spainfiscalspainfiscal

Specialskatten 3 % på spansk fastighet – utländska bolag

~28 min läsningPublicerad: 2026-09-10Uppdaterad: 2026-09-10

Någonstans mellan Torrevieja och Dénia finns det flera tusen villor vars registrerade ägare är ett bolag bildat på Gibraltar, Jersey, Isle of Man eller Brittiska Jungfruöarna. Under 1990- och 2000-talet såldes strukturen på stranden som ett smart upplägg: fastigheten byter aldrig ägare, så det blir ingen spansk arvsskatt, ingen överlåtelseskatt vid en vidareförsäljning och inget namn i det spanska registret. Det som sällan förklarades är kapitel VI i den spanska lagen om inkomstskatt för icke-residenta (TRLIRNR), art. 40–45, som ålägger ett bolag med hemvist i en jurisdiktion som Spanien betraktar som icke samarbetsvillig en skatt på 3 % av fastighetens katastervärde, varje år, så länge bolaget äger fastigheten, utan tak och utan slutdatum. Den här guiden går igenom dessa sex artiklar som de faktiskt lyder, förklarar vem som verkligen träffas, vilka undantag lagen innehåller, vad som händer med fastigheten när ingen deklarerar, och vad varje utväg kostar.

Kort svar

Ett bolag med hemvist i ett land eller territorium som Spanien behandlar som skatteparadis — i dag läst som icke samarbetsvillig jurisdiktion — och som äger spansk fastighet, eller innehar en nyttjanderätt till den, betalar en specialskatt på 3 % av katastervärdet varje år (art. 40, 41 och 43 TRLIRNR). Skattskyldigheten inträder den 31 december och deklareras i januari därpå. Art. 42 undantar utländska stater, noterade bolag och bolag med verklig ekonomisk verksamhet.

Valery Grinkevich

Granskad av

Valery Grinkevich

Ekonom ansluten till spanskt yrkeskollegium (economista colegiado) · asesor fiscal · Över 20 års erfarenhet · Torrevieja, Costa Blanca

Det viktigaste i korthet

  • Skatten träffar bolag med hemvist i ett land eller territorium som betraktas som skatteparadis — i dag läst som icke samarbetsvillig jurisdiktion — som äger eller på något sätt innehar spansk fastighet eller nyttjanderätter till den (art. 40 TRLIRNR). Ett vanligt bolag inom EU eller i ett avtalsland faller helt utanför art. 40.
  • Underlaget är fastighetens katastervärde; saknas ett katastervärde används det värde som fastställs enligt reglerna för förmögenhetsskatt (art. 41.1). Vid samägande beskattas endast den andel som innehas (art. 41.2).
  • Skattesatsen är 3 % (art. 43). Skattskyldigheten inträder den 31 december varje år och ska deklareras och betalas i januari därpå (art. 45.1); AEAT tar in den på blankett 213.
  • Art. 42 undantar utländska stater, offentliga institutioner och internationella organisationer; bolag som i Spanien fortlöpande eller vanemässigt bedriver ekonomisk verksamhet som är åtskild från att bara inneha eller hyra ut fastigheten, på de villkor som anges i förordningen; samt bolag noterade på officiellt erkända andrahandsmarknader.
  • Om ingen deklarerar drivs skulden in genom utmätningsförfarande riktat mot själva fastigheten, där intyget om att den frivilliga betalningsfristen har löpt ut räcker som exekutionstitel (art. 45.2); och vid en senare försäljning svarar fastigheten fortsatt för betalningen av skatten (art. 45.3).

På den här sidan

  1. Vad specialskatten är, och den lucka i lagen där den sitter
  2. Vem som träffas: art. 40 och testet för icke samarbetsvillig jurisdiktion
  3. Varför den här guiden inte skriver ut listan över jurisdiktioner
  4. Underlaget: katastervärdet, och vad som händer när det saknas
  5. 3 %, 31 december och januari månad
  6. Undantagen i art. 42 – den del som räddar de flesta ägare
  7. Avtalsundantaget som cirkulerar på engelska, och vad lagtexten faktiskt säger
  8. Vad som händer när ingen deklarerar: indrivningsförfarande, fastighetens ansvar och tillägg
  9. Avdragsrätt enligt art. 44, och varför den oftast inte ger dig något
  10. Vad mer strukturen drar med sig
  11. Varför Costa Blanca fick den här strukturen på sig
  12. Att komma ur det: de tre vägarna och vad var och en väcker till liv
  13. Vad du bör göra före nästa 31 december
  14. Så hanterar du en spansk fastighet som ägs av ett icke-residentbolag
  15. Vanliga frågor

Vad specialskatten är, och den lucka i lagen där den sitter

Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes är ingen egen skatt. Det är kapitel VI i den konsoliderade lagen om inkomstskatt för icke-residenta (Real Decreto Legislativo 5/2004, TRLIRNR), och den fungerar som en fristående pålaga inom den lagen: sex artiklar, från art. 40 till art. 45, med egen skattskyldig, eget underlag, egen skattesats, eget datum för skattskyldighetens inträde och egen indrivningsregel.

Skatten blir lättare att förstå bredvid art. 13.1.h) i samma lag. Den schablonintäkt för outhyrd stadsfastighet i Spanien – den fiktiva hyra som varje icke-resident ägare av en semesterbostad deklarerar på blankett 210 – tas bara ut av fysiska personer: artikeln talar om inkomst som tillskrivs skattskyldiga som är fysiska personer och som innehar stadsfastighet som inte används i näringsverksamhet. Ett bolag som äger en tom villa ger alltså ingen schablonintäkt alls. Om bolaget har hemvist i en vanlig jurisdiktion är det helt enkelt så lagen fungerar. Om bolaget har hemvist i en jurisdiktion som Spanien betraktar som icke samarbetsvillig, träder i stället kapitel VI in och tar ut 3 % av katastervärdet om året, oavsett om villan gav en enda euro i inkomst.

Det är därför skatten känns så olik resten av den spanska fastighetsbeskattningen. Det finns ingen inkomst att mäta, ingen vinst att räkna fram och ingen transaktion att beskatta. Den beskattningsgrundande händelsen är helt enkelt innehavet: att äga fastigheten, eller att på något sätt inneha en sakrättslig nyttjanderätt till den, den 31 december. Det är också därför räkningen aldrig tar slut. En villa som ägts i tysthet i femton år har gett upphov till femton årliga skatteskulder, var och en med sin egen deklarationsfrist och sin egen klocka.

Vem som träffas: art. 40 och testet för icke samarbetsvillig jurisdiktion

Art. 40 är en enda mening, och varje ord i den gör nytta. Bolag med hemvist i ett land eller territorium som betraktas som skatteparadis, och som i Spanien äger eller på något sätt innehar fastighet eller sakrättsliga nyttjanderätter till den, är skattskyldiga genom en specialskatt. Tre villkor måste alla vara uppfyllda: innehavaren är ett bolag, inte en fysisk person; det bolaget har hemvist i en listad jurisdiktion; och det innehar spansk fastighet eller en rätt till den.

Det första villkoret är det som lugnar läsare mest. Skatten träffar aldrig en fysisk person. Ett belgiskt par som äger sin lägenhet i Guardamar i eget namn kan inte träffas av art. 40, vad de än annars är skyldiga att betala. Det andra villkoret är det som avgör verkliga fall, och det handlar om bolaget, inte om aktieägaren: det som spelar roll är var bolaget har hemvist, inte nationaliteten eller hemvisten hos personerna bakom det. Ett brittiskt familjebolag registrerat i England faller utanför art. 40; samma familj som äger genom ett bolag på Brittiska Jungfruöarna faller innanför. Det tredje villkoret är bredare än ägande. Att inneha på något sätt omfattar nyttjanderätt (usufruktus), bruksrätt, boenderätt eller en långvarig sakrättslig nyttjanderätt till en spansk fastighet, så en struktur som behåller det bara ägandet utomlands och ger nyttjanderätten till bolaget kommer inte undan.

Lagtexten använder fortfarande de gamla orden, paraíso fiscal, och den konsoliderade text vi läser – uppdaterad till den 25 maj 2023 – har inte skrivits om. Bryggan finns på annat håll: hänvisningar i skattelagstiftningen till skatteparadis, till territorier utan effektivt informationsutbyte och till obefintlig eller låg beskattning ska läsas som hänvisningar till definitionen av icke samarbetsvillig jurisdiktion i DA 1.ª i Ley 36/2006, i den lydelse som Ley 11/2021 gav den lagen, vilken just för detta ändamål lade till DA 10.ª. Art. 40 betyder därför i dag bolag med hemvist i en icke samarbetsvillig jurisdiktion enligt den definitionen.

Observera

Testet gäller bolaget, inte dig. Att flytta din egen skatterättsliga hemvist till Spanien, eller därifrån, ändrar ingenting när det gäller art. 40: så länge bolaget självt har hemvist i en listad jurisdiktion och äger villan den 31 december inträder skattskyldigheten.

Varför den här guiden inte skriver ut listan över jurisdiktioner

DA 1.ª i Ley 36/2006, i den lydelse som Ley 11/2021 gav den, innehåller ingen lista. Den anger kriterier och överlämnar listan till en ministerorder från finansministeriet. Kriterierna är tre: öppenhet – om det finns lagstiftning om ömsesidigt bistånd för utbyte av skatteuppgifter enligt den allmänna skattelagen, om information faktiskt utbyts med Spanien, resultatet av expertgranskningarna från Global Forum on Transparency and Exchange of Information, samt det faktiska utbytet av uppgifter om verkligt huvudmannaskap; om territoriet underlättar offshore-instrument eller bolag som syftar till att dra till sig vinster som inte återspeglar verklig ekonomisk verksamhet där; samt förekomsten av låg eller obefintlig beskattning, mätt mot spansk inkomstskatt för fysiska personer, bolagsskatt och skatt för icke-residenta.

Ordern uppdateras. Det är hela poängen med utformningen: en dynamisk lista i stället för en fastfrusen, vilket också innebär att varje lista som trycks i en artikel åldras dåligt och att en jurisdiktion kan komma in i eller lämna listan mellan en 31 december och nästa. Enligt övergångsregeln som behållits i Ley 36/2006 gäller, till dess att ordern fastställer dem, att de territorier som räknas upp i Real Decreto 1080/1991 har den statusen – en regel skriven för glappet mellan reformen och den första ordern, och en påminnelse om att svaret har förändrats över tid.

Den här guiden kommer alltså inte att säga dig att Gibraltar, Jersey, Isle of Man eller Brittiska Jungfruöarna i dag är eller inte är en icke samarbetsvillig jurisdiktion. Det är en fråga om den order som gäller för det år du frågar om, och att ha fel åt något håll blir dyrt: att tro att du träffas när du inte gör det innebär att du betalar en skatt du inte är skyldig, och att tro att du inte träffas innebär en obetald skuld som drivs in mot villan. Ännu en regel sluter cirkeln: där Spanien har ett dubbelbeskattningsavtal i kraft med en jurisdiktion som finns på listan, gäller reglerna om icke samarbetsvilliga jurisdiktioner ändå, i den mån de inte strider mot avtalet (DA 1.ª.5 i Ley 36/2006).

Underlaget: katastervärdet, och vad som händer när det saknas

Underlaget för specialskatten är fastighetens katastervärde (art. 41.1). Inte marknadsvärdet, inte det betalade priset, inte det referensvärde (valor de referencia) som används för överlåtelseskatt: katastervärdet, samma siffra som din IBI-avi bygger på. Det är oftast goda nyheter, eftersom katastervärden normalt ligger under marknadsvärdet, och det gör skatten enkel att räkna ut: läs av katastervärdet på IBI-avin eller på ett intyg från Catastro och tillämpa 3 %.

Saknas ett katastervärde – en tomt som aldrig fått något, en fastighet som ännu inte förts in i Catastro – hänvisar samma artikel till det värde som fastställs enligt reglerna för förmögenhetsskatt. De reglerna värderar fastigheter till det högsta av tre belopp: katastervärdet, det värde som myndigheten fastställt eller kontrollerat för andra skatters räkning, eller priset, vederlaget eller anskaffningsvärdet (art. 10.Uno i Ley 19/1991). Reservregeln är därför betydligt strängare än huvudregeln, eftersom den kan nå ända upp till köpeskillingen.

Innehar bolaget fastigheten tillsammans med andra personer eller bolag, ska skatten bara betalas på den del av tillgångarnas eller rättigheternas värde som proportionellt motsvarar dess andel (art. 41.2). Ett bolag som äger 50 % av en villa, där den andra halvan står i en fysisk persons namn, betalar 3 % av halva katastervärdet; den privata halvan omfattas inte alls av specialskatten, även om den ger upphov till sin egen schablonintäkt enligt de vanliga IRNR-reglerna.

Tips

Din årliga IBI-avi delar upp katastervärdet i mark och byggnad. För den här skatten är det fastighetens totala katastervärde som räknas, inte den markandel som ligger till grund för plusvalía municipal.

3 %, 31 december och januari månad

Skattesatsen är 3 % (art. 43). Det är en platt skattesats: ingen skala, inget minimibelopp, ingen nedsättning för antalet dagar under året som fastigheten ägdes och ingen lättnad för en fastighet som stått tom. Det finns inte heller någon avräkning för den IBI som bolaget redan betalat till kommunen på samma katastervärde, eller för någon spansk skatt som betalats på hyresintäkter från samma fastighet.

Skattskyldigheten inträder den 31 december varje år och ska deklareras och betalas i januari därefter, på det sätt och den plats som anges (art. 45.1). Lagen överlåter formen till förordningen; blanketten som AEAT tillhandahåller för detta är blankett 213. Två saker följer av att skattskyldigheten inträder detta datum. För det första är det läget den 31 december som räknas: ett bolag som sålde villan i november är inget skyldigt för det året, och ett bolag som förvärvade den i december är skyldigt hela 3 %. För det andra är varje år en egen självdeklaration med sin egen frist i januari, vilket är varför skulden i dessa fall dyker upp som en trave av år snarare än som ett enda belopp.

Eftersom skattskyldigheten inträder årligen och automatiskt behöver ingenting särskilt hända för att skulden ska uppstå. Ingen avi skickas ut, inget beslut meddelas och ingen påminnelse når adressen utomlands. Skyldigheten är en självdeklaration: den finns där oavsett om någon i strukturen känner till den eller inte.

Undantagen i art. 42 – den del som räddar de flesta ägare

Art. 42 är kort och uttömmande. Specialskatten på fastighet ska inte betalas av: utländska stater och offentliga institutioner samt internationella organisationer; bolag som i Spanien, fortlöpande eller vanemässigt, bedriver ekonomisk verksamhet som är åtskild från att bara inneha eller hyra ut fastigheten, i enlighet med det som anges i förordningen; samt bolag noterade på officiellt erkända andrahandsmarknader för värdepapper.

Mittenfallet är det som avgör de verkliga ärendena, och det är utformat för att vara svårt att uppfylla. Två adverb och ett adjektiv bär upp hela testet. Verksamheten måste bedrivas i Spanien; den måste vara fortlöpande eller vanemässig, inte tillfällig; och den måste vara åtskild från att bara inneha eller hyra ut fastigheten – vilket betyder att just uthyrning av villan, även året runt och även med vinst, är precis den verksamhet som undantaget utesluter. Artikeln hänvisar också uttryckligen till det som anges i förordningen, så kriterierna och bevisningen finns i lagens tillämpningsförordning och måste kontrolleras där innan någon förlitar sig på den här punkten.

De två andra fallen är snäva men tydliga. En utländsk stat eller en offentlig institution i en utländsk stat – en diplomatfastighet, ett kulturinstitut – faller utanför skatten, liksom en internationell organisation. Ett bolag vars aktier är noterade på en officiellt erkänd andrahandsmarknad faller också utanför, med resonemanget att ett noterat bolag inte är ett ogenomskinligt innehavsbolag. Inget av undantagen är tillgängligt för det vanliga villaägande bolaget, vilket är hela poängen med kapitlet.

Exempel

Två bolag på samma gata i Jávea. Bolag A äger en villa som hyrs ut till semesterfirare hela sommaren: uthyrning räcker uttryckligen inte för art. 42.b), så om A har hemvist i en listad jurisdiktion ska de 3 % betalas. Bolag B driver ett licensierat aparthotell i byggnaden med personal och näringstillstånd: det är ekonomisk verksamhet åtskild från att bara inneha eller hyra ut, och undantaget kan då bli tillämpligt – under förutsättning att förordningens krav uppfylls.

Avtalsundantaget som cirkulerar på engelska, och vad lagtexten faktiskt säger

Mycket av det engelskspråkiga materialet om den här skatten beskriver ett fjärde undantag: bolag som har rätt att tillämpa ett dubbelbeskattningsavtal som innehåller en klausul om informationsutbyte, förutsatt att de fysiska personer som i slutänden äger kapitalet har hemvist i Spanien eller har rätt till ett avtal med en sådan klausul, och förutsatt att deras identitet styrks. Rådgivare byggde hela ärenden kring den punkten, eftersom den gjorde frågan till en dokumentationsövning: identifiera de slutliga ägarna, styrk deras hemvist, behåll undantaget.

Den punkten fanns verkligen, och det är därför den fortfarande cirkulerar. Den ingick i den ursprungliga lydelsen av art. 42 TRLIRNR från 2004, och den femte slutbestämmelsen, punkt 3, i Ley 16/2012 av den 27 december tog bort den med verkan från den 1 januari 2013. Sedan dess innehåller artikeln tre punkter och inget avtalsfall: utländska stater och offentliga organ, bolag med åtskild ekonomisk verksamhet, och noterade bolag. Upplägget blir begripligt så snart man ser vad art. 40 nu säger, eftersom skatten inte längre träffar alla icke-residenta bolag: den träffar bara bolag med hemvist i en jurisdiktion som betraktas som skatteparadis. Ett särskilt undantag för avtalsomfattade bolag har inte mycket kvar att göra när avtalsomfattade bolag som regel redan står utanför skatten från första början.

Två praktiska följder. För det första: om en rådgivare säger att din struktur är säker eftersom ni dokumenterat de slutliga verkliga huvudmännen enligt ett avtalsundantag, fråga i vilken artikel i den gällande texten det undantaget finns – och kontrollera den konsoliderade texten på BOE för det aktuella året, för svaret för en skuld från 2003 behöver inte vara svaret för en från 2026. För det andra har avtalsfrågan inte försvunnit, den har flyttat: där Spanien faktiskt har ett avtal i kraft med en listad jurisdiktion gäller reglerna om icke samarbetsvilliga jurisdiktioner i den mån de inte strider mot avtalet (DA 1.ª.5 i Ley 36/2006), vilket är ett argument som ska föras utifrån avtalstexten, inte en ruta att bocka av.

Vad som händer när ingen deklarerar: indrivningsförfarande, fastighetens ansvar och tillägg

Art. 45.2 är anledningen till att den här skatten inte är ett teoretiskt problem. Om självdeklaration och betalning uteblir inom fristen i januari inleds indrivning genom utmätningsförfarandet riktat mot själva fastigheten, och det intyg som skattemyndigheten utfärdar om att den frivilliga betalningsfristen löpt ut utan betalning, med angivet belopp, räcker som exekutionstitel för att inleda det. Det krävs inget föregående beslut riktat till ett bolag som ingen kan hitta utomlands: skulden drivs in mot tillgången som finns i Spanien och som inte kan flytta på sig.

Art. 45.3 stänger den andra utvägen. Överlåter ett bolag som är skattskyldigt för specialskatten spansk fastighet, svarar den överlåtna fastigheten fortsatt för betalningen av skatten. Med andra ord följer skulden med villan in i köparens händer. Det är därför en seriös köparundersökning av en bolagsägd fastighet begär in blankett 213 för de öppna åren innan köpet slutförs, och varför beloppet rutinmässigt hålls inne hos notarien tills de handlingarna kan visas upp.

Ovanpå detta ligger den vanliga apparaten i den allmänna skattelagen. En sen självdeklaration som lämnas in innan något krav har kommit medför tillägget enligt art. 27 LGT – 1 % plus 1 % för varje hel månads försening, och 15 % plus dröjsmålsränta efter tolv månader – och den utesluter sanktionsavgift. Kommer kravet först i stället gäller i stället tilläggen för den exekutiva perioden enligt art. 28 LGT – 5 %, 10 % eller 20 % beroende på när betalning sker – och att inte betala det belopp som följer av en självdeklaration är i sig en skatteöverträdelse (art. 191 LGT). Varje års skuld preskriberas på sin egen fyraåriga klocka, räknad från dagen efter fristen i januari för det året (art. 66 och 67 LGT), så de äldsta åren faller bort medan de senaste förblir levande.

Observera

Eftersom skatten drivs in mot fastigheten är det ofta inte den som satte upp strukturen som till slut betalar: köparen av en bolagsägd villa, eller arvingen som ärver aktierna, möter den obetalda skulden.

Avdragsrätt enligt art. 44, och varför den oftast inte ger dig något

Art. 44 säger att beloppet för specialskatten är en avdragsgill kostnad vid fastställandet av underlaget för den skatt som, i förekommande fall, skulle utgå enligt lagens föregående artiklar. Avdraget verkar alltså inom samma bolags inkomstskatt för icke-residenta – mot den inkomst bolaget självt får i Spanien – och inte mot spansk bolagsskatt, som bolaget inte betalar, och inte heller mot skatt i dess hemjurisdiktion, vilket är en fråga för den jurisdiktionen.

I praktiken är avdraget nästan värdelöst för det vanliga villaägande bolaget, och skälet är art. 24.1. För icke-residenta som verkar utan fast driftställe är underlaget inkomstens bruttobelopp, utan några kostnadsavdrag alls; bara skattskyldiga med hemvist i en annan EU-medlemsstat, eller i en EES-stat med effektivt informationsutbyte, får dra av kostnader som är direkt kopplade till den spanska inkomsten (art. 24.6). Ett bolag med hemvist i en listad jurisdiktion är per definition varken det ena eller det andra. Bolaget betalar därför vanlig IRNR på bruttohyran med den allmänna skattesatsen 24 % (art. 25.1.a; den reducerade satsen 19 % är förbehållen EU- och kvalificerade EES-residenta), och de 3 % i specialskatt läggs ovanpå utan något att minska mot.

Avdraget har ett verkligt innehåll bara när bolaget har ett fast driftställe i Spanien, eftersom ett fast driftställe beräknar sitt underlag enligt reglerna för bolagsskatt (art. 18.1) och därför kan absorbera kostnaden. Det är samma mark som undantaget i art. 42.b): ett bolag med verklig, fortlöpande ekonomisk verksamhet i Spanien har vanligtvis ett fast driftställe, och i så fall står det utanför skatten i stället för att dra av den. En sista detalj värd att känna till om du får inkomst från spansk källa genom strukturen: den som gör källskatteavdrag beräknar det utan att ta hänsyn till art. 44 (art. 31.2), så avdraget minskar inte den skatt som innehålls vid källan.

Vad mer strukturen drar med sig

De 3 % är sällan den enda överraskningen. Ett bolag med hemvist i ett territorium utan effektivt utbyte av skatteuppgifter, som innehar tillgångar belägna i Spanien, är skyldigt att utse ett ombud bosatt i Spanien innan deklarationsfristen löper ut – skyldigheten utlöses redan av innehavet av tillgången, inte av någon inkomst (art. 10.1 TRLIRNR). Att inte utse något ombud är en allvarlig överträdelse med ett fast bötesbelopp på 2 000 euro, som stiger till 6 000 euro för skattskyldiga med hemvist i de territorierna (art. 10.4), och när ingen har utsetts kan skattemyndigheten behandla den som förvarar eller förvaltar tillgångarna som ombud (art. 10.3). Strukturer som utformats för att vara osynliga slutar med ett spanskt ombud som skattemyndigheten själv har valt.

Den som förvarar eller förvaltar tillgångarna är också exponerad. Den som förvarar eller förvaltar tillgångar eller rättigheter för icke-residenta skattskyldiga utan koppling till ett fast driftställe är solidariskt ansvarig för de skatteskulder som hänför sig till inkomsten från de tillgångarna, och när ägaren har hemvist i ett territorium som betraktas som skatteparadis kan myndigheten gå direkt mot den ansvarige, utan det föregående administrativa beslut om ansvarsövergång som annars krävs (art. 9.1 och 9.3). Advokater, förvaltare och ombud som sitter på nycklarna till de här villorna vet inte alltid om det.

Sedan finns det aktieägaren. Onoterade aktier i ett bolag vars tillgångar direkt eller indirekt består av minst 50 % spansk fastighet anses vara belägna i Spanien vid tillämpningen av förmögenhetsskatten, så en icke-resident fysisk person som äger dem är skattskyldig i Spanien genom begränsad skattskyldighet (obligación real) för de aktierna; vid beräkningen ersätts bokförda nettovärden med marknadsvärden och fastigheter med de värden som utgör underlag för skatten (art. 5.Uno.b i Ley 19/1991). Och om aktieägaren har skatterättslig hemvist i Spanien är aktierna en utländsk tillgång: rättigheter som representerar andel i vilken typ av juridisk person som helst belägen utomlands ska rapporteras på blankett 720 av sina innehavare och verkliga huvudmän, över tröskelvärdena och med de undantag som anges i art. 42 ter i Real Decreto 1065/2007. Strukturen som skulle hålla villan borta från den spanska radarn sätter i stället aktieägaren mitt på den.

Varför Costa Blanca fick den här strukturen på sig

Säljargumentet från 1990- och 2000-talet höll ihop på sina egna villkor. Spansk arvsskatt på en villa som gick vidare till icke-residenta barn såg skrämmande ut; överlåtelseskatt vid varje vidareförsäljning av fastigheten såg tung ut; och det spanska fastighetsregistret skulle visa ett bolagsnamn i stället för ett familjenamn. Flytta villan in i ett offshorebolag, löd argumentet, så byter fastigheten aldrig ägare igen: du säljer aktierna utomlands, registret ändras aldrig, och det spanska arvet undviks eftersom det inte finns något i Spanien att ärva.

Sedan dess har varje del av det argumentet stängts. Vinster som direkt eller indirekt uppkommer från fastighet belägen i Spanien är spansk-källeinkomst, och artikeln säger det uttryckligen för vinster som härrör från rättigheter eller aktier i ett bolag, oavsett om det har hemvist i Spanien eller inte, vars tillgångar huvudsakligen, direkt eller indirekt, består av fastighet belägen i Spanien, samt för aktier som ger sin innehavare nyttjanderätt till spansk fastighet (art. 13.1.i).3.º TRLIRNR). Att sälja bolaget utlöser därför spansk skatt på vinsten, med skattesatsen 19 % (art. 25.1.f).3.º). Har bolaget hemvist i ett territorium utan effektivt informationsutbyte, fastställs överlåtelsevärdet proportionellt mot marknadsvärdet på den spanska fastigheten vid tidpunkten för överlåtelsen (art. 24.4), och den spanska fastigheten svarar själv fortsatt för betalningen av skatten (art. 25.3).

Det som blev kvar, och som växte, var kostnaden för att äga fastigheten: de 3 % om året, ombudsskyldigheten, aktieägarens exponering för förmögenhetsskatt, rapporteringsskyldigheten för en spanskbosatt aktieägare, och den årliga kostnaden för att hålla ett utländskt bolag vid liv – registrerat ombud, bokföring, styrelseledamöter. Familjer som ärvt de här strukturerna från den som satte upp dem upptäcker vanligen allt på en gång, under den sämsta tänkbara veckan.

Att komma ur det: de tre vägarna och vad var och en väcker till liv

Väg ett är att fastställa att ingen skatt är skyldig. Det innebär att år för år kontrollera om bolaget hade hemvist i en jurisdiktion på den order som gällde det året, och om någon punkt i art. 42 är tillämplig med den bevisning förordningen kräver. Det här är dokumentationsarbete, och det är på god marginal det billigaste utfallet, eftersom det inte utlöser någon överlåtelse av fastigheten och därmed inga överlåtelseskatter. Det är också den väg där tiden spelar en roll: medan åren löper preskriberas vissa av dem medan andra inte gör det.

Väg två är att flytta bolaget. Att flytta bolagets verkliga ledning eller säte till Spanien är en skattepliktig händelse för bolagsrättsliga transaktioner inom överlåtelseskatten, om ingetdera tidigare låg i en EU-medlemsstat (art. 19.1.3.º i den konsoliderade ITP- och AJD-lagen) – och just den transaktionen är uttryckligen undantagen (art. 45.I.B.11). Att flytta ett bolags verkliga ledning eller säte från en EU-medlemsstat till en annan är över huvud taget inte skattepliktigt (art. 19.2.2.º). Överlåtelseskatterna är alltså inte hindret på den här vägen; hindren är bolags- och redovisningsrätten i båda jurisdiktionerna, och vad som blir av bolaget när det väl är spanskt – ett spanskt bolag betalar spansk bolagsskatt på sitt resultat och omfattas inte längre av art. 40.

Väg tre är att avveckla: upplösa bolaget och tilldela villan till aktieägarna. Upplösningen av ett bolag är en bolagsrättslig transaktion som omfattas av överlåtelseskatt (art. 19.1.1.º), där de skattskyldiga är delägarna för de tillgångar och rättigheter de får (art. 23.b), underlaget är värdet av de tillgångar som lämnas till dem utan avdrag för kostnader eller skulder (art. 25.4), och den statliga skattesatsen för bolagsrättsliga transaktioner är 1 % (art. 26). Oberoende av det överlåter bolaget spansk fastighet, vilket ger en vinst beskattad med 19 % (art. 25.1.f).3.º), och en överlåtelse av stadsmark utlöser plusvalía municipal hos kommunen (art. 104 och 106 TRLRHL – observera att regeln som gör förvärvaren till ersättande skattskyldig gäller när överlåtaren är en icke-resident fysisk person, inte ett bolag). Vilka av dessa som faktiskt slår till, och med vilket belopp, beror på bolaget, jurisdiktionen, siffrorna i handlingarna och kommunens ordenanza: det här är ett fall som ska prisberäknas, inte uppskattas utifrån en artikel.

Observera

Avveckla inte en struktur för att slippa de 3 % utan att först prisberäkna utvägen. En upplösning kan kosta mer på ett enda år än skatten skulle göra på tio – eller betydligt mindre, om fastigheten inte har ökat i värde. Ordningen är alltid: fastställ vilka år som är skyldiga, prisberäkna sedan varje väg.

Vad du bör göra före nästa 31 december

Börja med tre handlingar: registreringsbeviset som visar bolagets aktuella status och hemvistjurisdiktion; den handling genom vilken bolaget förvärvade den spanska fastigheten, eller rätten till den; och den senaste IBI-avin, som ger det katastervärde som skatten beräknas på. Med de handlingarna blir den årliga skulden ren aritmetik, och antalet öppna år är bara en fråga om att räkna fyra år bakåt från varje frist i januari.

Bestäm dig sedan före årsskiftet, inte efter det. Skattskyldigheten inträder den 31 december, så ett bolag som slutför en omstrukturering i december är inget skyldigt för det året, medan ett bolag som slutför den i januari redan har fått ytterligare 3 % att betala. Det enda datumet är ofta värt mer än något argument om undantagen.

Om det finns öppna år är det betydligt billigare att frivilligt reglera dem innan något krav kommer, än att bli upptäckt: tillägget enligt art. 27 ersätter sanktionsavgiften, och det växer månad för månad. Vår IRNR-tjänst sköter deklarationerna och beräkningen av exponeringen, vår tjänst för skatteombud täcker ombudsskyldigheten för bolag med hemvist i territorier utan effektivt informationsutbyte, och tjänsten för schablonintäkt hanterar vad den enskilda ägaren är skyldig när fastigheten åter innehas i personligt namn.

Steg för steg

Så hanterar du en spansk fastighet som ägs av ett icke-residentbolag

  1. Fastställ var bolaget har hemvist

    Skaffa ett registreringsbevis som visar aktuell status samt, där det finns, ett hemvistintyg för skatteändamål. Det är bolagets hemvist, inte aktieägarnas, som art. 40 kretsar kring.

  2. Kontrollera jurisdiktionen år för år

    Jämför den hemvisten med den ministerorder som gällde för varje öppet år. Listan uppdateras, så svaret kan skilja sig mellan åren; lita inte på en lista publicerad i en artikel.

  3. Läs av katastervärdet på IBI-avin

    Underlaget är fastighetens katastervärde (art. 41.1 TRLIRNR). Saknas det, tillämpa förmögenhetsskattens värderingsregler (art. 10.Uno i Ley 19/1991). Multiplicera med 3 % och med bolagets andel i äganderätten.

  4. Pröva undantagen i art. 42 ärligt

    Utländsk stat eller offentlig institution, ett noterat bolag, eller en fortlöpande ekonomisk verksamhet i Spanien åtskild från att bara inneha eller hyra ut, på de villkor förordningen anger. Att hyra ut villan räcker inte.

  5. Räkna de öppna åren

    Varje år preskriberas fyra år efter sin frist i januari (art. 66 och 67 LGT). Lista de år som fortfarande är levande och det tillägg enligt art. 27 LGT som vart och ett skulle medföra om det reglerades frivilligt.

  6. Reglera innan något krav kommer

    Lämna in de utestående deklarationerna för de öppna åren. En frivillig sen deklaration medför tillägget enligt art. 27 och utesluter sanktionsavgift; kommer kravet först gäller i stället de exekutiva tilläggen enligt art. 28 och överträdelsen enligt art. 191.

  7. Utse ombud om det krävs

    Ett bolag med hemvist i ett territorium utan effektivt informationsutbyte som innehar spanska tillgångar måste utse ett ombud bosatt i Spanien; böterna för att inte göra det är 6 000 euro för dessa skattskyldiga (art. 10.1 och 10.4 TRLIRNR).

  8. Prisberäkna varje utväg innan du väljer en

    Prisberäkna upplösningen, flytten av hemvist och alternativet att göra ingenting över samma tidshorisont, med överlåtelseskatterna, vinsten och plusvalían på bordet, och slutför den valda vägen före den 31 december.

Specialskatten på en skärm (art. 40–45 TRLIRNR)
DelRegelArtikel
SkattskyldigBolag med hemvist i ett land eller territorium som betraktas som skatteparadis — i dag en icke samarbetsvillig jurisdiktion — som äger eller på något sätt innehar spansk fastighet eller sakrättsliga nyttjanderätter till denArt. 40
UnderlagKatastervärdet; saknas det, värdet enligt reglerna för förmögenhetsskatt; proportionell andel vid samägandeArt. 41
UndantagUtländska stater, offentliga institutioner och internationella organisationer; bolag med ekonomisk verksamhet åtskild från att bara inneha eller hyra ut; noterade bolagArt. 42
Skattesats3 %, platt, utan nedsättning för del av årArt. 43
AvdragsrättAvdragsgill kostnad vid beräkningen av underlaget för den skatt som skulle utgå enligt lagens föregående artiklarArt. 44
Skattskyldighetens inträde och deklarationInträder den 31 december; deklareras och betalas i januari därpå (AEAT:s blankett 213)Art. 45.1
IndrivningUtmätningsförfarande riktat mot fastigheten; intyget om den utgångna frivilliga fristen räcker som exekutionstitelArt. 45.2
Vid en senare överlåtelseDen överlåtna fastigheten svarar fortsatt för betalningen av skattenArt. 45.3
De tre utvägarna och de skatter var och en väcker till liv
VägVad den innebärSkatter som kommer i spel
Visa att ingen skatt är skyldigKontrollera jurisdiktionen mot den order som gäller för varje år; dokumentera en punkt i art. 42 med den bevisning förordningen kräverInga skatter på fastigheten; bara deklarationer och tillägg för de år som faktiskt är skyldiga
Flytta bolagets hemvistFlytta den verkliga ledningen eller sätet, vanligtvis till Spanien eller till en EU-medlemsstatBolagsrättslig avgift på en inflyttning, uttryckligen undantagen (art. 19.1.3.º och 45.I.B.11 ITP och AJD); därefter vanlig spansk bolagsbeskattning
Upplösa och tilldelaLikvidera bolaget och lägga fastigheten i delägarnas namnBolagsrättslig avgift som betalas av delägarna (art. 19.1.1.º, 23.b, 25.4, 26); skatt för icke-residenta på vinsten med 19 % (art. 25.1.f); plusvalía municipal (art. 104 och 106 TRLRHL)
Göra ingentingFortsätta äga genom bolaget3 % av katastervärdet varje 31 december, plus tillägg, ränta och indrivning mot fastigheten

FAQ

Vanliga frågor

Min villa i Torrevieja ägs av ett bolag. Betalar jag de 3 %?

Bara om bolaget har hemvist i ett land eller territorium som betraktas som skatteparadis, i dag läst som icke samarbetsvillig jurisdiktion (art. 40 TRLIRNR). Ett vanligt bolag med hemvist i en EU-medlemsstat eller i ett avtalsland faller utanför art. 40 och är inte skyldigt någon specialskatt, även om det fortfarande är skyldigt den vanliga skatten för icke-residenta på eventuell inkomst från fastigheten. Frågan handlar alltid om bolagets hemvist det aktuella året, kontrollerad mot den gällande ministerordern, och aldrig om din egen nationalitet eller hemvist.

Beräknas de 3 % på marknadsvärdet eller på katastervärdet?

På fastighetens katastervärde (art. 41.1 TRLIRNR). Det är samma siffra som står på IBI-avin, och den ligger normalt en bra bit under marknadsvärdet. Saknar fastigheten katastervärde är underlaget i stället det värde som fastställs enligt reglerna för förmögenhetsskatt, som tar det högsta av katastervärdet, det värde som myndigheten fastställt eller kontrollerat för andra skatters räkning, och anskaffningspriset (art. 10.Uno i Ley 19/1991).

Bolaget äger bara halva villan. Halveras skatten?

Ja, i proportion till den ägda andelen. Innehar ett bolag fastigheten tillsammans med andra personer eller bolag, ska skatten betalas på den del av värdet som proportionellt motsvarar dess andel i äganderätten (art. 41.2 TRLIRNR). Den andra halvan omfattas inte av specialskatten, även om en icke-resident fysisk person som äger den får sin egen schablonintäkt enligt de vanliga IRNR-reglerna.

Vilken blankett lämnar jag in, och när?

Skattskyldigheten inträder den 31 december och ska deklareras och betalas i januari därpå (art. 45.1 TRLIRNR); AEAT tillhandahåller blankett 213 för det. Lagen överlåter plats och form för inlämningen till förordningen, så kontrollera aktuell blankett och inlämningskanal med AEAT eller din rådgivare innan du deklarerar, särskilt om du reglerar flera år på en gång, eftersom varje år är en egen självdeklaration.

Ersätter specialskatten den vanliga skatten för icke-residenta på hyresintäkter?

Nej. De är fristående från varandra och gäller båda. Specialskatten beskattar själva innehavet av fastigheten med 3 % av katastervärdet; hyrs fastigheten ut är bolaget dessutom skyldigt vanlig inkomstskatt för icke-residenta på hyran, beräknad på bruttobeloppet utan kostnadsavdrag för bolag som inte har hemvist i EU eller i en kvalificerad EES-stat (art. 24.1 och 24.6 TRLIRNR), med den allmänna skattesatsen 24 % (art. 25.1.a). Det finns ingen avräkning den ena mot den andra; specialskatten är bara en avdragsgill kostnad i den snäva bemärkelse som art. 44 ger.

Gör uthyrning av villan bolaget undantaget enligt art. 42?

Nej – uthyrning är precis det som undantaget utesluter. Art. 42.b) undantar bolag som i Spanien, fortlöpande eller vanemässigt, bedriver ekonomisk verksamhet åtskild från att bara inneha eller hyra ut fastigheten, i enlighet med det som anges i förordningen. Semesteruthyrning av samma villa är inte åtskild från att hyra ut den; ett verkligt hotell, aparthotell eller rörelsedrivande verksamhet i fastigheten är ett annat fall, och den bevisning som krävs anges i tillämpningsförordningen.

Kan den spanska skattemyndigheten gå direkt mot fastigheten?

Ja, och det är den skarpaste egenskapen hos den här skatten. Uteblir självdeklaration och betalning i januari inleds indrivning genom utmätningsförfarandet riktat mot fastigheten, med myndighetens intyg om den utgångna frivilliga fristen som tillräcklig exekutionstitel för att inleda det (art. 45.2 TRLIRNR). Dessutom svarar en överlåten fastighet fortsatt för betalningen av skatten när ett skattskyldigt bolag överlåter spansk fastighet (art. 45.3), vilket är varför beloppet hålls inne hos notarien vid sådana köp.

Bolaget har aldrig deklarerat. Hur många år kan de kräva?

Varje års skuld har sin egen fyraåriga preskriptionstid, räknad från dagen efter det att fristen i januari för det året löpt ut (art. 66 och 67 LGT). De äldsta åren faller alltså bort ett i taget medan de senare förblir levande, och den totala exponeringen ändras varje januari. Att deklarera sent men innan något krav kommer kostar tillägget enligt art. 27 LGT – 1 % plus 1 % per hel månad, eller 15 % plus ränta efter tolv månader – och det utesluter sanktionsavgift; att bli upptäckt först medför tilläggen för den exekutiva perioden enligt art. 28 och överträdelsen enligt art. 191.

Är skatten åtminstone avdragsgill någonstans?

Bara mot bolagets eget spanska underlag för skatt för icke-residenta, och i de flesta fall är det värt ingenting. Art. 44 TRLIRNR gör beloppet till en avdragsgill kostnad vid fastställandet av underlaget för den skatt som skulle utgå enligt lagens föregående artiklar, men ett bolag med hemvist i en listad jurisdiktion som verkar utan fast driftställe beskattas på bruttoinkomsten utan några avdragsgilla kostnader (art. 24.1 och 24.6). Avdraget har ett verkligt innehåll bara där det finns ett fast driftställe som beräknar sitt underlag enligt bolagsskattereglerna (art. 18.1).

Kan jag sälja bolagets aktier i stället för fastigheten?

Det kan du, men Spanien beskattar den försäljningen. Vinster som härrör från rättigheter eller aktier i ett bolag, oavsett hemvist, vars tillgångar huvudsakligen, direkt eller indirekt, består av fastighet belägen i Spanien är spansk-källeinkomst (art. 13.1.i).3.º TRLIRNR), beskattad med 19 % (art. 25.1.f).3.º). Har bolaget hemvist i ett territorium utan effektivt informationsutbyte, fastställs överlåtelsevärdet proportionellt mot marknadsvärdet på den spanska fastigheten (art. 24.4), och den fastigheten svarar fortsatt för betalningen av skatten (art. 25.3) – så köparen ärver problemet.

Vad kostar det att upplösa bolaget och äga villan personligen?

Det beror på bolaget, jurisdiktionen och siffrorna, och det bör prisberäknas snarare än uppskattas. De skatter som kommer i spel är den bolagsrättsliga avgiften inom ITP och AJD på upplösningen, som betalas av delägarna på värdet av de tillgångar de får (art. 19.1.1.º, 23.b, 25.4 och 26 i den konsoliderade ITP- och AJD-lagen); skatt för icke-residenta på bolagets vinst med 19 % (art. 25.1.f).3.º TRLIRNR); samt plusvalía municipal hos kommunen på överlåtelsen av stadsmark (art. 104 och 106 TRLRHL). Bolags- och registerkostnader i bolagets egen jurisdiktion tillkommer ovanpå det.

Behöver bolaget fortfarande ett skatteombud i Spanien?

Om det har hemvist i ett territorium utan effektivt utbyte av skatteuppgifter och innehar tillgångar belägna i Spanien, ja – redan innehavet utlöser skyldigheten att utse ett ombud bosatt i Spanien innan deklarationsfristen löper ut (art. 10.1 TRLIRNR). Att inte utse något är en allvarlig överträdelse med ett fast bötesbelopp på 2 000 euro, som stiger till 6 000 euro för skattskyldiga med hemvist i de territorierna (art. 10.4), och myndigheten kan då behandla den som förvarar eller förvaltar tillgångarna som ombud (art. 10.3).

Relaterade guider

Relaterade tjänster

Källor

Senast uppdaterad: 2026-09-10