spainfiscalspainfiscal

Vad som ändrades 2026 för icke-residenta ägare i Spanien

Vad som ändrasPublicerad:

Den spanska beskattningen av icke-residenter ändrades på ett verkligt sätt i år och på flera inbillade. Orden HAC/623/2026 skrev om kalendern för att lämna Modelo 210 för intäkter som uppkommer från och med 2026; Catastros referensvärde fortsätter att styra underlaget för överlåtelseskatt och arvs- och gåvoskatt; och de regler som oftast rapporteras som nya är just de som inte har ändrats. Här är sammanställningen, med artikeln bakom varje rad.

Kort sagt

Från och med intäkter som uppkommer 2026 lämnar en icke-resident ägare i Spanien in schablonintäkten mellan den 1 april och den 31 december året därpå, och hyresintäkt med skatt att betala under de första tjugo dagarna i april, enligt Orden HAC/623/2026.

Valery Grinkevich

Skriven av

Valery Grinkevich

Ekonom ansluten till spanskt yrkeskollegium (economista colegiado) · asesor fiscal · Över 20 års erfarenhet · Torrevieja, Costa Blanca

Två kalendrar för Modelo 210 löper nu parallellt

Regeln bakom varje frist för Modelo 210 är intäktens uppkomstdatum, inte det år du råkar lämna in deklarationen. Artikel 27 i den konsoliderade lagen om inkomstskatt för icke-residenter (TRLIRNR) fastställer detta datum till den 31 december för schablonintäkt på en bostad som du har för eget bruk, och till överlåtelsedagen för en kapitalvinst. Orden HAC/623/2026, publicerad i BOE den 23 juni 2026, skrev om artikel 5 i Orden EHA/3316/2010, och dess enda slutbestämmelse tillämpar den nya lydelsen för första gången på intäkter som uppkommer 2026.

Så nu löper två kalendrar samtidigt. Schablonintäkt som uppkommit den 31 december 2025 lämnas fortfarande in när som helst under 2026; schablonintäkt som uppkommit den 31 december 2026 kan inte lämnas in före den 1 april 2027 och stänger den 31 december 2027. Hyresintäkt med skatt att betala som uppkommit 2026 flyttas till de första tjugo kalenderdagarna i april 2027, medan 2025 års intäkt skulle deklareras i januari 2026. En ägare som upprepar förra årets rutin i januari 2027 kommer att upptäcka att fönstret ännu inte har öppnat.

Referensvärdet är inte längre en nyhet – det är underlaget

Inget har ändrats i år vad gäller referensvärdet (valor de referencia), och just därför hör det hemma i en sammanställning: det har varit beskattningsunderlaget för överlåtelseskatt och för arvs- och gåvoskatt sedan 2022, och köpare möter det fortfarande för första gången hos notarien. Ley 11/2021 skrev om artikel 10.2 i lagen om överlåtelseskatt och artikel 9.3 i lagen om arvs- och gåvoskatt, så att underlaget för fast egendom är referensvärdet på uppkomstdagen, och det deklarerade priset bara när priset är högre. Att köpa under referensvärdet sänker inte skatten.

Det är inte katastervärdet (valor catastral) som står på IBI-avin, och det är ingen värdering av just ditt hus: Dirección General del Catastro bygger det utifrån de priser notarierna rapporterar, indelat i homogena värderingsområden, med en reduktionsfaktor. Det uppdateras enligt sin egen årliga kalender, godkänns genom resolution och offentliggörs genom kungörelse före den 30 oktober föregående år, med ett informativt meddelande i BOE under de första tjugo dagarna i december, så den siffra som gäller är den som är i kraft den dag köpebrevet undertecknas eller dödsdagen. Det går inte att överklaga innan du betalar: du självdeklarerar på siffran och begär sedan rättelse.

Det som inte ändrades: 19 % vid försäljning, och vem som får dra av kostnader

Två saker aviseras som reformer varje år trots att de inte är det. Den första är skattesatsen på en kapitalvinst. Artikel 25.1.f.3.º TRLIRNR beskattar vinster som uppstår vid överlåtelse av tillgångar med 19 % för varje icke-resident utan fast driftställe, oavsett bosättningsland. De 24 % i artikel 25.1.a är den allmänna skattesatsen för annan inkomst – schablonintäkt, hyra – och den träffar aldrig vinsten vid försäljning av fastigheten.

Den andra är avdrag för kostnader. Artikel 24.6 TRLIRNR tillåter avdrag för kostnader som är direkt och oskiljaktigt kopplade till de intäkter som uppkommer i Spanien, enligt bestämmelserna i inkomstskattelagen, bara när den skattskyldige är bosatt i en annan EU-medlemsstat och, på samma villkor, i en stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet med ett effektivt utbyte av skatteinformation. En brittisk ägare sedan Brexit, eller en ägare bosatt i USA eller Ryssland, beskattas på bruttohyran utan något avdrag alls.

Köparens 3 % är fortfarande det som avslöjar de ägare som aldrig deklarerade

Mekanismen som ser till att allt detta efterlevs ligger i köparens händer. Artikel 25.2 TRLIRNR ålägger varje förvärvare av spansk fastighet från en icke-resident säljare att hålla inne 3 % av det avtalade priset och betala in det med Modelo 211 inom en månad från köpebrevet; om köparen inte håller inne beloppet svarar själva fastigheten för det lägsta av innehållandet och säljarens skatt. Säljaren deklarerar därefter vinsten på Modelo 210 under de tre månader som följer på den månaden, oavsett resultat.

Det är därför en försäljning är det tillfälle då odeklarerade år kommer upp till ytan. Modelo 211 lägger fram säljarens identitet, fastigheten och datumet för Agencia Tributaria tillsammans med en preliminär betalning, och allt som hållits inne utöver den skatt som faktiskt ska betalas måste säljaren begära tillbaka. En ägare som aldrig deklarerade schablonintäkten kommer till den punkten med ett ärende som inte stämmer. Att självmant lämna in för sent, innan något krav har kommit, kostar ett tillägg men aldrig en sanktionsavgift – vilket är hela argumentet för att göra det innan köparens blankett gör det åt dig.

Så kontrollerar du om det du läser fortfarande gäller

Det mesta som cirkulerar om spansk skatt för icke-residenter är fel på grund av avlagringar snarare än illvilja: ett stycke skrivet när det var sant, kopierat långt efter att det slutade vara sant. Det tydligaste exemplet är den särskilda skatten på fast egendom för icke-residenta juridiska personer. Fram till 2012 undantog artikel 42 TRLIRNR enheter som omfattades av ett dubbelbeskattningsavtal med en klausul om informationsutbyte, förutsatt att de fysiska personer som i slutändan ägde dem var bosatta i Spanien eller i ett avtalsland. Det undantaget togs bort med verkan från den 1 januari 2013 genom den femte slutbestämmelsen, punkt 3, i Ley 16/2012. Artikel 42 har i dag tre undantag, och avtalet är inte ett av dem.

Vem som helst kan kontrollera detta på en minut, och det är en vana värd att skaffa sig. BOE publicerar konsoliderad lagstiftning med hela historiken för varje artikel: varje version har sitt eget datum för ikraftträdande och, i slutet, en not som anger vilken reform som ändrade den. Öppna artikeln, gå till den senaste versionen, läs dess datum. Om texten som din rådgivare, ditt forum eller din sökmotor citerade inte är den versionen beskriver den en lag som inte längre finns – och ett svar som bygger på den är fel även om varje ord har återgetts korrekt.

Vad du bör göra

Räkna ut vilket uppkomstår varje deklaration hör till innan du skriver in något i kalendern, och kontrollera datumet för den senaste versionen av varje artikel du förlitar dig på. Om ett år saknas lämnar du in det själv nu, innan en försäljning gör att köparens 3 % gör det åt dig.

Hela guiden

Relaterade tjänster

Källor