Kjøpe nybygg i Spania: skatter, garantier og steg (2026)

Hvor mye mva betaler du på en nybygd bolig i Spania?

En nybygd bolig som du kjøper direkte fra utbyggeren, har 10 % mva – på spansk IVA (art. 91.Uno.1.7.º i Ley 37/1992 om IVA). Satsen gjelder boligens pris og omfatter også høyst to garasjeplasser og tilhørende rom, som boden, forutsatt at de overdras samlet med boligen. Det spiller ingen rolle om boligen skal være der du bor, en fritidsbolig eller en utleieinvestering: mva-en på boligen avhenger verken av hva du skal bruke den til eller av hvor du bor. En nybygd fritidsbolig betaler også 10 %.

Det som faller utenfor denne pakken, har den generelle satsen på 21 % (art. 90.Uno LIVA). Det gjelder en garasje eller bod du kjøper separat, den tredje garasjeplassen og ethvert næringslokale, som loven uttrykkelig holder utenfor som tilhørende rom selv om det selges sammen med boligen. Loven snakker om tilhørende rom «som overdras samlet», så den praktiske måten å sikre deg 10 % på er at garasjen og boden står i samme kontrakt og samme skjøte som boligen. Ligger garasjen på en annen eiendom, bør du spørre før du signerer: skattemyndighetene (Agencia Tributaria) snakker om garasjer som ligger i bygningen.

Det finnes en supperedusert sats på 4 %, men bare for offentlig regulerte boliger av særskilt type eller i offentlig regi (viviendas de protección oficial) når de selges av utbyggeren sin, med inntil to garasjer og tilhørende rom i samme bygning (art. 91.Dos.1.6.º LIVA). Utover det finnes ingen redusert mva basert på alder, verken for dem under 35 år eller for eldre, og heller ikke for storfamilier eller personer med funksjonsnedsettelse. Fordelene for unge som omtales i nyhetene, er regionale og gjelder ITP, skatten på brukte boliger, ikke mva-en på nybygg.

To forbehold. På Kanariøyene, i Ceuta og i Melilla gjelder ikke IVA (art. 3 LIVA): der betaler man IGIC og IPSI med egne satser, som denne guiden ikke dekker. Og hvis du pusser opp boligen rett etter overleveringen, får oppussingen ikke de 10 % som gjelder oppussing av boliger som ble ferdigstilt for minst to år siden, så den får 21 % (art. 91.Uno.2.10.º LIVA).

Nybygg i Spania: mva eller ITP? Det er selgeren som avgjør

«Nybygg betaler mva, brukt bolig betaler ITP» stemmer nesten alltid, men det juridiske kriteriet er et annet: mva gjelder den første leveringen av en ferdig bygning, altså den utbyggeren foretar (art. 20.Uno.22.º A i mva-loven). Andre og senere leveringer er fritatt for mva og er derfor underlagt overdragelsesskatten, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (art. 4.Cuatro LIVA og art. 7.5 i Texto Refundido del ITPAJD).

Det vanligste tilfellet på Costa Blanca er en ny bolig som videreselges av en privatperson som kjøpte den på tegning og aldri brukte den. Skattemessig er det en andre levering fra en selger som ikke driver næring, så du betaler ITP og ikke mva; i Valencia-regionen 9 % for kjøp fra og med 1. juni 2026, og 11 % av hele verdien hvis den overstiger én million euro (art. 13.Uno i Ley 13/1997). Grunnlaget er det høyeste av prisen og Catastros referanseverdi (art. 10 TRLITPAJD). Er selgeren en ikke-bosatt privatperson, må du i tillegg holde tilbake 3 % av prisen (art. 25.2 i Texto Refundido del IRNR), noe som aldri skjer når du kjøper fra en spansk utbygger.

Det andre tilfellet er utbyggeren som har leid ut boligen. Salget er ikke lenger en første levering hvis boligen har vært brukt sammenhengende i to år eller mer av eieren, av innehavere av en bruksrett eller av leietakere uten kjøpsopsjon. Varte leieforholdet kortere enn to år, har salget fortsatt mva. Varte det to år eller mer, betaler salget til en tredjepart ITP, med mindre kjøperen nettopp er leietakeren som brukte boligen: da er det fortsatt en første levering, og det er mva. Leieforhold med kjøpsopsjon teller ikke med i disse to årene.

Det tredje tilfellet går motsatt vei: en privatperson som bygger et hus for å selge det, regnes som næringsdrivende i mva-sammenheng, «selv om det bare skjer av og til» (art. 5.Uno.d LIVA), og det første salget har mva. Og ved en andre levering til en privatperson kan utbyggeren ikke gi avkall på fritaket for å ta mva av deg: det er bare mulig når kjøperen er en næringsdrivende med fradragsrett (art. 20.Dos LIVA).

AJD på nybygg: 1,4 % eller 0,1 % i Valencia-regionen

I tillegg til mva utløser skjøtet ved kjøp av en ny bolig dokumentavgiften Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), i den graderte delen. Den betales fordi skjøtet er en første kopi med en gjenstand som kan verdsettes, som kan tinglyses og som ikke er underlagt ITP (art. 31.2 TRLITPAJD). Den betales av kjøperen (art. 29), og grunnlaget er den oppgitte verdien, som aldri kan være lavere enn Catastros referanseverdi (art. 30.1).

I Valencia-regionen er den generelle AJD-satsen 1,4 % for skjøter som signeres fra og med 1. juni 2026; frem til 31. mai var den 1,5 % (art. 14.Cuatro i Ley 13/1997, slik den lyder etter Ley 5/2025). Den synker til 0,1 % når skjøtet gjelder kjøp av din faste bolig (art. 14.Uno.a). Denne satsen på 0,1 % har ingen grenser for alder, inntekt eller pris. Den krever begrepet fast bolig slik det brukes i den spanske inntektsskatten (IRPF): du må faktisk og varig bo i boligen innen 12 måneder etter kjøpet eller ferdigstillelsen og bo der sammenhengende i tre år (disposición adicional 23.ª i IRPF-loven).

Her skiller Valencia-regionen seg fra andre regioner: det finnes ingen reduserte AJD-satser basert på alder, storfamilie eller funksjonsnedsettelse. Slike rabatter (8 %, 6 %, 4 % eller 3 %) finnes, med sine vilkår, i ITP-en for brukte boliger, ikke i AJD-en for nybygg.

For den som kjøper fra utlandet, er konklusjonen klar: et feriehus eller en investering for en ikke-bosatt betaler 1,4 %, fordi det ikke skal være vedkommendes faste bolig. De 0,1 % passer bare hvis du flytter livet ditt til Spania og tar boligen i bruk permanent innen fristen. Til orientering: i Región de Murcia er AJD-satsen for kjøp av bolig med mva 1,5 % fra og med 25. juli 2025 (art. 7.8 i Decreto Legislativo 1/2010 fra Murcia). Modelo 600 for AJD i Valencia-regionen leveres til Agència Tributària Valenciana, regionens skattemyndighet, innen én måned etter skjøtet (art. 14 ter.1 i Ley 13/1997).

Kjøpe på tegning i Spania: risikoer og hvordan du beskytter deg

Å kjøpe på tegning betyr å forplikte seg til å kjøpe en bolig som ennå ikke finnes, og betale deler av prisen mens den bygges. Til gjengjeld tar du risikoer som ikke finnes ved kjøp av brukt bolig: at byggingen ikke starter, at den blir forsinket, at utbyggeren går konkurs, at det som leveres, ikke stemmer med det som ble lovet, eller at markedet endrer seg før overleveringen. Spørsmålet «er det trygt å kjøpe på tegning?» har et konkret svar: det er trygt hvis pengene du betaler på forskudd, er sikret og satt inn der loven krever.

Loven gir deg tre former for beskyttelse som du bør kontrollere, ikke ta for gitt. Den første er garantien for forskuddsbetalinger: en bankgaranti eller forsikring som dekker det du betaler før overleveringen, skatter inkludert, pluss lovens rente (disposición adicional 1.ª i Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, LOE – den spanske byggeloven). Den andre er særkontoen, atskilt fra utbyggerens øvrige midler og øremerket byggingen. Den tredje er den obligatoriske informasjonen: utbyggeren skal tydelig oppgi leveringsdatoen og hvilken fase byggingen er i, og gi deg kopi av dokumentasjonen når du signerer (art. 5 og 9 i Real Decreto 515/1989).

Den alvorligste risikoen er å betale før byggetillatelsen foreligger. Plikten til å stille garanti oppstår med byggetillatelsen (licencia de edificación), så et reservasjonsbeløp som betales før den foreligger, havner i en gråsone. Blir du bedt om et depositum før tillatelsen er gitt, bør du kreve at hele beløpet betales tilbake hvis tillatelsen ikke kommer. Den andre risikoen er å betale til en konto som ikke er særkontoen, for eksempel til et konsernselskap eller til eiendomsmegleren: betal bare med bankoverføring til kontoen som er angitt i kontrakten.

Den tredje risikoen er skattemessig og handler om likviditet. Hver innbetaling har mva fra første euro, så de 10 % betales gradvis med hvert avdrag. Og regelverket kan endre seg før skjøtet: mva-en på hver innbetaling beregnes etter satsen som gjelder når du betaler, og AJD etter satsen som gjelder på skjøtedagen. Den som kjøpte på tegning i Valencia-regionen og får skjøtet etter 1. juni 2026, betaler 1,4 % AJD selv om kontrakten ble signert da satsen var 1,5 %.

Garantien for forskuddsbetalinger (bankgaranti eller forsikring)

Siden 1. januar 2016 har beskyttelsen av det du betaler før overleveringen stått i disposición adicional 1.ª i LOE, som erstattet den gamle Ley 57/1968. Enhver boligutbygger som tar imot penger før overleveringen, må sikre tilbakebetalingen fra det tidspunktet byggetillatelsen er gitt, med en kausjonsforsikring eller en solidarisk bankgaranti (aval), for det tilfellet at byggingen ikke starter eller ikke fullføres innen avtalt frist. Garantien dekker det du har betalt, skatter inkludert, pluss lovens rente (interés legal del dinero) fra hver innbetaling frem til avtalt leveringsdato.

Garantien må være individuell: en polise eller en bankgaranti i ditt navn, som identifiserer boligen og det garanterte beløpet. Når kontrakten signeres, skal utbyggeren gi deg garantidokumentet, og kontrakten skal oppgi hvilken institusjon som utsteder den, og hvilken særkonto du betaler inn til. Ved forsikring betaler utbyggeren premien, og forsikringsselskapet kan ikke nekte å betale deg med den begrunnelse at utbyggeren ikke har betalt. Stiller ikke utbyggeren garanti, begår den et forbrukerrettslig brudd med bot på inntil 25 % av beløpene som skulle vært sikret.

Starter ikke byggingen, eller leveres ikke boligen i tide, har du to valg: heve kontrakten og få tilbake det du har betalt, med skatter og renter, eller gi en utsettelse, som dokumenteres med den nye datoen. For å få pengene sender du utbyggeren et formelt krav som kan dokumenteres, for eksempel med burofax eller en notarialakt. Betaler ikke utbyggeren tilbake innen 30 dager, krever du forsikringsselskapet eller garantibanken, som har ytterligere 30 dager på å betale deg.

Bankgarantien bortfaller to år etter misligholdet hvis du ikke i løpet av den tiden har krevd heving og tilbakebetaling. For kausjonsforsikringen viser loven til forsikringsavtaleloven (Ley de Contrato de Seguro), så sjekk hvilken frist for å kreve som står i polisen din. Garantien slettes først når brukstillatelsen foreligger og utbyggeren har dokumentert at boligen er overlevert til deg. Du får bare tilbake det du kan dokumentere å ha betalt.

Kjøpekontrakt ved kjøp på tegning: dette bør du sjekke

Den private kontrakten er dokumentet som beskytter deg mest – eller minst – fordi skjøtet kommer flere år senere og gjengir det dere avtalte. Sjekk først det loven krever at kontrakten skal inneholde: plikten til å betale tilbake det du har betalt, med skatter og lovens rente, hvis byggingen ikke starter, ikke blir ferdig i tide eller brukstillatelse ikke gis; henvisningen til bankgarantien eller forsikringen med institusjonens navn; og institusjonen og særkontoen du betaler inn til (DA 1.ª Tres LOE). Deretter leveringsdatoen, som skal fremgå «helt tydelig» (art. 5 i Real Decreto 515/1989), og hvilken forsinkelse som gir rett til heving.

Sjekk hva du kjøper: tegninger, bruksareal og bruttoareal, byggebeskrivelse (memoria de calidades) og hvilke tilhørende rom som er inkludert (garasje, bod), som bør være en del av kontrakten for å beholde 10 % mva. Endringer i byggingen som endrer prisen, krever ditt samtykke (art. 10 i Real Decreto 515/1989). Be også om en grunnboksutskrift (nota simple) fra eiendomsregisteret: den bekrefter at tomten tilhører utbyggeren, og om det finnes et byggelån med pant som senere skal fordeles på boligene.

Sjekk omkostningene. Er du forbruker, kan utbyggeren ikke belaste deg for hjemmelsomkostninger som er utbyggerens: erklæringen om nybygg (declaración de obra nueva), seksjoneringen (división horizontal), pantelånet som finansierer byggingen og slettingen av det, heller ikke skatter der utbyggeren er skattyter, som den kommunale plusvalía-skatten, eller tilkoblingene til vann, strøm og gass hvis boligen skal leveres beboelig (art. 89.3 i Texto Refundido de la Ley de Consumidores). Utbyggeren kan heller ikke tvinge deg til å overta pantelånet, eller straffe deg for ikke å gjøre det (art. 89.3.b).

Sjekk sanksjonene. Selv om kontrakten sier at den heves automatisk hvis du ikke betaler et avdrag i tide, kan du ved kjøp av fast eiendom betale så lenge utbyggeren ikke har krevd heving gjennom domstolene eller ved notarialakt (art. 1504 i Código Civil). Og sjekk om kontrakten tillater eller forbyr at du overdrar posisjonen din til en annen kjøper, for det avgjør hvordan du kommer deg ut hvis du må selge før overleveringen.

Omkostninger ved kjøp av nybygg i Spania: hele regnestykket

Omkostningene ved kjøp av nybygg består av tre deler. Den største er mva-en på 10 %, som du betaler til utbyggeren som en del av prisen utbyggeren fakturerer, og som utbyggeren betaler inn til skattemyndighetene. Den andre er AJD, som du selv beregner og betaler med Modelo 600 til Agència Tributària Valenciana innen én måned etter skjøtet: 1,4 %, eller 0,1 % hvis det er din faste bolig. Den tredje er honorarene: notar og eiendomsregister (Registro de la Propiedad), og, hvis du engasjerer dem, gestoría og skatterådgiver.

Som en pekepinn ligger notarhonoraret for et boligkjøp gjerne mellom 600 og 1 200 €, og registerets mellom 400 og 700 €, avhengig av prisen og omfanget av skjøtet, fordi begge følger regulerte satser. Ved kjøp fra utbygger betaler du ikke den kommunale plusvalía-skatten, som er utbyggerens som overdrager (art. 106.1.b i Texto Refundido de Haciendas Locales), og heller ikke declaración de obra nueva eller seksjoneringen, som forbrukerloven legger på utbyggeren. Du betaler heller ikke ICIO – den kommunale skatten på byggearbeider – for byggingen: den er byggherrens (art. 101 i samme lov).

Kjøper du med boliglån, betaler banken AJD for låneskjøtet (art. 29 TRLITPAJD), og også notaren for det skjøtet, gestoría og tinglysingen av pantet (art. 14.1.e i Ley 5/2019). Du betaler takseringen. Er du ikke-bosatt, må du legge til kostnaden for NIE, det spanske identifikasjonsnummeret for utlendinger, og hvert år Modelo 210.

En likviditetsdetalj som ofte glemmes: AJD betales etter skjøtet, men med kort frist, så det lønner seg å ha pengene klare, helst på en spansk konto som betalingen kan trekkes fra. Eiendomsskatten IBI for leveringsåret skyldes av den som var eier 1. januar; en fordeling per dag i skjøtet er bare en avtale mellom dere.

Nybygg eller brukt bolig i Spania: hva blir dyrest?

Med 2026-satsene i Valencia-regionen betaler nybygg mer i skatt enn en brukt bolig til samme pris. For en bolig til 300 000 € som ikke skal være din faste bolig, betaler nybygget mva 30 000 € + AJD 4 200 € = 34 200 €; den brukte boligen betaler ITP på 9 % = 27 000 €, hvis Catastros referanseverdi ikke overstiger prisen. Det er 7 200 € i forskjell. Er det din faste bolig, synker nybygget til 30 300 € med AJD på 0,1 %, og forskjellen krymper til 3 300 €.

ITP har dessuten reduserte satser for grupper som mva ikke har: 8 % eller 6 % for dem under 35 år som kjøper sin første faste bolig, 4 % eller 3 % for storfamilier eller eneforsørgere, personer med funksjonsnedsettelse og ofre for kjønnsbasert vold, med vilkår som i flere tilfeller omfatter inntektsgrenser, og avhengig av om verdien overstiger 180 000 € eller ikke (art. 13 i Ley 13/1997). Derfor kan en ung kjøper som oppfyller vilkårene, betale en god del mindre for en brukt bolig. Men overstiger verdien én million euro, betaler den brukte boligen 11 % av hele verdien.

Skatten er ikke alt. Den nye boligen har lovfestede garantier som den brukte ikke lenger har, eller bare delvis har: tiårsforsikringen som følger boligen, utbyggerens og entreprenørens ansvar i 1, 3 og 10 år og, ved kjøp på tegning, garantien for forskuddsbetalingene. Den har også energieffektivitet fra et nytt prosjekt og færre arbeider på kort sikt.

To risikoer som hører til brukt bolig, har ikke nybygg kjøpt fra en spansk utbygger: tilbakeholdelsen på 3 % hvis selgeren er ikke-bosatt, og muligheten for å ende opp som ansvarlig for plusvalía-skatten i selgerens sted. Ved nybygg bør du derimot være oppmerksom på at AJD tar Catastros referanseverdi som minimum, akkurat som ITP.

Boliglån og overtakelse av utbyggerens lån

Du kan søke om boliglån for å kjøpe på tegning, men lånet signeres ikke når du reserverer, men på skjøtedagen, når boligen finnes og kan pantsettes. De tidligere innbetalingene (reservasjon og avdrag under byggingen) må komme fra egne sparepenger. Når skjøtet nærmer seg, har du to veier: søke om et nytt boliglån i den banken du velger, eller overta (subrogación) lånet som finansierte byggingen, og som allerede er fordelt på boligene.

Overtakelsen kan ikke tvinges på deg: en klausul som pålegger forbrukeren å overta utbyggerens pantelån, eller som straffer vedkommende for ikke å gjøre det, er urimelig (art. 89.3.b i Texto Refundido de la Ley de Consumidores). Er du interessert, gjelder loven om boligkreditt på samme måte som for et nytt lån: utbyggeren må varsle banken minst 30 dager før den planlagte signeringen, slik at banken kan vurdere betalingsevnen din og gi deg den obligatoriske informasjonen (disposición adicional 7.ª i Ley 5/2019).

Denne informasjonen kommer minst 10 kalenderdager før signeringen: FEIN, som er et bindende tilbud, advarselsarket, utkastet til låneavtale og fordelingen av omkostningene (art. 14.1 i Ley 5/2019). I tillegg må du møte hos en notar du velger selv, senest dagen før skjøtet, slik at notaren kan kontrollere at du har mottatt og forstått dokumentasjonen og sette opp en gratis notarialakt; uten den kan lånet ikke signeres (art. 15).

Når det gjelder kostnader, betaler banken AJD for pantelånet, med 2 % i Valencia-regionen, og også notaren for lånet, gestoría og tinglysingen. Du betaler takseringen. Er du ikke-bosatt, bør du begynne med finansieringen flere måneder før overleveringen.

Overtar du ikke lånet, sletter utbyggeren sitt lån på boligen din i skjøtet, og den slettingen er utbyggerens kostnad, ikke din (art. 89.3.a i Texto Refundido de la Ley de Consumidores). Og siden den private kontrakten signeres lenge før lånet, bør den regulere hva som skjer hvis banken ikke innvilger finansieringen: uten en slik klausul er ikke et avslag fra banken blant de avtalte grunnene til å gå fra avtalen, og utbyggeren kan bruke kontraktens sanksjoner. Sammenlign overtakelsen med minst ett annet boliglån: vilkårene ble avtalt mellom banken og utbyggeren, ikke med deg.

Nøkkeloverlevering: brukstillatelse, skjøte og tinglysing

Når byggingen er ferdig, gjennomfører utbyggeren flere trinn før skjøtet kan signeres. Først ferdigattesten (certificado final de obra) signert av de prosjekterende og byggeledende teknikerne, og overtakelsesprotokollen (acta de recepción) mellom utbygger og entreprenør. Med disse dokumentene leverer utbyggeren til kommunen (ayuntamiento) en declaración responsable de primera ocupación – en egenerklæring om første gangs bruk, som i Valencia-regionen erstatter den tidligere brukstillatelsen, licencia de primera ocupación (art. 233.1.f i Decreto Legislativo 1/2021, TRLOTUP). Når den er levert med dokumentasjonen, gir den rett til bruk fra samme øyeblikk og har samme virkning som tillatelsen. Selskapene som leverer vann, strøm og gass, skal kreve den før de kobler deg til (art. 32.3 i Ley 3/2004 fra Valencia, LOFCE).

For å signere og tinglyse skjøtet på det ferdige nybygget krever notaren og registerføreren den tekniske attesten på at bygget er fullført i samsvar med prosjektet, dokumentene som bygningslovgivningen krever for å levere boligen, og dem som dokumenterer at den er egnet til bruk og energieffektiviteten (art. 28.1 i Texto Refundido de la Ley de Suelo). I tillegg gjelder at uten tiårsforsikring blir skjøtet verken signert eller tinglyst når det gjelder declaración de obra nueva for en bolig (art. 20.1 LOE).

Deretter kommer kjøpsskjøtet ditt. Å signere det er det samme som overlevering (art. 1462 i Código Civil), og det er da du betaler resten av prisen med mva og får nøklene. Alle kjøpere trenger NIE, og uten skatteidentifikasjonsnummeret til alle som møter, tinglyser ikke eiendomsregisteret (art. 254.2 i Ley Hipotecaria). Utbyggeren gir deg også bygningsboken (Libro del Edificio), med prosjektet, overtakelsesprotokollen, aktørene som deltok, og instruksene for bruk og vedlikehold (art. 7 LOE): ta vare på den, for du trenger den for å reklamere på feil.

Før du signerer, bør du gå gjennom boligen i ro og mak og skrive ned feilene du ser. Etter signeringen gjenstår tre ting: Modelo 600 for AJD innen én måned, tinglysingen i eiendomsregisteret, som gestoría hos notaren eller rådgiveren din vanligvis tar seg av, og registreringen i Catastro, som notaren, registerføreren eller kommunen normalt melder. Gjør de ikke det, melder du den selv med Modelo 900D innen to måneder (art. 28.2 i Real Decreto 417/2006).

Byggefeil i nybygg: garantitidene etter LOE

Den spanske byggeloven (Ley de Ordenación de la Edificación) fastsetter tre ansvarsperioder, som regnes fra overtakelsen av bygget (art. 17.1 LOE). Ti år for konstruksjonsskader: fundament, søyler, bjelker, dekker og bærende vegger som svekker byggets bæreevne og stabilitet. Tre år for feil som bryter med kravene til brukbarhet: fukt på grunn av manglende tetthet, støy, varmeisolasjon og energisparing, hygiene. Ett år for feil i overflater og sluttarbeid, som entreprenøren står ansvarlig for.

Overfor kjøperen er utbyggeren solidarisk ansvarlig med de øvrige aktørene (art. 17.3 LOE). Når skaden har vist seg, har du to år på å reklamere (art. 18 LOE). I tillegg til LOE beholder du de kontraktsrettslige kravene etter kjøpsavtalen og ansvaret for skjulte mangler etter Código Civil (art. 17.9 LOE).

Av de tre garantiene i art. 19 er bare tiårsgarantien obligatorisk for boliger (disposición adicional 2.ª LOE): en forsikring som utbyggeren tegner, og som beskytter senere kjøpere, så den dekker deg selv om du kjøper av den som kjøpte fra utbyggeren. Minste forsikringssum er 100 % av de endelige byggekostnadene, og egenandelen kan ikke overstige 1 % av forsikringssummen for hver bolig. Den dekker ikke, med mindre annet er avtalt, personskader, løsøre, arbeider etter overtakelsen, feil bruk eller manglende vedlikehold, eller brann som ikke skyldes installasjonene. For feilene med 1 og 3 års frist finnes ingen obligatorisk forsikring: der avhenger du av utbyggerens og entreprenørens betalingsevne.

En detalj om tidslinjen: overtakelsen av bygget mellom utbygger og entreprenør skjer før skjøtet ditt, noen ganger flere måneder før. Ettårsfristen for overflatefeil kan derfor være godt i gang når du får nøklene.

Selge før skjøtet (overdragelse av kontrakten)

Å selge en leilighet kjøpt på tegning før skjøtet skjer i praksis ved at du overdrar posisjonen din i kontrakten til en annen kjøper, som betaler deg det du har betalt på forskudd pluss et påslag og overtar de resterende innbetalingene. Ingen særregel regulerer en slik overdragelse ved kjøp på tegning. De alminnelige reglene i Código Civil gjelder: rettighetene i en kontrakt kan overdras med mindre annet er avtalt (art. 1112), og å bytte ut den som skal betale, krever kreditors samtykke (art. 1205).

Siden den nye kjøperen overtar plikten din til å betale resten av prisen, trenger du utbyggerens samtykke. Mange kontrakter forbyr overdragelse, setter som vilkår at det betales en provisjon, eller begrenser den til bestemte faser av byggingen: les den klausulen før du signerer, hvis det å kjøpe for å videreselge er en del av planen din. Og krev at garantien for forskuddsbetalingene settes i den nye kjøperens navn, for polisen eller bankgarantien er individuell og beskytter kjøperen som står i kontrakten.

Skattemessig beskattes gevinsten du oppnår, som kapitalgevinst: i den spanske selvangivelsen hvis du er skattemessig bosatt i Spania (art. 33 i IRPF-loven), eller i inntektsskatten for ikke-bosatte (IRNR) hvis du ikke er det, fordi det er inntekt fra rettigheter knyttet til en spansk eiendom. Kjøper og overdrar du jevnlig eller organisert, kan virksomheten bli regnet som næringsvirksomhet, med andre regler. Om det gjelder skattetrekk, avhenger av saken: få råd før du signerer. Overdragelsesdokumentet skal oppgi det nøyaktige beløpet du mottar, som er grunnlaget for å beregne gevinsten.

Kjøpe nybygg i Spania som ikke-bosatt: NIE, Modelo 210, IBI

For en ikke-bosatt er kjøpet det samme, med tre forskjeller. Den første er NIE. Du trenger det før skjøtet: notaren skal registrere skatteidentifikasjonsnummeret (NIF) til alle som møter (art. 23 i Ley del Notariado), og for en utlending er det nummeret NIE eller, hvis vedkommende ikke har det, et NIF som begynner på M og tildeles av Agencia Tributaria (art. 20 i Real Decreto 1065/2007). Søk tidlig.

Den andre er den årlige Modelo 210 for boligen du ikke leier ut. Nybygg har en fordel her: mens boligen er under bygging, er det ingen beregnet inntekt (art. 85.1 i IRPF-loven), og før skjøtet er du heller ikke eier, så avdrag på tegning utløser ikke Modelo 210. Beregningen starter den dagen du blir eier, og regnes per dag: 2 % av katasterverdien, eller 1,1 % hvis verdien er revidert i løpet av de ti foregående årene. Siden en ny bolig ofte ikke har noen meddelt katasterverdi per 31. desember, gjelder særregelen: 1,1 % av 50 % av det høyeste av kjøpesummen og verdien som er kontrollert av myndighetene. Den oppstår 31. desember og leveres året etter; sats og frister finner du i vår guide til Modelo 210.

Den tredje er IBI. Den betales av den som er eier 1. januar (art. 75 i Texto Refundido de Haciendas Locales), så regningen for året skjøtet signeres, er vanligvis utbyggerens, og din første kommer året etter. Siden Catastro gir registreringen virkning fra den faktiske datoen for ferdigstillelse eller skjøte, kan en sen registrering føre til skatteberegninger for tidligere år.

Dette berører deg ikke når du kjøper fra en spansk utbygger: tilbakeholdelsen på 3 %, som bare gjelder når en ikke-bosatt uten fast driftssted selger (art. 25.2 i Texto Refundido del IRNR), og den kommunale plusvalía-skatten, som utbyggeren betaler. Er utbyggeren et utenlandsk selskap uten fast driftssted i Spania, bør du før skjøtet be om attesten fra Agencia Tributaria som dokumenterer at selskapet er skattepliktig til den spanske selskapsskatten (art. 14.2.a i IRNR-forskriften); uten den ville plikten til å holde tilbake vært din.

Bygge eget hus i Spania: 10 % mva, ICIO og tiårsforsikring

Kjøper du en tomt og får bygget huset ditt, er du byggherre. Tomten beskattes ut fra hvem som selger den: en privatperson selger den med ITP (9 % generelt i Valencia-regionen, av det høyeste av pris og referanseverdi); et selskap som regel med mva. En tomt er ikke en bolig, så den får ikke boligsatsen på 10 %: spør om satsen før du signerer.

Selve byggingen har redusert sats: byggearbeider på bygninger som hovedsakelig er boliger (minst 50 % av bruttoarealet), har 10 % mva når kontrakten inngås direkte mellom byggherren og entreprenøren (art. 91.Uno.3.1.º LIVA). Ifølge Agencia Tributaria får underentreprenører ikke den reduserte satsen, og dører, vinduer eller kjøkkeninnredning kjøpt uten montering har 21 %; kjøkken- og baderomsskap og innebygde skap som selges med montering, har derimot 10 % (art. 91.Uno.3.2.º). Honorarene til arkitekten og byggelederen er profesjonelle tjenester, ikke byggearbeid, og har den generelle satsen.

Kommunen krever skatten på bygge- og installasjonsarbeider, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), av byggherren (art. 101 i Texto Refundido de Haciendas Locales): inntil 4 % av de rene byggekostnadene, uten mva, honorarer eller entreprenørens fortjeneste (art. 102). Den konkrete satsen og rabattene, for eksempel for å installere solenergi, avhenger av kommunens forskrift. I tillegg kommer gebyret for byggetillatelse eller for kontroll av egenerklæringen (art. 20.4.h).

Tiårsforsikringen er ikke obligatorisk for den private selvbyggeren av én enebolig til eget bruk (disposición adicional 2.ª LOE). Men selger du huset før det har gått ti år, må du tegne den for den gjenstående tiden, og notaren signerer ikke salget uten den, med mindre kjøperen uttrykkelig fritar deg og du dokumenterer at du har brukt boligen. Vær også oppmerksom på mva-en: bygger du for å selge, er du næringsdrivende (art. 5.Uno.d LIVA), og det første salget ditt har mva. Når huset er ferdig, erklærer du nybygget i et skjøte, med AJD (se neste avsnitt).

Declaración de obra nueva: hva det er, når den trengs og hvilken skatt den utløser

Declaración de obra nueva er skjøtet der eieren av en tomt erklærer at det er oppført en bygning på den, slik at eiendomsregisteret kan tinglyse den. I et byggeprosjekt følger den gjerne med seksjoneringen (división horizontal), som deler bygningen inn i selvstendige boliger, garasjer og boder, hver med sitt eget registernummer. Den kan signeres mens bygget er under oppføring, med byggetillatelsen og en teknisk attest, eller når det er ferdig, med ferdigattesten, tiårsforsikringen og dokumentene for overlevering og bruk (art. 28 i Texto Refundido de la Ley de Suelo; art. 20 LOE).

Skattemessig utløser den AJD, fordi det er et skjøte med en gjenstand som kan verdsettes, som kan tinglyses og som ikke er underlagt andre deler av skatten (art. 31.2 TRLITPAJD). Grunnlaget for nybygget er de reelle byggekostnadene som oppgis; ved seksjonering legges i tillegg tomtens reelle verdi til (art. 70 i forskriften til skatten, Real Decreto 828/1995). I Valencia-regionen finnes ingen egen sats for disse skjøtene, så den generelle på 1,4 % gjelder (art. 14.Cuatro i Ley 13/1997). Siden det ikke finnes noen erverver, betales avgiften av den som signerer eller ber om skjøtet: utbyggeren eller eieren som erklærer (art. 29 TRLITPAJD).

Hvem betaler declaración de obra nueva når du kjøper fra en utbygger? Utbyggeren: forbrukerloven forbyr å belaste kjøperen for kostnadene ved nybyggerklæring og seksjonering (art. 89.3.a i Texto Refundido de la Ley de Consumidores). Den utløser ingen kommunal plusvalía-skatt, fordi den skatten gjelder overdragelse av tomter, og her er det ingen overdragelse (art. 104.1 i Texto Refundido de Haciendas Locales). I Catastro meldes den med Modelo 900D (de gamle 901N og 902N finnes ikke lenger) innen to måneder etter ferdigstillelsen, med mindre kommunen, notaren eller registerføreren melder den.

Er den obligatorisk? Uten den står huset ikke i eiendomsregisteret, og du kan ikke tinglyse et salg som beskriver det, eller pantsette det på vanlig måte. For selvbyggeren som bygger sin faste bolig, viser ordlyden i Valencia-regionens 0,1 %-regel til skjøter som gjelder erverv av fast bolig, og en declaración de obra nueva er ikke et erverv: ikke regn med den satsen uten en uttrykkelig uttalelse fra Agència Tributària Valenciana.

Declaración de obra nueva por antigüedad: registrere gamle bygg uten tillatelse

Det som kalles declaración de obra nueva por antigüedad, er veien for å tinglyse et bygg som ble ferdig for mange år siden, men aldri ble erklært: et utvidet landsted, en bolig bygd uten tillatelse eller et tilbygg som ikke står i skjøtet. Loven bruker ikke det uttrykket: ordningen reguleres i art. 28.4 i Texto Refundido de la Ley de Suelo for bygninger der det ikke lenger er mulig å pålegge riving, fordi fristen for å gjenopprette den planrettslige lovligheten har løpt ut. Har fristen ikke løpt ut, kan denne veien ikke brukes: forholdet må først løses etter plan- og bygningsreglene.

For å tinglyse den trengs et dokument som bekrefter at bygget ble ferdig på en bestemt dato, og en beskrivelse som stemmer med skjøtet: attest fra kommunen eller en kvalifisert tekniker, en beskrivende notarialakt eller en beskrivende og grafisk katasterattest. Registerføreren kontrollerer at det ikke er anmerket noen plansak og at det ikke er offentlig grunn, tinglyser og melder tinglysingen til kommunen, som skal treffe vedtak om eiendommens planrettslige status.

Skattemessig har declaración de obra nueva por antigüedad ingen egen ordning: den betaler den samme AJD-en på 1,4 % i Valencia-regionen, av de reelle byggekostnadene som oppgis. Hvordan disse kostnadene skal fastsettes for et bygg som ble ferdig for mange år siden, er ikke avklart i regelverket, og myndighetene kan kontrollere den oppgitte verdien; det lønner seg at teknikeren begrunner den på en forsvarlig måte.

I Catastro må bygget også være registrert: står det ikke der, meldes det med Modelo 900D. Kjøper du en bolig med bygg som ikke er erklært, bør du be selgeren om å ordne opp i dem før skjøtet: et bygg som ikke står i eiendomsregisteret, er ikke beskyttet av det, og tvilsomme planrettslige forhold går over på kjøperen. Å tinglyse er ikke å lovliggjøre: bygget tinglyses med sin planrettslige status, ikke med tillatelse.

Skattekalenderen for det første året med den nye boligen

Under byggingen (på tegning). Hver innbetaling har sin faktura med 10 % mva, eller 21 % hvis du kjøper en garasje eller bod separat, og skal være dekket av den individuelle garantien. Det er ingen AJD, ingen IBI i ditt navn og ingen Modelo 210: mens boligen er under bygging, er det ingen beregnet inntekt, og du er ennå ikke eier.

Skjøtedagen. Du betaler resten av prisen med mva og signerer; er det boliglån, signeres det rett etterpå. Har utbyggeren ikke skattemessig tilhørighet i Spania, er det nå du skal sjekke attesten for å utelukke tilbakeholdelsen på 3 %. Når boligen er overlevert, kan utbyggeren slette garantien for forskuddene dine: sjekk før du signerer at skjøtet omfatter alt du har betalt på forskudd. Ta vare på fakturaer og overføringer: de utgjør inngangsverdien din når du en gang selger.

Den påfølgende måneden. Du leverer Modelo 600 for AJD til Agència Tributària Valenciana innen én måned etter skjøtet, med 1,4 % eller 0,1 %. Deretter tinglyses kjøpet i eiendomsregisteret. I løpet av de to påfølgende månedene melder du, hvis ingen andre har gjort det, ervervet til Catastro med Modelo 900D. Tegn avtaler om vann og strøm med declaración responsable de primera ocupación.

Den 31. desember oppstår den beregnede inntekten for Modelo 210 for dagene du har eid boligen det året, hvis du er ikke-bosatt og ikke leier ut. Den påfølgende 1. januar blir du skattyter for IBI, og samme år kommer den første regningen din; ble registreringen i Catastro forsinket, kan det også komme etterberegninger. I løpet av det neste året leverer du den første Modelo 210, innen fristen som står i vår kalender for Modelo 210. Og i det første året etter overtakelsen av bygget bør du gå gjennom overflatene: det er entreprenørens garantitid.

Slik hjelper vi deg

I spainfiscal jobber vi for utenlandske og bosatte kjøpere som kjøper bolig på Costa Blanca, og ved nybygg er det der det gir mest verdi å gå gjennom skattesiden før du signerer, ikke på skjøtedagen. Før reservasjonen sjekker vi hvem som selger og hvilken skatt som gjelder (mva eller ITP), om garasjen og boden kommer inn under de 10 %, hvilken AJD-sats som faktisk gjelder deg, og hvor mye du kommer til å betale totalt, med hver post begrunnet.

Under kjøpet gjennomgår vi kontrakten, den individuelle garantien for innbetalingene dine og fakturaene for hvert avdrag fra et skattemessig ståsted, og hjelper deg med NIE hvis du ikke har det ennå. Etter skjøtet utarbeider og leverer vi Modelo 600 i tide, kontrollerer registreringen i Catastro og, hvis du er ikke-bosatt, tar vi oss av Modelo 210 hvert år, fra og med det første, fordelt per dag.

Skal du bygge ditt eget hus, beregner vi mva-en på byggingen, ICIO og AJD for declaración de obra nueva. Tenker du på å overdra kontrakten før skjøtet, analyserer vi hvordan gevinsten vil bli beskattet i Spania. Du kan be om et pristilbud fra tjenestesiden.