, eller etter en tommelfingerregel hørt på en bar i Jávea: skatteverdien av en usufrukt er den lovfestede prosentandelen i artikkel 26.a LISD og artikkel 10.5.a TRLITPAJD, brukt på eiendommens referanseverdi, og ikke noe annet tall kan godtas.

En fjerde fortjener sin egen linje: å gi avkall på en usufrukt som allerede er akseptert, for å «rydde opp». Det er skattemessig en gave fra usufruktuaren til nakeneieren (art. 51.6 i ISD-forskriften), beskattet som sådan, og det kan koste flere ganger så mye som det å vente ville ha kostet.

Til slutt grensen som avgjør hvor mye alt dette koster. Verdsettelsesprosentene, sammensmeltingsmekanismen, beregningsreglene og IBI-rangeringen er alle statlig rett og gjelder likt i Torrevieja, Bilbao og Sevilla. Fradragene, frikortene og rabattene i arve- og gaveavgift er regionale, de varierer enormt mellom de autonome regionene, og de endres fra én budsjettlov til den neste — og derfor står det ingen tall av den typen noe sted i denne guiden. For situasjonen i Valencia-regionen, les vår guide om arveavgift for regionen, og kjør dine egne tall gjennom usufruktkalkulatoren før du signerer noe.