Sälja fastighet i Spanien som icke-resident 2026: innehållande på 3 %, Modelo 211 och kalkylator

Vad är innehållandet på 3 % och Modelo 211?

Innehållandet på 3 % är en förskottsbetalning av den icke-residenta säljarens kapitalvinstskatt, som köparen måste hålla inne från det överenskomna priset och betala direkt till AEAT. Det regleras av lagen om inkomstskatt för icke-residenter (TRLIRNR, Real Decreto Legislativo 5/2004) och gäller varje gång säljaren av spansk fast egendom inte är skattemässigt bosatt i Spanien.

Köparen (eller dennes ombud) deklarerar och betalar dessa 3 % med Modelo 211, i regel inom en månad från datumet för notariehandlingen (escritura). Köparen lämnar sedan säljaren en stämplad kopia av Modelo 211 som bevis – säljaren behöver den handlingen för att lämna in sin egen deklaration och, i förekommande fall, begära återbetalning.

I praktiken hanteras detta innehållande på Costa Blanca och i hela Comunidad Valenciana hos notarien på tillträdesdagen: köparen betalar säljaren 97 % av priset och håller inne 3 % för att föra över till skattemyndigheten. Om köparen inte håller inne och betalar in det kan AEAT gå på själva fastigheten för skulden.

Kapitalvinstskatt (IRNR, Modelo 210): 19 % för alla icke-residenter

Säljarens verkliga skatteskuld är kapitalvinstskatten på vinsten, som deklareras på Modelo 210. Vinsten är i stora drag skillnaden mellan försäljningspriset och anskaffningsvärdet (inköpspriset plus de kostnader och skatter som betalats vid förvärvet, och vissa dokumenterade förbättringar).

Skattesatsen är 19 % av vinsten för varje icke-resident säljare, oavsett bosättningsland – artikel 25.1.f) i TRLIRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004) tillämpar den på alla kapitalvinster vid överlåtelse av tillgångar. Den allmänna IRNR-satsen på 24 % gäller andra inkomster (till exempel hyresinkomster för en ägare utanför EU), inte vinsten vid en försäljning. Det som däremot ändras med bosättningen är snävare: bara säljare inom EU/EES kan yrka på undantaget för återinvestering när de säljer det som var deras stadigvarande bostad i Spanien och återinvesterar i en ny (DA 7ª TRLIRNR), och bara de gör avdrag för kostnader mot hyresinkomster.

Modelo 210 för kapitalvinsten måste lämnas in inom tre månader sedan en månad har gått från datumet för handlingen – ett fönster som öppnas vid månad 1 och stängs vid månad 4 efter försäljningen – oavsett om resultatet är en betalning eller en återbetalning (art. 5.a Orden EHA/3316/2010). Eftersom de 3 % som redan hållits inne krediteras mot denna skatt betalar säljaren antingen mellanskillnaden (om den verkliga skatten är högre än 3 %) eller begär återbetalning (om den är lägre).

Så begär du tillbaka innehållandet på 3 %

Om de 3 % som hållits inne är mer än den kapitalvinstskatt som faktiskt ska betalas – vilket är vanligt när fastigheten säljs med liten vinst, med förlust eller efter många års ägande – kan säljaren begära tillbaka överskottet genom att lämna in Modelo 210 och begära återbetalning av skillnaden.

För att handlägga återbetalningen kräver AEAT att köparens Modelo 211 har lämnats in och betalats korrekt, att säljaren är ajour med alla fastighetsrelaterade skyldigheter (till exempel den årliga IRNR på schablonintäkt för de år fastigheten ägdes), och att ett spanskt bankkonto (IBAN) anges för överföringen.

Återbetalningar går inte omedelbart: skattemyndigheten har en lagstadgad tid för att granska och betala, och i praktiken kan det ta flera månader. Att deklarera korrekt och bifoga den stämplade Modelo 211 samt köpe- och försäljningshandlingarna minskar risken för försening eller avslag.

Plusvalía municipal: säljarens kommunala skatt

Plusvalía municipal (officiellt skatten på värdeökning av tomtmark i tätort, IIVTNU) är en separat, lokal skatt som säljaren normalt betalar till kommunen där fastigheten ligger. Den beskattar ökningen av markens värde – inte byggnadens – under ägandeåren.

Sedan författningsdomstolens dom 182/2021 låter lagen (reformerad genom Real Decreto-ley 26/2021) den skattskyldige välja mellan två beräkningsmetoder: en objektiv metod baserad på markens katastrala värde och lagstadgade koefficienter, eller en metod med faktisk vinst baserad på den faktiska ökningen mellan köp och försäljning. Du får välja den som är lägst, och om det inte fanns någon faktisk vinst ska ingen plusvalía betalas.

På Costa Blanca fastställer varje kommun (Torrevieja, Orihuela, Alicante, Benidorm, Dénia och andra) egna koefficienter och tidsfrister inom den nationella ramen, så beloppet och inlämningsfönstret varierar mellan kommunerna – vanligen måste säljaren deklarera och betala inom en månad från försäljningen vid överlåtelser mellan levande.

Bevis på att du inte är bosatt och nödvändiga handlingar

Bosättningsstatusen avgör hela processen: innehållandet på 3 % och IRNR-behandlingen gäller bara för att säljaren är icke-resident. AEAT och köparen litar på handlingar som intyget om icke-bosättning (certificado de no residencia) eller ett skatterättsligt hemvistintyg utfärdat av säljarens bosättningsland för att bekräfta statusen.

Typiska handlingar för försäljningen är: säljarens NIE och pass, det ursprungliga köpebrevet (escritura de compraventa), det senaste IBI-kvittot och katasterbeteckningen, energideklarationen, ett intyg från fastighetsägarföreningen (comunidad de propietarios) om att inga avgifter är utestående, och fakturor som visar anskaffningskostnader och förbättringar för att minska den skattepliktiga vinsten.

För skattesidan specifikt behöver du den stämplade Modelo 211 från köparen, bevis på att du är ajour med tidigare års Modelo 210 för schablonintäkt och ett spanskt IBAN för eventuell återbetalning. Att samla ihop detta före tillträdet undviker problem i sista minuten hos notarien.

Tidsfrister i överblick

Modelo 211 (köparens innehållande på 3 %): lämnas i regel in och betalas till AEAT inom en månad från datumet för notariehandlingen om försäljningen.

Modelo 210 (säljarens kapitalvinstskatt eller begäran om återbetalning): inom tre månader sedan en månad har gått från datumet för handlingen, oavsett resultatet (art. 5.a Orden EHA/3316/2010) – fönstret öppnas när köparens månadsperiod för Modelo 211 tar slut och stängs fyra månader efter försäljningen.

Plusvalía municipal: vanligen inom en månad från försäljningen vid överlåtelser mellan levande personer, men den exakta tidsfristen fastställs av varje kommuns förordning – kontrollera med den aktuella ayuntamiento på Costa Blanca.

Att missa någon av dessa tidsfrister kan utlösa tillägg och ränta, vilket är varför de flesta icke-residenter låter ett skatteombud sköta inlämningarna.

Varför ett skatteombud hjälper icke-residenter

Ett skatteombud i Spanien sköter inlämningarna till AEAT och kommunen för din räkning, beräknar vinsten korrekt, optimerar plusvalía-metoden (objektiv jämfört med faktisk vinst) och hanterar återbetalningen av de 3 % – allt detta kräver spanskspråkiga blanketter, ett digitalt certifikat och kännedom om lokala tidsfrister.

För säljare som bor utomlands efter tillträdet är ett ombud också praktiskt: återbetalningar sätts in på ett spanskt konto och AEAT kan skicka underrättelser på spanska månader senare. Ett lokalt ombud på Costa Blanca tar emot och agerar på dessa utan att du behöver resa tillbaka till Spanien.

spainfiscal sköter säljarens inlämning av Modelo 210 för kapitalvinsten och återbetalningen av de 3 %, fungerar som ditt skatteombud och samordnar den bredare rådgivningen vid fastighetsförsäljning i Comunidad Valenciana.