Где мы работаем
Коста-Бланка, Валенсия и Мурсия: налоги на недвижимость зависят от того, где она находится. Выберите свой район.
- Всё побережье
Коста-Бланка
Коста-Бланка — средиземноморская полоса от Дении через Бенидорм, Альтею, Кальпе, Хавею, Аликанте и Торревьеху до Ориуэла-Косты — район Испании с самой высокой плотностью жилья в иностранной собственности. Общее для всех собственников побережья — автономный уровень Валенсийского сообщества. ITP при покупке вторичного жилья составляет 9 %, а если стоимость превышает 1 000 000 € — 11 % со всей стоимости (ст. 13.Uno Ley 13/1997). Общей скидки за «основное жильё» не существует: льготные ставки 6 % и 8 % либо 3 % и 4 % распространяются только на случаи, перечисленные в ст. 13, — первое основное жильё покупателя до 35 лет, многодетная или неполная семья, квалифицированная инвалидность, жертвы гендерного насилия и социальное жильё (VPO); внутри каждой пары меньшая ставка применяется, пока стоимость не превышает 180 000 €. AJD по нотариальному акту — 1,4 %, а по первой копии, оформляющей приобретение основного жилья, — 0,1 % (ст. 14.Cuatro). Наследства и дарения между супругами, детьми, родителями и внуками получают льготу 99 % от суммы налога (ст. 12 bis). Что не относится к автономному уровню — это IBI: это муниципальный налог, и каждая мэрия устанавливает ставку, льготы и календарь уплаты в собственной ordenanza fiscal, пересматриваемой ежегодно. Мы находимся в Торревьехе и работаем во всех муниципалитетах Коста-Бланки.
Торревьеха
Торревьеха — самый плотный британский и североевропейский анклав Коста-Бланки и муниципалитет, по которому мы подаём больше всего деклараций по модели 210. Работу определяют две вещи. Первая — вменённый доход: жильё, которое не сдаётся, всё равно ежегодно порождает облагаемый вменённый доход — 2 % от кадастровой стоимости или 1,1 %, если кадастровые стоимости муниципалитета были пересмотрены в ходе общей коллективной оценки, вступившей в силу в налоговом периоде или в течение десяти предшествующих (ст. 85.1 Ley 35/2006, применяется к нерезидентам через ст. 24.5 TRLIRNR). Это условие решается для всего муниципалитета, а не по улицам. Вторая — ставка после Brexit. Ст. 24.6 и 25.1.a TRLIRNR сохраняют ставку 19 % и вычет расходов только за резидентами государства — члена ЕС или государства ЕЭЗ с действующим обменом налоговой информацией. Великобритания не относится ни к тем, ни к другим, поэтому арендодатель — налоговый резидент Великобритании — облагается здесь по ставке 24 % с валовой арендной платы без каких-либо вычетов. Это самое дорогое заблуждение, которое мы исправляем у собственников, пришедших от прежнего консультанта.
Ориуэла-Коста
Ориуэла-Коста — Плайя-Фламенка, Кабо-Роиг, Кампоамор, Вильямартин — один из самых интернациональных по составу собственников участков побережья Аликанте. Разграничение, на котором спотыкаются новые владельцы, административное: несмотря на название, Ориуэла-Коста не является отдельным муниципалитетом. Она входит в состав Ориуэлы, мэрия которой находится примерно в двадцати пяти километрах вглубь материка, и именно её ordenanza fiscal устанавливает ставку IBI и коэффициенты plusvalía municipal, и именно ей эти налоги уплачиваются. Торревьеха, до которой пять минут, к ним отношения не имеет. С остальным побережьем Ориуэла-Косту объединяет автономный уровень — ITP, AJD и ISD по Ley 13/1997 — и государственный: модель 210, где ставка зависит от налогового резидентства: 19 % с вычетом расходов для резидентов ЕС и квалифицированной ЕЭЗ, 24 % с валовой суммы для всех остальных, включая теперь Великобританию.
Бенидорм
Бенидорм концентрирует британских, голландских, норвежских и шведских владельцев второго жилья, а также меньшую, но устоявшуюся русскоязычную общину, на рынке, где преобладают многоквартирные дома и высока доля объектов, сдаваемых хотя бы часть года. Здесь основную работу делают два правила. Первое: ставка следует за налоговым резидентством, а не за паспортом — 19 % с чистой арендной платы с вычетом расходов для резидентов государства — члена ЕС или квалифицированного государства ЕЭЗ и 24 % с валовой арендной платы без вычетов для всех остальных (ст. 24.6 и 25.1.a TRLIRNR). Второе: сдача и налогообложение — разные режимы. Разрешение на сдачу туристам регулируют Валенсийское сообщество и мэрия, и правильно поданная модель 210 не исправляет отсутствующую регистрацию, равно как регистрация не оправдывает неподанную декларацию. Муниципальный уровень — IBI, plusvalía, сборы — содержится в ordenanza fiscal Бенидорма, которую мэрия пересматривает ежегодно.
Альтея
Альтея привлекает заметно иной профиль собственников, чем Бенидорм в нескольких километрах южнее: голландцы, бельгийцы, немцы и французы, часто на пенсии или работающие удалённо, в отдельных домах в Альтеа-Хиллс, Сьерра-де-Альтеа и старом городе. Для налоговой работы отсюда следуют две вещи. Во-первых, расходы при покупке весомее, когда стоимость выше: ITP — 9 %, но 11 % со всей стоимости, если она превышает 1 000 000 € (ст. 13.Uno Ley 13/1997), а льготные ставки ст. 13 — не общая скидка за основное жильё: они охватывают лишь определённые категории по ставкам 6 %/8 % или 3 %/4 % в зависимости от того, превышает ли стоимость 180 000 €. Во-вторых, постоянно возникают вопросы наследования и прижизненного дарения, поскольку испанская вилла часто оказывается крупнейшим активом голландского, бельгийского или немецкого наследства. Ст. 12 bis даёт ближайшим родственникам льготу 99 % от суммы ISD как при наследовании, так и при дарении, что превращает выбор между ними в вопрос планирования, а не ставки.
Хавея / Шабья
Хавея — Xàbia на валенсийском — отличается выраженно голландским, немецким и британским профилем собственников и жилым фондом с перевесом в сторону отдельных домов. Отсюда два вопроса на первом плане. Первый — счёт при покупке: ITP составляет 9 % от стоимости и 11 % со всей стоимости, если она превышает 1 000 000 €, так что на рынке вилл эта ставка вовсе не теоретическая; ст. 13.Ocho даже суммирует приобретения одного и того же реестрового объекта у одного продавца в течение трёх лет, чтобы порог нельзя было раздробить между актами. AJD по акту купли-продажи — 1,4 %, его платит покупатель; AJD по ипотечному акту платит кредитор. Второй — наследование: супруг, дети, родители и внуки получают льготу 99 % от суммы ISD (ст. 12 bis), но иностранное завещание по-прежнему исполняется через испанского нотариуса, и группа наследника решает всё: брат или племянник — это не группа II. Муниципальный уровень, IBI и plusvalía, содержится в ordenanza fiscal Хавеи и пересматривается ежегодно.
Кальпе / Кальп
Кальпе — Calp на валенсийском — расположен между Альтеей и Бенидормом и сочетает многоквартирный фонд с виллами, что на практике означает множество собственников, сдающих жильё часть года и оставляющих его для себя в остальное время. Именно это разделение важно провести правильно, потому что каждая половина декларируется по-своему. Сдаваемые месяцы — это арендный доход в модели 210: 19 % с чистой суммы для резидентов государства — члена ЕС или квалифицированного государства ЕЭЗ и 24 % с валовой — для всех остальных (ст. 24.6 и 25.1.a TRLIRNR). Пустующие месяцы — вменённый доход по ставке 2 % или 1,1 %, если в муниципалитете общая кадастровая переоценка вступила в силу в налоговом периоде или в течение десяти предшествующих (ст. 85.1 Ley 35/2006). С момента вступления в силу Orden HAC/623/2026 арендная декларация подаётся раз в год, в первые двадцать календарных дней апреля, что завершает прежний квартальный ритм. Выше находятся автономные налоги Ley 13/1997 и, отдельно, ordenanza fiscal Кальпе для IBI и plusvalía.
Дения
Дения — самый северный из крупных курортов Коста-Бланки; основу иностранного профиля составляют голландцы, немцы, бельгийцы и британцы, а рынок сочетает городские квартиры с виллами на склонах Монго. Налоговая картина состоит из трёх уровней, и их стоит различать. Государственный — это модель 210: вменённый доход, если вы держите жильё для себя, арендный доход, если сдаёте, и удержание 3 %, которое производит покупатель при продаже (ст. 25.2 TRLIRNR). Автономный — это Ley 13/1997: ITP 9 %, AJD 1,4 % и минус 99 % от суммы ISD для ближайших родственников. Муниципальный — это ordenanza fiscal Дении, устанавливающая ставку IBI, те льготы, которые мэрия решила принять, и коэффициенты plusvalía; она пересматривается ежегодно. Поэтому мы читаем действующую редакцию, а не публикуем цифру, которая к весне уже будет неверной.
Аликанте (город)
Аликанте — рабочий город, а не курорт, и состав собственников это отражает: покупатели второго жилья соседствуют с круглогодичными резидентами и удалёнными работниками, а значит, на одном столе — декларации 210 по вменённому доходу, на соседнем — полные декларации IRPF. Сторона покупки подчиняется правилам Валенсийского сообщества: ITP 9 %, 11 % при стоимости свыше 1 000 000 €, AJD 1,4 %, а льготные ставки ст. 13 — только для определённых категорий. Годовая сторона зависит от того, по какую сторону границы резидентства вы находитесь: нерезидент декларирует вменённый доход или аренду в модели 210, резидент — мировой доход в IRPF плюс автономная шкала, а разделяет их ст. 9 Ley 35/2006, а не национальность вашего работодателя. IBI, plusvalía и сборы принадлежат мэрии и её ordenanza fiscal, пересматриваемой ежегодно.
Валенсия
Валенсия привлекает иного покупателя, чем побережье Коста-Бланки: британцев, итальянцев, французов, голландцев и немцев, покупающих городские квартиры, и устойчивый поток людей, переезжающих жить, а не отдыхать. С налоговой точки зрения город находится ровно в тех же автономных рамках, что Дения или Торревьеха: Ley 13/1997 регулирует ITP, AJD и ISD без муниципальных отличий. Меняется, таким образом, не закон, а то, какую декларацию вы подаёте. Тот, кто держит квартиру в Валенсии как второе жильё, подаёт модель 210; тот, кто переезжает и проходит критерий резидентства ст. 9 Ley 35/2006, декларирует мировой доход по IRPF, и прежде стоит проверить специальный режим ст. 93. Муниципальный уровень, IBI и plusvalía, принадлежит мэрии и её ordenanza fiscal, которая пересматривается ежегодно и является единственным местом, где можно прочитать её ставки и льготы.
Мурсия и Картахена
Регион Мурсия — Мурсия в глубине материка, Картахена и Мар-Менор на Коста-Калиде — имеет собственный свод норм по переданным налогам, и отличия от Валенсийского сообщества достаточно существенны, чтобы изменить решение. ITP по недвижимости составляет 7,75 % по ст. 6.1 DLeg 1/2010 — эту величину Ley 3/2025 снизил с 8 % с 25 июля 2025 года — против 9 % на Коста-Бланке; AJD здесь 1,5 %, там 1,4 %. В наследовании оба региона сблизились: ст. 3.Cinco DLeg 1/2010 вычитает 99 % суммы ISD для групп I и II — тот же показатель, что и ст. 12 bis Ley 13/1997 в Валенсии. В дарении Мурсия идёт дальше: ст. 4.Seis распространяет эти 99 % и на группу III, чего валенсийские нормы не делают. Поэтому собственники в Сан-Хавьере, Торре-Пачеко, Ла-Манге или Лос-Алькасаресе подают ту же государственную модель 210, что и владелец в Торревьехе, но другую модель 600.
Почему важен муниципалитет
Значительную часть того, что вы платите за жильё в Испании, определяет не государство, а муниципалитет и автономное сообщество, где оно находится. Две похожие квартиры в Торревьехе (Torrevieja) и в Хавеа (Jávea) могут облагаться совершенно разными суммами, а одна и та же сделка купли-продажи или одно и то же наследство облагаются в Comunitat Valenciana не так, как в регионе Мурсия.
IBI устанавливает каждый муниципалитет в своём налоговом постановлении (ordenanza fiscal) в пределах установленного законом диапазона, и рассчитывается он от кадастровой стоимости объекта. Муниципальная plusvalía, которая возникает при продаже или наследовании, тоже зависит от постановления конкретного муниципалитета. Налог на передачу имущества (ITP), который платит покупатель вторичного жилья, и налог на наследство регулирует автономное сообщество — со своими ставками, вычетами и льготами. А в провинции Аликанте муниципальную квитанцию может выставлять сам муниципалитет или провинциальный орган, которому он передал сбор налогов.
На каждой странице направления собраны краткий ответ для владельцев недвижимости в этой местности, действующие региональные налоговые правила (ITP, AJD и льгота по налогу на наследство), частые вопросы, недавние изменения законодательства и официальные источники. Если вашего муниципалитета нет в списке, начните со страницы Costa Blanca: там собраны общие правила для всего побережья.