Catastros referensvärde: skatt på mer än du betalade

Varifrån referensvärdet kommer, och vem som beräknar det

Siffran skapades genom Ley 11/2021 av den 9 juli om åtgärder för att förebygga och bekämpa skattebedrägeri, som skrev om reglerna för beskattningsunderlaget i överlåtelseskatten, arvs- och gåvoskatten och förmögenhetsskatten samt, i sin fjortonde artikel, disposición final tercera i den konsoliderade lagen om fastighetskatastret (TRLCI). Förarbetena anger syftet rakt på sak: det gamla underlaget var det vaga verkliga värdet (valor real), domstolarna hade tvingat skattemyndigheterna att kontrollera värden fastighet för fastighet, och lagstiftaren ville ha en siffra som var känd i förväg av rättssäkerhetsskäl. Lagen trädde i kraft dagen efter publiceringen (disposición final séptima), och eftersom Catastro varje år publicerar värden under de sista veckorna av föregående år, tillämpades de första referensvärdena på överlåtelser från och med 2022.

Mekaniken finns i den omskrivna disposición final tercera TRLCI. Dirección General del Catastro fastställer värdet objektivt, med marknadsvärdet som ett absolut tak, utifrån de uppgifter myndigheten förfogar över och analysen av de priser som fedatarios públicos – notarierna – rapporterar in vid genomförda fastighetsförsäljningar. Dessa slutsatser förs in i en årlig rapport om fastighetsmarknaden och i en värdekarta som avgränsar homogena värderingsområden och tilldelar var och ett av dem genomsnittliga värdemoduler för de representativa fastighetstyperna; kartan publiceras på Catastros elektroniska kontor. För att resultatet inte ska överstiga marknadsvärdet fastställer finansministerns förordning en reduktionsfaktor för fastigheter av samma klass. Varje år godkänner Catastro genom resolution de faktorer som behövs för att fastställa varje fastighets referensvärde utifrån dessa moduler och faktorer, offentliggör det genom kungörelse före den 30 oktober föregående år efter en period för kollektivt hörande, och publicerar ett informativt meddelande i BOE under de första tjugo dagarna av december.

Vad det inte är: katastervärdet, och en värdering av ditt hus

Den första förväxlingen är med katastervärdet (valor catastral), siffran som står tryckt på IBI-avin. Det är olika siffror med olika uppgifter. Katastervärdet är underlaget för den lokala fastighetsskatten (art. 65 TRLRHL) och ligger normalt långt under marknadsvärdet; referensvärdet är en marknadsrelaterad siffra som bara används för överlåtelseskatter. En fastighet har båda, de revideras enligt olika kalendrar, och att gissa den ena utifrån den andra är just en gissning. Catastro publicerar dem på separata platser just för att de besvarar separata frågor.

Den andra förväxlingen är dyrare. Referensvärdet är ingen värdering av din fastighet. Det tas fram utifrån genomsnittliga värdemoduler för en representativ produkt i ett homogent område, korrigerat med de koefficienter som den årliga resolutionen anger. Ingen besiktningsman gick in i huset, mätte fukten, såg att köket är från 1978, noterade att lägenheten hyrs av en hyresgäst med ett skyddat kontrakt, eller registrerade att villan ligger på en tomt som inte får bebyggas. Det är ett medvetet designval – hela poängen var att ersätta individuell kontroll med en objektiv siffra – och det är också anledningen till att en fastighet i verkligt dåligt skick kan tilldelas ett referensvärde som ingen köpare någonsin skulle betala. När det händer ger lagen dig en väg, men den kräver att du betalar först.

Så slår du upp det, och certificado de motivación

Referensvärdena slås upp på Sede Electrónica del Catastro. De räknas inte som personuppgifter – disposición final tercera TRLCI säger det uttryckligen, vilket är skälet till att BOE-meddelandet i december finns för allmän kännedom – så vem som helst kan permanent slå upp värdet för vilken fastighet som helst via det elektroniska kontoret. I praktiken finns det två vägar. Med ett elektroniskt certifikat, Cl@ve eller DNIe når du hela tjänsten och kan få fram dokument i eget namn; utan identifiering kan värdet för en specifik fastighet slås upp genom att ange dess katasterbeteckning. Den beteckningen finns på din IBI-avi, på köpebrevet och i Catastros adressökning.

Dokumentet du faktiskt behöver när siffran ser fel ut är certificado de motivación del valor de referencia. Det är Catastros intyg som redogör för hur siffran för din fastighet togs fram: vilken resolution den härrör från, de genomsnittliga värdemoduler som tillämpades, reduktionsfaktorn och de andra faktorer som godkändes i den resolutionen. Lagen kräver just detta innehåll varje gång Catastro utfärdar ett yttrande om ett referensvärde (art. 10.4 TRLITPAJD och 9.5 LISD), och intyget är förprocessversionen av samma förklaring. Läs det innan du beställer något annat: det talar om vilket område Catastro placerade din fastighet i och vilken representativ produkt den jämfördes med, och det är oftast där felet finns.

Två praktiska punkter. För det första är det värde som gäller det som var i kraft vid tidpunkten för skattskyldighetens inträde – dagen för köpebrevet vid ett köp, dödsdagen vid ett arv – inte det värde som visas när du slår upp det månader senare, så ladda ner och spara uppslagningen samma dag. För det andra: om fastigheten saknar referensvärde, eller om Catastro inte kan intyga ett sådant, gäller inget av detta: underlaget faller då tillbaka på det deklarerade värdet, det avtalade priset eller marknadsvärdet, det högsta av dem, och skattemyndigheten återfår sin ordinarie rätt att kontrollera värdet (art. 10.2 TRLITPAJD och 9.3 LISD).

Överlåtelseskatt och stämpelskatt: underlaget är referensvärdet

Artikel 10 i den konsoliderade lagen om överlåtelseskatt och stämpelskatt anger nu att underlaget är värdet på den överlåtna tillgången, att det värdet som huvudregel är marknadsvärdet, och att värdet för fast egendom sedan ska vara det referensvärde som föreskrivs i katasterlagstiftningen vid tidpunkten för skattskyldighetens inträde. Det enda som höjer det är dina egna papper: om det värde parterna har deklarerat, det avtalade priset eller vederlaget, eller båda, är högre än referensvärdet, blir det högsta av dessa belopp underlaget (art. 10.2 TRLITPAJD). Det finns ingen väg i motsatt riktning. Betalar du mindre än referensvärdet beskattas du ändå på referensvärdet.

Två konsekvenser av detta missas ofta. För stämpelskatt på notariella handlingar är underlaget det deklarerade värdet, men när det fastställs med hänvisning till värdet på fast egendom får det värdet inte vara lägre än det som följer av artikel 10 (art. 30.1 TRLITPAJD) – så referensvärdet sätter även ett golv för AJD vid köp av nyproduktion eller på handlingen för en ny inteckning som säkrar en fastighet värderad på det sättet. Och när underlaget är referensvärdet eller ett högre belopp får skattemyndigheten inte alls göra någon värdekontroll (art. 46.1 TRLITPAJD): det gamla brevet som höjde ditt deklarerade värde efter en skrivbordsvärdering försvinner, ersatt av en siffra som var fastställd redan innan du skrev under. Skattesatsen som tillämpas på det underlaget är en separat fråga, fastställd av varje autonom region; vår guide om överlåtelseskatt i Valenciaregionen går igenom den.

Arvs- och gåvoskatt: samma regel, vid dödsdagen

Artikel 9 i lagen om arvs- och gåvoskatt skrevs om på samma sätt. Underlaget är nettovärdet av det varje arvinge individuellt förvärvar, eller av de tillgångar som ges bort, minskat med avdragsgilla skulder och kostnader; värde betyder i allmänhet marknadsvärde; och för fast egendom ska värdet vara det referensvärde som föreskrivs i katasterlagstiftningen vid tidpunkten för skattskyldighetens inträde, om inte det värde som de berörda parterna har deklarerat är högre, i vilket fall det deklarerade värdet används (art. 9.3 LISD). Precis som i överlåtelseskatten kan förvaltningen inte kontrollera värdet när underlaget är referensvärdet eller ett högre deklarerat värde (art. 18.1 LISD).

Vid ett arv är tidpunkten för skattskyldighetens inträde dödsdagen, vilket spelar roll på två sätt. Det referensvärde som gäller är det som var i kraft det året, inte det som publiceras medan dödsboet avvecklas, så ett dödsbo som avvecklas långsamt beskattas ändå på den tidigare siffran. Och referensvärdet förs in i dödsboet på fastighetsnivå: avdragsgilla skulder dras fortfarande av enligt de vanliga reglerna (art. 12 LISD), och Valenciaregionens regionala reduktioner och lättnader tillämpas därefter på det underlag som blir resultatet, oförändrat av denna reform. Arvingar som blir överraskade av en spansk arvsskatteräkning baserad på ett värde ingen nämnde för dem möter oftast referensvärdet för första gången; vägen för att bestrida det är samma som beskrivs nedan, och den riktas mot den självdeklaration de lämnade in.

Där referensvärdet inte når

Förmögenhetsskatten är den missuppfattning som kostar icke-residenter mest sinnesro. Artikel 10.Uno i förmögenhetsskattelagen värderar fast egendom till det högsta av tre belopp: katastervärdet, det värde som myndigheterna har fastställt eller kontrollerat för andra skatters räkning, och priset, vederlaget eller anskaffningsvärdet. Referensvärdet är inte uttryckligen något av dessa tre, och förarbetena till bedrägeribekämpningslagen beskriver den ändring den gjorde i förmögenhetsskatten som att den gäller fastigheter vars värde har fastställts av förvaltningen i ett förfarande. För en fastighet du redan ägde ändrades ingenting: det referensvärde som publiceras varje år blir inte din förmögenhetsskattesiffra, och en fastighet du köpte 2015 deklareras fortfarande enligt den gamla trepartsjämförelsen.

IBI berörs inte. Underlaget är katastervärdet, fastställt, meddelat och möjligt att överklaga enligt katasterreglerna (art. 65 TRLRHL), och referensvärdet spelar ingen roll för den kommunala avin. Referensvärdet ändrar inte heller vad en kommun på Costa Blanca tar ut för plusvalía municipal, som baseras på markens katastervärde eller på den verkliga vinsten.

Den framtida kapitalvinsten kräver särskild uppmärksamhet, eftersom svaret skiljer sig beroende på hur du förvärvade fastigheten. Om du köpte den är ditt anskaffningsvärde för inkomstskatt eller inkomstskatt för icke-residenter det belopp du faktiskt betalade vid förvärvet, plus förbättringar och de kostnader och skatter som hör till förvärvet och som du burit (art. 35.1 LIRPF) – referensvärdet ersätter inte priset, även om den överlåtelseskatt du betalade på det högre underlaget i sig är en kostnad du lägger till. Om du ärvde eller fick fastigheten i gåva gäller en annan regel: anskaffningsvärdet är det som följer av reglerna om arvs- och gåvoskatt, begränsat till marknadsvärdet (art. 36 LIRPF), så det referensvärde som beskattades vid arvet blir faktiskt ditt anskaffningsvärde vid den senare försäljningen. Med andra ord minskar ett arv som beskattats på ett högt referensvärde åtminstone vinsten när arvingen säljer.

Inget förhandsöverklagande: de två vägar lagen lämnar öppna

Det här är den strukturella punkten som fångar alla. Referensvärdet kan bara bestridas när ett beslut som skattemyndigheten har utfärdat överklagas, eller i samband med en begäran om rättelse av självdeklarationen, i enlighet med förfarandena i den allmänna skattelagen (art. 10.3 TRLITPAJD och 9.4 LISD). Det finns inget fristående överklagande mot själva värdet, ingen blankett för att i förväg säga att siffran är för hög, och inget sätt att självdeklarera på det pris du betalade och bara bifoga en förklaring – det skulle vara en felaktig självdeklaration, som riskerar ett skattebeslut på mellanskillnaden plus ränta och, eventuellt, en sanktionsavgift.

Vad lagen ger dig är en garanti för hur bestridandet avgörs. När en skattskyldig begär rättelse av självdeklarationen med motiveringen att fastställandet av referensvärdet har skadat dennes legitima intressen, eller lämnar in en recurso de reposición mot ett beslut som ifrågasätter det värdet, måste skattemyndigheten avgöra ärendet efter ett obligatoriskt och bindande yttrande från Dirección General del Catastro som fastställer eller korrigerar värdet mot bakgrund av de handlingar som lagts fram (art. 10.4 TRLITPAJD och 9.5 LISD). Catastro utfärdar också ett obligatoriskt yttrande när ett ekonomisk-administrativt klagomål har lämnats in. Och varje yttrande myndigheten utfärdar måste vara motiverat genom att ange vilken resolution det härrör från samt de genomsnittliga värdemoduler, reduktionsfaktorer och andra faktorer som godkänts i den – vilket är skälet till att de bevis du bifogar begäran är det Catastro faktiskt läser.

Att rätta självdeklarationen och få tillbaka pengarna

Mekanismen är artikel 120.3 i den allmänna skattelagen: när en skattskyldig anser att en självdeklaration på något sätt har skadat dennes legitima intressen kan denne begära rättelse av den. I praktiken innebär det att man självdeklarerar och betalar överlåtelseskatt eller arvsskatt på referensvärdet inom den ordinarie fristen – en månad från köpebrevet för överlåtelseskatt i Comunitat Valenciana (trettio arbetsdagar där den statliga regeln gäller), sex månader för ett arv – och sedan lämnar in en motiverad begäran till den autonoma regionens regionala skattekontor, eftersom båda skatterna är överlåtna till regionerna. Begäran identifierar självdeklarationen, anger det referensvärde som tillämpades, förklarar varför det värde som fastställts för den fastigheten skadar dina legitima intressen, bifogar bevisningen och begär att det överskjutande beloppet återbetalas som ett felaktigt inbetalt belopp (art. 221 LGT).

Pengar och tid. En återbetalning av ett felaktigt inbetalt belopp ger dröjsmålsränta från den dag det felaktiga beloppet betalades in till dess att återbetalningen beslutas, utan att den skattskyldige behöver begära det (art. 32.2 LGT). Om rättelsen i stället ger en återbetalning som följer av skattereglerna och sex månader förflyter utan betalning av skäl som kan tillskrivas förvaltningen, löper räntan från utgången av den sexmånadersperioden (art. 120.3 LGT). Tidsramen är den ordinarie fyraåriga preskriptionstiden för att begära återbetalning av felaktigt inbetalda belopp (art. 66.c LGT), räknat från dagen efter det att det felaktiga beloppet betalades eller från dagen efter fristens utgång om betalningen skedde inom den (art. 67.1 LGT). Fyra år är generöst; bevisningen försvagas dock med tiden – fastighetens skick vid tidpunkten för skattskyldighetens inträde är mycket lättare att bevisa under de första månaderna.

Om skattekontoret avslår begäran, eller om det gick åt andra hållet och du fick ett beslut som höjde ditt deklarerade värde till referensvärdet, är nästa steg de vanliga: recurso de reposición inom en månad från dagen efter delgivningen (art. 223.1 LGT), eller ett ekonomisk-administrativt klagomål inom en månad (art. 235.1 LGT), och därefter förvaltningsdomstolarna. Reposición och den ekonomisk-administrativa vägen är alternativ, inte en följd: att lämna in det första innebär i sig inget uppskov, och du måste låta det avgöras innan du kan gå vidare.

Tasación pericial contradictoria: vad den egentligen är till för

Tasación pericial contradictoria är det klassiska rättsmedlet mot ett värde som förvaltningen har kontrollerat. Skattskyldiga kan begära den för att korrigera de kontrollmetoder som anges i artikel 57 i den allmänna skattelagen, inom fristen för det första överklagande som finns tillgängligt mot det beslut som fattats på de administrativt kontrollerade värdena (art. 135.1 LGT). Den innebär uppskov med verkställigheten av beslutet och med fristen för att överklaga det. Om skillnaden mellan förvaltningens expertvärde och din egen expertvärdering, i absoluta tal, inte överstiger 120.000 € och inte överstiger 10 procent av din värdering, blir din värdering underlaget; annars utses en tredje expert, och när den tredje expertens värde överstiger det deklarerade värdet med mer än 20 procent bärs kostnaden för den tredje experten av dig (art. 135.2 och 135.3 LGT).

Nyansen spelar roll här. När underlaget är referensvärdet är förvaltningen uttryckligen förbjuden att kontrollera värdet (art. 46.1 TRLITPAJD och 18.1 LISD), så det finns ingen värdekontroll för en tasación pericial contradictoria att korrigera, och vägen mot själva referensvärdet är i stället rättelsen eller överklagandet som beskrivs ovan, avgjort på grundval av ett bindande yttrande från Catastro. Den kontradiktoriska värderingen behåller sin fulla kraft i de närliggande fallen: fastigheter utan referensvärde eller utan ett som Catastro kan intyga, där underlaget återgår till deklarerat värde, avtalat pris eller marknadsvärde och skattekontoret kan och faktiskt kontrollerar det; samt andra tillgångar i dödsboet eller köpebrevet – mark utan referensvärde, näringstillgångar, lös egendom – som värderas av förvaltningen enligt artikel 57.

Vilken bevisning som faktiskt fungerar

Catastro ombeds acceptera att myndighetens områdesmodell gav en siffra som din fastighet inte förtjänar, så bevisningen måste handla om fastigheten, vara daterad till tidpunkten för skattskyldighetens inträde och tas fram av någon med ett namn att förlora. En värdering från en sociedad de tasación homologada, ett av de värderingsföretag som är registrerade i Bank of Spains officiella register, är det starkaste enskilda dokumentet, och lagen själv behandlar dessa företag som den neutrala måttstocken när den låter Bank of Spain utse ett sådant som tredje expert där ingen yrkesorganisation kan göra det (art. 135.3 LGT). Under den nivån gör en rapport från en auktoriserad arkitekt eller lantmätare, med fotografier, mätningar och en reparationsbudget, verklig nytta.

Sedan de fakta som områdesmodellen inte kan se. Daterade fotografier av fastighetens verkliga skick. Offerter från byggfirmor och, ännu bättre, fakturor för de arbeten fastigheten behövde. Konstruktions- eller tekniska rapporter, en ogynnsam byggnadsbesiktning, fukt- eller aluminosfynd. Belastningar och inteckningar registrerade i fastighetsregistret och, framför allt, nyttjande: en hyresgäst med ett gammalt skyddat kontrakt, en livslång nyttjanderätt till förmån för en tredje part, eller en ockupant ändrar vad fastigheten är värd för en köpare, och inget av detta når Catastro. Juridiska eller planmässiga brister – en byggnad utan slutbesiktningsintyg (licencia de segunda ocupación), en pool eller tillbyggnad utanför registret, en tomt som inte får bebyggas. Och jämförelseobjekt: registrerade försäljningspriser för verkligt liknande fastigheter i samma område och ungefär samma tidpunkt, vilket är det språk som Catastros egen modell talar. Det som inte fungerar är argumentet att du förhandlade bra, eller en utskrift från en fastighetsportal.

Fallen på Costa Blanca där skillnaden blir störst

Tre mönster ligger bakom nästan alla tvister om referensvärdet på den här kusten. Det första är gammalt, orenoverat bestånd: lägenhetshusen från 1960- och 1970-talet i Torrevieja, Benidorm och centrala Alicante, där områdesmodulen speglar en renoverad representativ lägenhet medan fastigheten på köpebrevet har original-el, ingen hiss och ett badrum som ingen har rört på fyrtio år. Det andra är villan på en stor tomt i Orihuela Costa, Jávea, Moraira eller Dénia, där marken dominerar beräkningen och en tomt som är brant, obebyggbar, delvis rústico eller belastad med byggnadsfria zoner behandlas som om den vore tomten intill. Det tredje är försäljningen mellan privatpersoner, mycket ofta mellan utländska ägare som känner varandra, till ett pris som avtalats av skäl som inte har med marknaden att göra – ett snabbt utträde, en skilsmässa, en arvinge utomlands som vill bli av med den.

Inget av detta är en juridisk specialitet för Costa Blanca: regeln är nationell och förfarandet identiskt i Alicante och i Madrid. Det som är lokalt är frekvensen, eftersom kusten koncentrerar åldrande andrahandsbestånd, stora tomter och icke-residenta säljare som har bråttom. Den praktiska ordningen är alltid densamma. Slå upp referensvärdet innan du skriver under, inte efteråt, så att skatten är en känd siffra i förhandlingen i stället för en överraskning veckor senare; om siffran inte stämmer med vad fastigheten faktiskt är budgeterar du för skatten på referensvärdet och för den värdering du kommer att behöva; lämna sedan in rättelsen. Vår guide om överlåtelseskatt för Valenciaregionen går igenom skattesatserna som tillämpas på det underlaget, och arvsguiden går igenom samma problem inom ett dödsbo.