Справочная стоимость Катастра: почему налог больше уплаченной цены

Откуда берётся справочная стоимость и кто её рассчитывает

Эта величина появилась с Законом 11/2021 от 9 июля о мерах предотвращения налогового мошенничества и борьбы с ним, который переписал правила налоговой базы в ITP и AJD, в налоге на наследство и дарение и в налоге на состояние, а в своей четырнадцатой статье — третье заключительное положение сводного текста Закона о кадастре недвижимости (TRLCI). Преамбула формулирует цель прямо: прежней базой была расплывчатая «реальная стоимость», суды обязали налоговые органы проверять стоимость по каждому объекту отдельно, вплоть до осмотра, и законодатель захотел цифру, известную заранее, ради правовой определённости. Закон вступил в силу на следующий день после публикации (седьмое заключительное положение), и, поскольку Катастр публикует стоимости каждого года в последние недели предыдущего, первые справочные стоимости применялись к сделкам начиная с 2022 года.

Механика описана в переписанном третьем заключительном положении TRLCI. Главное управление Катастра определяет стоимость объективно и с пределом в виде рыночной стоимости, исходя из данных Катастра и анализа цен, сообщённых государственными удостоверяющими лицами — нотариусами — по совершённым сделкам купли-продажи. Эти выводы попадают в ежегодный отчёт о рынке недвижимости и в карту стоимостей, которая очерчивает однородные территориальные зоны оценки и присваивает каждой из них модули средней стоимости типовых объектов недвижимости; карта публикуется на электронном портале Катастра. Чтобы результат не превышал рыночную стоимость, приказом министра финансов устанавливается понижающий коэффициент к рынку для объектов одного класса. Ежегодно Катастр утверждает резолюцией элементы, необходимые для определения справочной стоимости каждого объекта по этим модулям и коэффициентам, публикует её объявлением до 30 октября предшествующего года после коллективного слушания и публикует информационное объявление в BOE в первые двадцать дней декабря.

Чем она не является: ни кадастровая стоимость, ни оценка вашего дома

Первая путаница — с кадастровой стоимостью, цифрой из квитанции IBI. Это разные числа с разными задачами. Кадастровая стоимость является базой муниципального налога на недвижимость (ст. 65 TRLRHL) и обычно намного ниже рыночной; справочная стоимость — привязанная к рынку величина, используемая только в налогах на переход имущества. У объекта есть обе, они пересматриваются по разным календарям, и выводить одну из другой — гадание. Катастр публикует их в разных местах именно потому, что они отвечают на разные вопросы.

Вторая путаница обходится дороже. Справочная стоимость — не оценка вашего объекта. Она получается из модулей средней стоимости типового продукта внутри однородной зоны, скорректированных теми коэффициентами, которые предусматривает ежегодная резолюция. Никакой специалист не заходил в жильё, не измерял сырость, не видел, что кухня 1978 года, не заметил, что квартира занята арендатором со старым защищённым договором, и не зафиксировал, что вилла стоит на участке, где строить нельзя. Это сознательное проектное решение — задача была заменить индивидуальную проверку объективной цифрой — и это же причина, по которой объект в действительно плохом состоянии может получить справочную стоимость, которую ни один покупатель никогда не заплатит. Когда так происходит, закон даёт вам путь, но заставляет сначала заплатить.

Где её посмотреть и что такое сертификат обоснования

Справочные стоимости смотрят на электронном портале Катастра (Sede Electrónica del Catastro). Они не являются персональными данными — это прямо сказано в третьем заключительном положении TRLCI, и именно поэтому в декабре выходит объявление в BOE для всеобщего сведения, — так что любой может постоянно посмотреть стоимость любого объекта через портал. На практике дверей две. С электронным сертификатом, Cl@ve или DNIe вы получаете полный доступ и можете получать документы на своё имя; без идентификации стоимость конкретного объекта смотрится по его кадастровому номеру. Этот номер есть в квитанции IBI, в нотариальном акте и в поиске Катастра по адресу.

Документ, который действительно нужен, когда цифра выглядит странно, — это certificado de motivación del valor de referencia, сертификат обоснования справочной стоимости. Это документ Катастра, излагающий, как получена цифра по вашему объекту: резолюция, из которой она следует, применённые модули средней стоимости, понижающий коэффициент и прочие элементы, утверждённые той резолюцией. Закон требует ровно такого содержания от любого заключения, которое Катастр выдаёт по справочной стоимости (ст. 10.4 TRLITPAJD и 9.5 LISD), а сертификат — досудебная версия того же объяснения. Прочитайте его прежде, чем заказывать что-либо ещё: он говорит, в какую зону Катастр поместил ваш объект и с каким типовым продуктом его сравнил, и ошибка обычно живёт именно там.

Два практических замечания. Во-первых, связывает та стоимость, которая действовала на дату возникновения налогового обязательства — дата нотариального акта при покупке, дата смерти при наследстве, — а не та, что показывается при просмотре месяцы спустя, поэтому скачайте и сохраните выписку в тот же день. Во-вторых, если у объекта нет справочной стоимости или Катастр не может её удостоверить, всё вышесказанное не применяется: базой становится наибольшая из величин — заявленная стоимость, согласованная цена или рыночная стоимость, — и налоговый орган возвращает себе обычное полномочие проверять стоимость (ст. 10.2 TRLITPAJD и 9.3 LISD).

ITP и AJD: база налога — справочная стоимость

Статья 10 сводного текста Закона об ITP и AJD теперь говорит, что базу составляет стоимость передаваемого имущества, что этой стоимостью по общему правилу является рыночная стоимость и что для недвижимости её стоимостью будет справочная стоимость, предусмотренная кадастровым законодательством, на дату возникновения налогового обязательства. Поднять её могут только ваши собственные документы: если заявленная сторонами стоимость, согласованная цена или обе они выше справочной стоимости, базой становится наибольшая из этих величин (ст. 10.2 TRLITPAJD). Обратного хода нет. Заплатите меньше справочной стоимости — и всё равно будете платить налог с неё.

Отсюда следуют два вывода, которые почти никто не замечает. В AJD по нотариальным документам базой является заявленная стоимость, но когда она определяется исходя из стоимости недвижимости, эта стоимость не может быть ниже определённой по статье 10 (ст. 30.1 TRLITPAJD) — то есть справочная стоимость задаёт нижнюю границу и для AJD при покупке новостройки или при оформлении ипотечного кредита, база которого зависит от такой оценки. А когда база равна справочной стоимости или превышает её, налоговый орган вообще не может проводить проверку стоимости (ст. 46.1 TRLITPAJD): исчезает старое письмо, поднимавшее вашу заявленную стоимость после кабинетной оценки, а на его месте оказывается цифра, зафиксированная ещё до того, как вы подписали. Ставка, применяемая к этой базе, — отдельный вопрос, его решает каждое автономное сообщество; об этом наше руководство по ITP в Валенсийском сообществе.

Наследство и дарение: то же правило, на дату смерти

Статья 9 Закона о налоге на наследство и дарение переписана в тех же выражениях. База — чистая стоимость индивидуального приобретения каждого наследника или стоимость подаренного имущества, уменьшенная на вычитаемые обременения и долги; под стоимостью в общем случае понимается рыночная стоимость; а для недвижимости её стоимостью будет справочная стоимость, предусмотренная кадастровым законодательством, на дату возникновения обязательства, если только заявленная заинтересованными лицами стоимость не выше — тогда берётся заявленная (ст. 9.3 LISD). Как и в ITP, когда база равна справочной стоимости или более высокой заявленной величине, администрация не может проверять стоимость (ст. 18.1 LISD).

В наследстве обязательство возникает в день смерти, и это важно по двум причинам. Связывает справочная стоимость, действовавшая в том году, а не опубликованная позже, пока наследство оформлялось, так что медленно оформленное наследство всё равно облагается по прежней цифре. И справочная стоимость входит на уровне объекта: вычитаемые обременения по-прежнему вычитаются по обычным правилам (ст. 12 LISD), а региональные вычеты и льготы Валенсийского сообщества применяются потом к получившейся базе, и эта реформа их не меняет. Наследники, которых удивляет испанский налоговый счёт, построенный на стоимости, которую им никто не называл, обычно впервые сталкиваются со справочной стоимостью; путь её оспаривания описан ниже и направлен против той самой декларации, которую они подали.

Куда справочная стоимость не дотягивается

Налог на состояние — недоразумение, которое дороже всего обходится нерезидентам по части спокойствия. Статья 10.Uno Закона о налоге на состояние оценивает недвижимость по наибольшей из трёх величин: кадастровая стоимость, стоимость, определённая или проверенная администрацией для целей других налогов, и цена, встречное предоставление или стоимость приобретения. Справочная стоимость по названию среди этих трёх не значится, а преамбула закона о борьбе с мошенничеством описывает внесённое в налог на состояние изменение как касающееся объектов, стоимость которых администрация определила в рамках процедуры. Для объектов, которыми вы уже владели, не изменилось ничего: ежегодно публикуемая справочная стоимость не становится вашей цифрой для налога на состояние, и объект, купленный в 2015 году, по-прежнему декларируется по прежнему сравнению трёх величин.

IBI остаётся нетронутым. Его базой является кадастровая стоимость, которая определяется, доводится до сведения и может быть обжалована по правилам Катастра (ст. 65 TRLRHL), и справочная стоимость в муниципальной квитанции не участвует. Она также не меняет того, что муниципалитет Коста-Бланки берёт в виде plusvalía municipal, которая строится на кадастровой стоимости земли или на реальном приросте.

Будущий прирост капитала требует внимания, потому что ответ зависит от способа приобретения. Если вы купили, вашей стоимостью приобретения в IRPF или IRNR является реально уплаченная за приобретение сумма плюс улучшения и понесённые вами сопутствующие расходы и налоги (ст. 35.1 LIRPF) — справочная стоимость цену не заменяет, хотя уплаченный с этой большей базы ITP сам по себе является расходом, который прибавляется. Если вы унаследовали или получили в дар, правило иное: стоимостью приобретения является та, что следует из правил налога на наследство и дарение, но не выше рыночной (ст. 36 LIRPF), так что справочная стоимость, обложенная в наследстве, действительно становится вашей стоимостью приобретения для последующей продажи. Иначе говоря, наследство, обложенное по высокой справочной стоимости, по крайней мере уменьшает прирост, когда наследник продаёт.

Обжаловать заранее нельзя: две двери, которые оставляет закон

Это структурный момент, на котором спотыкаются все. Справочную стоимость можно оспорить только при обжаловании начисления, которое произведёт налоговый орган, либо в связи с заявлением об исправлении самоначисления, в порядке, предусмотренном Общим налоговым законом (ст. 10.3 TRLITPAJD и 9.4 LISD). Самостоятельной жалобы против самой стоимости нет, нет бланка, чтобы заранее заявить о завышении, и нельзя начислить налог от уплаченной цены, приложив объяснение, — это было бы неверное самоначисление, влекущее доначисление разницы с процентами и, при определённых условиях, санкцию.

Зато закон даёт гарантию относительно того, как рассматривается оспаривание. Когда налогоплательщик просит исправить самоначисление, считая, что определение справочной стоимости ущемило его законные интересы, либо подаёт recurso de reposición против начисления, оспаривая эту стоимость, налоговый орган разрешает дело после обязательного и связывающего заключения Главного управления Катастра, которое подтверждает или исправляет стоимость с учётом представленных документов (ст. 10.4 TRLITPAJD и 9.5 LISD). Катастр также выдаёт обязательное заключение, когда подана экономико-административная жалоба. И любое выдаваемое им заключение должно быть мотивировано указанием резолюции, из которой оно следует, а также модулей средней стоимости, понижающих коэффициентов и прочих утверждённых в ней элементов — поэтому именно представленные вами доказательства Катастр действительно читает.

Исправление самоначисления и возврат денег

Механизм — статья 120.3 Общего налогового закона: когда налогоплательщик считает, что самоначисление каким-либо образом ущемило его законные интересы, он может ходатайствовать о его исправлении. На практике это означает начислить и уплатить ITP или налог на наследство от справочной стоимости в обычный срок — тридцать рабочих дней в ITP, шесть месяцев в наследстве — и затем подать мотивированное заявление в налоговый орган автономного сообщества, поскольку оба налога переданы регионам. В заявлении указывается самоначисление, приводится применённая справочная стоимость, объясняется, почему определённая для этого объекта стоимость ущемляет ваши законные интересы, прикладываются доказательства и запрашивается возврат излишка как излишне уплаченного (ст. 221 LGT).

Деньги и сроки. Возврат излишне уплаченного сопровождается процентами за просрочку с даты, когда был произведён излишний платёж, и до момента распоряжения о выплате, причём просить об этом не требуется (ст. 32.2 LGT). Если же исправление порождает возврат, вытекающий из правил самого налога, и проходит шесть месяцев без выплаты по причине, зависящей от администрации, проценты начисляются с окончания этого срока (ст. 120.3 LGT). Окно — обычный четырёхлетний срок давности для требования возврата излишне уплаченного (ст. 66.c LGT), исчисляемый со следующего дня после излишнего платежа или со следующего дня после окончания срока подачи декларации, если платёж был совершён в его пределах (ст. 67.1 LGT). Четыре года — щедро; доказательства, однако, портятся: состояние объекта на дату возникновения обязательства гораздо легче подтвердить в первые месяцы.

Если инспекция откажет или если случай был обратным и вам вручили начисление, поднимающее заявленную стоимость до справочной, дальнейшие шаги обычные: recurso de reposición в течение одного месяца со дня, следующего за уведомлением (ст. 223.1 LGT), либо экономико-административная жалоба в течение одного месяца (ст. 235.1 LGT), а затем административное судопроизводство. Reposición и экономико-административный путь — альтернативы, а не последовательность: подав первое, нужно дождаться решения, прежде чем жаловаться.

Tasación pericial contradictoria: для чего она на самом деле

Tasación pericial contradictoria, встречная экспертная оценка, — классическое средство против стоимости, которую администрация проверила. Заинтересованные лица могут её инициировать для исправления способов проверки стоимости, перечисленных в статье 57 Общего налогового закона, в срок первой жалобы, которая полагается против начисления, произведённого по административно проверенным стоимостям (ст. 135.1 LGT). Она приостанавливает исполнение начисления и срок его обжалования. Если разница между стоимостью эксперта администрации и вашей оценкой в абсолютном выражении не превышает 120 000 евро и 10 процентов вашей оценки, базой служит ваша оценка; иначе назначается третий эксперт, и если его оценка превышает заявленную стоимость более чем на 20 процентов, его расходы несёте вы (ст. 135.2 и 135.3 LGT).

Здесь и кроется нюанс. Когда база равна справочной стоимости, администрации прямо запрещено проверять стоимость (ст. 46.1 TRLITPAJD и 18.1 LISD), а значит, нет проверки, которую встречная оценка могла бы исправить, и путь против справочной стоимости — это исправление или жалоба, описанные выше и разрешаемые со связывающим заключением Катастра. Встречная оценка сохраняет полную силу в соседних случаях: объекты без справочной стоимости или без стоимости, которую Катастр может удостоверить, где база возвращается к заявленной стоимости, согласованной цене или рыночной и инспекция действительно проверяет; и любое другое имущество в наследственной массе или в акте — земля без справочной стоимости, имущество предприятия, движимость, — оценённое администрацией по статье 57.

Какие доказательства работают

Катастра просят признать, что его зональная модель выдала цифру, которой этот объект не заслуживает, поэтому доказательства должны говорить об объекте, быть датированы датой возникновения обязательства и исходить от того, кому есть чем дорожить. Оценка аккредитованной оценочной компании, из числа внесённых в официальный реестр Банка Испании, — самый сильный отдельный документ, и сам закон относится к ним как к нейтральному ориентиру, когда предписывает Банку Испании назначать такую компанию третьим экспертом при отсутствии компетентной профессиональной палаты (ст. 135.3 LGT). Ниже по силе — заключение архитектора или технического архитектора с фотографиями, обмерами и сметой ремонта: оно делает реальную работу.

Затем — факты, которых зональная модель видеть не может. Датированные фотографии реального состояния. Сметы и, что лучше, счета за то, что пришлось чинить. Технические или конструктивные заключения, отрицательный технический осмотр здания, сырость или алюминоз. Обременения, внесённые в Реестр собственности, и прежде всего занятость: арендатор со старым защищённым договором, пожизненный узуфрукт в пользу третьего лица или незаконный жилец меняют то, сколько объект стоит для покупателя, и ничто из этого до Катастра не доходит. Юридические и градостроительные дефекты — постройка без лицензии на первое заселение, бассейн или пристройка вне реестра, участок, где строить нельзя. И сопоставимые сделки: цены по нотариальным актам действительно похожих объектов в той же зоне и в близкие даты — это язык, на котором говорит сама модель Катастра. Не работает довод о том, что вы хорошо поторговались, и скриншот с портала недвижимости.

Коста-Бланка: случаи, где разрыв максимален

Почти все споры о справочной стоимости на этом побережье сводятся к трём сценариям. Первый — старый фонд без ремонта: дома шестидесятых и семидесятых в Торревьехе, Бенидорме и центре Аликанте, где зональный модуль отражает уже отремонтированную типовую квартиру, а объект в акте имеет исходную проводку, не имеет лифта и хранит ванную, которой никто не касался сорок лет. Второй — вилла на большом участке в Ориуэла-Коста, Хавее, Морайре или Дении, где земля доминирует в расчёте, а участок с уклоном, незастраиваемый, частично сельскохозяйственный или обременённый отступами трактуется так, будто это соседний ровный участок. Третий — сделка между частными лицами, очень часто между знакомыми друг с другом иностранными владельцами, по цене, согласованной по причинам, не имеющим отношения к рынку: быстрый выход, развод, наследник за границей, который хочет от объекта избавиться.

Ни один из этих случаев не является юридической особенностью Коста-Бланки: норма общенациональная, и процедура в Аликанте та же, что в Мадриде. Местной является частота, потому что побережье концентрирует стареющий вторичный фонд, большие участки и спешащих продавцов-нерезидентов. Практический порядок всегда один и тот же. Посмотрите справочную стоимость до подписания, а не после, чтобы налог был известной цифрой внутри переговоров, а не сюрпризом через несколько недель; если цифра не соответствует тому, чем объект в действительности является, заложите в бюджет налог со справочной стоимости и оценку, которая вам понадобится; и только затем подавайте заявление об исправлении. Наше руководство по ITP в Валенсийском сообществе разбирает ставки, применяемые к этой базе, а руководство по наследству — ту же проблему внутри наследственного дела.