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Le prélèvement de 3 % en Espagne : l'exonération conventionnelle a été supprimée en 2013

Mise au pointPublié:

On la cite encore dans les forums immobiliers en langue anglaise, dans les guides pour expatriés et sur telle ou telle page de cabinet d'avocats : une société non-résidente couverte par une convention comportant une clause d'échange de renseignements ne paie pas le prélèvement de 3 % sur sa villa espagnole. Cette affirmation était vraie. Elle a cessé de l'être le 1er janvier 2013, et l'article qui l'a remplacée compte trois exonérations, dont aucune ne mentionne de convention.

En bref

L'exonération du prélèvement spécial de 3 % en Espagne pour les entités pouvant invoquer une convention de double imposition comportant une clause d'échange de renseignements a été supprimée avec effet au 1er janvier 2013 par la disposition finale cinquième, paragraphe 3, de la Ley 16/2012.

Valery Grinkevich

Rédigé par

Valery Grinkevich

Économiste inscrit à l’ordre espagnol (economista colegiado) · asesor fiscal · Plus de 20 ans d’expérience · Torrevieja, Costa Blanca

Un article, deux textes

L'article 42 du texte refondu de la loi sur l'impôt sur le revenu des non-résidents — le Real Decreto Legislativo 5/2004 — régit les exonérations du prélèvement spécial sur les biens détenus par des entités non-résidentes, et il existe en deux versions dans la base consolidée du BOE. Le texte original, en vigueur depuis le 13 mars 2004, énumérait cinq cas. Son alinéa b) exonérait les entités pouvant invoquer une convention tendant à éviter la double imposition comportant une clause d'échange de renseignements, à condition que les personnes physiques propriétaires ultimes de l'entité résident en Espagne ou soient elles-mêmes couvertes par une telle convention — ce qui se prouvait par une déclaration des biens espagnols et des détenteurs ultimes personnes physiques, accompagnée de certificats de résidence étrangère, déposée dans le même délai que le prélèvement.

La version en vigueur depuis le 1er janvier 2013 tient en quatre lignes. Le prélèvement n'est pas dû par a) les États étrangers, les institutions publiques étrangères et les organismes internationaux ; b) les entités qui exercent en Espagne, de façon continue ou habituelle, des activités économiques distinctes de la simple détention ou location du bien, dans les conditions fixées par voie réglementaire ; et c) les sociétés cotées sur des marchés secondaires officiellement reconnus. Il n'y a ni alinéa d), ni alinéa e), ni second paragraphe. La voie conventionnelle n'a pas été restreinte ni rendue plus difficile à prouver. Elle a disparu.

Ce que la disposition finale cinquième de la Ley 16/2012 a réellement supprimé

La réforme est la disposition finale cinquième, paragraphe 3, de la Ley 16/2012 du 27 décembre, avec effets au 1er janvier 2013, et elle a supprimé bien plus que le cas conventionnel. L'ancien alinéa e) a disparu avec elle : les entités à but non lucratif, caritatives ou culturelles, reconnues par la loi d'un État conventionné, lorsque le bien servait leur objet. De même pour le paragraphe 2, qui réduisait le prélèvement proportionnellement lorsque les conditions de résidence des membres, participants ou bénéficiaires n'étaient remplies qu'en partie. Cinq exonérations et un allègement partiel sont devenus trois exonérations, et rien de plus.

La même disposition a remanié le chapitre à la même date : le paragraphe 1 a réécrit l'article 40, le paragraphe 2 l'article 41, et les paragraphes 4 et 5 ont renommé l'article 45 « fait générateur, déclaration et affectation », en ajoutant un paragraphe 3 selon lequel le bien transmis par une entité assujettie au prélèvement reste affecté à son paiement. La consolidation est à jour — les métadonnées du texte indiquent une dernière mise à jour au 23 juin 2026 —, si bien que l'article 42 n'a pas été modifié depuis.

Ce qu'il en coûte au propriétaire qui y a cru

Le prélèvement s'élève à 3 % de la valeur cadastrale, ou de la valeur déterminée selon les règles de l'impôt sur la fortune lorsqu'il n'existe pas de valeur cadastrale (articles 41.1 et 43). Il a son fait générateur au 31 décembre de chaque année et se déclare et se paie en janvier suivant (article 45.1). Il n'est besoin d'aucun événement pour qu'il naisse : ni loyer, ni plus-value, ni vente. Détenir le bien, ou détenir à quelque titre que ce soit un droit réel d'usage ou de jouissance sur celui-ci, au 31 décembre, constitue à lui seul le fait imposable — de sorte que chaque 31 décembre depuis 2013 a fait naître sa propre dette, avec son échéance et son délai propres.

Deux règles l'aggravent par rapport à un impôt impayé ordinaire. Manquer la fenêtre de janvier ouvre le recouvrement forcé contre le bien lui-même, le certificat constatant que la période volontaire s'est écoulée sans paiement suffisant à lui seul comme titre pour l'engager (article 45.2). Et depuis 2013, un bien transmis par une entité assujettie au prélèvement reste affecté à son paiement (article 45.3) — ce qui explique que cela ressurgisse chez le notaire, lors d'une vente, vingt ans après la mise en place de la structure. Un point de forme : l'article 45.1 se borne à indiquer que le prélèvement se déclare au lieu et sous la forme établis, si bien que le numéro de formulaire de l'AEAT que vous verrez cité relève de la pratique administrative, non de la loi.

L'exonération qui subsiste, et pourquoi la location n'y ouvre pas droit

Ce qui reste utilisable pour une structure privée, c'est l'alinéa b) : les activités économiques exercées en Espagne, de façon continue ou habituelle, distinctes de la simple détention ou location du bien, dans les conditions fixées par voie réglementaire. Trois expressions portent tout le poids de la règle. Continue ou habituelle écarte une opération isolée montée pour la circonstance. Distincte exige que l'activité soit dissociable du bien lui-même. Et dans les conditions fixées par voie réglementaire renvoie le contenu du test en dehors de l'article 42, ce qui en fait une question documentaire avant d'être un argument.

Le piège tient au mot location. L'article n'exclut pas la société dormante pour admettre celle qui loue la villa ; il exclut la simple détention ou location du bien, c'est-à-dire les deux choses que fait normalement une structure détenant une résidence de vacances. Les locations estivales sont précisément l'activité exclue, nommée dans la loi. Les deux autres exonérations ne sont pas conçues pour les structures familiales : l'alinéa a) vise les États, les institutions publiques étrangères et les organismes internationaux, l'alinéa c) les sociétés cotées.

La question qui l'a remplacée : l'article 40 a été restreint le même jour

L'article 40 original assujettissait au prélèvement toute entité non-résidente propriétaire ou détentrice d'un bien immobilier espagnol. La version en vigueur depuis le 1er janvier 2013, réécrite par le paragraphe 1 de la même disposition finale, n'assujettit que les entités résidentes d'un pays ou territoire ayant la qualification de paradis fiscal — la loi emploie encore cette formulation ancienne. L'exonération a disparu, mais l'essentiel de l'exposition qu'elle soulageait a disparu aussi : une société ordinaire résidente en dehors d'un tel territoire échappe entièrement à l'article 40 et n'a besoin d'aucune exonération. Les lecteurs qui n'apprennent que l'abrogation s'inquiètent généralement dans la mauvaise direction.

La question qui compte réellement n'est donc plus de savoir si votre convention comporte une clause d'échange de renseignements. C'est de savoir où l'entité résidait au 31 décembre, et si ce territoire figurait sur la liste en vigueur à cette date. Cet article ne nomme délibérément aucun territoire et n'affirme aucun statut actuel : la liste est fixée par arrêté ministériel et fait l'objet de mises à jour, si bien que la seule réponse honnête est l'arrêté en vigueur pour l'année qui vous concerne.

Comment vérifier cela vous-même dans l'API du BOE

Personne n'a besoin de nous croire sur parole. Le BOE diffuse la législation consolidée sous forme d'API ouverte, et une seule requête renvoie tout l'historique d'un article. Demandez le bloc : www.boe.es/datosabiertos/api/legislacion-consolidada/id/BOE-A-2004-4527/texto/bloque/a42, envoyée avec l'en-tête Accept: application/xml et un user-agent de navigateur classique. Cet en-tête n'est pas facultatif — le point d'accès des blocs ne sert que du XML et répond par un code HTTP 400 à une demande de JSON, alors que la table des matières du même texte, se terminant par texto/indice, renvoie bien du JSON.

Ce que l'on obtient est à la fois le piège et le service rendu. La réponse contient chaque version historique de l'article, de la plus ancienne à la plus récente, chacune dans son propre élément version portant fecha_publicacion et fecha_vigencia. Prenez la première et vous avez lu le texte de 2004 : l'exonération abrogée, parfaitement mise en forme et totalement erronée. Prenez la dernière, lisez ses dates, et lisez la note de modification qui la clôt, où la réforme se nomme elle-même — Se modifica, con efectos desde el 1 de enero de 2013, por la disposición final 5.3 de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre. Le point d'accès metadatos du texte indique ensuite sa fecha_actualizacion, ce qui permet de savoir si la consolidation est à jour ou si elle est figée.

Que faire

Si un bien espagnol est détenu par l'intermédiaire d'une société non-résidente, établissez deux faits avant la fenêtre de janvier : où l'entité résidait au 31 décembre, au regard de la liste des territoires en vigueur pour cette année-là, et si elle exerce en Espagne une activité qui va au-delà de la simple détention ou location. Une convention comportant une clause d'échange de renseignements ne répond plus à aucune de ces deux questions.

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