Förmögenhetsskatt i Spanien för icke-residenter – Modelo 714

Vad förmögenhetsskatten är och varför en icke-resident betalar den

Impuesto sobre el Patrimonio är en direkt, personlig skatt på fysiska personers nettoförmögenhet, som infördes genom Ley 19/1991 och fortfarande regleras av den lagen. Den beskattar ägandet av tillgångar på en enda dag, den 31 december (art. 29), och den är strikt individuell: det finns ingen gemensam deklaration, och ett gift par som äger en villa tillsammans är två skattskyldiga med två deklarationer och två skattefria grundavdrag.

Spanska residenter betalar genom obligación personal på sin nettoförmögenhet i hela världen. Alla andra omfattas av obligación real (art. 5.Uno.b): en icke-resident beskattas bara på de tillgångar och rättigheter som finns i Spanien, kan utövas i Spanien eller måste fullgöras i Spanien – lägenheten i Torrevieja, ett spanskt bankkonto, en bil som är registrerad här – och det skattefria grundavdraget, skalan och deklarationen tillämpas bara på den spanska delen. Ditt hus, din pension och din portfölj i hemlandet är osynliga för Spanien.

Två detaljer i lagen brukar överraska. För det första behandlas aktier i ett onoterat bolag som belägna i Spanien när minst 50 % av bolagets tillgångar, direkt eller indirekt, är spansk fast egendom – att äga villan genom ett utländskt bolag tar alltså inte bort den från skatten (art. 5.Uno.b, andra stycket). För det andra kan en resident som flyttar utomlands, i den första deklarationen efter utflyttningen, välja att fortsätta beskattas genom obligación personal (art. 5.Uno.a); det är sällan fördelaktigt, men möjligheten finns. Arbetstagare under det särskilda inflyttningsregelverket i artikel 93 i inkomstskattelagen beskattas på samma sätt bara på den spanska delen, trots att de bor i Spanien.

Skatterättslig hemvist avgörs av samma test som i inkomstskattelagen, som art. 5.Dos hänvisar till: mer än 183 dagar i Spanien under kalenderåret, eller att centrum för dina ekonomiska intressen finns här, gör dig till resident och för dig över till obligación personal på allt du äger. Vår guide om modelo 210 går igenom de testen i detalj.

Det skattefria grundavdraget på 700.000 € – och varför undantaget på 300.000 € för bostaden inte gäller dig

Artikel 28 fastställer det skattefria grundavdraget. Där en region inte har fastställt sin egen siffra minskas beskattningsunderlaget med 700.000 € (art. 28.Dos), och art. 28.Tres anger uttryckligen att beloppet gäller icke-residenter som beskattas genom obligación real. Det är ett avdrag per skattskyldig, inte per fastighet: ett par som äger ett hus värt 1.300.000 € till lika delar deklarerar 650.000 € var och drar av 700.000 € var, så att ingenting återstår att beskatta.

Undantaget på 300.000 € som spanska residenter har för sin vivienda habitual (permanentbostad, art. 4.Nueve) är något annat. Lagen definierar permanentbostaden med hänvisning till art. 68.1.3.º i inkomstskattelagen – den bostad där den skattskyldige faktiskt och stadigvarande bor. En icke-resident har per definition den bostaden utanför Spanien, så en fritidslägenhet i Benidorm, ett fritidshus i Jávea eller en uthyrningsvilla i Orihuela Costa kan aldrig kvalificera sig. Lägg inte till 300.000 € ovanpå de 700.000 €; det är bara det skattefria grundavdraget som gäller dig.

Andra undantag i art. 4 gäller även icke-residenter när tillgången finns i Spanien: bohag och personliga tillhörigheter (ajuar doméstico, art. 4.Cuatro) är undantagna, liksom rättigheter i pensionsplaner (art. 4.Cinco) och värdepapper vars avkastning är undantagen enligt lagen om inkomstskatt för icke-residenter (art. 4.Siete). Smycken, bilar, båtar och konstverk räknas däremot till marknadsvärde (art. 18 och 19).

Så värderas din spanska fastighet (art. 10)

Fast egendom värderas inte till vad du själv tror att den är värd. Art. 10.Uno tar det högsta av tre siffror: katastervärdet, det värde skattemyndigheten har fastställt eller kontrollerat för en annan skatt, samt priset, vederlaget eller förvärvsvärdet. För de flesta utländska ägare är köpeskillingen den högsta av de tre, och den siffran ligger fast medan katastervärdena sakta stiger år för år.

Den andra siffran har fått större betydelse sedan Ley 11/2021: underlaget för överlåtelseskatten vid ett köp är numera Catastros referensvärde (valor de referencia), eller priset om det är högre (art. 10.2 i lagen om överlåtelseskatt). Om referensvärdet som användes för din ITP var högre än det du betalade är det den högre siffran som gäller för förmögenhetsskatten. Fastigheter under uppförande värderas till de belopp som faktiskt investerats fram till den 31 december plus tomten (art. 10.Dos), och rättigheter av timesharetyp följer antingen huvudregeln eller det pris som betalats för andelsbevisen (art. 10.Tres).

Ägandet fastställs enligt civilrättsliga regler (art. 7): tillgångar som tillhör båda makarna gemensamt delas lika om ingen annan fördelning bevisas, och när äganderätten är oklar kan skattemyndigheten behandla den som ägare som står angiven i ett offentligt register eller skatteregister – i praktiken Registro de la Propiedad och Catastro. Nyttjanderätt (usufructo) och blott ägande värderas med samma formler som för överlåtelseskatten (art. 20), vilket är förklaringen till att en ärvd nyttjanderätt till en bostad på Costa Blanca inte räknas till fullt värde; vår kalkylator för nyttjanderätt och blott ägande tillämpar de reglerna.

Avdragsgilla skulder: bolånet räknas, de flesta andra skulder gör det inte

Beskattningsunderlaget är nettoförmögenheten: tillgångar minus belastningar och skulder (art. 9.Dos). För en icke-resident är avdraget snävare än för en resident. Art. 9.Cuatro tillåter bara de belastningar och panter som tynger själva de spanska tillgångarna, samt de skulder som tagits för det kapital som investerats i dessa tillgångar. Ett bolån som tagits för att köpa lägenheten är avdragsgillt; ett privatlån i hemlandet för något annat är det inte, även om du betalade de spanska samfällighetsavgifterna med det.

Skulder värderas till sitt nominella belopp den 31 december och måste vara vederbörligen dokumenterade (art. 25.Uno): bankens årsslutscertifikat som visar den utestående kapitalskulden är det normala beviset. Garanterade belopp räknas inte förrän borgensmannen faktiskt tas i anspråk, och själva panten är inte det avdragsgilla – det är den uppskjutna köpeskillingen eller det säkrade lånet som är det (art. 25.Dos). Skulder som tagits för att köpa undantagna tillgångar är aldrig avdragsgilla (art. 25.Tres).

När ett spanskt bankkonto ingår i dina spanska tillgångar värderar art. 12 det till saldot vid årets slut eller, om det är högre, genomsnittssaldot för det sista kvartalet; medel som tagits ut för att köpa tillgångar som tas upp i deklarationen eller för att betala skulder räknas inte in i det genomsnittet, och ett lån som satts in på kontot under det sista kvartalet räknas varken in i genomsnittet eller dras av som skuld. En stor överföring i december för att finansiera handpenningen på ett nytt köp snedvrider därför inte siffran.

Den statliga skalan (art. 30) och ett räkneexempel

När det skattefria grundavdraget har dragits av beskattas underlaget enligt den skala som regionen har fastställt eller, i annat fall, enligt den statliga skalan i art. 30.2, som är den som gäller som standard för icke-residenter (art. 30.3). Den är progressiv med åtta intervall, från 0,2 % upp till 3,5 % över 10.695.996,06 € – tabellen nedan återger den konsoliderade BOE-texten.

Räkneexempel: en norsk ägares lägenhet i Alicante är upptagen till 1.200.000 €, i hennes eget namn, utan bolån. Beskattningsunderlag 1.200.000 € minus 700.000 € = 500.000 €. Intervallet som börjar vid 334.252,88 € har en fast del på 835,63 €, och resterande 165.747,12 € beskattas med 0,5 %, det vill säga 828,74 €. Total förmögenhetsskatt: 1.664,37 € – ungefär 0,14 % av fastighetens värde, ungefär vad ett års samfällighetsavgifter kostar.

Eftersom skalan tillämpas per person skulle samma lägenhet, ägd 50/50, ge varje make ett underlag på 600.000 €, under grundavdraget, och ingen skatt alls. Att dela ägandet mellan makarna redan vid köpet är därför det enskilt mest effektiva beslutet en icke-resident köpare kan fatta när det gäller förmögenhetsskatten – och det måste fattas innan köpebrevet skrivs under, inte i april.

Skatten är överlåten till regionerna: icke-residentens valmöjlighet (DA 4ª)

Förmögenhetsskatten är en statlig skatt vars intäkter, och en del av vars regler, är överlåtna till de autonoma regionerna (art. 2.Dos och den första tilläggsbestämmelsen i LIP, enligt finansieringslagen Ley 22/2009). Inom ramen för den överlåtelsen får regionerna fastställa sitt eget skattefria grundavdrag, sin egen skala och sina egna avdrag och bonusar – vilket är skälet till att skatten i praktiken är noll i vissa regioner och högre än den statliga skalan i andra.

Ursprungligen beskattades en icke-resident alltid enligt de statliga reglerna. Den fjärde tilläggsbestämmelsen, i den lydelse som Ley 11/2021 gav den, ger numera varje icke-resident, oavsett bosättningsland, rätt att tillämpa reglerna i den region där merparten av värdet på deras spanska tillgångar finns. AEAT:s egen handledning beskriver detta som en valmöjlighet som får utnyttjas eller inte: du väljer det förmånligaste regelverket direkt i deklarationen, och ingenting tvingar dig att välja det regionala.

Valet görs för hela deklarationen, inte tillgång för tillgång. En ägare med en lägenhet i Benidorm och en mindre i Murcia tittar på var det högre värdet finns – Comunitat Valenciana – och jämför det valencianska regelverket (grundavdrag, skala, bonusar) med det statliga. Eftersom solidaritetsskatten på stora förmögenheter infördes just för att neutralisera regionala bonusar över 3.000.000 € är den regionala vägen mest värdefull i intervallet mellan 700.000 € och 3.000.000 €.

Vad Comunitat Valenciana gör (Ley 13/1997, art. 8–9)

De valencianska reglerna finns i Ley 13/1997 från Generalitat. Art. 8 fastställer det skattefria grundavdraget till 1.000.000 €, men formuleringen är precis: den gäller skattskyldiga genom obligación personal som stadigvarande är bosatta i Comunitat Valenciana. En icke-resident uppfyller inte den beskrivningen, så den försiktiga tolkningen är att en brittisk eller nederländsk ägare av en bostad på Costa Blanca behåller det statliga grundavdraget på 700.000 € även vid val av de valencianska reglerna. Var försiktig med löften om att siffran 1.000.000 € skulle gälla icke-residenter, och be om individuell rådgivning.

Art. 9 fastställer en valenciansk skala som är högre än den statliga i varje intervall utom det sista: 0,25 % i stället för 0,2 % på de första 167.129,45 €, 0,37 % i stället för 0,3 % på nästa del, 0,62 % i stället för 0,5 % och så vidare, upp till samma högsta skattesats på 3,5 %. Den tillfälliga skala som gällde 2023 och 2024 har upphävts. Jämförelsetabellen nedan ställer de båda skalorna sida vid sida.

Konsekvensen för den typiska icke-residenten är kontraintuitiv: att välja de valencianska reglerna kostar normalt mer, inte mindre. På beskattningsunderlaget på 500.000 € i exemplet ovan ger den statliga skalan 1.664,37 € och den valencianska skalan 2.063,81 €. Om inte en framtida valenciansk bonus ändrar bilden håller de flesta icke-residenter med fastighet på Costa Blanca sig helt enkelt till de statliga reglerna – och eftersom valet enligt DA 4ª är frivilligt kan de göra just det.

Modelo 714: vem som måste lämna in, när och hur

Deklarationen kallas modelo 714. Art. 37 tvingar dig att lämna in den i två fall: när skatten blir betalningsbar efter avdrag och bonusar, eller – även om inget ska betalas – när värdet på dina tillgångar och rättigheter, beräknat enligt lagens regler och före avdrag för skulder eller det skattefria grundavdraget, överstiger 2.000.000 €. Håll de två testen isär: en icke-resident med en villa värd 1.500.000 € och ett bolån på 900.000 € är inte skyldig något och, eftersom värdet understiger 2.000.000 €, behöver ingenting lämnas in; samma villa upptagen till 2.100.000 € måste deklareras även om skatten kan bli noll.

Perioden för att lämna in deklarationen är samma som för den årliga inkomstdeklarationen varje år. För inkomståret 2025 – tillgångar den 31 december 2025 – fastställde AEAT perioden till 8 april–30 juni 2026, med 25 juni 2026 som sista dag om du betalar via autogiro från ett spanskt konto. Modelo 714 lämnas in elektroniskt på AEAT:s sede med ett digitalt certifikat, Cl@ve eller via en auktoriserad mellanhand, till exempel din skatterådgivare.

Art. 6 kräver att icke-residenter utser ett ombud bosatt i Spanien när de agerar genom ett fast driftställe eller när AEAT kräver det på grund av de spanska tillgångarnas storlek och art, och att utnämningen anmäls innan deklarationsfristen löper ut; underlåtenhet är en allvarlig överträdelse med böter på 1.000 €. Separat kräver reglerna om inkomstskatt för icke-residenter att personer bosatta utanför EU/EES utser ett ombud i flera situationer, så i praktiken har de flesta ägare utanför EU redan ett – samma person bör sköta modelo 714.

Varje ägare lämnar sin egen deklaration med sitt eget NIE och sitt eget grundavdrag på 700.000 €. Om du aldrig har deklarerat men borde ha gjort det innebär en frivillig rättelse innan AEAT hör av sig att du betalar tillägget för sen inlämning enligt den allmänna skattelagen i stället för en sanktionsavgift; preskriptionstiden är fyra år.

Solidaritetsskatten på stora förmögenheter (Ley 38/2022)

Sedan 2022 finns en andra, rent statlig skatt ovanpå förmögenhetsskatten: Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, som infördes genom art. 3 i Ley 38/2022. Den beskattar nettoförmögenhet över 3.000.000 €, använder samma värderingsregler och samma skattskyldighetsdag den 31 december, och gäller för icke-residenter genom obligación real på deras spanska tillgångar, precis som förmögenhetsskatten.

Underlaget minskas med ett skattefritt grundavdrag på 700.000 €, som Real Decreto-ley 8/2023 bekräftade för både residenter och icke-residenter, och skalan har i praktiken tre intervall: 1,7 % mellan 3.000.000 € och 5.347.998,03 €, 2,1 % upp till 10.695.996,06 € och 3,5 % däröver. Avgörande är att den förmögenhetsskatt som faktiskt betalats för samma år räknas av mot solidaritetsskatten, så för en icke-resident på den statliga skalan innebär den andra skatten oftast ingenting extra: den slår bara till där regionala bonusar har nollställt förmögenhetsskatten.

Skatten aviserades ursprungligen för två år, men Real Decreto-ley 8/2023 förlängde den på obestämd tid, tills förmögenhetsbeskattningen ses över inom ramen för reformen av regionfinansieringen. Den deklareras på modelo 718 i juli året därpå, och bara av dem vars skatt blir betalningsbar. Med grundavdraget på 700.000 € och ett första intervall på 0 % innebär det i praktiken spanska nettotillgångar från ungefär 3.700.000 € och uppåt.

IBI, modelo 210 och modelo 720: hur skyldigheterna hänger ihop

En icke-resident ägare på Costa Blanca lever med en liten uppsättning återkommande skatter, och det hjälper att se dem tillsammans. IBI är den kommunala fastighetsskatten: skattskyldigheten inträder den 1 januari, den som äger fastigheten den dagen är skyldig hela årets skatt, skattesatsen fastställs av varje ayuntamiento i sin ordenanza fiscal, och i större delen av provinsen Alicante utfärdas avin av SUMA Gestión Tributaria. Vår kostnadsfria IBI-simulator uppskattar den per kommun; det katastervärde den använder är utgångspunkten för de två statliga deklarationerna.

Modelo 210 är den årliga inkomstskatten för icke-residenter: schablonintäkt för en bostad du har till ditt förfogande, hyresintäkter eller vinsten vid en försäljning. Modelo 714 är förmögenhetsskatten på samma fastighet, men på dess värde i stället för dess inkomst, och bara över 700.000 €. De lämnas in separat, med olika kalendrar, och den ena ersätter inte den andra. Katastervärdet på IBI-avin styr underlaget för modelo 210 och sätter golvet för värderingen på modelo 714, så de tre dokumenten måste stämma överens.

Modelo 720 – den informativa deklarationen om tillgångar utomlands – är den som icke-residenter inte lämnar in. Det är en skyldighet för spanska residenter med utländska konton, värdepapper eller fastigheter över rapporteringströsklarna. Den dag du blir resident vänds bilden: du lämnar modelo 720 för de tillgångar du lämnat kvar, du betalar förmögenhetsskatt på din förmögenhet i hela världen genom obligación personal, och undantaget på 300.000 € för permanentbostaden och det regionala grundavdraget blir äntligen dina. Vår guide om modelo 720 går igenom den övergången.

Begränsningsregeln på 60 % mellan inkomst och förmögenhet och avräkningen för utländsk skatt: bara för residenter

Residenter har en säkerhetsventil i art. 31: summan av deras förmögenhetsskatt och inkomstskatt får inte överstiga 60 % av deras beskattningsunderlag för inkomstskatt, och när den gör det sätts förmögenhetsskatten ned, med upp till 80 %. Bestämmelsen är uttryckligen skriven för skattskyldiga genom obligación personal. En icke-resident kan inte åberopa den: med liten eller ingen spansk inkomst betalas förmögenhetsskatten på en stor spansk fastighet i sin helhet, oavsett förhållandet till inkomsten.

Detsamma gäller art. 32, som låter residenter dra av förmögenhetsskatt betald utomlands: den gäller bara obligación personal. En icke-resident som också betalar förmögenhetsskatt i hemlandet på samma spanska fastighet får ingen avräkning i Spanien; en eventuell lättnad kommer i så fall från hemlandets egna regler eller från dubbelbeskattningsavtalet, och bara om det avtalet omfattar skatter på kapital. Flera hemländer – Storbritannien bland dem – saknar helt förmögenhetsskatt, och då finns det inget att räkna av, utan den spanska skatten blir helt enkelt en kostnad för ägandet.

Den enda bonusen i de statliga reglerna är nedsättningen på 75 % för tillgångar i Ceuta och Melilla (art. 33), irrelevant för ägare på Costa Blanca. Allt annat – till exempel det valencianska avdraget för investeringar i nystartade bolag – hör till det regionala regelverket och gäller bara dig om du väljer det enligt DA 4ª och uppfyller villkoren.

Varför icke-residenter lämnar över modelo 714 till ett skatteombud

Förmögenhetsskatten är lika mycket ett årligt beslut som en årlig deklaration. Varje år måste någon kontrollera de tre fastighetsvärdena, ta fram bankens bolånecertifikat, avgöra om det regionala valet är värt att göra, bekräfta att bruttotillgångstestet inte har överskridits efter ett nytt köp, och samordna siffrorna med modelo 210 så att AEAT ser ett enhetligt katastervärde i alla deklarationer. Det mesta av detta sker på spanska och det mesta kräver ett digitalt certifikat.

Ett ombud i Spanien tar också emot AEAT:s meddelanden. Frågor om förmögenhetsskatt kommer ofta flera år senare, när skattemyndigheten korskontrollerar en försäljning, ett arv eller en deklaration som en anhörig lämnat in, och ett brev till en tom spansk adress anses ändå delgivet. Att ha ett registrerat ombud bosatt i Spanien är skillnaden mellan att besvara en förfrågan och att upptäcka en sanktionsavgift.

spainfiscal förbereder och lämnar in modelo 714 för icke-residenta ägare på hela Costa Blanca och i Comunitat Valenciana, beräknar valet mellan de statliga och de valencianska reglerna, samordnar det med modelo 210 och IBI, och agerar som ditt utsedda skatteombud inför AEAT – så att villan förblir en fritidsbostad och inte ett skatteproblem.