El valor de referencia no es el valor catastral: qué cifra paga cada impuesto

Dos cifras distintas, publicadas por el mismo registro

La descripción catastral de un inmueble español contiene el valor catastral y el valor de referencia como elementos separados (art. 3.1 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, TRLCI). No son dos versiones de una misma estimación. El valor catastral se determina objetivamente a partir del valor del suelo y del de las construcciones, no puede superar el valor de mercado y nace de una ponencia de valores aprobada para todo un municipio (arts. 22 y 23.2 TRLCI). Es la cifra antigua, deliberadamente conservadora, con la que lleva décadas trabajando la fiscalidad local.

El valor de referencia es más joven y se construye al revés. La Dirección General del Catastro lo determina de forma objetiva, con el valor de mercado como límite absoluto, a partir del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas efectuadas, por ámbitos territoriales homogéneos de valoración con módulos de valor medio y un factor de minoración fijado por orden ministerial, y aprueba cada año por resolución los elementos precisos para calcularlo en cada inmueble (disposición final tercera TRLCI, en la redacción de la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal). Ninguna de las dos cifras es una tasación de su casa: nadie entró a verla.

Lo que paga el valor catastral: IBI, modelo 210 y Patrimonio

La base imponible del IBI es el valor catastral, y nada más (art. 65 TRLRHL). Menos evidente es que también lo sea la renta imputada que un no residente declara en el modelo 210 por el inmueble que reserva para su uso: el art. 24.5 del texto refundido de la Ley del IRNR remite ese cálculo a la regla de imputación de rentas inmobiliarias de la ley del IRPF, que aplica un porcentaje sobre el valor catastral (art. 85 de la Ley 35/2006).

El Impuesto sobre el Patrimonio lo usa también, aunque solo como candidato: los inmuebles se computan por el mayor de tres magnitudes —el valor catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y el precio, contraprestación o valor de la adquisición (art. 10.Uno de la Ley 19/1991)—. Tres recibos anuales distintos, por tanto, cuelgan de una sola línea de la ficha catastral.

Lo que paga el valor de referencia: ITP, Sucesiones y Donaciones

Desde 2022 la base imponible del ITP en inmuebles es el valor de referencia a la fecha de devengo, y el valor declarado o el precio pactado solo cuando alguno de ellos es superior (art. 10.2 TRLITPAJD). Sucesiones y Donaciones funciona igual, a la fecha del fallecimiento o de la donación (art. 9.3 de la Ley 29/1987). Comprar por debajo del valor de referencia no rebaja, por tanto, el impuesto: el valor de referencia es el suelo, no la estimación.

Por eso la cifra que necesita un comprador antes de firmar y la que necesita un propietario cuando le llega el IBI no son la misma. Cuando un inmueble carece de valor de referencia, o el Catastro no puede certificarlo, ambas leyes vuelven al mayor entre el valor declarado, el precio pactado y el valor de mercado, y la Administración conserva la comprobación.

Dónde se consulta cada una

El valor catastral viene impreso en el recibo del IBI y figura en la certificación descriptiva y gráfica, que cualquier propietario puede descargar en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral de su escritura. El valor de referencia vive en otro sitio de esa misma sede: la resolución anual se publica por edicto antes del 30 de octubre del año anterior, previo trámite de audiencia colectiva, en los veinte primeros días de diciembre se publica un anuncio informativo en el BOE y, al no tener condición de dato personal, el valor puede consultarse de forma permanente (disposición final tercera TRLCI). Pida el certificado de motivación cuando quiera ver los módulos y factores que hay detrás de su cifra.

Si la cifra equivocada es la catastral, una corrección arregla tres impuestos

Una superficie que nunca estuvo bien, un uso mal codificado hace décadas o un anexo derribado hace años que sigue en la ficha inflan el valor catastral y, con él, el IBI, la renta imputada del modelo 210 y, cuando resulta ser la mayor de las tres magnitudes, el cómputo del Patrimonio: todos los años y en silencio. Los inmuebles se incorporan y se actualizan en el Catastro mediante declaraciones, comunicaciones, solicitudes, el procedimiento de subsanación de discrepancias, la inspección catastral y la valoración (art. 11.2 TRLCI).

Cuando la alteración es suya —nueva construcción, ampliación, reforma, demolición, cambio de uso, segregación, adquisición de la propiedad— entra por declaración catastral (arts. 13 y 16.2 TRLCI, obligación que el art. 76.1 TRLRHL repite sobre el sujeto pasivo del IBI). Cuando la discrepancia la creó el propio dato y no usted, el marco correcto es el procedimiento de subsanación de discrepancias (art. 18 TRLCI). Confirme el modelo vigente y su canal electrónico en la Sede Electrónica del Catastro antes de presentar nada.

Si la cifra equivocada es el valor de referencia, la vía es la contraria

Aquí no hay recurso antes de pagar. El valor de referencia solo se puede impugnar recurriendo la liquidación que en su caso practique la Administración o con ocasión de la solicitud de rectificación de la propia autoliquidación (art. 10.3 TRLITPAJD, art. 9.4 LISD). Se autoliquida sobre el valor de referencia, se paga y después se pide el dinero por la vía del art. 120.3 de la Ley General Tributaria; la Administración resuelve previo informe preceptivo y vinculante del Catastro que ratifica o corrige la cifra a la vista de la documentación aportada, y ese informe debe expresar la resolución, los módulos de valor medio y los factores de minoración en que se apoya (art. 10.4 TRLITPAJD, art. 9.5 LISD).

Dos consecuencias afloran años después. El valor de referencia no llega al Impuesto sobre el Patrimonio del inmueble que ya se poseía: el art. 10.Uno de la Ley 19/1991 enumera tres magnitudes a comparar, y un valor de referencia publicado para su piso no es ninguna de ellas. En cambio sí llega a la ganancia patrimonial futura cuando el inmueble le vino por herencia o donación, porque el art. 36 de la Ley del IRPF toma el valor de adquisición de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con el valor de mercado como tope; en una compra, el valor de adquisición sigue siendo el importe real satisfecho (art. 35.1 de la Ley del IRPF).