IRNR при продаже недвижимости · модель 210 и удержание 3 %
Вы продали как нерезидент, и у вас удержали 3 %. Мы рассчитаем прирост капитала, вовремя подадим модель 210 и оформим возврат переплаты или доплату разницы.
- · Лицензированный экономист · 20+ лет
- · Подача модели 210 в AEAT включена
- · Всё онлайн · на вашем языке
При продаже нерезидентом покупатель удерживает 3 % цены и перечисляет их в AEAT по модели 211. Вы декларируете прирост капитала по ставке 19 %, независимо от страны, в модели 210 с 1-го по 4-й месяц после нотариального акта. Если 3 % больше налога, AEAT возвращает разницу; если меньше — вы доплачиваете остаток. Модель 210 подаём мы.
IRNR при продаже · за каждый проданный объект
Модель 210 по приросту и подтверждение модели 211, за каждый объект
149 € + НДС/ объект
Цена за один проданный объект. Количество укажите при оплате. 14 дней на отказ.
- Расчёт прироста по вашим актам, расходам и подтверждённым улучшениям
- Модель 210 подана в AEAT с цифровой подписью — к возврату или к уплате
- Модель 211 покупателя проверена и сохранена: без неё возврата не будет
- Запрос на возврат излишне удержанных 3 %
- Подтверждение подачи в вашем личном кабинете
- Муниципальная plusvalía: отдельный калькулятор и услуга
- Модель 211 покупателя: это его обязанность, не ваша
- Сопровождение купли-продажи: отдельная услуга
- Годовое налоговое представительство: отдельная услуга
От акта до возврата
Четыре этапа и один срок для модели 210. Определите, на каком вы этапе.
День 0
Нотариальный акт
Вы подписываете у нотариуса. Покупатель платит вам 97 % и удерживает 3 % цены.
До 1 месяца
Покупатель подаёт модель 211
Перечисляет 3 % в AEAT и передаёт вам заверенную копию: это ваше подтверждение.
С 1-го по 4-й месяц
Ваша модель 210
Вы декларируете прирост по 19 % и вычитаете 3 %. Именно её мы подаём за вас.
Затем
Возврат или доплата
Если 3 % больше налога, AEAT возвращает излишек. Если меньше, вы доплачиваете разницу при подаче.
Возврат или доплата?
Одна и та же продажа, два разных прироста. Круглые цифры для примера.
| Показатель | Случай A · небольшой прирост | Случай B · крупный прирост |
|---|---|---|
| Цена продажи | 200 000 € | 200 000 € |
| Удержание 3 % (211) | 6 000 € | 6 000 € |
| Прирост | 20 000 € | 50 000 € |
| Налог 19 % | 3 800 € | 9 500 € |
| Итог | Вам возвращают 2 200 € | Вы доплачиваете 3 500 € |
Реальный прирост — это цена продажи минус расходы и налоги по продаже, которые оплатили вы (муниципальная plusvalía, комиссия агентства), минус то, во что обошлась покупка: цена, ITP или AJD, нотариус, реестр и подтверждённые улучшения (ст. 35 LIRPF). 3 % считаются от согласованной в акте цены.
Как это работает
Присылаете документы
Акты покупки и продажи, счета на покупку, улучшения и расходы по продаже — включая муниципальную plusvalía и комиссию агентства — и заверенная модель 211 от покупателя, через личный кабинет.
Считаем, вы утверждаете черновик
Вычитаем из цены продажи расходы по продаже и всё, во что обошлись покупка и улучшения, и применяем 19 %. Результат вы видите до подачи.
Подаём модель 210 в срок и следим за возвратом
Подписываем и подаём с 1-го по 4-й месяц после акта. Прямого списания здесь нет: если выходит к уплате, объясняем, как заплатить. Затем предупреждаем, если AEAT что-то запросит до выплаты.
Закройте продажу полностью
Муниципальная plusvalía
Налог мэрии при продаже. Рассчитайте онлайн до подписания.
Налоговый представитель на год (нерезиденты)
Обязателен только в случаях ст. 10 TRLIRNR; вне ЕС — настоятельно рекомендуется. Принимает уведомления AEAT за вас, пока идёт возврат.
149 € + НДС / год
Сопровождение купли-продажи
Договор, нотариус и удержания проверены до подписания — по всему Валенсийскому сообществу.
Вопросы перед заказом
У меня удержали 3 %. Мне их вернут?
Да, если 3 % больше, чем 19 % от прироста.
При убытке или небольшой прибыли мы подаём модель 210, и AEAT возвращает излишек. Без декларации возврата не будет, даже если вы потеряли деньги.
Какой срок?
С 1-го по 4-й месяц после акта — и к уплате, и к возврату.
До этого покупатель в течение месяца вносит 3 % по модели 211. Если ваша модель 210 выходит к уплате и подана с опозданием, начисляется надбавка (ст. 27 LGT); если она к возврату, надбавки не будет, но деньги придут позже и возможен штраф за формальное нарушение. Присылайте документы как можно раньше.
Я живу в Великобритании или вне ЕС. Плачу 24 %?
Нет: прирост от продажи облагается по 19 % для любого нерезидента.
24 % — это ставка для других доходов, например для дохода от аренды, который получает владелец-нерезидент из страны вне ЕС. Что действительно меняется в зависимости от страны: только резиденты ЕС и ЕЭЗ могут освободить прирост от налога, если продают бывшее основное жильё в Испании и реинвестируют в новое (DA 7ª TRLIRNR). Вне ЕС AEAT дополнительно может потребовать назначить налогового представителя.
Сколько ждать возврата?
Месяцы, а не недели.
Перед выплатой AEAT проверяет декларацию, модель 211 покупателя и ваши прежние модели 210. Хорошо подтверждённая декларация избавляет от задержек.
Покупатель не передал мне модель 211
Это его обязанность: запросим её от вашего имени.
Без оплаченной модели 211 AEAT ничего не вернёт. Мы запрашиваем её у покупателя или его представителя и подшиваем к вашему делу.
Plusvalía входит в услугу?
Нет: это налог мэрии, он оформляется отдельно.
Если продавец — физическое лицо-нерезидент, покупатель выступает замещающим плательщиком и может переложить сумму на вас: на практике её удерживают из цены у нотариуса. Если земля не подорожала, налога нет. Рассчитайте онлайн или поручите нам.
Нужен ли счёт в испанском банке?
Очень помогает, но не всегда обязателен.
AEAT перечисляет возврат на счёт, который вы укажете в модели 210: с испанским IBAN это происходит напрямую, а для счёта SEPA за границей нужно подтвердить, что он ваш. Если вы закрыли счёт при продаже, скажите об этом до подачи.
Вы начисляете НДС? Можно отменить заказ?
Да, 21 %; и у вас есть 14 дней на отказ.
Цены указаны без НДС; при оплате добавляется 21 %, вы получаете счёт-фактуру. У вас есть 14 календарных дней на отказ от договора (ст. 103.a TRLGDCU); если вы просили начать раньше, оплачивается уже выполненная часть. Выбрали не ту услугу? Заменим её.
Кто отвечает за эту услугу
Valery Grinkevich
Дипломированный экономист · налоговый консультант
20+ лет опыта · Торревьеха, Коста-Бланка
- Лицензированный экономист рассчитывает прирост и подписывает декларацию
- Подтверждение AEAT и модель 211 хранятся в вашем личном кабинете
- Ответы на вашем языке по email или в Telegram
Закройте продажу и перед налоговой
Закажите, загрузите документы — и мы вовремя подадим вашу модель 210: вернёте своё или заплатите ровно столько, сколько положено.
Заказать онлайн