Impuestos del alquiler en España para no residentes 2026

¿Qué impuestos paga un no residente que alquila su vivienda en España?

Un no residente que alquila su vivienda en España paga el Impuesto sobre la Renta de no Residentes por los rendimientos del alquiler y, por los días en que el inmueble no ha estado arrendado, una renta imputada calculada sobre el valor catastral. Las dos se declaran con el mismo modelo 210, pero con códigos y plazos distintos. Declarar solo una de las dos es el error más repetido entre propietarios extranjeros.

A esa carga estatal se suman los tributos locales del inmueble —IBI y tasa de residuos— y, cuando el alquiler es turístico, un segundo bloque de obligaciones: licencia autonómica, número de registro en la publicidad, comunicación de viajeros al Ministerio del Interior y, en determinados casos, IVA al 10 %. La factura fiscal real de un alquiler en la Costa Blanca casi nunca se limita al porcentaje del IRNR.

El régimen del IRNR es idéntico tanto si alquila a largo plazo como si alquila por días: la base y el tipo dependen de su residencia fiscal, no de la modalidad de alquiler. Lo que sí cambia radicalmente con la modalidad es el IVA, la licencia y el riesgo sancionador. Las reglas de licencia y sanción que siguen son de la Comunitat Valenciana y no son trasladables a Madrid, Andalucía o Cataluña.

Larga duración, alquiler de temporada y alquiler turístico: qué cambia en cada régimen

En la Comunitat Valenciana la vivienda de uso turístico es el inmueble completo cedido por precio con fines turísticos por un tiempo igual o inferior a diez días continuados al mismo arrendatario. A partir de once días ya no es vivienda de uso turístico, sino arrendamiento de temporada, con una regulación y un riesgo sancionador distintos. El umbral es el primer dato que hay que fijar antes de publicar un anuncio.

El alquiler de larga duración sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos no necesita licencia turística, está exento de IVA y no obliga a comunicar viajeros, porque no es hospedaje. Sigue tributando por IRNR y sigue obligando a presentar el modelo 210, pero se mueve en un marco administrativo mucho más liviano. Es la opción que eligen la mayoría de propietarios que no residen en España.

El alquiler turístico invierte esa ecuación: mayor ingreso potencial por noche, pero informe de compatibilidad urbanística, declaración responsable, número de registro en todos los anuncios, parte de viajeros en cada entrada, posible IVA y una escala sancionadora autonómica muy severa. Cada una de esas obligaciones tiene su propio régimen de control. La Ley 15/2018 prohíbe además expresamente el alquiler por habitaciones con fines turísticos en la Comunitat Valenciana.

Tipos del IRNR: 19 % para la UE y el EEE frente al 24 % sobre el ingreso íntegro

El tipo del IRNR sobre los rendimientos del alquiler es del 19 % para los contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con el que exista un efectivo intercambio de información —en la práctica, Islandia, Noruega y Liechtenstein—, y del 24 % con carácter general para el resto. La diferencia real, sin embargo, no está tanto en el tipo como en la base sobre la que se aplica.

El artículo 24.1 del TRLIRNR establece que la base imponible está constituida por el importe íntegro, sin deducir gasto alguno y sin aplicar reducciones. Solo el artículo 24.6 abre una excepción para las personas físicas residentes en la UE y el EEE, que sí pueden deducir los gastos previstos en la Ley del IRPF siempre que acrediten un vínculo económico directo e indisociable con el rendimiento obtenido en España.

Para los propietarios británicos esto es determinante: desde el fin del periodo transitorio del Brexit tributan al 24 % sobre el ingreso bruto, sin deducir IBI, comunidad, seguro, intereses ni amortización, y el convenio de doble imposición de 2013 no corrige esa diferencia, solo evita pagar dos veces mediante crédito fiscal en el Reino Unido. Los residentes en Estados Unidos y en Rusia parten de la misma situación. Tampoco se aplica nunca la reducción por arrendamiento de vivienda del IRPF.

Qué gastos son deducibles y cómo se prorratean si solo alquila parte del año

Los gastos solo los puede deducir el propietario residente en la UE o el EEE, y el catálogo depende de quién sea: la persona física aplica los gastos del capital inmobiliario de la Ley 35/2006 y la entidad propietaria, los gastos deducibles de la normativa del Impuesto sobre Sociedades. Entran el IBI y la tasa de residuos, la cuota de comunidad, el seguro del hogar, los suministros a cargo del arrendador, las comisiones de las plataformas, los honorarios de gestión, la conservación y reparación, y los intereses del préstamo de adquisición.

Los intereses y los gastos de reparación y conservación tienen un límite propio: no pueden exceder de los rendimientos íntegros del inmueble, y el exceso se deduce en los cuatro años siguientes. A ellos se suma la amortización, del 3 % anual sobre el mayor de dos valores —el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral—, excluido siempre el valor del suelo. Sin el desglose suelo-construcción del recibo del IBI no se puede calcular bien.

Cuando el inmueble solo se alquila parte del año, los gastos se deducen en proporción a los días efectivamente arrendados: un seguro anual de 300 € en una vivienda alquilada 120 días no se deduce por 300 €, sino por la fracción correspondiente. Para aplicar el 19 % y deducir gastos, la Agencia Tributaria exige además acreditar la residencia fiscal en el país de origen mediante certificado, con validez de un año; sin él puede regularizar al 24 % sobre el íntegro.

Los días sin alquilar también tributan: la renta imputada del 1,1 % o el 2 %

Por los días en que la vivienda no está arrendada, el no residente declara una renta imputada equivalente al 2 % del valor catastral del inmueble, prorrateada por esos días. El porcentaje baja al 1,1 % cuando el valor catastral se ha revisado mediante valoración colectiva de carácter general con entrada en vigor en el propio periodo impositivo o en los diez anteriores; conviene comprobarlo en el recibo del IBI o en la Sede del Catastro, porque en muchos municipios de la Costa Blanca la última ponencia de valores es anterior a ese plazo y se aplica el 2 %. Se declara en el modelo 210 con el código de tipo de renta 02.

Si el inmueble carece de valor catastral notificado, la imputación se calcula al 1,1 % sobre el 50 % del mayor entre el valor comprobado por la Administración y el precio de adquisición. La renta imputada se devenga el 31 de diciembre de cada año, a diferencia del rendimiento del alquiler, que se devenga cuando resulta exigible o en la fecha de cobro si es anterior.

La consecuencia práctica es que quien alquila su vivienda cuatro meses al año presenta dos declaraciones por el mismo inmueble y el mismo ejercicio: una por los rendimientos de esos cuatro meses y otra por la imputación de los ocho restantes. Declarar solo la primera es un incumplimiento fácil de detectar para la Agencia Tributaria, que conoce en todo momento la titularidad catastral del inmueble.

¿Cuándo se presenta el modelo 210 por los rendimientos del alquiler?

Para los rendimientos devengados en 2026 con resultado a ingresar, el modelo 210 se presenta durante los veinte primeros días naturales del mes de abril del año siguiente, es decir del 1 al 20 de abril de 2027, con domiciliación bancaria del pago del 1 al 15 de abril; si la autoliquidación sale a cuota cero el plazo sigue siendo del 1 al 20 de enero de 2027, y si sale a devolver puede presentarse desde el 1 de febrero de 2027. Lo estableció la Orden HAC/623/2026, de 12 de junio, que modificó la Orden EHA/3316/2010 y desplazó el calendario que casi todas las páginas web siguen repitiendo.

Para los rendimientos devengados en 2025 el plazo de la autoliquidación anual agrupada fue del 1 al 20 de enero de 2026. La agrupación anual existe desde los devengos de 2024, por la Orden HFP/1338/2023, y por los devengos de 2026 sigue siendo una opción: los tres primeros trimestres se declaran en los veinte primeros días de abril, julio y octubre de 2026, pero el cuarto trimestre de 2026 se presenta ya del 1 al 20 de abril de 2027, y desde los devengos de 2027 el plazo de abril rige tanto en declaración separada como agrupada. Las rentas no sometidas a retención se agrupan aunque procedan de distintos pagadores, con el código 35 en lugar del 01.

La renta imputada sigue su propio calendario. La devengada en 2025 se declara a lo largo de todo 2026, hasta el 31 de diciembre. La devengada en 2026 se declara del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027, con domiciliación hasta el 23 de diciembre. Conviene no mezclar ambos calendarios en la misma agenda fiscal, porque conviven durante todo el ejercicio.

Si el inquilino es una empresa, un profesional o una sociedad, está obligado a retener el 19 % o el 24 % sobre el importe íntegro, sin aplicar los gastos del artículo 24.6; un inquilino particular no retiene nunca. El propietario comunitario recupera el exceso solicitando la devolución en el modelo 210, desde el 1 de febrero del año siguiente y dentro del plazo de cuatro años.

IVA: cuándo el alquiler turístico deja de estar exento y pasa al 10 %

El arrendamiento de vivienda está exento de IVA por el artículo 20.Uno.23.º b) de la Ley 37/1992, y la exención alcanza a garajes, anexos y muebles arrendados conjuntamente. Esa exención se mantiene aunque el alquiler sea por días: ceder la vivienda sin más no genera IVA, por corta que sea la estancia. Como contrapartida, el arrendador exento no puede deducir el IVA soportado en reformas, muebles o suministros.

La exención decae cuando el arrendador se obliga a prestar alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera. La propia ley cita el restaurante, la limpieza, el lavado de ropa y otros análogos. En ese caso el arrendamiento queda sujeto y no exento, y tributa al 10 % por aplicación del tipo reducido previsto para los servicios de hostelería.

La frontera práctica la ha ido dibujando la Dirección General de Tributos. Son propios de la industria hotelera la limpieza y el cambio de ropa durante la estancia, la recepción y atención permanente al cliente, la restauración y la lavandería. No lo son la limpieza y el cambio de ropa a la entrada y a la salida, la limpieza de zonas comunes, el mantenimiento técnico ni la entrega de llaves.

A efectos de IVA, el artículo 69.Tres de la Ley 37/1992 considera establecimiento permanente todo inmueble explotado en arrendamiento, haya o no servicios hoteleros; lo que depende de esos servicios es que el arrendamiento quede sujeto y no exento y, con ello, la carga formal: el propietario no residente debe entonces darse de alta con el modelo 036, repercutir el impuesto y presentar el 303 trimestral y el 390 anual, sin que quepa la inversión del sujeto pasivo. Tampoco existe un mínimo exento por facturar poco, porque el régimen de franquicia de la Directiva (UE) 2020/285 no se ha transpuesto en España.

Cuándo el alquiler turístico se convierte en actividad económica

Prestar servicios propios de la industria hotelera no implica automáticamente tener un establecimiento permanente a efectos del IRNR. Si no existe organización de medios —ni personal contratado ni local afecto ni gestión propia—, el no residente sigue tributando sin establecimiento permanente, aunque sí haya IVA al 10 %. En ese caso, el artículo 24.2 del TRLIRNR permite deducir los gastos de personal, de aprovisionamiento de materiales y de suministros.

Cuando sí hay organización de medios —personal propio, local desde el que se gestiona, estructura estable—, la actividad pasa a considerarse realizada mediante establecimiento permanente. El régimen cambia por completo: se tributa al tipo del Impuesto sobre Sociedades —el 25 % general, con los tipos reducidos para microempresas y entidades de reducida dimensión vigentes desde 2025— y la declaración deja de ser el modelo 210 para pasar al modelo 200, con obligaciones contables y registrales propias.

Un caso frecuente en la Costa Blanca es el de quien cede la vivienda a una empresa gestora que la subarrienda como turística. Ese arrendamiento al gestor no está exento de IVA, porque la ley excluye de la exención el arrendamiento para subarrendar, y tributa al tipo general del 21 %, no al 10 %; además, la empresa arrendataria está obligada a retener el 19 % o el 24 % sobre el importe íntegro. El propietario comunitario recupera después el exceso con un modelo 210 a devolver.

La licencia turística en la Comunitat Valenciana: qué exige la norma vigente en 2026

Para alquilar turísticamente en la Comunitat Valenciana hay que presentar una declaración responsable ante Turisme Comunitat Valenciana e inscribir la vivienda en el Registro de Turismo, que asigna un número con formato VT-000000-X. El trámite de autoregistro es telemático, requiere firma digital y no tiene coste en la sede de la Generalitat; el gasto real está en la tasa municipal y en los certificados técnicos.

El requisito que más altas bloquea es el informe municipal de compatibilidad urbanística. Desde el Decreto-ley 9/2024 es condición esencial previa a la declaración responsable, y la Dirección General de Turismo está dando de baja viviendas inscritas que no lo acreditan. Se solicita en el ayuntamiento —Torrevieja y Orihuela tienen procedimiento propio— y hay que abonar la tasa municipal correspondiente, cuyo importe fija cada ordenanza fiscal.

Además, la vivienda necesita referencia catastral única e individualizada, certificado de eficiencia energética, equipamiento mínimo del anexo III del Decreto 10/2021 —vigente en 2026 con las modificaciones del Decreto-ley 9/2024—, placa distintiva, hojas de reclamaciones y periodo de funcionamiento declarado. La inscripción vale cinco años, renovable mediante nueva declaración responsable, y obliga a hacer constar la localización exacta y el número de inscripción en todo tipo de publicidad.

El acuerdo de la comunidad de propietarios y los límites municipales

Desde el 3 de abril de 2025, el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal exige el acuerdo expreso de tres quintas partes de propietarios y de cuotas de participación para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad de alquiler turístico en un edificio en régimen de propiedad horizontal. El precepto regula la mayoría y no dice literalmente que sin acuerdo la actividad no pueda iniciarse, pero la lectura administrativa dominante es que se necesita autorización previa, y la propia Generalitat exige acreditar ese acuerdo en el trámite de alta. En la práctica, el silencio de los estatutos ya no basta.

La norma no es retroactiva y las viviendas de uso turístico que ya estaban en funcionamiento antes de esa fecha continúan su actividad. Pero para cualquier alta nueva en una urbanización de Torrevieja, Orihuela Costa o Guardamar, conseguir ese acuerdo se ha convertido en el cuello de botella real del proyecto, sobre todo cuando buena parte de los propietarios son extranjeros no residentes.

A ello se suma la facultad municipal introducida en el artículo 64 bis de la Ley 15/2018: los ayuntamientos pueden limitar el número de viviendas de uso turístico por edificio, sector o zona a través del planeamiento urbanístico, por razón imperiosa de interés general. Es la base legal de los topes por barrio que ya se aplican en algunas ciudades valencianas y de futuras limitaciones en la Costa Blanca.

Qué número de registro hay que publicar hoy en Airbnb o Booking

Para una vivienda en la Costa Blanca, el número que debe figurar hoy en los anuncios es el VT-000000-X del Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, junto con la localización exacta del inmueble. Lo exige la normativa autonómica y es también el identificador que las plataformas comprueban y muestran al amparo de la normativa europea aplicable desde mayo de 2026.

El Registro Único de Arrendamientos estatal creado por el Real Decreto 1312/2024, que desplegó efectos desde el 1 de julio de 2025 y llevó a miles de propietarios a solicitar un número estatal, fue anulado por la sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo, de mayo de 2026, por carecer el Estado de título competencial. Sobreviven la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y las obligaciones de información de las plataformas, que ahora se alimentan de los registros autonómicos.

El error simétrico es más peligroso que el original: la anulación del registro estatal no significa que ya no haya que registrarse. La normativa autonómica y municipal está intacta y el Reglamento (UE) 2024/1028, aplicable desde el 20 de mayo de 2026, obliga a las plataformas a comprobar y mostrar el número de registro allí donde exista uno. Sin número autonómico, el anuncio es ilegal y sancionable.

Modelo 179, DAC7 y el parte de viajeros ante el Ministerio del Interior

El modelo 179, la vieja declaración informativa de cesión de viviendas con fines turísticos, ya no está vigente: la propia Agencia Tributaria advierte de que para el ejercicio 2024 y siguientes ese modelo no se presenta. Lo ha sustituido el modelo 238, que presentan las plataformas en cumplimiento de la Directiva DAC7, incorporada por el Real Decreto 117/2024 y la Orden HAC/72/2024, normalmente durante el mes de enero del año siguiente.

El cambio no reduce la información que llega a Hacienda, sino al contrario. En el intercambio DAC7 no hay umbral para las cesiones de inmuebles: se informan todas, sin mínimo de operaciones ni de importe. La Agencia Tributaria recibe de las plataformas el detalle de lo cobrado por cada propietario, lo que hace inviable en la práctica no declarar los rendimientos del alquiler.

En paralelo, el Real Decreto 933/2021 obliga a los establecimientos de hospedaje, viviendas de uso turístico incluidas, a recabar los datos de todos los viajeros y comunicarlos por SES.HOSPEDAJES de forma inmediata y, en todo caso, en un plazo no superior a 24 horas desde la reserva o formalización del contrato —o su anulación— y desde el inicio de la estancia, con los datos de viajero que exige el anexo I —nombre y apellidos, sexo, documento y número de soporte, nacionalidad, fecha de nacimiento, residencia habitual, teléfonos, correo electrónico y parentesco cuando hay menores—, además de los datos del contrato, de la estancia y del medio de pago. El incumplimiento se sanciona por la vía de la seguridad ciudadana: la omisión de las comunicaciones obligatorias o la falta del registro documental son infracción grave, con multa de 601 € a 30.000 €, y comunicar fuera de plazo o con deficiencias es infracción leve, de 100 € a 600 €. El alquiler de larga duración queda fuera, porque no es hospedaje.

IBI, tasa de residuos y gastos de comunidad del inmueble alquilado

El IBI lo fija cada ayuntamiento dentro de la horquilla legal del impuesto: para inmuebles urbanos el tipo mínimo y supletorio es del 0,4 % y el máximo del 1,10 % sobre el valor catastral, y cada ordenanza fiscal concreta el suyo. Conviene consultar el recibo y la ordenanza vigente del municipio en lugar de dar por buenos porcentajes generales, porque la diferencia entre municipios de la Costa Blanca es apreciable.

La tasa de residuos ha dejado de ser opcional: la Ley 7/2022 obliga a todos los ayuntamientos a implantar una tasa específica, diferenciada y no deficitaria, con plazo desde abril de 2025. Eso explica las subidas registradas en 2025 y 2026 en municipios como Torrevieja y Orihuela. Los importes concretos varían por ordenanza y por tipo de inmueble, así que hay que consultarlos caso por caso.

IBI, tasa de residuos, comunidad, seguro y suministros son gastos deducibles para el propietario residente en la UE o el EEE, siempre prorrateados por días de alquiler; para el extracomunitario son coste puro que no reduce la base del IRNR. En la Comunitat Valenciana no existe tasa turística autonómica: la ley que la creaba fue derogada antes de aplicarse. Sí puede aplicarse un recargo del IBI por vivienda desocupada, que exige cuatro o más inmuebles residenciales y desocupación prolongada sin causa justificada.

Sanciones por alquilar sin licencia y qué vigilar en Torrevieja y Orihuela Costa

La Ley 15/2018 de la Comunitat Valenciana gradúa las multas en tres escalones: hasta 10.000 € o apercibimiento en las infracciones leves; de 10.001 € a 100.000 € y clausura de hasta seis meses en las graves; y de 100.001 € a 600.000 €, con cese de la actividad, en las muy graves. Las cifras de 90.000 € que circulan por internet reflejan redacciones antiguas.

La calificación importa más que el importe. Ejercer, comercializar, ofrecer o simplemente anunciar la actividad turística sin declaración responsable o sin cumplir los requisitos es infracción muy grave. No hacer constar el número de registro en la publicidad, incluidos los anuncios en plataformas, es infracción grave. Basta con que el anuncio esté publicado: no hace falta que llegue a haber huéspedes.

Para un propietario de Torrevieja u Orihuela Costa, el orden práctico es siempre el mismo: primero verificar en el ayuntamiento que el uso turístico es compatible y obtener el informe urbanístico; después conseguir el acuerdo de tres quintos de la comunidad, que en urbanizaciones grandes lleva meses; y solo entonces presentar la declaración responsable y publicar el anuncio con el número VT visible. Invertir el orden es la vía más rápida a un expediente sancionador.

En el plano fiscal, la rutina anual se reduce a cuatro cosas: llevar el calendario de días alquilados y días a disposición propia, conservar facturas y el desglose suelo-construcción del IBI, presentar el modelo 210 por los rendimientos y otro por la renta imputada, y mantener vigente el certificado de residencia fiscal. Muchos propietarios extracomunitarios designan además un representante fiscal en España.