spainfiscalspainfiscal

By destination · Торревьеха · Alicante

Налоги в Испании: Торревьеха

Торревьеха: Modelo 210, льготы по IBI, ITP и налог на наследство (ISD) для собственников недвижимости. Ведёт лицензированный налоговый консультант (colegiado), который сам живёт на Costa Blanca.

Краткий ответ

Жильё в Торревьехе, которое вы не сдаёте, всё равно облагается налогом ежегодно: вменённый доход в размере 2 % от кадастровой стоимости или 1,1 %, если кадастровые стоимости муниципалитета были пересмотрены в ходе общей коллективной оценки, вступившей в силу в налоговом периоде или в течение десяти предшествующих (ст. 85.1 Ley 35/2006). Декларируется по модели 210 с 1 апреля по 31 декабря следующего года.

Что нужно знать собственнику в Торревьеха

Торревьеха — самый плотный британский и североевропейский анклав Коста-Бланки и муниципалитет, по которому мы подаём больше всего деклараций по модели 210. Работу определяют две вещи. Первая — вменённый доход: жильё, которое не сдаётся, всё равно ежегодно порождает облагаемый вменённый доход — 2 % от кадастровой стоимости или 1,1 %, если кадастровые стоимости муниципалитета были пересмотрены в ходе общей коллективной оценки, вступившей в силу в налоговом периоде или в течение десяти предшествующих (ст. 85.1 Ley 35/2006, применяется к нерезидентам через ст. 24.5 TRLIRNR). Это условие решается для всего муниципалитета, а не по улицам. Вторая — ставка после Brexit. Ст. 24.6 и 25.1.a TRLIRNR сохраняют ставку 19 % и вычет расходов только за резидентами государства — члена ЕС или государства ЕЭЗ с действующим обменом налоговой информацией. Великобритания не относится ни к тем, ни к другим, поэтому арендодатель — налоговый резидент Великобритании — облагается здесь по ставке 24 % с валовой арендной платы без каких-либо вычетов. Это самое дорогое заблуждение, которое мы исправляем у собственников, пришедших от прежнего консультанта.

Основные услуги для Торревьеха

Региональный налоговый режим

ITP general rate
9%
ITP reduced rate (vivienda habitual)
6%
AJD (stamp duty)
1,4%
ISD bonification grupo I/II
99%
Autonomic law reference
Ley 13/1997 CV

These rates reflect the autonomic (CCAA) framework in force at the time of writing. Municipal IBI rates and bonifications are set separately by each ayuntamiento and we confirm the current figures from the latest ordenanza fiscal before any filing.

Торревьеха: муниципальные налоги и формальности

Плюсвалия уплачивается в
Ayuntamiento de Torrevieja
IBI выставляет
SUMA Gestión Tributaria (Diputación de Alicante)

Муниципальная плюсвалия (IIVTNU) при продаже

Торревьеха — рынок вторичной недвижимости: почти всё, что здесь переходит из рук в руки, уже покупалось раньше, поэтому муниципальная плюсвалия возникает практически в каждой сделке. IIVTNU облагает только прирост стоимости земли, а не строения, и уплачивается в Ayuntamiento de Torrevieja, который сам устанавливает ставку и коэффициенты в своей ordenanza fiscal в пределах потолка 30 % по ст. 108 TRLRHL. Налогоплательщик — продавец, но если продавец является физическим лицом-нерезидентом, ст. 106.2 TRLRHL превращает покупателя в замещающего плательщика, поэтому на практике сумму удерживают у нотариуса и вносит её сторона покупателя. Срок подачи декларации при продаже — 30 рабочих дней с даты акта (ст. 110.2); при наследовании — шесть месяцев с продлением до года.

Калькулятор плюсвалии →

Удержание 3 % и модель 211

Большинство продавцов в Торревьехе — нерезиденты, поэтому удержание 3 % применяется практически ко всем местным сделкам. Покупатель удерживает 3 % от цены при подписании и перечисляет их в AEAT по модели 211 в течение месяца с даты акта; продавец получает 97 % и проштампованную копию формы. Эти 3 % — аванс по налогу нерезидента, а не сам налог: реальный прирост декларируется в модели 210 примерно в течение трёх-четырёх месяцев, по ставке 19 % для резидентов ЕС/ЕЭП и 24 % для остальных. Британские собственники, купившие жильё в годы бума и продающие его сейчас, часто обнаруживают, что удержанные 3 % превышают фактический налог и разница подлежит возврату — но только через поданную модель 210 и только если декларации по вменённому доходу за предыдущие годы в порядке.

Гид: продажа недвижимости нерезидентом →

IBI: ежегодная квитанция и кто её выставляет

Квитанцию IBI в Торревьехе выставляет не мэрия: муниципалитет делегировал администрирование и сбор организации SUMA Gestión Tributaria — налоговому органу Провинциального совета Аликанте, как это допускает ст. 7 TRLRHL. Платить нужно SUMA, обжаловать — в SUMA, и именно офис SUMA в Торревьехе ведёт ваше дело. Ставка и льготы — за автосписание, для многодетных семей, за солнечные панели — по-прежнему устанавливаются мэрией ежегодно в ordenanza fiscal, поэтому действующую цифру следует смотреть в актуальной ordenanza, а не предполагать. Поскольку IBI начисляется 1 января (ст. 75 TRLRHL), собственник на эту дату должен весь год целиком, даже если продаст квартиру в марте. Для владельца, живущего в Великобритании, Норвегии или Нидерландах, единственный надёжный вариант — автосписание с испанского счёта: неоплаченные квитанции обрастают надбавками и по ст. 64.1 TRLRHL следуют за объектом к следующему покупателю.

Калькулятор IBI →

NIE и прописка (empadronamiento)

В Торревьехе никто не покупает без NIE: нотариус не удостоверит акт без этого номера, и без него нельзя подать ни модель 600, ни последующую модель 210. Заявление — форма EX-15 с пошлиной 9,84 € (790/012), по предварительной записи в Oficina de Extranjería или в уполномоченном участке Национальной полиции провинции Аликанте, либо в консульстве до поездки. Прописка — отдельная история. В Торревьехе одна из самых больших долей жителей, родившихся за рубежом, во всей Испании, и именно padrón превращает этот факт в доступ к услугам: регистрация в Ayuntamiento de Torrevieja открывает поликлинику, место в школе и муниципальные льготы, требующие подтверждения постоянного проживания. Сама по себе прописка налогового резидентства не меняет, но в сочетании с числом дней, проведённых в Испании, это признак, который AEAT может прочитать — и читает.

Гид: как получить NIE →

Муниципальные ставки, коэффициенты и льготы устанавливает каждая мэрия в своей ordenanza fiscal и пересматривает ежегодно, поэтому здесь ни одна из них не приводится. Мы смотрим действующую ordenanza и подтверждаем точные цифры до любой подачи.

Частые вопросы о Торревьеха

Какая ставка IBI в Торревьехе для нерезидента с курортным жильём?

IBI платит тот, кто является собственником на 1 января, независимо от резидентства, и начисляется он на кадастровую стоимость (ст. 75 TRLRHL). Ставку ни мы, ни какой-либо сайт не можем честно назвать: каждая мэрия устанавливает её в своей ordenanza fiscal в пределах диапазона ст. 72.1 TRLRHL (от 0,4 % до 1,10 % для городской недвижимости, до надбавок ст. 72.3) и пересматривает ежегодно. Запросите действующую ordenanza до подписания. И посмотрите, кто выставляет квитанцию, в самой квитанции: ст. 7 и 77.8 TRLRHL позволяют мэрии делегировать управление и сбор IBI другому органу, и сделала ли она это — зависит от муниципалитета. Мы не отправим вас не в то окно по догадке.

Нужно ли подавать модель 210 каждый год, если квартира в Торревьехе большую часть года пустует?

Да. Недвижимость, находящаяся в вашем распоряжении, ежегодно порождает вменённый доход, пользуетесь вы ею или нет: 2 % от кадастровой стоимости или 1,1 %, если в муниципалитете общая коллективная переоценка вступила в силу в налоговом периоде или в течение десяти предшествующих (ст. 85.1 Ley 35/2006 через ст. 24.5 TRLIRNR). Это отражается в модели 210, и согласно ст. 5.b Orden EHA/3316/2010 срок подачи — с 1 апреля по 31 декабря года, следующего за годом начисления. Пропуск этой декларации — самое частое упущение, которое мы обнаруживаем при смене консультанта собственником в Торревьехе.

Я сдаю квартиру в Торревьехе только летом. Как облагаются арендные доходы?

С момента вступления в силу Orden HAC/623/2026 арендная модель 210 подаётся ежегодно, а не поквартально: декларации с суммой к уплате подаются в первые двадцать календарных дней апреля года, следующего за годом начисления, независимо от того, декларируется каждая сдача отдельно или сгруппированно. Месяцы, когда объект пустовал, по-прежнему декларируются как вменённый доход в отдельной годовой декларации 210. Ставка зависит от налогового резидентства, а не от паспорта: резиденты государства — члена ЕС или государства ЕЭЗ с действующим обменом налоговой информацией платят 19 % с чистой арендной платы и могут вычесть расходы, разрешённые ст. 24.6 TRLIRNR. Все остальные — включая Великобританию после Brexit — платят 24 % с валовой арендной платы без каких-либо вычетов (ст. 25.1.a TRLIRNR).

Кто фактически платит плюсвалию при продаже моей недвижимости в Торревьехе, если я нерезидент?

Экономически — продавец, юридически — покупатель. Ст. 106.1.b TRLRHL делает налогоплательщиком продавца, но ст. 106.2 назначает покупателя замещающим плательщиком всегда, когда продавец — физическое лицо-нерезидент, поэтому при неуплате Ayuntamiento de Torrevieja будет требовать долг с покупателя. На практике покупатель удерживает расчётную сумму у нотариуса и вносит её, а договор фиксирует эту договорённость. Рассчитайте сумму до подписания: удержание должно отражать меньший из двух установленных законом методов, а не округлённую цифру.

Последние изменения в законодательстве

Изменения, которые действительно касаются собственника в Торревьехе в этом году, — государственные и автономные, а не муниципальные. Orden HAC/623/2026 заменил квартальную арендную модель 210 единой годовой декларацией, подаваемой в первые двадцать календарных дней апреля следующего года. Ley 5/2025 de la Generalitat доводит общую ставку ITP по недвижимости до 9 %, а AJD — до 1,4 % для событий с 1 июня 2026 года; льгота по ISD для групп I и II составляет 99 % от суммы налога со времён Ley 6/2023. Ставка IBI в Торревьехе, её льготы и календарь уплаты не содержатся ни в одном из этих законов: они находятся в ordenanza fiscal муниципалитета, публикуемой в BOP de Alicante и пересматриваемой ежегодно. Мы читаем действующую редакцию, прежде чем назвать кому-либо цифру.

Официальные источники

Поговорите со специалистом по Коста-Бланке

→ Telegram