Покупка недвижимости в Испании: налоги и расходы (Коста-Бланка 2026)
Покупка недвижимости в Испании обходится примерно в 10–13% сверх цены объекта в виде налогов и расходов. На Коста-Бланке (Валенсийское сообщество) вторичное жильё облагается налогом на передачу имущества (ITP) по общей ставке 10%, а новостройка — НДС (IVA) 10% плюс гербовый сбор (AJD) 1,5%; эти два режима взаимоисключающие. К этому добавляются нотариус, реестр и услуги жестории; перед подписанием нужен NIE; а если вы нерезидент, после покупки у вас ежегодно возникает обязанность по IRNR (модель 210). Этот гид объясняет каждый расход, чтобы иностранные покупатели в Торревьехе, Ориуэла-Коста и провинции Аликанте точно знали, сколько заплатят.
Проверил
Valery Grinkevich
Дипломированный экономист · налоговый консультант · 20+ лет опыта · Торревьеха, Коста-Бланка
Ключевые выводы
- Закладывайте примерно 10–13% от цены на налоги и расходы — сверх самой стоимости объекта.
- Вторичное жильё облагается ITP по общей ставке 10% в Валенсийском сообществе; льготные 8% — только в строго определённых случаях.
- Новостройка облагается НДС 10% плюс гербовый сбор (AJD) 1,5% — НДС и ITP взаимоисключающие, никогда оба сразу.
- NIE нужен до того, как вы сможете подписать акт или уплатить любой налог на покупку в Испании.
- Покупатели из стран вне ЕС (включая граждан Великобритании после Brexit) обязаны назначить налогового представителя в Испании.
- После покупки нерезиденты ежегодно подают IRNR (модель 210) — по ставке 19% (ЕС/ЕЭП) или 24% (вне ЕС).
На этой странице
- Сколько стоит купить недвижимость в Испании?
- ITP на вторичное жильё в Валенсийском сообществе
- Новостройка: НДС (IVA 10%) и гербовый сбор (AJD 1,5%)
- NIE, банковский счёт и налоговый представитель
- Муниципальная plusvalía, нотариус, реестр и жестория
- После покупки: ежегодная обязанность по IRNR (модель 210)
Сколько стоит купить недвижимость в Испании?
Закладывайте дополнительно 10–13% от цены покупки на налоги и расходы по сделке при покупке недвижимости в Испании. Самая крупная статья — налог на покупку: ITP на вторичное жильё или НДС плюс гербовый сбор на новостройку, далее идут нотариус, реестр собственности и профессиональные услуги.
На Коста-Бланке типовая покупка вторички складывается так: ITP 10% от заявленной цены, нотариус примерно 600–1000 €, реестр примерно 400–700 € и жестория (административное оформление) — несколько сотен евро. Новостройка вместо этого облагается НДС 10% и AJD 1,5%.
Эти проценты платит покупатель. Продавец отдельно платит муниципальную plusvalía и, при наличии, налог на прирост капитала. Поскольку ставки различаются по автономным сообществам, приведённые ниже цифры Валенсийского сообщества относятся к провинции Аликанте и не применяются в Мадриде, Андалусии или Каталонии.
ITP на вторичное жильё в Валенсийском сообществе
ITP (налог на передачу имущества) — это налог, который вы платите при покупке вторичного жилья, и в Валенсийском сообществе общая ставка составляет 10% от цены покупки. Этот налог применяется к большинству сделок на Коста-Бланке, так как почти всё жильё, продаваемое в Торревьехе, Ориуэла-Коста и Гвардамаре, является вторичным, а не новостройкой.
Существует льготная ставка ITP 8%, которая применяется в конкретных, чётко определённых случаях по региональному закону Валенсии — например, при отдельных покупках основного жилья в пределах лимитов стоимости или для покупателей категорий защищённого жилья либо многодетных семей. Условия строгие и периодически пересматриваются, поэтому уточните свой случай по действующим правилам Generalitat Valenciana, прежде чем рассчитывать на льготную ставку.
ITP уплачивается путём самостоятельного расчёта (исторически через модель 600) в течение 30 рабочих дней с момента подписания акта. Налоговой базой обычно служит большая из величин — заявленная цена или эталонная стоимость (valor de referencia) по Кадастру, поэтому налоговая может оспорить необычно низкую заявленную цену.
Новостройка: НДС (IVA 10%) и гербовый сбор (AJD 1,5%)
Новостройки в Испании облагаются НДС (IVA), а не ITP, и для жилой новостройки ставка НДС составляет 10%. Поскольку НДС и ITP взаимоисключающие, вы никогда не платите оба налога по одной сделке: новый объект, купленный у застройщика, облагается НДС, а вторичный — ITP.
Помимо НДС, новостройка (а также ипотечный акт, если вы берёте кредит в испанском банке) порождает гербовый сбор — Actos Jurídicos Documentados (AJD), который в Валенсийском сообществе составляет 1,5% от стоимости акта. Таким образом, новостройка на Коста-Бланке обходится в налоги в размере 10% НДС + 1,5% AJD — немного дороже, чем 10% ITP на вторичке.
С 2018 года AJD по самому ипотечному кредиту платит банк, а не заёмщик, но AJD по акту купли-продажи новостройки остаётся расходом покупателя. Земельные участки и коммерческие помещения могут облагаться НДС по ставке 21%, поэтому всегда уточняйте тип объекта перед расчётом бюджета.
Внимание
Вторичка (ITP) и новостройка (НДС + AJD) — взаимоисключающие режимы: вы никогда не платите оба налога по одной сделке. Перед расчётом бюджета уточните, кто продавец — застройщик (новостройка, НДС) или частное лицо (вторичка, ITP), так как это меняет налоговую базу и подаваемую форму.
NIE, банковский счёт и налоговый представитель
Вам нужен NIE (идентификационный номер иностранца) до того, как вы сможете подписать акт купли-продажи в Испании, потому что NIE — это налоговый идентификационный номер, связывающий вас со всеми декларациями по объекту. Законного способа завершить покупку или уплатить ITP без него нет.
Большинство покупателей также открывают испанский банковский счёт для оплаты задатка, остатка у нотариуса и регулярных расходов — IBI, коммунальных услуг и взносов в сообщество — по прямому дебету. Испанский IBAN не является строго обязательным, но на практике значительно упрощает завершение сделки и дальнейшее владение.
Покупатели из стран, не входящих в ЕС (например, граждане Великобритании после Brexit или из стран вне ЕЭП), обязаны назначить налогового представителя в Испании — резидента, выступающего точкой контакта с Налоговым агентством по вопросам нерезидентов. Это тесно связано с ежегодной обязанностью по IRNR и является одной из самых востребованных услуг у иностранных собственников на Коста-Бланке.
Совет
Оформляйте NIE заранее: это может занять недели, а без него нельзя подписать акт или уплатить ITP. Если вы покупаете дистанционно, доверенность вашей жестории или налоговому представителю позволяет им запросить NIE, подписать акт и уплатить налоги от вашего имени — без необходимости приезжать дважды.
Муниципальная plusvalía, нотариус, реестр и жестория
Муниципальная plusvalía — это местный налог на прирост стоимости земли, и обычно его платит продавец, а не покупатель. Его устанавливает каждый муниципалитет (у Торревьехи, Ориуэлы, Аликанте и других — свои постановления), и он рассчитывается на основе кадастровой стоимости земли и срока владения. Тем не менее покупателю стоит уточнить в договоре, кто его оплачивает, так как это можно согласовать.
Гонорары нотариуса регулируются национальным тарифом и обычно составляют 600–1000 € за акт по жилью в зависимости от цены. Сборы Реестра собственности (Registro de la Propiedad) за регистрацию вашего права обычно составляют 400–700 €.
Гонорары жестории покрывают административное оформление — уплату ITP/AJD, подачу акта в реестр и получение nota simple. Это не налог, а профессиональная услуга; реалистично заложить несколько сотен евро. Жестория, знающая муниципальные процедуры Коста-Бланки, помогает избежать дорогостоящих ошибок при подаче.
После покупки: ежегодная обязанность по IRNR (модель 210)
После покупки нерезиденты, владеющие недвижимостью в Испании, обязаны ежегодно подавать IRNR (налог на доход нерезидентов) по модели 210. Это ежегодная обязанность, возникающая с момента владения, отдельная от разовых налогов на покупку, и она применяется независимо от того, сдаёте вы жильё в аренду или нет.
Если жильё для собственного пользования (не сдаётся), вы платите налог на вменённый доход, рассчитанный от кадастровой стоимости — в целом 1,1% или 2% от этой стоимости в зависимости от того, пересматривалась ли кадастровая стоимость, — по ставке 19% для резидентов ЕС/ЕЭП или 24% для нерезидентов вне ЕС, таких как британские собственники. Разделение 19%/24% установлено правилами IRNR в AEAT.
Если вы сдаёте жильё в аренду, вы вместо этого декларируете арендный доход в модели 210; резиденты ЕС/ЕЭП могут вычитать расходы, а нерезиденты вне ЕС, как правило, облагаются налогом с валового дохода. Непредставление этих деклараций влечёт надбавки и проценты, поэтому большинство иностранных собственников передают ежегодную модель 210 налоговому представителю.
| Налог | Вторичное жильё | Новостройка |
|---|---|---|
| ITP (налог на передачу) | 10% (8% в льготных случаях) | Не применяется |
| НДС (IVA) | Не применяется | 10% |
| AJD (гербовый сбор) | Не применяется | 1,5% |
| Эффективный налог на покупку | ~10% | ~11,5% |
| Статья | Типичная сумма |
|---|---|
| ITP (налог на передачу) | 10% от цены |
| Нотариус | 600–1000 € |
| Реестр собственности | 400–700 € |
| Жестория / юрист | Несколько сотен евро |
- Сколько налогов платят при покупке дома в Испании?
- Обычно платят около 10–13% от цены покупки в виде налогов и расходов. На вторичке Коста-Бланки это в основном ITP 10% плюс нотариус, реестр и жестория; на новостройке — НДС 10% плюс гербовый сбор (AJD) 1,5%.
- Сколько составляет ITP в Валенсийском сообществе?
- ITP в Валенсийском сообществе составляет 10% от цены покупки на вторичное жильё (общая ставка). Льготная ставка 8% применяется только в конкретных случаях по региональному закону, например при отдельных покупках основного жилья или для защищённых категорий.
- Нужен ли NIE для покупки недвижимости в Испании?
- Да, NIE нужен до подписания акта купли-продажи в Испании. NIE — это ваш налоговый идентификационный номер иностранца, необходимый для уплаты налогов на покупку и регистрации собственности; без него сделку юридически завершить нельзя.
- Новостройки платят ITP или НДС в Испании?
- Новостройки платят НДС (IVA), а не ITP. Жилая новостройка облагается НДС 10% плюс AJD 1,5% в Валенсийском сообществе, тогда как вторичное жильё платит ITP — эти два режима взаимоисключающие.
- Кто платит муниципальную plusvalía при покупке в Испании?
- Муниципальную plusvalía обычно платит продавец; это местный налог на прирост стоимости земли. Сумму устанавливает каждый муниципалитет (у Торревьехи, Ориуэлы и других свои правила), и её можно согласовать в договоре.
- Нужен ли покупателям из стран вне ЕС налоговый представитель в Испании?
- Да, покупатели из стран вне ЕС (включая граждан Великобритании после Brexit) обязаны назначить налогового представителя в Испании по вопросам нерезидентов. Представитель — это точка контакта с Налоговым агентством, он ведёт ежегодный IRNR.
- Какие налоги платит нерезидент после покупки недвижимости в Испании?
- Нерезидент обязан ежегодно подавать IRNR по модели 210 после покупки. По жилью для собственного пользования он платит налог на вменённый доход (в целом 1,1% или 2% от кадастровой стоимости) по ставке 19% для резидентов ЕС/ЕЭП или 24% для нерезидентов вне ЕС.
- Сколько стоят нотариус и реестр при покупке в Испании?
- Нотариус обычно стоит 600–1000 €, а реестр — 400–700 € при покупке жилья, в зависимости от цены. Гонорары жестории за административное оформление добавляют ещё несколько сотен евро.
- Может ли британец по-прежнему покупать недвижимость в Испании после Brexit?
- Да, британцы по-прежнему могут покупать недвижимость в Испании после Brexit. Налоги на покупку те же, но как собственники вне ЕС они облагаются по ставке 24% на вменённый доход IRNR (против 19% для резидентов ЕС/ЕЭП) и должны назначить налогового представителя.