spainfiscalspainfiscal

Что изменилось в 2026 году для нерезидентов с жильём в Испании

ИзменениеОпубликовано:

В налогообложении нерезидентов в этом году изменилось одно реальное правило и несколько выдуманных. Orden HAC/623/2026 переписал календарь подачи модели 210 для доходов, начисленных с 2026 года; справочная стоимость Кадастра по-прежнему задаёт базу налога на передачу имущества и налога на наследство; а нормы, которые чаще всего объявляют новыми, как раз не менялись. Вот итог, со статьёй закона за каждой строкой.

Коротко

Начиная с доходов, начисленных в 2026 году, нерезидент с жильём в Испании подаёт вменённый доход с 1 апреля по 31 декабря следующего года, а аренду с суммой к уплате — в первые двадцать дней апреля, согласно Orden HAC/623/2026.

Valery Grinkevich

Автор

Valery Grinkevich

Дипломированный экономист · налоговый консультант · 20+ лет опыта · Торревьеха, Коста-Бланка

Теперь одновременно действуют два календаря модели 210

Все сроки модели 210 подчинены дате начисления дохода, а не году, в котором вы вспомнили о декларации. Статья 27 сводного текста закона о налоге на доходы нерезидентов (TRLIRNR) относит начисление вменённого дохода по жилью для личного пользования к 31 декабря, а прирост капитала — к дате сделки. Orden HAC/623/2026, опубликованный в BOE от 23 июня 2026 года, переписал статью 5 приказа Orden EHA/3316/2010, и его единственное заключительное положение применяет новую редакцию впервые к доходам, начисленным в 2026 году.

Поэтому сейчас действуют два календаря сразу. Вменённый доход, начисленный 31 декабря 2025 года, по-прежнему подаётся в любой момент 2026 года; начисленный 31 декабря 2026 года нельзя подать раньше 1 апреля 2027 года, и срок закрывается 31 декабря 2027 года. Аренда с суммой к уплате, начисленная в 2026 году, переезжает на первые двадцать календарных дней апреля 2027 года, тогда как за 2025 год срок истекал в январе 2026 года. Тот, кто в январе 2027 года повторит прошлогоднюю привычку, обнаружит, что срок ещё не открылся.

Справочная стоимость — уже не новость, а сама база

Справочная стоимость в этом году не менялась, и именно поэтому ей место в итоге: с 2022 года она служит налоговой базой налога на передачу имущества и налога на наследство и дарение, а покупатели по-прежнему узнают о ней впервые у нотариуса. Закон Ley 11/2021 переписал статью 10.2 закона об ITP и AJD и статью 9.3 закона о наследстве так, что базой по недвижимости стала справочная стоимость на дату начисления налога, а заявленная цена — только если она выше. Покупка ниже этой величины счёт не уменьшает.

Это не кадастровая стоимость из квитанции IBI и не оценка вашего конкретного дома: Главное управление Кадастра строит её из цен, которые сообщают нотариусы, по однородным оценочным зонам и с понижающим коэффициентом. Обновляется она по собственному календарю: утверждается резолюцией и публикуется эдиктом до 30 октября предыдущего года, с информационным объявлением в BOE в первые двадцать дней декабря, поэтому обязывает та величина, которая действовала в день подписания акта или в день смерти. Обжаловать её заранее нельзя: сначала самоначисление по ней, потом заявление об исправлении.

Что не менялось: 19 % при продаже и право на вычет расходов

Две вещи каждый год объявляют реформой, и обе ею не являются. Первая — ставка на прирост капитала. Статья 25.1.f).3.º сводного текста закона о налоге на доходы нерезидентов облагает по 19 % прирост, возникающий при передаче имущественных элементов, для любого нерезидента без постоянного представительства и независимо от страны его проживания. Ставка 24 % из статьи 25.1.a) — это общая ставка для прочих доходов, вменённого дохода и аренды, и до прироста от продажи она не доходит.

Вторая — вычет расходов. Статья 24.6 того же текста позволяет вычитать расходы, напрямую связанные с доходами, полученными в Испании, и имеющие прямую и неразрывную экономическую связь с деятельностью, на условиях закона об IRPF, только если налогоплательщик проживает в другом государстве — члене Европейского союза и, на тех же условиях, в государстве Европейского экономического пространства с действующим обменом налоговой информацией. Британский собственник после Брексита или резидент США либо России платит с валовой аренды, без каких-либо вычетов.

Удержание 3 % по-прежнему выявляет тех, кто не декларировал

Механизм, который заставляет всё это работать, находится в руках покупателя. Статья 25.2 сводного текста обязывает любого приобретателя недвижимости в Испании у продавца-нерезидента удержать 3 % согласованной цены и внести их по модели 211 в течение месяца с даты акта; если он не удержал, сама недвижимость отвечает по меньшей из двух величин — удержания и налога продавца. Продавец затем декларирует прирост по модели 210 в течение трёх месяцев, следующих за этим месяцем, каким бы ни был результат.

Именно поэтому продажа — тот момент, когда всплывают неподанные годы. Модель 211 кладёт перед налоговой службой личность продавца, объект и дату вместе с платежом в счёт налога, а всё удержанное сверх причитающейся суммы продавцу приходится возвращать через заявление. Собственник, никогда не декларировавший вменённый доход, приходит к этому моменту с несходящимся делом. Подача с опозданием по собственной инициативе, до любого требования налоговой, стоит надбавки и никогда не штрафа: в этом и весь довод за то, чтобы сделать это раньше, чем за вас это сделает форма покупателя.

Как проверить, действует ли ещё то, что вы читаете

Почти всё, что циркулирует об испанском налогообложении нерезидентов, ошибочно не по злому умыслу, а по осадочному принципу: абзац написали, когда он был верен, и копировали ещё долго после того, как он перестал им быть. Самый ясный пример — специальный сбор на недвижимость нерезидентных компаний. До 2012 года статья 42 сводного текста освобождала от него компании, имеющие право на соглашение об избежании двойного налогообложения с оговоркой об обмене информацией, при условии что физические лица, в конечном счёте владеющие компанией, проживали в Испании или в стране с таким соглашением. Это освобождение исчезло с 1 января 2013 года по заключительному положению 5.3 закона Ley 16/2012. Сегодня в статье 42 три освобождения, и соглашения среди них нет.

Проверить это может любой за минуту, и привычку стоит завести. BOE публикует консолидированное законодательство с полной историей каждой статьи: у каждой версии своя дата вступления в силу, а в конце — примечание с названием реформы, которая её изменила. Откройте статью, перейдите к последней версии, прочитайте её дату. Если текст, который вам процитировал консультант, форум или поисковая система, не этот, вам описывают закон, которого уже нет, и построенный на нём ответ ошибочен, даже если каждое слово переписано без опечаток.

Что делать

Определите, к какому году начисления относится каждая декларация, прежде чем вносить даты в календарь, и проверяйте дату последней версии любой статьи, на которую опираетесь. Если какого-то года не хватает, подайте его сами сейчас, пока за вас это не сделало удержание 3 % покупателя.

Полное руководство

Связанные услуги

Источники