Продажа недвижимости в Испании нерезидентом: удержание 3%, модель 211 и налог на прирост
Когда нерезидент продаёт недвижимость в Испании, покупатель по закону обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить их в Налоговое агентство Испании (AEAT) по модели 211 — это авансовый платёж в счёт налога на доходы нерезидентов (IRNR) с прироста капитала продавца. Затем продавец декларирует фактический прирост по модели 210 примерно в течение трёх-четырёх месяцев после продажи, уплачивая 19% (резиденты ЕС/ЕЭЗ) или 24% (резиденты вне ЕС) с прибыли, и может вернуть удержанные 3%, если они превышают фактически причитающийся налог. Продавец также платит муниципальную плюсвалию в мэрию. Это руководство объясняет каждый шаг, сроки, документы и роль налогового представителя — с упором на Коста-Бланку и Валенсийское сообщество.
Проверил
Valery Grinkevich
Дипломированный экономист · налоговый консультант · 20+ лет опыта · Торревьеха, Коста-Бланка
Ключевые выводы
- Покупатель удерживает 3% от цены продажи и перечисляет их в AEAT по модели 211 — это аванс по налогу продавца, а не дополнительный расход покупателя.
- Реальное обязательство продавца — налог на прирост капитала по IRNR в модели 210: 19% от прироста для резидентов ЕС/ЕЭЗ и 24% для резидентов вне ЕС.
- Если удержанные 3% превышают фактически причитающийся налог (продажа с убытком, малой прибылью или после многих лет), продавец возвращает излишек, подав модель 210.
- Муниципальную плюсвалию (налог на прирост стоимости земли) платит продавец в мэрию; после STC 182/2021 вы выбираете объективный метод или метод фактического прироста и платите меньший.
- Сроки: модель 211 — в течение ~1 месяца с даты акта; модель 210 — ~3-4 месяца после продажи; плюсвалия обычно ~1 месяц (устанавливает каждая мэрия).
- Без подачи модели 210 вернуть 3% нельзя — нет декларации, нет возврата.
Что такое удержание 3% и модель 211?
Удержание 3% — это авансовый платёж по налогу на прирост капитала продавца-нерезидента, который покупатель обязан удержать из согласованной цены и перечислить напрямую в AEAT. Оно регулируется законом об IRNR (TRLIRNR, Real Decreto Legislativo 5/2004) и применяется всякий раз, когда продавец испанской недвижимости не является налоговым резидентом Испании.
Покупатель (или его представитель) декларирует и уплачивает эти 3% по модели 211, как правило, в течение одного месяца с даты нотариального акта (escritura). Затем покупатель передаёт продавцу заверенную копию модели 211 в качестве подтверждения — этот документ нужен продавцу, чтобы подать собственную декларацию и при необходимости запросить возврат.
На практике на Коста-Бланке и по всему Валенсийскому сообществу это удержание оформляется у нотариуса в день сделки: покупатель платит продавцу 97% цены и удерживает 3% для перечисления в налоговую. Если покупатель не удержит и не уплатит эту сумму, AEAT может обратить взыскание на саму недвижимость.
Налог на прирост капитала (IRNR, модель 210): 19% или 24%
Реальное налоговое обязательство продавца — это налог на прирост капитала с полученной прибыли, декларируемый по модели 210. Прирост — это в общих чертах разница между ценой продажи и стоимостью приобретения (цена покупки плюс расходы и налоги при приобретении, а также определённые документально подтверждённые улучшения).
Ставка составляет 19% для продавцов-резидентов ЕС, Исландии, Лихтенштейна или Норвегии (ЕЭЗ) и 24% для продавцов-резидентов вне ЕС/ЕЭЗ. Продавцы из ЕС/ЕЭЗ также могут вычесть расходы, напрямую связанные со сделкой, на условиях, допускаемых законом; продавцы вне ЕС, как правило, не могут.
Модель 210 по приросту капитала должна быть подана примерно в течение трёх-четырёх месяцев после продажи. Поскольку уже удержанные 3% засчитываются в счёт этого налога, продавец либо доплачивает разницу (если реальный налог выше 3%), либо запрашивает возврат (если он ниже).
Пример
Быстрый расчёт: вы продаёте за 250 000 € и покупатель удерживает 3% = 7 500 €. Если ваш реальный прирост составляет 40 000 € и вы резидент ЕС, реальный налог равен 19% × 40 000 € = 7 600 €, поэтому вы доплачиваете лишь 100 €. Если прирост был бы 20 000 €, налог составил бы 3 800 €, и вы вернули бы 3 700 € из удержанных 7 500 €.
Как вернуть удержанные 3%
Если удержанные 3% превышают фактически причитающийся налог на прирост капитала — что часто бывает при продаже с небольшой прибылью, с убытком или после многих лет владения — продавец может вернуть излишек, подав модель 210 и запросив возврат разницы.
Для оформления возврата AEAT требует, чтобы модель 211 покупателя была корректно подана и оплачена, чтобы продавец не имел задолженностей по обязательствам, связанным с недвижимостью (например, по IRNR с вменённого дохода за годы владения), и чтобы был указан испанский банковский счёт (IBAN) для перевода.
Возврат не происходит мгновенно: у Налогового агентства есть установленный законом срок на проверку и выплату, и на практике это может занять несколько месяцев. Точная подача декларации с приложением заверенной модели 211 и актов купли-продажи снижает риск задержки или отказа.
Внимание
Если вы так и не подадите модель 210, вернуть излишек 3% нельзя — удержание остаётся в AEAT. Нет декларации — нет возврата, даже если вы продали с убытком.
Муниципальная плюсвалия: налог продавца перед мэрией
Муниципальная плюсвалия (официально — налог на прирост стоимости городских земель, IIVTNU) — это отдельный местный налог, который обычно платит продавец в мэрию по месту нахождения недвижимости. Он облагает прирост стоимости земли — а не строения — за годы владения.
После постановления Конституционного суда 182/2021 закон (изменённый Real Decreto-ley 26/2021) позволяет налогоплательщику выбирать между двумя методами расчёта: объективным методом на основе кадастровой стоимости земли и установленных коэффициентов, либо методом фактического прироста на основе реального увеличения стоимости между покупкой и продажей. Можно выбрать тот, что меньше, а если реального прироста не было, плюсвалия не уплачивается.
На Коста-Бланке каждый муниципалитет (Торревьеха, Орихуэла, Аликанте, Бенидорм, Дения и другие) устанавливает свои коэффициенты и сроки в рамках общенациональных норм, поэтому сумма и срок подачи зависят от мэрии — обычно продавец должен задекларировать и уплатить налог в течение одного месяца с момента продажи при сделках между живыми лицами.
Подтверждение нерезидентства и необходимые документы
Статус резидентства определяет весь процесс: удержание 3% и режим IRNR применяются именно потому, что продавец — нерезидент. AEAT и покупатель опираются на документы, такие как справка о нерезидентстве (certificado de no residencia) или справка о налоговом резидентстве, выданная страной проживания продавца, чтобы подтвердить статус.
Типичные документы для сделки включают: NIE и паспорт продавца, оригинал акта купли-продажи (escritura de compraventa), последнюю квитанцию IBI и кадастровый номер, сертификат энергоэффективности, справку сообщества собственников об отсутствии задолженности, а также счета, подтверждающие расходы на приобретение и улучшения, чтобы уменьшить налогооблагаемый прирост.
Конкретно по налоговой части вам понадобятся заверенная модель 211 от покупателя, подтверждение отсутствия задолженности по моделям 210 с вменённого дохода за прошлые годы и испанский IBAN для любого возврата. Сбор этих документов до сделки избавляет от проблем в последнюю минуту у нотариуса.
Сроки кратко
Модель 211 (удержание покупателем 3%): обычно подаётся и уплачивается в AEAT в течение одного месяца с даты нотариального акта продажи.
Модель 210 (налог на прирост капитала продавца или заявление на возврат): обычно подаётся примерно в течение трёх-четырёх месяцев после продажи; уточните точный срок по вашей сделке, так как он отсчитывается от месячного срока модели 211 покупателя.
Муниципальная плюсвалия: как правило, в течение одного месяца с момента продажи при сделках между живыми лицами, но точный срок устанавливает регламент каждой мэрии — уточните в соответствующей мэрии на Коста-Бланке.
Пропуск любого из этих сроков может повлечь надбавки и проценты, поэтому большинство нерезидентов поручают подачу деклараций налоговому представителю.
Чем налоговый представитель помогает нерезиденту
Налоговый представитель в Испании ведёт подачу деклараций в AEAT и мэрию от вашего имени, корректно рассчитывает прирост, оптимизирует метод плюсвалии (объективный или фактический прирост) и оформляет возврат 3% — всё это требует форм на испанском языке, электронной подписи и знания местных сроков.
Для продавцов, живущих за границей после сделки, наличие представителя также практично: возврат поступает на испанский счёт, а AEAT может присылать уведомления на испанском спустя месяцы. Местный представитель на Коста-Бланке получает их и действует без необходимости вашего возвращения в Испанию.
spainfiscal берёт на себя подачу модели 210 по приросту капитала продавца и возврат 3%, выступает вашим налоговым представителем и координирует комплексное сопровождение продажи недвижимости в Валенсийском сообществе.
| Статья | Кто платит / подаёт | Модель | Ставка |
|---|---|---|---|
| Удержание 3% (аванс) | Покупатель удерживает и подаёт | Модель 211 | 3% от цены продажи |
| Налог на прирост капитала (IRNR) | Продавец | Модель 210 | 19% ЕС/ЕЭЗ · 24% вне ЕС с прироста |
| Муниципальная плюсвалия | Продавец | Форма мэрии | Устанавливает каждая мэрия (объективный или фактический прирост) |
| Продавец — резидент | Ставка IRNR с прироста | Вычет расходов по сделке? |
|---|---|---|
| ЕС / ЕЭЗ (Исландия, Лихтенштейн, Норвегия) | 19% | Да, на условиях, допускаемых законом |
| Вне ЕС/ЕЭЗ | 24% | Как правило, нет |
- Что такое удержание 3% при продаже недвижимости в Испании?
- Удержание 3% — это сумма, которую покупатель удерживает из цены продажи продавца-нерезидента и перечисляет в AEAT по модели 211 как аванс по налогу на прирост капитала продавца. Позже продавец подаёт модель 210 для расчёта реального налога и может вернуть 3%, если они превышают причитающийся налог.
- Кто платит 3% — покупатель или продавец?
- Покупатель удерживает и перечисляет 3% в налоговую, но это деньги продавца: они вычитаются из цены, которую он получает, и засчитываются в счёт его налога на прирост капитала. Покупатель должен подать модель 211 примерно в течение месяца с даты акта и передать продавцу заверенную копию.
- Что такое модель 211?
- Модель 211 — это форма AEAT, с помощью которой покупатель декларирует и уплачивает 3%, удержанные у продавца-нерезидента. Она подаётся, как правило, в течение одного месяца с даты нотариального акта, а заверенная копия служит продавцу подтверждением для подачи модели 210 и запроса возврата.
- Сколько составляет налог на прирост капитала для нерезидента?
- Налог на прирост капитала нерезидента составляет 19% от прибыли для резидентов ЕС/ЕЭЗ (Исландия, Лихтенштейн, Норвегия) и 24% для резидентов вне ЕС/ЕЭЗ. Прирост — это в общих чертах цена продажи за вычетом стоимости приобретения и допустимых расходов, декларируется по модели 210.
- Как вернуть удержанные 3% в Испании?
- Вы возвращаете 3%, подав модель 210 по приросту капитала и запросив возврат удержанной суммы, превышающей ваш реальный налог. Нужны заверенная модель 211, акты купли-продажи, испанский IBAN и отсутствие задолженности по прежним обязательствам IRNR; возврат может занять несколько месяцев.
- Платит ли продавец муниципальную плюсвалию?
- Да, обычно продавец платит муниципальную плюсвалию в мэрию за прирост стоимости земли за период владения. После постановления Конституционного суда 182/2021 вы можете выбрать объективный метод или метод фактического прироста и заплатить меньший — а если прироста не было, плюсвалия не уплачивается.
- Что будет, если покупатель не уплатит удержание 3%?
- Если покупатель не удержит и не уплатит 3% по модели 211, AEAT может потребовать эту сумму с самой недвижимости, которая становится обременённой долгом. Поэтому покупатели всегда удерживают 3% у нотариуса, а продавцам стоит убедиться, что модель 211 подана, прежде чем запрашивать возврат.
- Каков срок подачи модели 210 после продажи?
- Продавец обычно подаёт модель 210 по приросту капитала примерно в течение трёх-четырёх месяцев после продажи, и срок отсчитывается от месячного срока модели 211 покупателя. Уточните точный срок по вашей сделке, так как его пропуск влечёт надбавки и проценты.
- Нужен ли налоговый представитель для продажи недвижимости нерезидентом?
- Налоговый представитель не всегда обязателен по закону, но настоятельно рекомендуется, так как модель 210, возврат 3% и плюсвалия оформляются на испанском и требуют электронной подписи и местного контактного лица. Для резидентов вне ЕС, в частности, назначение представителя — это практичный способ работать с AEAT и мэрией.
- Можно ли продать с убытком и всё равно вернуть 3%?
- Да. Если вы продаёте с убытком или небольшой прибылью, причитающийся налог на прирост капитала меньше удержанных 3%, поэтому вы подаёте модель 210 и запрашиваете возврат излишка. Тем не менее нужно подать декларацию и подтвердить цифры актами купли-продажи; AEAT перечисляет возврат на ваш испанский банковский счёт.
Источники
Последнее обновление: 2026-05-29