Modelo 211: kjøperens tilbakeholdelse på 3 % i Spania forklart

Hva Modelo 211 er, og hvorfor kjøperen leverer det

Modelo 211 er egenfastsettelsen som kjøperen av en spansk eiendom bruker til å oppgi og betale de 3 % som er holdt tilbake fra en ikke-bosatt selger. Det er ikke en skatt på kjøperen: det er et forskudd på selgerens inntektsskatt for ikke-bosatte (IRNR) av gevinsten, innkrevd gjennom kjøperen fordi selgeren kan være utilgjengelig når pengene først har forlatt Spania. Regelen er artikkel 25.2 i den konsoliderte loven om inntektsskatt for ikke-bosatte (Real Decreto Legislativo 5/2004, TRLIRNR); mekanikken finnes i artikkel 14 i IRNR-forskriften (Real Decreto 1776/2004, RIRNR) og i Orden EHA/3316/2010, som godkjenner skjemaet.

Fordi plikten er kjøperens egen, holder skatteetaten seg til kjøperen hvis pengene aldri kommer frem: artikkel 23.1 i den alminnelige skatteloven (LGT) gjør plikten til å betale forskudd uavhengig av selve skatteplikten. Betaler du selgeren 100 % av prisen, fritar ikke det deg for ansvar – du vil fortsatt skylde AEAT de 3 %, og må kreve beløpet tilbake fra en selger som kan være i utlandet.

Hvem som må holde tilbake: enhver kjøper, når selgeren er ikke-bosatt

Det avgjørende er selgerens status, ikke kjøperens. Artikkel 25.2 TRLIRNR gjelder når overdrageren er en skattyter som ikke er bosatt, og som opptrer uten fast driftssted i Spania – en privatperson bosatt i Storbritannia, Tyskland, Norge eller Russland, eller et utenlandsk selskap som eier eiendommen direkte. Et belgisk par som kjøper en villa i Orihuela Costa av en svensk eier, må holde tilbake akkurat som en kjøper fra Alicante må.

Det spiller heller ingen rolle om kjøperen er en privatperson eller et selskap, eller om kjøpet finansieres med boliglån: et spansk SL, et britisk Ltd eller et nederlandsk BV som erverver eiendommen, leverer Modelo 211. Bare to typer selgere faller utenfor regelen – en som er skattemessig bosatt i Spania og dokumenterer det slik det forklares nedenfor, og en ikke-bosatt som opptrer gjennom et fast driftssted i Spania.

Grunnlaget: 3 % av den avtalte prisen, ikke referanseverdien

Loven er presis: 3 % av vederlaget som er avtalt mellom partene (art. 25.2 TRLIRNR), altså prisen i skjøtet. Kjøper du for 300.000 €, holder du tilbake 9.000 €, betaler selgeren 291.000 € og betaler AEAT 9.000 €. Prosentsatsen endrer seg ikke med selgerens hjemland, antall år med eierskap eller om selgeren har noen gevinst i det hele tatt – ved et tap får selgeren de 3 % tilbake i etterkant gjennom Modelo 210.

Ikke forveksle dette grunnlaget med Catastros referanseverdi. Overdragelsesskatten (ITP) du betaler til Generalitat Valenciana, beregnes av referanseverdien når den er høyere enn prisen (art. 10.2 i loven om ITP og AJD); tilbakeholdelsen på 3 % følger utelukkende prisen. To skatter, to grunnlag – og en vanlig kilde til for høy tilbakeholdelse når en gestor bruker referanseverdien på begge.

Fristen: én måned fra skjøtet

Erververen leverer Modelo 211 og betaler innen én måned fra overdragelsesdatoen (art. 14.3 RIRNR; art. 8.5 Orden EHA/3316/2010) – ved et notarielt salg er dette skjøtedatoen, regnet dato til dato: et skjøte signert 12. mars forfaller senest 12. april. Forskriften navngir AEAT-kontoret for eiendommens beliggenhet, men skjemaet leveres elektronisk. Din måned styrer også selgerens frist: Modelo 210 for gevinsten leveres innen tre måneder etter at din måned har løpt ut (art. 14.4 RIRNR; art. 5.a Orden EHA/3316/2010).

En Modelo 211 som leveres for sent uten forutgående krav fra skatteetaten, utløser tillegget etter artikkel 27 LGT – 1 % pluss 1 % for hver hele måned med forsinkelse, og 15 % pluss renter etter tolv måneder – med en bot i tillegg hvis AEAT allerede har krevd inn beløpet. Tillegget er kjøperens kostnad og kan ikke veltes over på selgeren.

Slik leveres Modelo 211 i praksis

Modelo 211 leveres til skatteetaten, aldri til notaren eller kommunen. Orden EHA/3316/2010 åpner for to fremgangsmåter: elektronisk levering på AEATs nettportal (sede) med et digitalt sertifikat – de fleste utenlandske kjøpere bruker sin advokat eller skatterådgiver, som leverer som autorisert representant – eller en trykt forhåndserklæring generert av AEATs egen tjeneste og betalt i en samarbeidende bank (art. 10).

Skjemaet identifiserer begge parter med spansk skattenummer (NIF – for en utlending, NIE), eiendommen med katasterreferanse og skjøtet med notar og dato; flere selgere eller kjøpere registreres med sine respektive andeler. Betalingen skjer samtidig med innleveringen, ved belastning av en spansk konto gjennom betalingsportalen eller i banken. Ta vare på kvitteringen med NRC-koden og det innleverte skjemaet: én kopi til selgeren, én til deg selv, og AEAT kan etterspørre begge i fire år.

Holder du ikke tilbake: eiendommen hefter for gjelden

Artikkel 25.2 TRLIRNR avsluttes med sanksjonen som gir regelen bitt: betales ikke tilbakeholdelsen, hefter den overdratte eiendommen for det laveste av de 3 % som skulle vært holdt tilbake, og skatten selgeren faktisk skylder. Artikkel 14.5 RIRNR legger til at registerføreren fører inn en marginalnote mot eiendommen for dette beløpet, som bare slettes ved foreldelse eller ved bevis for at beløpet er betalt, at salget ikke var underlagt tilbakeholdelse, eller at gjelden er foreldet.

En marginalnote gjør ethvert fremtidig salg eller boliglån vanskelig inntil den er slettet, og betales ikke skylden, hefter erververen subsidiært med eiendommen (art. 79.1 LGT). Dette ansvaret kommer i tillegg til kjøperens egen plikt som den som skal holde tilbake beløpet, så AEAT kan kreve de ubetalte 3 % personlig fra deg, med tillegg, renter og, etter et krav, en bot. Oppdager du etter overtakelsen at ingenting ble holdt tilbake, leverer og betaler du med én gang: en frivillig forsinket levering begrenser kostnaden til tillegget etter artikkel 27 LGT.

Kopien til selgeren: hvorfor den betalte 211 betyr noe

Når tilbakeholdelsen er betalt, må erververen gi selgeren en kopi av Modelo 211, som selgeren bruker til å dokumentere forskuddsbetalingen i sin egen skattemelding for salget (art. 8.4 Orden EHA/3316/2010). Selgerens Modelo 210 fører enten de 3 % til fradrag mot skyldig skatt, eller ber om tilbakebetaling av det overskytende – og dokumentasjonen for de fradragsførte tilbakeholdelsene skal legges ved skattemeldingen (art. 7.2 Orden EHA/3316/2010).

Selgerens skatt av gevinsten er 19 % av fortjenesten uansett hvilket land selgeren er bosatt i, fordi artikkel 25.1.f.3.º TRLIRNR beskatter gevinster ved overdragelse av eiendeler med 19 % for enhver ikke-bosatt. Ved en beskjeden gevinst eller et tap er de 3 % ofte mer enn skatten som skyldes, og differansen kommer bare tilbake gjennom en Modelo 210 som viser til din Modelo 211. Skriv leveringen inn i kontrakten: kjøperen leverer innen måneden og overleverer selgerens kopi innen et avtalt antall dager.

Når det ikke skal holdes tilbake noe: AEAT-attesten og andre unntak

Artikkel 14.2 RIRNR opphever plikten i to tilfeller. Det første forekommer daglig: selgeren dokumenterer at han eller hun er skattepliktig til spansk personinntektsskatt (IRPF) eller selskapsskatt, gjennom en attest utstedt av den spanske skattemyndigheten – en attest på skattemessig bosted utstedt av Agencia Tributaria, i AEATs egne ord. En bostedsattest fra selgerens hjemland, en padrón-attest, et spansk DNI eller flere års IBI-kvitteringer er ikke dette dokumentet. Kan ikke selgeren fremlegge den på signeringsdagen, holder du tilbake beløpet: selgeren kan kreve de 3 % tilbake senere, mens du ikke kan argumentere en marginalnote bort fra eiendommen din.

Det andre unntaket er innskudd av en eiendom i aksjekapitalen til et selskap som er bosatt i Spania (art. 25.2 annet ledd TRLIRNR; art. 14.2.b RIRNR) – en selskapsrettslig transaksjon, ikke et salg. En selger med fast driftssted i Spania faller helt utenfor regelen.

Ikke-bosatte kjøpere, sameiere og signeringsdagen på Costa Blanca

En ikke-bosatt som kjøper av en ikke-bosatt, er den vanligste transaksjonstypen på Costa Blanca, og regelen gjelder fullt ut: kjøperen trenger NIE, leverer Modelo 211 innen måneden – normalt gjennom en representant med digitalt sertifikat – og overleverer kopien. Sameie fordeles forholdsmessig: er den ene selgeren bosatt i Spania med en AEAT-attest og den andre ikke, holder du bare tilbake 3 % av den ikke-bosattes andel; er begge ikke-bosatte, fordeles de 3 % av hele prisen på skjemaet etter deres andeler. Et ikke-bosatt selskap holdes det tilbake fra på samme måte som en privatperson.

Hos en notar i Torrevieja, Orihuela, Alicante eller Dénia skrives tilbakeholdelsen inn i skjøtet. Samme dag følger vanligvis en ny tilbakeholdelse som ikke har noe med AEAT å gjøre: når selgeren er en ikke-bosatt privatperson, gjør artikkel 106.2 i loven om lokale finanser (TRLRHL) kjøperen til stedfortredende skattyter for plusvalía municipal, slik at kjøperen oppgir og betaler den til ayuntamiento innen tretti virkedager (art. 110.2.a) og krever den tilbake fra selgeren, normalt ved å holde det anslåtte beløpet tilbake fra prisen (art. 36.3 LGT). Vår plusvalía-guide forklarer hvordan du anslår den; beløpet avhenger av forskriften i den enkelte kommune.

Begge tilbakeholdelsene hører hjemme i den private kontrakten før skjøtet: de 3 % av prisen, den anslåtte plusvalía, hvem som leverer hva, og når kopiene overleveres. spainfiscal håndterer kjøperens Modelo 211 og plusvalía-innleveringen, opptrer som skatterepresentant for kjøpere som bor i utlandet, og koordinerer rådgivningen ved kjøpet i hele Comunidad Valenciana.